2017年04月18日
OCさんビル２号の変貌
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
そこから指値2200→2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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＜イベント一覧＞
４月 １日（土）１２時半～
OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
４月 ３日（月）１２時半～
わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
４月 ５日（水）１２時半～
わたくしの赤磐市新築完成間近＆G地さん２号戸建完成＆
TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
４月 ８日（土）１２時半～
わたくしの１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ２日目
４月 ９日（日）１２時半～
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ１日目
４月 １１日（火）１２時半～
登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ
４月 １２日（水）１２時半～
ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ２日目
４月 １４日（金）１２時半～
入札案件＆見学会 北区牟佐戸建
４月 １５日（土）１０時～１７時頃
お花見（後楽園河川敷）
４月 １８日（火）１２時半～
OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ ２日目
４月 １８日（火）１５時半～
中区某所 シークレット戸建見学会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
太陽光関連が倒産していましたねΣ（・□・；）
（株）ZEN POWERが破産、九州で過去最大の太陽光関連倒産
売上高
26年12月期 約74億円
27年12月期 約5500万円
１年で桁が２つも減ったらどうもなりませんわねー(-_-;)
売電価格も下がって、
太陽光を設置する人も大幅に減りましたからね...
設備の、製造・販売側はもう難しいんでしょうね(-_-;)
設備費も大幅に下がっているんで
売電する側は、屋根上ならまだなんとかなるんでしょう。
ちなみにわたくしの太陽光４月分の売電は
７００万円で導入した１号20kw(38.88円)は
2114kwh 82,192円
１０３０万円で導入した２号39.77kw(29,16円)
4717kwh 137,547円
でした。
建築中の赤磐市の新築の屋根にも検討中で
こちらは ２０５万円 12kw(22.68円) の見積り。
設備費１kwあたり
１号 ３５万円
２号 ２５．９万円
３号（予定）１７万円
５１％ダウン
売電単価は
１号 ３６円（税込38.88円）
２号 ２７円（税込29.16円）
３号 ２１円（税込22.68円）
４２％ダウン
売電単価のほうが下がり幅が小さいので
利回りはＵＰしています(^^;
２０年後以降の売電単価は
激安に抑えてこられるんでしょうから
３６円から大幅に下がるより
２１円から下がる方が気分的には楽なのかな～なんて
どれも屋根上なのでのんきに考えています(^^;
...
さて、OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会が２日終わり
室内ももう少しというところまでやってきました。
ということで今の時点のビフォーアフターを少々。
ここは外壁塗装と屋上防水もやりました。
屋上は酷い状態...
屋内は激しく雨漏りしていましたΣ（・□・；）
雨がたまりやすいから
ちゃんと防水のメンテナンスをしておかないと
古い陸屋根はこういうケースが多いですねー(-_-;)
それがこんな感じに。
これで当分いけますね(*´▽｀*)
ここは鉄骨の３階建てで、階段も激しく老朽化(◎_◎;)
穴が開いて向こうが見えますΣ（・□・；）
実際、大人数で乗ったら怖いぐらいでしたもんねー(^^;
それがこんな感じに。
外壁全体も塗り替えられて様変わりしました(*´▽｀*)
ここ、１階テナント、２・３階が住居なんです。
１階テナントはこんな感じで
トレジャーハンターの舞台にもなりました。
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2016年12月07日 自分の強みを活かせていますね～
それが荷物が無くなってスッキリ。
めでたくtomoeさんの紹介で入居者も決まり
入居者側で改装中です(*´▽｀*)
実は、３階の住居はここで登場していました。
関連記事
2016年11月21日 雨は怖いね(-_-;)
いやー、当時は室内も酷かった(;´Д｀)
これがどう変わっていったかというと...
つづく
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からリフォームなしで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸募集中。
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
ネット掲載物件が3500→3000→2800万円になり、
そこから指値2200→2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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４月 ５日（水）１２時半～
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TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て＆ランチ
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４月 ９日（日）１２時半～
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４月 １１日（火）１２時半～
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４月 １２日（水）１２時半～
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４月 １４日（金）１２時半～
入札案件＆見学会 北区牟佐戸建
４月 １５日（土）１０時～１７時頃
お花見（後楽園河川敷）
４月 １８日（火）１２時半～
OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ ２日目
４月 １８日（火）１５時半～
中区某所 シークレット戸建見学会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。
太陽光関連が倒産していましたねΣ（・□・；）
（株）ZEN POWERが破産、九州で過去最大の太陽光関連倒産
売上高
26年12月期 約74億円
27年12月期 約5500万円
１年で桁が２つも減ったらどうもなりませんわねー(-_-;)
売電価格も下がって、
太陽光を設置する人も大幅に減りましたからね...
設備の、製造・販売側はもう難しいんでしょうね(-_-;)
設備費も大幅に下がっているんで
売電する側は、屋根上ならまだなんとかなるんでしょう。
ちなみにわたくしの太陽光４月分の売電は
７００万円で導入した１号20kw(38.88円)は
2114kwh 82,192円
１０３０万円で導入した２号39.77kw(29,16円)
4717kwh 137,547円
でした。
建築中の赤磐市の新築の屋根にも検討中で
こちらは ２０５万円 12kw(22.68円) の見積り。
設備費１kwあたり
１号 ３５万円
２号 ２５．９万円
３号（予定）１７万円
５１％ダウン
売電単価は
１号 ３６円（税込38.88円）
２号 ２７円（税込29.16円）
３号 ２１円（税込22.68円）
４２％ダウン
売電単価のほうが下がり幅が小さいので
利回りはＵＰしています(^^;
２０年後以降の売電単価は
激安に抑えてこられるんでしょうから
３６円から大幅に下がるより
２１円から下がる方が気分的には楽なのかな～なんて
どれも屋根上なのでのんきに考えています(^^;
...
さて、OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会が２日終わり
室内ももう少しというところまでやってきました。
ということで今の時点のビフォーアフターを少々。
ここは外壁塗装と屋上防水もやりました。
屋上は酷い状態...
屋内は激しく雨漏りしていましたΣ（・□・；）
雨がたまりやすいから
ちゃんと防水のメンテナンスをしておかないと
古い陸屋根はこういうケースが多いですねー(-_-;)
それがこんな感じに。
これで当分いけますね(*´▽｀*)
ここは鉄骨の３階建てで、階段も激しく老朽化(◎_◎;)
穴が開いて向こうが見えますΣ（・□・；）
実際、大人数で乗ったら怖いぐらいでしたもんねー(^^;
それがこんな感じに。
外壁全体も塗り替えられて様変わりしました(*´▽｀*)
ここ、１階テナント、２・３階が住居なんです。
１階テナントはこんな感じで
トレジャーハンターの舞台にもなりました。
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2016年12月07日 自分の強みを活かせていますね～
それが荷物が無くなってスッキリ。
めでたくtomoeさんの紹介で入居者も決まり
入居者側で改装中です(*´▽｀*)
実は、３階の住居はここで登場していました。
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2016年11月21日 雨は怖いね(-_-;)
いやー、当時は室内も酷かった(;´Д｀)
これがどう変わっていったかというと...
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