2018年08月14日
やりすぎないのがいいねー
岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
7号 H24年11月5日から家族で住む![家](/_images_e/38.gif)
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート2号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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<イベントのお知らせ>
8月
☆摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ
16日(木)13時〜
参加予定(定員10名)
1摂津屋さん
2わたくし
3TAKEさん
4norikoさん(女性)
5デンチさん
6なつさん(女性)
7麒麟さん
<イベント一覧>
8月
2日(木)17時〜 見学会(南方戸建1日目)
18時〜 見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜 見学会(南方戸建2日目)
16時〜 見学会(神田町アパート2日目)
17時〜 見学会(まっきーさんアパートビフォー)
19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜 見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
18時〜 懇親会
16日(木)13時〜 摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は7日にお邪魔した
デンチさん1号戸建のお話し。
ここでビフォーもお邪魔しましたね。
関連記事
2018年01月27日 5万円想定なら
デンチさんと言えば
昨年11月、12月と今年1月に
倉敷ハイツ
足守
平井
で3ヶ月続けて戸建を買いましたね。
足守と平井は連続であみだに当選したのは
記憶に新しいところ。
関連記事
2017年12月31日 今年は24物件。
デンチさんは電器屋さんが本業なのに
リフォームも自分でやっちゃうんだけど
本業は忙しいわ、3つもリフォームせんといけんわで
今回、ようやく1号が完成したというわけ(^^;
で、なんと完成前に入居も決まったので
慌てて見学会となりました(^^;
では、早速ビフォー→アフターを。
トイレ ビフォー→アフター
→ ![2.JPG](/okayamaooya/file/2-c545d-thumbnail2.JPG)
風呂 ビフォー→アフター
→ ![5.JPG](/okayamaooya/file/5-46f20-thumbnail2.JPG)
洗濯機置き場 ビフォー→アフター
→ ![6.JPG](/okayamaooya/file/6-7963f-thumbnail2.JPG)
トイレはもちろん洋式に。
風呂は浴室用の床シートを貼りました。
![](https://www11.a8.net/0.gif?a8mat=1U7UHO+C7DX82+2HOM+BWGDT)
洗面台を取って、ここは洗濯機置き場に。
洗面台は場所を変えて新設されました。
![1.JPG](/okayamaooya/file/1-30944-thumbnail2.JPG)
DK ビフォー→アフター
→ ![2.JPG](/okayamaooya/file/2-3134a-thumbnail2.JPG)
![3.JPG](/okayamaooya/file/3-8c655-thumbnail2.JPG)
ここはCFを貼ったんですね。
洋室はそのまま。
→ ![4.JPG](/okayamaooya/file/4-beb57-thumbnail2.JPG)
ワックス塗ってライトで照らすときれいに見えますね〜
和室の畳が目を引きます(^^♪
→ ![6.JPG](/okayamaooya/file/6-3e2c9-thumbnail2.JPG)
手前のCFがDK、右がそのままの洋室ですね。
![7.JPG](/okayamaooya/file/7-bb638-thumbnail2.JPG)
電器屋さんだけあって
コンセントは全部新しい(^^)
![4.JPG](/okayamaooya/file/4-1bcd0-thumbnail2.JPG)
素晴らしい。
これで60万円ほどに抑えてるそうな。
全部外注したらそうはいかんでしょうが(^^;
全体的にすごーくきれいに見えます(*^▽^*)
でもね、よくみると
結構汚いとこがあるんです...
![1.JPG](/okayamaooya/file/1-b9a84-thumbnail2.JPG)
![2.JPG](/okayamaooya/file/2-1b14e-thumbnail2.JPG)
この写真でもちょっと薄汚れたのがわかりますよね?
洋室やDKなど壁は概ねそのまま。
普通なら全部クロス貼るか塗るかしてますよね。
でも、こんなでも決まるんですね〜
見せ方がいいですよね。
しかも5万円台とそこそこいい家賃。
ここは、物件自体の希少性もあるけど
こういう感じで
リフォームをやりすぎずに
そこそこで貸すってのがいい。
ついつい、やり過ぎちゃうってパターンが多いからね(^^;
これはいいお手本でした(^^)v
またひとり大家さん誕生ですねー
おめでとうございます(^^♪
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました![あせあせ(飛び散る汗)](/_images_e/162.gif)
![](https://www27.a8.net/svt/bgt?aid=180509863959&wid=001&eno=01&mid=s00000018125001004000&mc=1)
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
7号 H24年11月5日から家族で住む
![家](/_images_e/38.gif)
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート2号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号 中古購入
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
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<イベントのお知らせ>
8月
☆摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ
16日(木)13時〜
参加予定(定員10名)
1摂津屋さん
2わたくし
3TAKEさん
4norikoさん(女性)
5デンチさん
6なつさん(女性)
7麒麟さん
<イベント一覧>
8月
2日(木)17時〜 見学会(南方戸建1日目)
18時〜 見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜 見学会(南方戸建2日目)
16時〜 見学会(神田町アパート2日目)
17時〜 見学会(まっきーさんアパートビフォー)
19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜 見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
18時〜 懇親会
16日(木)13時〜 摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は7日にお邪魔した
デンチさん1号戸建のお話し。
ここでビフォーもお邪魔しましたね。
関連記事
2018年01月27日 5万円想定なら
デンチさんと言えば
昨年11月、12月と今年1月に
倉敷ハイツ
足守
平井
で3ヶ月続けて戸建を買いましたね。
足守と平井は連続であみだに当選したのは
記憶に新しいところ。
関連記事
2017年12月31日 今年は24物件。
デンチさんは電器屋さんが本業なのに
リフォームも自分でやっちゃうんだけど
本業は忙しいわ、3つもリフォームせんといけんわで
今回、ようやく1号が完成したというわけ(^^;
で、なんと完成前に入居も決まったので
慌てて見学会となりました(^^;
では、早速ビフォー→アフターを。
トイレ ビフォー→アフター
風呂 ビフォー→アフター
洗濯機置き場 ビフォー→アフター
トイレはもちろん洋式に。
風呂は浴室用の床シートを貼りました。
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洗面台を取って、ここは洗濯機置き場に。
洗面台は場所を変えて新設されました。
DK ビフォー→アフター
ここはCFを貼ったんですね。
洋室はそのまま。
ワックス塗ってライトで照らすときれいに見えますね〜
和室の畳が目を引きます(^^♪
手前のCFがDK、右がそのままの洋室ですね。
電器屋さんだけあって
コンセントは全部新しい(^^)
素晴らしい。
これで60万円ほどに抑えてるそうな。
全部外注したらそうはいかんでしょうが(^^;
全体的にすごーくきれいに見えます(*^▽^*)
でもね、よくみると
結構汚いとこがあるんです...
この写真でもちょっと薄汚れたのがわかりますよね?
洋室やDKなど壁は概ねそのまま。
普通なら全部クロス貼るか塗るかしてますよね。
でも、こんなでも決まるんですね〜
見せ方がいいですよね。
しかも5万円台とそこそこいい家賃。
ここは、物件自体の希少性もあるけど
こういう感じで
リフォームをやりすぎずに
そこそこで貸すってのがいい。
ついつい、やり過ぎちゃうってパターンが多いからね(^^;
これはいいお手本でした(^^)v
またひとり大家さん誕生ですねー
おめでとうございます(^^♪
おしまい
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