2017年04月08日
時間が経てばまた状況も変わります。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
そこから指値2200→2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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＜見学会のお知らせ１＞
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
４月 ９日（日）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２namiさん（女性）
３K只さん
４真中さん（女性）
５むーさん（女性）
６Kもりさん
７こももさん（女性）
８デンチさん
９ロバートS田さん
10わたくし
※満席になりました(-_-;)
＜見学会のお知らせ２＞
登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
４月 １１日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１摂津屋さん
２DDMさん
３わたくし
※３分程坂を登ります。
※登山靴はもちろん不要です。
※心臓に持病のある方はご遠慮ください（笑）
＜見学会のお知らせ３＞
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ ２日目
４月 １２日（水）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１HR田さん
２じいじさん
３麒麟さん
４ロバートS田さん
５わたくし
＜お花見のお知らせ＞
４月 １５日（土）１０時～１７時
参加予定
１Sさん
２Y田さん
３じゅんこさん（女性）
４T井さん
５ゆうじろうさん
６わたくし
＜イベント一覧＞
４月 １日（土）１２時半～
OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
４月 ３日（月）１２時半～
わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
４月 ５日（水）１２時半～
わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
４月 ８日（土）１２時半～
わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
４月 ９日（日）１２時半～
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
４月 １１日（火）１２時半～
登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
４月 １２日（水）１２時半～
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
４月 １４日（金）１２時半～
見学会予定
４月 １５日（土）１０時～１７時頃
お花見（後楽園河川敷）
近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)
そうこうしてたら...
T本さん中区竹田平屋
ayakoさん東区２号
あたりが完成してくるかな(^^;
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は当初お花見の予定でしたが天気予報に従い延期(-_-;)
少しだけ降ったり止んだりの中途半端な天気だったので
延期にしてよかったかな(^^;
１５日じゃ桜は残っていないかもしれませんけど
天気には勝てませんからね(-_-;)
先日、プラザホテルの最上階から桜を眺めてきました(^^♪
桜の時期は特に素晴らしいですねー
県外からお越しの方にはぜひおススメしたいスポットです(^^)v
...
さて、今日は朝一からある大家さんのところへ。
この大家さん、本業でめちゃ儲かっていて
先日、自社ビルを購入Σ（・□・；）
ここ、１階が倉庫みたいになっているんですが
なんと、遊び場になっています（笑）
これら、ふるさと納税で獲得したそうでΣ（・□・；）
お金持ちはどんどん得する仕組みなんですねー(^^;
...
さて今日は、わたくしの１号アパート＆
シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
HR田さん
むーさん（女性）
ロバートS田さん
こーへーさん
norikoさん（女性）
minakoさん（女性）
T畠さん
陽ちゃん（初登場）
O村さん
わたくし
の１０名で出発です。
今日は久々にＴ畠さんが参加。
Ｔ畠さんといえば、
第２３回あみだくじで１３０万円平屋が当たりましたね。
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2016年04月08日 松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
2016年04月09日 旅行積み立てが熱い！
2016年05月03日 大幅リノベ予定。
2017年01月09日 大変だけど楽しそうだね(^^♪
2017年01月10日 新しい価値の創造
リフォームの様子
ライフスタイルギャラリー家を買う
その後どうなったって？
...
...
募集開始したらすぐに決まったんだってー(*´▽｀*)
元々、平屋ってだけでも希少なのに
あれぐらい尖ったことをやれば
追随してくる物件もないですしねー
気に入ってくれる人は必ずいますよ(^^♪
それもなかなかの家賃で、
実質２５％近くありますから
大家さん一発目としては上々ですよね(^。^)y-.。o○
世の中に大家さんが増えすぎると困るけど
こうして仲間が大家さんになると嬉しいですね(*´▽｀*)
...
そんなこんなで、わたくしのアパート１号。
今日も下水の工事をしていましたが
そろそろ大詰めのようで。
室内はというと、案外きれいでねー
キッチンは新品が入っていて
ちょっと直せばすぐ募集できるレベル。
売主さんが、入居募集する前提である程度動いてたのかな？
どちらにしてもありがたい(^^♪
１点気になるのはこれかな(^^;
これは洋式にしたほうがいいよね～(◎_◎;)
和式でも家賃次第で決まらんことはないけど
やっぱりそれなりに時間かかるし
紹介の段階で弾かれることも多くなるからね...
特にご年配の方だと足を悪くされているケースもあるから
洋式必須だったりするしね。
折角売主さん負担で下水にも繋がることだし
ここは洋式にしときましょうかね(^^;
見学会中、
「これ、長いこと（ネットに）出てましたよねー」って。
みなさんよくご存じで(^^;
１年ぐらいは出てましたかね。
新着物件だと、
「まだ出したばかりだから...」
とかって言われて値交渉ができないケースも多いですけど
長期間売れ残ってると安くなるケースも結構ありますからね。
以前登場したこの物件。
関連記事
2014年04月25日 １６０万円の戸建 ＆ 飲み会の場所決定
２０１４年当時は１６０万円で売りに出ていました。
その後、１００万円にダウン。
そこからもなかなか売れませんでした(-_-;)
数か月前にわたくしも見に行く機会がありましたが
その際に、「１００万円以下には下がらない」とのこと。
それがねー
その後、売主さんが入院されたんですってΣ（・□・；）
頑なに値下げを拒んでいましたが
いろいろ弱気になったんでしょうかね...
最終的には５０万円で会員さんがさらったそうで(◎_◎;)
時間が経てばまた状況も変わりますからねー
一度玉砕した物件でも、
再度トライしてみるといいかもしれませんよ(^^)/
おしまい
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
そこから指値2200→2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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＜見学会のお知らせ１＞
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
４月 ９日（日）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２namiさん（女性）
３K只さん
４真中さん（女性）
５むーさん（女性）
６Kもりさん
７こももさん（女性）
８デンチさん
９ロバートS田さん
10わたくし
※満席になりました(-_-;)
＜見学会のお知らせ２＞
登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
４月 １１日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１摂津屋さん
２DDMさん
３わたくし
※３分程坂を登ります。
※登山靴はもちろん不要です。
※心臓に持病のある方はご遠慮ください（笑）
＜見学会のお知らせ３＞
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ ２日目
４月 １２日（水）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１HR田さん
２じいじさん
３麒麟さん
４ロバートS田さん
５わたくし
＜お花見のお知らせ＞
４月 １５日（土）１０時～１７時
参加予定
１Sさん
２Y田さん
３じゅんこさん（女性）
４T井さん
５ゆうじろうさん
６わたくし
＜イベント一覧＞
４月 １日（土）１２時半～
OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
４月 ３日（月）１２時半～
わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
４月 ５日（水）１２時半～
わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
４月 ８日（土）１２時半～
わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
４月 ９日（日）１２時半～
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
４月 １１日（火）１２時半～
登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
４月 １２日（水）１２時半～
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
４月 １４日（金）１２時半～
見学会予定
４月 １５日（土）１０時～１７時頃
お花見（後楽園河川敷）
近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)
そうこうしてたら...
T本さん中区竹田平屋
ayakoさん東区２号
あたりが完成してくるかな(^^;
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は当初お花見の予定でしたが天気予報に従い延期(-_-;)
少しだけ降ったり止んだりの中途半端な天気だったので
延期にしてよかったかな(^^;
１５日じゃ桜は残っていないかもしれませんけど
天気には勝てませんからね(-_-;)
先日、プラザホテルの最上階から桜を眺めてきました(^^♪
桜の時期は特に素晴らしいですねー
県外からお越しの方にはぜひおススメしたいスポットです(^^)v
...
さて、今日は朝一からある大家さんのところへ。
この大家さん、本業でめちゃ儲かっていて
先日、自社ビルを購入Σ（・□・；）
ここ、１階が倉庫みたいになっているんですが
なんと、遊び場になっています（笑）
これら、ふるさと納税で獲得したそうでΣ（・□・；）
お金持ちはどんどん得する仕組みなんですねー(^^;
...
さて今日は、わたくしの１号アパート＆
シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
HR田さん
むーさん（女性）
ロバートS田さん
こーへーさん
norikoさん（女性）
minakoさん（女性）
T畠さん
陽ちゃん（初登場）
O村さん
わたくし
の１０名で出発です。
今日は久々にＴ畠さんが参加。
Ｔ畠さんといえば、
第２３回あみだくじで１３０万円平屋が当たりましたね。
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2016年05月03日 大幅リノベ予定。
2017年01月09日 大変だけど楽しそうだね(^^♪
2017年01月10日 新しい価値の創造
リフォームの様子
ライフスタイルギャラリー家を買う
その後どうなったって？
...
...
募集開始したらすぐに決まったんだってー(*´▽｀*)
元々、平屋ってだけでも希少なのに
あれぐらい尖ったことをやれば
追随してくる物件もないですしねー
気に入ってくれる人は必ずいますよ(^^♪
それもなかなかの家賃で、
実質２５％近くありますから
大家さん一発目としては上々ですよね(^。^)y-.。o○
世の中に大家さんが増えすぎると困るけど
こうして仲間が大家さんになると嬉しいですね(*´▽｀*)
...
そんなこんなで、わたくしのアパート１号。
今日も下水の工事をしていましたが
そろそろ大詰めのようで。
室内はというと、案外きれいでねー
キッチンは新品が入っていて
ちょっと直せばすぐ募集できるレベル。
売主さんが、入居募集する前提である程度動いてたのかな？
どちらにしてもありがたい(^^♪
１点気になるのはこれかな(^^;
これは洋式にしたほうがいいよね～(◎_◎;)
和式でも家賃次第で決まらんことはないけど
やっぱりそれなりに時間かかるし
紹介の段階で弾かれることも多くなるからね...
特にご年配の方だと足を悪くされているケースもあるから
洋式必須だったりするしね。
折角売主さん負担で下水にも繋がることだし
ここは洋式にしときましょうかね(^^;
見学会中、
「これ、長いこと（ネットに）出てましたよねー」って。
みなさんよくご存じで(^^;
１年ぐらいは出てましたかね。
新着物件だと、
「まだ出したばかりだから...」
とかって言われて値交渉ができないケースも多いですけど
長期間売れ残ってると安くなるケースも結構ありますからね。
以前登場したこの物件。
関連記事
2014年04月25日 １６０万円の戸建 ＆ 飲み会の場所決定
２０１４年当時は１６０万円で売りに出ていました。
その後、１００万円にダウン。
そこからもなかなか売れませんでした(-_-;)
数か月前にわたくしも見に行く機会がありましたが
その際に、「１００万円以下には下がらない」とのこと。
それがねー
その後、売主さんが入院されたんですってΣ（・□・；）
頑なに値下げを拒んでいましたが
いろいろ弱気になったんでしょうかね...
最終的には５０万円で会員さんがさらったそうで(◎_◎;)
時間が経てばまた状況も変わりますからねー
一度玉砕した物件でも、
再度トライしてみるといいかもしれませんよ(^^)/
おしまい
このコメント欄も使えます。
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