岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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＜イベントのお知らせ＞
　　
８月


＜イベント一覧＞

８月
2日（木）17時〜　　　見学会（南方戸建１日目）
　　　　　18時〜　　　見学会（神田町アパート１日目）
4日（土）15時〜　　　見学会（南方戸建２日目）
　　　　　16時〜　　　見学会（神田町アパート２日目）
　　　　　17時〜　　　見学会（まっきーさんアパートビフォー）
　　　　　19時〜22時　勉強会（火災保険について２日目）
7日（火）12時半〜　　見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
11日（土）13時〜17時　チャリティーセミナー　必殺大家人さん in 岡山
　　　　　18時〜　　　 懇親会
16日（木）13時〜　　　摂津屋さん宅トレジャーハンター＆ランチ
23日（木）12時〜　　　見学会（北区新道戸建２戸で１００万円）＆ランチ
24日（金）13時〜18時　北区相談日
31日（金）12時半〜　　見学会

９月
6日（木）13時〜　　　見学会
8日（土）昼　　　　　見学会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


Gmailの不調が相変わらずで


戻ってきてしまう人がポロポロ(-_-;)


直近だと

・南方決勝結果　　　　24日11時頃
・神田町決勝結果　　　24日19時頃
・新道エントリー開始　24日19時頃

を配信しているので


必要な方は連絡ください(-_-;)





さて、今日は不動産屋さんと食事に行っておりましたが


そこで話題になったのが


不動産の価格の話し。


このブログでは激安物件をよく話題にするので


１００万円以下の物件なんて大して珍しくもないですが


不動産屋さんからしたら、ちょっとあり得ない話し。




そんな安いのどうやって探すんですか？


と逆に質問される感じです(^^;





基本的に不動産屋って


仲介後も付きまとう可能性のあるトラブルリスクと


もらえる仲介料を天秤にかけて


自分とこで扱うべきかを判断するんで


安すぎるものは扱わないんですよね。




安いのはほぼ１００％ボロなんで


こんなボロ買ってどうするん？


みたいな考えで


そもそも売れると思っていないから


当然扱わない。




それに、売主は基本的に


売値の相談を不動産屋にする。


その不動産屋も下手な価格は言えないもんだから


上物の価値は無いとして


一般的な近隣の土地相場をベースに算出すると


まぁまぁそこそこな価格になるんよね...




で、誰も見向きもしなくて


問い合わせも無く月日だけが流れ


いつまでも面倒みられんってことで


サッサと手を切りたくて


回りまわってわたくしのようなところに話しがくる感じ(^^;




なので、探すというよりは


困った人が持ち込んでくる感じかなー



だから安く買い取っても喜んでもらえるんよね(^^;



その結果

売主さんも喜ぶ
不動産屋さんも喜ぶ
買主さんも喜ぶ
紹介者さんも喜ぶ
わたくしも喜ぶ

そして

司法書士さんも喜ぶ
火災保険屋さんも喜ぶ

その後リフォームもするから

内装屋さんも喜ぶ
大工さんも喜ぶ
電器屋さんも喜ぶ
水道屋さんも喜ぶ
ガス屋さんも喜ぶ

そして比較的安く貸すから

入居者も喜ぶ
賃貸不動産屋さんも喜ぶ


ってことで


三方良しどころか十四方良し(^^;



ちょっと逸れましたけど


どうやって探してるんですか？


と聞かれれば


「自分から探しに行くことはない」って返事ですね。





まぁそんなのはレアケースでしょうけど


自分から探しにいっているのがOCさんですね。


実家の近所のボロ屋に直接アタック。


つい先日も、今度は１万円で戸建を買ったそうな(^^;


不動産屋にはできん芸当ですな。


直接アタックはできても


１万円なんて提示ができんわな(笑)





まぁそこはメンタルブロックを外さんといけんわね。


そんな価格での交渉なんてあり得ないと思ってる人には


それ以下の提示は絶対できんしね。




自分の常識とはかけ離れたケースが


現実に存在するってことを理解しないとね。




先日、しっしーさんが


ネットに出ていた２９０万円の物件を


４０万円で話しをつけてきましたよ。


普通のサラリーマンの


不動産始めて１年程のまぁまだまだど素人ですよ(^^;


それが早くも４号。


わたくしなんて４号到達は５年かかってますからね〜(;´Д｀)




ここで登場した３号は５万円でしたね。

関連記事
2018年05月04日　美邸パート４は５万円！？




見事にメンタルブロックが外れとるわけです。


１００万円以下じゃないと買う気がせんと言うとります(笑)




１００ｍを１０秒で走ったりとか


１５０ｋｍを超えるボールを投げられたりとか


ＩＱが１８０あったりとか


そんな特殊能力は関係ないですからね。




日本語が話せれば大丈夫。


くそ辺鄙なところで


くそ高く買う必要なんてないですよ。



きっとあなたにもできるはずですよ。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました