2021年02月13日
お金と信用
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...
R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...
R3年1月13日契約 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古
78.65坪 1000万円 1K10戸
解体してガレージハウス３戸新築予定。
共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
R2年12月25日契約 中区平井
☆共同購入４号戸建 中古 560万円 76.65坪
ここは解体して土地で売る方向で。
R2年11月12日 共同購入会社２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
当面は賃貸で運用。
時間かけて化けさせてみましょうか(^^;
R3年1月13日契約 南区妹尾
☆共同購入５号戸建 中古 760万円 50.78坪
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;
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＜イベントのお知らせ＞
２月
☆「視察」玉柏古民家＆ランチ
15日（月）12時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２しのさん
３モモさん
４ＴＡＫＥさん
５
６
７
８
９
☆「見学会」DDMさん菅野戸建ビフォー＆お茶
16日（火）16時
２月一覧
2日（火）12時「視察」
中区海吉戸建＆ランチ
4日（木）12時「見学会」
わたくしの２号津島東＆ランチ
7日（日）11時「見学会」
みのるさん船頭町戸建アフター＆ランチ
8日（月）12時半「見学会」
norikoさん国富ＡＰ退去直後＆ランチ
12日（金）12時「見学会」
なおとさん大安寺ＡＰ＆ランチ
13日（土）12時半「視察」
長船戸建＆サブリース案件＆ランチ
15日（月）12時「視察」
玉柏古民家＆ランチ
16日（火）16時「見学会」
DDMさん菅野戸建ビフォー＆お茶
18日（木）12時「視察」
津島東ＡＰ＆ランチ
19日（金）12時「見学会」
じいじさんほぼ中庄０円戸建＆ランチ
19日（金）16時「地鎮祭」
わたくし奥田本町新築地鎮祭＆お茶
25日（木）12時「見学会」
こーへーさん連島新築＆ランチ１日目
25日（木）16時「見学会」
Ｋさん西大寺東アフター＆お茶
27日（土）12時「見学会」
こーへーさん連島新築＆ランチ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は12日にお邪魔した
なおとさんの大安寺のアパートの話しで。
ここは昨年末頃に購入されたそうで。
購入価格は〇千万円。
土地２００坪近く。
木造、築２５年。
表面１４％以上。
今時ではなかなかの好条件。
場所もいいし、土地値もかなりするので
これは買うしかないですわな。
それを自己資金２割出して、
期間１０年で１％以下。
自己資金２割で１０年なら貸してくれるわなー
１千万円の物件で自己資金２割なら
出せる仲間もたくさんいるけど
このクラスで２割いうたら
仲間内で出せる人はかなり少ないわな...
プラスで諸費用もいるし
修繕にお金がいる場合もあるしね...
もし出せるとしても、
予算カツカツじゃ多くの人は怖いと思うでしょう。
予算の余裕も必要ですな。
年収５００万円前後のサラリーマンで
預貯金数百万円レベルだと
この物件は買えんわけです。
そういう方がこのレベルを買おうと思ったら
まずは自己資金。
とはいっても、労働収入だけでは貯金もなかなかね...
まずは戸建とかを諸費用リフォーム含め、
計２００万円以内に収めて
それを４万円で貸せれば年４８万円で２４％。
火災保険、税金払っても
４０万円ぐらい残りますかね。
まぁ火災保険の内容とかにもよるけど。
物件自体は自己資金で買って
リフォーム代は金融機関で借りるのもいいね。
１００万円ぐらいの借金とはいえ
ちゃんと返せば返済実績にはなるし
月々の返済も知れてるね。
サラリーからの貯金をなんとか月５万円できれば
家賃と合わせて年１００万円は貯まるね。
すると、翌年にまた同じことをすればいいね。
まずはそんなところからかなー
何年か同じことをやってると
サラリー貯金 ６０万円
戸建１号貯金 ４０万円
戸建２号貯金 ４０万円
戸建３号貯金 ４０万円
戸建４号貯金 ４０万円
って感じで基本的には右肩上がりになるはず。
もちろん返済がある場合もあるし
途中に退去もあれば、修繕もあるだろうけど
物件を買って貸せれば
基本的に右肩上がりで、貯金も増えていくはず。
そうこうしてれば
貯金が５００も６００もになって
今度は２０００万円ぐらいのアパートとかね。
そういうのが買えると
数年後には４０００とか５０００万円のとかね。
ここになると自己資金１０００万円コース。
物件はなかなか見つからないけど
見つかったとしても
お金と信用がないと買えないから
コツコツ両方を作っていけば
そのうち買える段階になってくると思います。
一般的にはざっくり１０年ぐらいですかね。
物件としてはこんな感じでした。
普通の１Ｋだけど
このあたりは安い単身用が少ないから
まぁまぁ勝負できると思うな。
やっぱりライバルが少ないってのは大事です。
なおとさんは少々空いてても余裕だろうし
将来がかなり楽しみな案件でしたよ(^^)
おしまい
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ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...
R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...
R3年1月13日契約 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古
78.65坪 1000万円 1K10戸
解体してガレージハウス３戸新築予定。
共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
R2年12月25日契約 中区平井
☆共同購入４号戸建 中古 560万円 76.65坪
ここは解体して土地で売る方向で。
R2年11月12日 共同購入会社２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
当面は賃貸で運用。
時間かけて化けさせてみましょうか(^^;
R3年1月13日契約 南区妹尾
☆共同購入５号戸建 中古 760万円 50.78坪
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;
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＜イベントのお知らせ＞
２月
☆「視察」玉柏古民家＆ランチ
15日（月）12時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２しのさん
３モモさん
４ＴＡＫＥさん
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９
☆「見学会」DDMさん菅野戸建ビフォー＆お茶
16日（火）16時
２月一覧
2日（火）12時「視察」
中区海吉戸建＆ランチ
4日（木）12時「見学会」
わたくしの２号津島東＆ランチ
7日（日）11時「見学会」
みのるさん船頭町戸建アフター＆ランチ
8日（月）12時半「見学会」
norikoさん国富ＡＰ退去直後＆ランチ
12日（金）12時「見学会」
なおとさん大安寺ＡＰ＆ランチ
13日（土）12時半「視察」
長船戸建＆サブリース案件＆ランチ
15日（月）12時「視察」
玉柏古民家＆ランチ
16日（火）16時「見学会」
DDMさん菅野戸建ビフォー＆お茶
18日（木）12時「視察」
津島東ＡＰ＆ランチ
19日（金）12時「見学会」
じいじさんほぼ中庄０円戸建＆ランチ
19日（金）16時「地鎮祭」
わたくし奥田本町新築地鎮祭＆お茶
25日（木）12時「見学会」
こーへーさん連島新築＆ランチ１日目
25日（木）16時「見学会」
Ｋさん西大寺東アフター＆お茶
27日（土）12時「見学会」
こーへーさん連島新築＆ランチ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は12日にお邪魔した
なおとさんの大安寺のアパートの話しで。
ここは昨年末頃に購入されたそうで。
購入価格は〇千万円。
土地２００坪近く。
木造、築２５年。
表面１４％以上。
今時ではなかなかの好条件。
場所もいいし、土地値もかなりするので
これは買うしかないですわな。
それを自己資金２割出して、
期間１０年で１％以下。
自己資金２割で１０年なら貸してくれるわなー
１千万円の物件で自己資金２割なら
出せる仲間もたくさんいるけど
このクラスで２割いうたら
仲間内で出せる人はかなり少ないわな...
プラスで諸費用もいるし
修繕にお金がいる場合もあるしね...
もし出せるとしても、
予算カツカツじゃ多くの人は怖いと思うでしょう。
予算の余裕も必要ですな。
年収５００万円前後のサラリーマンで
預貯金数百万円レベルだと
この物件は買えんわけです。
そういう方がこのレベルを買おうと思ったら
まずは自己資金。
とはいっても、労働収入だけでは貯金もなかなかね...
まずは戸建とかを諸費用リフォーム含め、
計２００万円以内に収めて
それを４万円で貸せれば年４８万円で２４％。
火災保険、税金払っても
４０万円ぐらい残りますかね。
まぁ火災保険の内容とかにもよるけど。
物件自体は自己資金で買って
リフォーム代は金融機関で借りるのもいいね。
１００万円ぐらいの借金とはいえ
ちゃんと返せば返済実績にはなるし
月々の返済も知れてるね。
サラリーからの貯金をなんとか月５万円できれば
家賃と合わせて年１００万円は貯まるね。
すると、翌年にまた同じことをすればいいね。
まずはそんなところからかなー
何年か同じことをやってると
サラリー貯金 ６０万円
戸建１号貯金 ４０万円
戸建２号貯金 ４０万円
戸建３号貯金 ４０万円
戸建４号貯金 ４０万円
って感じで基本的には右肩上がりになるはず。
もちろん返済がある場合もあるし
途中に退去もあれば、修繕もあるだろうけど
物件を買って貸せれば
基本的に右肩上がりで、貯金も増えていくはず。
そうこうしてれば
貯金が５００も６００もになって
今度は２０００万円ぐらいのアパートとかね。
そういうのが買えると
数年後には４０００とか５０００万円のとかね。
ここになると自己資金１０００万円コース。
物件はなかなか見つからないけど
見つかったとしても
お金と信用がないと買えないから
コツコツ両方を作っていけば
そのうち買える段階になってくると思います。
一般的にはざっくり１０年ぐらいですかね。
物件としてはこんな感じでした。
普通の１Ｋだけど
このあたりは安い単身用が少ないから
まぁまぁ勝負できると思うな。
やっぱりライバルが少ないってのは大事です。
なおとさんは少々空いてても余裕だろうし
将来がかなり楽しみな案件でしたよ(^^)
おしまい
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