2013年06月10日
岡山市で区分投資はどうか？ １１
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は前回の続きで
岡山駅半径５００～６００mぐらいの
西口側では
〇ォーラムシティビル
〇レスターガーデンシティ清心
〇ビンコートスタイル昭和町
〇ベール岡山駅WEST
〇ルファステイツ岡山駅西
〇ビンコートプライム奉還町
といったところがありますね。
...
〇ォーラムシティビル
ここは、ほぼ岡山駅直結といえる感じの
岡山駅に一番近い区分マンションですね。
岡山市中心部の再開発の先駆けだったと思います。
築１０年ちょっと経ち、室内の設備関係がやや古臭くなってはきましたけど
やはり岡山駅直結という立地で根強い人気を誇っていますねー
賃料は１２万円程度ですけど、空いたらすぐ決まりますね。
数年前に、外壁のタイルが剥がれて落下するという事故がありました。
そんな記事を見ると、施工的にどうなんだろう
とも思いますが
安く買えるんなら、立地を武器にそこそこ戦えるでしょう。
ここも中古は滅多に出ませんが...
〇レスターガーデンシティ清心
ここもかなり岡山駅に近いですね。
屋上に庭園や、共同浴場が売りになってます。
ただ余分にコストがかかってるだけのようにも思いますが...
新幹線や跨線橋が近くてゴミゴミした印象なんですけども
今でも３LDKで１４～１５万級で貸せてますねー
済生会病院が近いので、ドクターの方や
ノートルダム清心女子が近いので
ノートルダムの幼稚園から行かせるような感じの
教育熱心な富裕層が入居しますね。
中古も出ないし、出ても高いですが、
角部屋の出窓から雨漏りがするとのクレームが入ったことがあります...
複雑な形や、出窓の出っ張りなんかはそんな危険がはらんでいますねー
〇ビンコートスタイル昭和町
最近建った、○イタックの物件ですね。
ここは線路の音がうるさそうですねー
この近くの線路沿いの賃貸物件で
○レース島田本町っていうのがあるんですけど
窓を開けるとかなりうるさい
音に耐えられなくて１ヶ月で退去いた人がいます。
ここは線路から少し離れてはいますが、
音は上に抜けてくるので、上層階なんかはちょっとビミョーなんじゃないでしょうか
岡山駅に近くて新しいので、１３万円程度なら客付けも難しくはないと思いますが、
中古市場に出てきたとしても安くは買えないでしょう...
〇ベール岡山駅WEST
ここも最近の建物で、○和住宅がやりましたね。
吉備線の高架のすぐ横なんですけど、
便が少なくてスピードも出ていないですから
それほど気にならないかもしれません。
３階あたりが正面になるので、
電車の目線が気にならない階ならまぁまぁありかもしれません。
先ほど同様、安く買えそうにありません...
〇ルファステイツ岡山駅西
ここも最近ですね。
ギリギリ伊島学区になるのかな
確か１LDKなんかもあったような気が。
２０００万円前半から買えたので、
いくつか賃貸にも出てすぐ決まっていました
さっきの昭和町よりはこちらのほうが立地的には良いと思います
〇ビンコートプライム奉還町
ここも最近ですね。
ここはモデルルームを見にいきましたー
率直な感想は...うーん...
値段の割には...
１４万円前後ぐらいでは貸せそうですけど
その時は、モデルルームの方が、賃貸で出る予定はないって言っていました。
こうしてみると、西口エリアはポンポン建ってますねー
でも賃貸にはほとんど出ていないです。
結構、年配の方が買っているみたいですね。
時々、新婚さんとか結婚歴の浅い方が共有名義で買って
２～３年で離婚して早く処分したいみたいなのがありますから
気の毒ですけど、掘り出し物が出てくるかもしれません
石井小学校は、英語教育に力を入れていて
遠くからバスで通ってくるお子さんもいますので、
そこそこ人気はあります。石井中学校は人気無いですが...
岡山駅も近いし、転勤族のお子さんが小さかったら選んでもらえます。
〇ォーラムシティビル も 〇レスターガーデンシティ清心 も
滅多に賃貸に出てこないので、分譲賃貸自体は希少なんですけど
賃貸物件では、○ンハウス伊福町 や ○ランマスト伊島 という、
築浅のRCファミリーマンションがあったりと
そこそこ築浅ファミリー物件の供給があるので
競合する可能性は高いですが...
...
それに比べて、東口の築浅賃貸は
１LDKがほとんどで、時々１Kといった具合で
ファミリー物件の供給がほとんどありませんので
ファミリー向け分譲賃貸の希少性はさらに高まるんですよねー
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は前回の続きで
岡山駅半径５００～６００mぐらいの
西口側では
〇ォーラムシティビル
〇レスターガーデンシティ清心
〇ビンコートスタイル昭和町
〇ベール岡山駅WEST
〇ルファステイツ岡山駅西
〇ビンコートプライム奉還町
といったところがありますね。
...
〇ォーラムシティビル
ここは、ほぼ岡山駅直結といえる感じの
岡山駅に一番近い区分マンションですね。
岡山市中心部の再開発の先駆けだったと思います。
築１０年ちょっと経ち、室内の設備関係がやや古臭くなってはきましたけど
やはり岡山駅直結という立地で根強い人気を誇っていますねー
賃料は１２万円程度ですけど、空いたらすぐ決まりますね。
数年前に、外壁のタイルが剥がれて落下するという事故がありました。
そんな記事を見ると、施工的にどうなんだろう
とも思いますが安く買えるんなら、立地を武器にそこそこ戦えるでしょう。
ここも中古は滅多に出ませんが...
〇レスターガーデンシティ清心
ここもかなり岡山駅に近いですね。
屋上に庭園や、共同浴場が売りになってます。
ただ余分にコストがかかってるだけのようにも思いますが...
新幹線や跨線橋が近くてゴミゴミした印象なんですけども
今でも３LDKで１４～１５万級で貸せてますねー
済生会病院が近いので、ドクターの方や
ノートルダム清心女子が近いので
ノートルダムの幼稚園から行かせるような感じの
教育熱心な富裕層が入居しますね。
中古も出ないし、出ても高いですが、
角部屋の出窓から雨漏りがするとのクレームが入ったことがあります...
複雑な形や、出窓の出っ張りなんかはそんな危険がはらんでいますねー
〇ビンコートスタイル昭和町
最近建った、○イタックの物件ですね。
ここは線路の音がうるさそうですねー
この近くの線路沿いの賃貸物件で
○レース島田本町っていうのがあるんですけど
窓を開けるとかなりうるさい
音に耐えられなくて１ヶ月で退去いた人がいます。
ここは線路から少し離れてはいますが、
音は上に抜けてくるので、上層階なんかはちょっとビミョーなんじゃないでしょうか
岡山駅に近くて新しいので、１３万円程度なら客付けも難しくはないと思いますが、
中古市場に出てきたとしても安くは買えないでしょう...
〇ベール岡山駅WEST
ここも最近の建物で、○和住宅がやりましたね。
吉備線の高架のすぐ横なんですけど、
便が少なくてスピードも出ていないですから
それほど気にならないかもしれません。
３階あたりが正面になるので、
電車の目線が気にならない階ならまぁまぁありかもしれません。
先ほど同様、安く買えそうにありません...
〇ルファステイツ岡山駅西
ここも最近ですね。
ギリギリ伊島学区になるのかな
確か１LDKなんかもあったような気が。
２０００万円前半から買えたので、
いくつか賃貸にも出てすぐ決まっていました
さっきの昭和町よりはこちらのほうが立地的には良いと思います
〇ビンコートプライム奉還町
ここも最近ですね。
ここはモデルルームを見にいきましたー
率直な感想は...うーん...
値段の割には...
１４万円前後ぐらいでは貸せそうですけど
その時は、モデルルームの方が、賃貸で出る予定はないって言っていました。
こうしてみると、西口エリアはポンポン建ってますねー
でも賃貸にはほとんど出ていないです。
結構、年配の方が買っているみたいですね。
時々、新婚さんとか結婚歴の浅い方が共有名義で買って
２～３年で離婚して早く処分したいみたいなのがありますから
気の毒ですけど、掘り出し物が出てくるかもしれません
石井小学校は、英語教育に力を入れていて
遠くからバスで通ってくるお子さんもいますので、
そこそこ人気はあります。石井中学校は人気無いですが...
岡山駅も近いし、転勤族のお子さんが小さかったら選んでもらえます。
〇ォーラムシティビル も 〇レスターガーデンシティ清心 も
滅多に賃貸に出てこないので、分譲賃貸自体は希少なんですけど
賃貸物件では、○ンハウス伊福町 や ○ランマスト伊島 という、
築浅のRCファミリーマンションがあったりと
そこそこ築浅ファミリー物件の供給があるので
競合する可能性は高いですが...
...
それに比べて、東口の築浅賃貸は
１LDKがほとんどで、時々１Kといった具合で
ファミリー物件の供給がほとんどありませんので
ファミリー向け分譲賃貸の希少性はさらに高まるんですよねー
つづく
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投稿者：岡山大家｜23:55
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