2022年04月10日
同じようなスペックでも大違い。
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１、自販機
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１、自販機
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体）
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体）
654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円 ※電柱１
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪＆ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです...
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円
R4(22)年2月28日(49歳) 津島東 ※個人名義から法人へ所有権移転
☆物件41号（元個人2号）中古平屋 2LDK 57㎡積水
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%
R4(22)年3月7日（契約） 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 1000万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
４月一覧
5日（火）13時「視察」円山戸建＆ランチ
5日（火）15時半「視察」並木町２軒長屋２棟＆お茶
6日（水）12時半「見学会」よしみん１号浅川戸建ビフォー＆ランチ
7日（木）13時「視察」西田井地リースバック＆ランチ
7日（木）16時半「視察」古都南方戸建＆お茶
13日（水）12時「視察」玉野市玉25万円戸建＆
玉野市田井AP＆ランチ
15日（木）12時半「見学会」ジェームスさん玉柏戸建アフター＆ランチ
16日（土）11時「イベント」バーベキュー（岡山市中消防署・水防センター）
18日（月）12時半「視察」中区西中島戸建＆ランチ
19日（火）12時半「見学会」OCさん西高崎戸建ビフォー＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
昨日、わたくしの伊福町のアパート５号のことを
少し書きましたが
関連記事
2022年04月09日 案内現場から直の電話。
同じような時期に北区富田でアパート６号を買ってましてね。
２０１９年 ４月 アパート５号 北区伊福町
２０１９年１０月 アパート６号 北区富田
物件も似たり寄ったりで、どちらも元レオパレス(-_-;)
５号伊福町 平成元年木造２階 １K（ロフト）×４戸
６号富田 平成元年木造２階 １K（ロフト）×４戸
間取りは同じですけど、全体の面積が少し違いますね。
５号伊福町 ７４.９８平米
６号富田 ９４.８平米
土地も６号富田のほうが少し広いです。
５号伊福町 ２５坪
６号富田 ３０坪
価格はほぼ同じ。
５号伊福町 １５００万円
６号富田 １４００万円
６号富田のほうがちょっと広いけど１００万円安いのは
場所の差ですわね(^^;
それぞれの購入時の家賃は
５号伊福町 １１.２万円（２.８×４）
６号富田 １０.４万円（２.５×２、２.７×２）
これも場所の差ですわねー
５号伊福町のほうが小さいのにちょっと高い(^^;
でも購入時の表面利回りはほぼ同じ。
５号伊福町 年１３４.４万円÷１５００万円 ８.９６％
６号富田 年１２４.８万円÷１４００万円 ８.９１％
家賃が低い分、安く買えばいいってことですね(^^;
どちらもいろんな面で似たような感じで
ネット無料なんかも当然付けていないので
経費も同じような感じ(^^;
利回りが低くても買ってるのは
将来の新築用地、未来投資も考えているからですね。
そんなにキャッシュフローが出なくても
時間と共に家賃が入って返済は減っていくんですから
時間を味方につけてますよね。
この６号富田が返済比率９５％いうのは先日書きましたね(^^;
関連記事
2022年03月23日
返済比率９５％のアパート持ってます（汗）
要は、他の物件からでもカバーできればいいんですよね。
話しが逸れましたが、似たり寄ったりの両物件。
実は、大きく違うところがあるんですよ...
それは購入後の入退去の数...
６号富田は２９カ月間満室継続で全く変化なし。
管理料は払ってますけど
その間の修理などもないですから、ほぼ当初の利回り通り。
こういう物件はありがたいですねー
とはいえ、返済比率９５％なので
キャッシュフローはゼロですけども(-_-;)
一方、５号伊福町はちょこちょこ空きます(;'∀')
全室２.８万円で平穏無事だったのはたった７カ月(;´Д｀)
８か月目に２つ空いて、翌月にもう１つ空いて
９,１０,１１カ月目の３か月間は、たった１戸の入居ですわ(-_-;)
月でいうと
１０月 ２戸空き（１０２,２０２）
１１月 ３戸空き（１０２,２０２,２０１）
１２月 ３戸空き（１０２,２０２,２０１）
１月 ３戸空き（１０２,２０２,２０１）
ですわ...
なんとか
２月 １戸決定（２月分フリーレント）で２戸空き（１０２,２０１）に。
３月 １戸決定（３月分フリーレント）で１戸空き（１０２）に。
残り１戸と思いきや１０１が３末退去...
４月突入時には１０１,１０２が空いていましたけども
なんとか４月に２戸決まって満室復帰(^^;
結局、空いていた期間は合計１６カ月分(>_<)
２.８万円×１６カ月 ４４.８万円ですよ...
※フリーレント分含む。
これに４室のリフォームもしてますからね...
小さい部屋なんで１室１０万円程度ですけど...
確か、広告料も３か月にはしたと思います...
３０万円ぐらいでしょうか...
どうにかこうにか決まったのはいいんですけど
家賃も下げましたからね...
１０１ ２.８万円 → ２.５万円
１０２ ２.８万円 → ２.５万円
２０１ ２.８万円 → ２.７万円
２０２ ２.８万円 → ２.７万円＋ペット３千円
計 １１.２万円 → １０.４万円
幸い？なことに、２０１はペットで３千円プラスになりましたけど(^^;
その後は２３カ月平穏に過ぎ
２月末に１戸空いて昨日の流れになったというわけですね。
空室損 ４４.８万円（１６カ月）
リフォーム ４０万円ぐらい
広告料 ３０万円ぐらい
それに今回のリフォーム１０万円ぐらいと
広告料４カ月１２万円ですからねー(-_-;)
入退去の多い物件はこんなもんです。
もちろん、ある程度織り込み済みだし
ここは返済がないからどうにでもなりますけど
こういうのをサラリーマンが一発目にやると
ほんましんどいと思いますよ。
お持ちのアパートの入居状況が
いまは良くても、いつかこんなことになりますよ。
「新しい」とかのメッキが剥がれたらね。
その間、富田の６号は何の変化もない(^^;
運営してみんとわからんですけど
退去が少ない物件で運営するのが
成功の秘訣なのは間違いないと思いますよ。
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
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H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
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岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
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5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
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H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１、自販機
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１、自販機
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体）
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体）
654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円 ※電柱１
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪＆ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです...
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円
R4(22)年2月28日(49歳) 津島東 ※個人名義から法人へ所有権移転
☆物件41号（元個人2号）中古平屋 2LDK 57㎡積水
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%
R4(22)年3月7日（契約） 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 1000万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
４月一覧
5日（火）13時「視察」円山戸建＆ランチ
5日（火）15時半「視察」並木町２軒長屋２棟＆お茶
6日（水）12時半「見学会」よしみん１号浅川戸建ビフォー＆ランチ
7日（木）13時「視察」西田井地リースバック＆ランチ
7日（木）16時半「視察」古都南方戸建＆お茶
13日（水）12時「視察」玉野市玉25万円戸建＆
玉野市田井AP＆ランチ
15日（木）12時半「見学会」ジェームスさん玉柏戸建アフター＆ランチ
16日（土）11時「イベント」バーベキュー（岡山市中消防署・水防センター）
18日（月）12時半「視察」中区西中島戸建＆ランチ
19日（火）12時半「見学会」OCさん西高崎戸建ビフォー＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
昨日、わたくしの伊福町のアパート５号のことを
少し書きましたが
関連記事
2022年04月09日 案内現場から直の電話。
同じような時期に北区富田でアパート６号を買ってましてね。
２０１９年 ４月 アパート５号 北区伊福町
２０１９年１０月 アパート６号 北区富田
物件も似たり寄ったりで、どちらも元レオパレス(-_-;)
５号伊福町 平成元年木造２階 １K（ロフト）×４戸
６号富田 平成元年木造２階 １K（ロフト）×４戸
間取りは同じですけど、全体の面積が少し違いますね。
５号伊福町 ７４.９８平米
６号富田 ９４.８平米
土地も６号富田のほうが少し広いです。
５号伊福町 ２５坪
６号富田 ３０坪
価格はほぼ同じ。
５号伊福町 １５００万円
６号富田 １４００万円
６号富田のほうがちょっと広いけど１００万円安いのは
場所の差ですわね(^^;
それぞれの購入時の家賃は
５号伊福町 １１.２万円（２.８×４）
６号富田 １０.４万円（２.５×２、２.７×２）
これも場所の差ですわねー
５号伊福町のほうが小さいのにちょっと高い(^^;
でも購入時の表面利回りはほぼ同じ。
５号伊福町 年１３４.４万円÷１５００万円 ８.９６％
６号富田 年１２４.８万円÷１４００万円 ８.９１％
家賃が低い分、安く買えばいいってことですね(^^;
どちらもいろんな面で似たような感じで
ネット無料なんかも当然付けていないので
経費も同じような感じ(^^;
利回りが低くても買ってるのは
将来の新築用地、未来投資も考えているからですね。
そんなにキャッシュフローが出なくても
時間と共に家賃が入って返済は減っていくんですから
時間を味方につけてますよね。
この６号富田が返済比率９５％いうのは先日書きましたね(^^;
関連記事
2022年03月23日
返済比率９５％のアパート持ってます（汗）
要は、他の物件からでもカバーできればいいんですよね。
話しが逸れましたが、似たり寄ったりの両物件。
実は、大きく違うところがあるんですよ...
それは購入後の入退去の数...
６号富田は２９カ月間満室継続で全く変化なし。
管理料は払ってますけど
その間の修理などもないですから、ほぼ当初の利回り通り。
こういう物件はありがたいですねー
とはいえ、返済比率９５％なので
キャッシュフローはゼロですけども(-_-;)
一方、５号伊福町はちょこちょこ空きます(;'∀')
全室２.８万円で平穏無事だったのはたった７カ月(;´Д｀)
８か月目に２つ空いて、翌月にもう１つ空いて
９,１０,１１カ月目の３か月間は、たった１戸の入居ですわ(-_-;)
月でいうと
１０月 ２戸空き（１０２,２０２）
１１月 ３戸空き（１０２,２０２,２０１）
１２月 ３戸空き（１０２,２０２,２０１）
１月 ３戸空き（１０２,２０２,２０１）
ですわ...
なんとか
２月 １戸決定（２月分フリーレント）で２戸空き（１０２,２０１）に。
３月 １戸決定（３月分フリーレント）で１戸空き（１０２）に。
残り１戸と思いきや１０１が３末退去...
４月突入時には１０１,１０２が空いていましたけども
なんとか４月に２戸決まって満室復帰(^^;
結局、空いていた期間は合計１６カ月分(>_<)
２.８万円×１６カ月 ４４.８万円ですよ...
※フリーレント分含む。
これに４室のリフォームもしてますからね...
小さい部屋なんで１室１０万円程度ですけど...
確か、広告料も３か月にはしたと思います...
３０万円ぐらいでしょうか...
どうにかこうにか決まったのはいいんですけど
家賃も下げましたからね...
１０１ ２.８万円 → ２.５万円
１０２ ２.８万円 → ２.５万円
２０１ ２.８万円 → ２.７万円
２０２ ２.８万円 → ２.７万円＋ペット３千円
計 １１.２万円 → １０.４万円
幸い？なことに、２０１はペットで３千円プラスになりましたけど(^^;
その後は２３カ月平穏に過ぎ
２月末に１戸空いて昨日の流れになったというわけですね。
空室損 ４４.８万円（１６カ月）
リフォーム ４０万円ぐらい
広告料 ３０万円ぐらい
それに今回のリフォーム１０万円ぐらいと
広告料４カ月１２万円ですからねー(-_-;)
入退去の多い物件はこんなもんです。
もちろん、ある程度織り込み済みだし
ここは返済がないからどうにでもなりますけど
こういうのをサラリーマンが一発目にやると
ほんましんどいと思いますよ。
お持ちのアパートの入居状況が
いまは良くても、いつかこんなことになりますよ。
「新しい」とかのメッキが剥がれたらね。
その間、富田の６号は何の変化もない(^^;
運営してみんとわからんですけど
退去が少ない物件で運営するのが
成功の秘訣なのは間違いないと思いますよ。
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
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TV局がDIYをしてくれることになりましたー
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得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
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info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
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