2017年06月02日
不動産、儲かるんですか？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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＜見学会のお知らせ＞
ayakoさん２号戸建完成見学会 １・２日目 ＆
わたくしの赤磐新築完成見学会 ２・３日目 ＆ランチ
６月 ３日（土）１１時半～
参加予定
１じゅんこさん（女性）
２真中さん（女性）
３よーすけさん
４O幡さん
５F原Hさん
６むーさん（女性）
７minakoさん（女性）
８mihoさん（女性）
９O村さん
10taimanさん
11こももさん（女性）
12Kさん
13ayakoさん
14わたくし
＜見学会のお知らせ２＞
Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
シークレット２５０万円戸建見学会
６月 ６日（水）１２時～
参加予定（定員１０名）
１taimanさん
２K本さん
３ゆうさん
４りょういちさん
５りょういちさん奥さん
６けんぞーさん
７けんぞーさん奥さん
８
９
10わたくし
＜イベント一覧＞
６月 ３日（土） １１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 ６日（火） １２時～ Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
シークレット２５０万円戸建見学会
６月 １０,１１日（土日） 必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火） １２時半～ シークレット見学会１日目
６月 １７日（土） １２時半～ シークレット見学会２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日はある方から相談が。
相談内容は
「いま金融機関から物件の紹介を受けていて
自分としてはよい案件ではないかと思うがどうだろうか？」
というもの。
話しを聞けば
・某市中心部にほど近い場所
・まぁまぁ新しめのＲＣ
・ファミリー物件
・約１億円
・表面利回り約１０％
※詳細は伏せます(^^;
あれ？それ最近入った情報に似てるな...
あ、やっぱり一緒だ(^^;
「〇〇さん、その情報、１ヶ月以上前に水面下でもらってますわ」
「駐車場も各戸１台ですし、フルローンなんかじゃ儲からんので
みなさんには配信しなかったんですよ(^^;」
「Σ（・□・；） じゃあ１か月以上も売れていないいうことですね...」
「そうですね...全然お金残らんですよ...」
「客付けも苦労すると思いますし...」
「これで月に１０数万円そこら残ってもしかたないでしょ...」
「金融機関からの紹介だったんで...」
概ねこんな内容でした。
金融機関の紹介って言ったって、不動産は素人だからね...
稀にいい案件もあるけど鵜呑みにはできんわね...
滞りそうにない人にお金を借りてもらえればそれでいいから...
こんな価格で買っても儲からんですよ(;´Д｀)
...
その後、ryokoさん１号の契約書控えとカギを持って某不動産屋へ
関連記事
2016年07月25日 こういうことはよくある
2016年08月11日 ２日目あり
2016年08月19日 悩める乙女
2016年09月30日 ぎりぎり間に合った(^^;
2017年05月29日 姉妹大家
2017年05月31日 木こり登場？
そこで社長さんと少々世間話に。
その社長さんから衝撃の一言がΣ（・□・；）
...
...
「不動産、儲かるんですか？」
...
...
ははは(^^; その考え、よーくわかります(^^;
わたくしも営業マン時代の当初はそう思ってましたから（笑）
その方も
「自分らは客付けしてるんで
どこの場所がいいとか、どんな物件がいいとかはわかる」
って。
「区分のワンルーム持ってる人知ってるけど
あんなん安い家賃で、経費もかかって儲からんでしょ？」
そうそう、その通り(^^;
長いこと賃貸営業やってるとそんな風に思っちゃうんですよね...
基本、困ってる大家さんしか相談してこないから
結果、困ってる大家さんとしか会わないからね～(^^;
「そりゃ普通の物件を普通にやっても儲からんですよ(^^;」
「ぼくらがやってるのは安く仕込んでるんで」
「１００万円以下とか高くても３００万円ぐらいとか」
「そんな安いのあるんですねーΣ（・□・；）」
「それなら余裕ですね！」
そうそう。安く仕込めれば余裕です(^。^)y-.。o○
おしまい
ayakoさんのリフォームで余ったものをくれるそうですよ(^^)/
ベニヤ、石膏ボード、巾木、端材など。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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わたくしの赤磐新築完成見学会 ２・３日目 ＆ランチ
６月 ３日（土）１１時半～
参加予定
１じゅんこさん（女性）
２真中さん（女性）
３よーすけさん
４O幡さん
５F原Hさん
６むーさん（女性）
７minakoさん（女性）
８mihoさん（女性）
９O村さん
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11こももさん（女性）
12Kさん
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シークレット２５０万円戸建見学会
６月 ６日（水）１２時～
参加予定（定員１０名）
１taimanさん
２K本さん
３ゆうさん
４りょういちさん
５りょういちさん奥さん
６けんぞーさん
７けんぞーさん奥さん
８
９
10わたくし
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６月 ３日（土） １１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 ６日（火） １２時～ Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
シークレット２５０万円戸建見学会
６月 １０,１１日（土日） 必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火） １２時半～ シークレット見学会１日目
６月 １７日（土） １２時半～ シークレット見学会２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。
今日はある方から相談が。
相談内容は
「いま金融機関から物件の紹介を受けていて
自分としてはよい案件ではないかと思うがどうだろうか？」
というもの。
話しを聞けば
・某市中心部にほど近い場所
・まぁまぁ新しめのＲＣ
・ファミリー物件
・約１億円
・表面利回り約１０％
※詳細は伏せます(^^;
あれ？それ最近入った情報に似てるな...
あ、やっぱり一緒だ(^^;
「〇〇さん、その情報、１ヶ月以上前に水面下でもらってますわ」
「駐車場も各戸１台ですし、フルローンなんかじゃ儲からんので
みなさんには配信しなかったんですよ(^^;」
「Σ（・□・；） じゃあ１か月以上も売れていないいうことですね...」
「そうですね...全然お金残らんですよ...」
「客付けも苦労すると思いますし...」
「これで月に１０数万円そこら残ってもしかたないでしょ...」
「金融機関からの紹介だったんで...」
概ねこんな内容でした。
金融機関の紹介って言ったって、不動産は素人だからね...
稀にいい案件もあるけど鵜呑みにはできんわね...
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...
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2016年07月25日 こういうことはよくある
2016年08月11日 ２日目あり
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その社長さんから衝撃の一言がΣ（・□・；）
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ははは(^^; その考え、よーくわかります(^^;
わたくしも営業マン時代の当初はそう思ってましたから（笑）
その方も
「自分らは客付けしてるんで
どこの場所がいいとか、どんな物件がいいとかはわかる」
って。
「区分のワンルーム持ってる人知ってるけど
あんなん安い家賃で、経費もかかって儲からんでしょ？」
そうそう、その通り(^^;
長いこと賃貸営業やってるとそんな風に思っちゃうんですよね...
基本、困ってる大家さんしか相談してこないから
結果、困ってる大家さんとしか会わないからね～(^^;
「そりゃ普通の物件を普通にやっても儲からんですよ(^^;」
「ぼくらがやってるのは安く仕込んでるんで」
「１００万円以下とか高くても３００万円ぐらいとか」
「そんな安いのあるんですねーΣ（・□・；）」
「それなら余裕ですね！」
そうそう。安く仕込めれば余裕です(^。^)y-.。o○
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