岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」よっさん総社戸建＆ランチ
　25日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１よっさん
　２わたくし
　３よーすけさん
　４しんやさん
　５みしばさん



☆「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
　27日（土）昼頃から
　参加予定（てきとー）
　１わたくし
　２いなせさん
　３ぺっぺちゃん（女性）
　４ぐっちーさん
　５たかぱぱさん
　６まいたにさん（いなせさんゲスト）
　７よーすけさん
　８shunさん
　９u-kiさん



☆「合宿」セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市
　9日（木）10時現地
　参加予定（定員５名）
　１わたくし
　２ぐっちーさん




４月一覧
4日（木）12時半「視察」
　玉野市胸上ガレージ付物件＆ランチ
5日（金）12時半「視察」
　中区御幸町倉庫？＆ランチ
5日（金）15時半「視察」
　西大寺新戸建＆お茶
8日（月）11時「見学会」
　DX母ちゃん来岡 AJITO 001 ＆ランチ？
10日（水）12時半「視察」
　総社市美袋０円？戸建＆ランチ（中止）
11日（木）12時半「視察」
　水島常盤町戸建？ビル？＆ランチ
14日（日）13時「勉強会」４日目
　新築についての勉強会
16日（火）12時半「視察」
　東区正儀戸建＆ランチ
17日（水）12時半「視察」
　東区草ケ部古民家？＆ランチ（延期）
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町
　半沢大家さん新築セミナー
23日（火）12時半「視察」
　牛窓町鹿忍戸建＆ランチ
25日（木）12時半「見学会」
　よっさん総社戸建＆ランチ
27日（土）「バーベキュー」
　kakuregaで宴会をしよー
30日（火）15時半「見学会」
　たくみさんが自分のAPの隣を買いましたー＆ランチ


５月一覧
9日（木）10時「合宿」
　セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市




※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


関連記事
2024年04月21日　ホームステージングのうららさん
2024年04月22日　「なかなか決まらない...」






アパート自体にはそんなに問題なさそうなのに


「なかなか決まらない...」





まぁまぁありがちな話ですわね〜(;^_^A





いろんな可能性が考えられますわね。





「そもそもお客がいない？？」




これはよく調べてみたほうがいいでしょうね。




お客さんがいないのがどの程度なのか？




あなたの物件を希望するお客さんがいないの？


頼んでる不動産屋さんにお客さんがいないの？？





じゃあ、ライバル物件も動きがない？？


他の不動産屋さんにもお客がきていないの？？



「きていない」って、お客がゼロってこと？？





例えば、繁忙期を終えて、学生客がいないとか？




それでも自宅通学を止めて賃貸にするとか


勢いで決めた部屋がよくなかったとか


最寄りの不動産に、


学生客がゼロってこともないと思いますよ。




それがわずかな数にしても


自分とこ以外に持っていかれてる可能性がありますわね。





まぁそんなケースは多くないにしても


あなたの物件は


「多くの他の物件と比べられてる」のは間違いない。


そして負けている...





特に、どこにでもあるふつーの物件を持っていると


そういうことがほとんどだと思います...






客付けする側は「比較対象」がたくさんあったほうが


助かるんですよね(;^_^A





大体、３つか４つか案内に行きますけども


どれも、場所とか家賃とか


その方の希望に合うようなものを見繕ってるんで


結果的に、似たような物件にお連れすることに。






もちろん広告料の額なんかも関係しますけど


「ふつー」なら「ふつー」なりになってるってのも


大きなポイントでね。





よくある？のが


敷地内のゴミステーションが散らかってる？

自転車置き場が荒れている？

集合ポストが荒れている？

共用部になんやかんや置かれている？

共用部が汚い？

玄関を開けたら下水のにおいが充満？

玄関にチラシが散乱？

電気が通っていない？

室内にGの死骸？




そんな物件、山ほどあるんですよねー...





「ふつー」の物件のくせに、「ふつー」ですらない(;^_^A



現場に着いた時点で、選択肢から脱落してますね...






中古物件を買った人が


外壁塗装をしたりすること結構ありますよね？


まぁお金はかかりますけども


あれってリニューアルって観点で


ずいぶん大きな作用があると思います。




まさに「一新」というか。





室内に大きく力を入れるのもいいんですけど


室内は普通のリフォームで、あとはステージングにして


初見のイメージに手を入れるほうが


効果が大きいんじゃないかと思います。





もちろん室内にも手を入れられればいいし


長く保有する？しない？にもよるだろうし


客層が高齢者や低家賃帯なら


そこまでする必要もないだろうしね。





わたくしの伊福町や富田に


内外ともにほとんど手を入れていないのは


近い将来、解体する目論見があるからで


あと数年耐えればいいっていうところでね(;^_^A





いま募集中のAJITOなんかも


屋根外壁だけでよかったかもしれないけど


せっかくならお金を借りておきたいってのと


おかしな内装にしてみたかったってだけでね(;^_^A






「なかなか決まらない...」



もしかしたら、


それはあなたの物件だけ？かもしれないよね。





掘り下げていくところは


きっといろいろあると思うよ。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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