2021年04月08日
その３ なおとさんの東島田の新築を見せてもらいましたー
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...
R3年2月16日 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。
共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
R3年2月25日 中区平井
☆共同購入４号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
ここは解体して土地で売る方向で。
R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
当面は賃貸で運用。
時間かけて化けさせてみましょうか(^^;
R3年3月22日 南区妹尾
☆共同購入５号戸建 中古 760万円 50.78坪
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;
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＜イベントのお知らせ＞
４月
４月一覧
1日（木）12時「見学会」
なおとさん東島田新築AP＆ランチ
2日（金）16時「見学会」
児島柳田戸建＆お茶
7日（水）15時「視察」
妹尾3戸1タウンハウス＆お茶
13日（火）12時半「見学会」
倉敷市船穂160万円戸建＆ランチ
14日（水）12時半「視察」
吉備津戸建＆ランチ
17日（土）11時「見学会」
たくみさん児島赤崎5万円戸建＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日もなおとさんの新築の話しで。
関連記事
2021年04月06日
なおとさんの東島田の新築を見せてもらいましたー
2021年04月07日
その２ なおとさんの東島田の新築を見せてもらいましたー
相談者Ｚさんに対してはひとつだけでも反対したものを
なおとさんは３つとも買ったわけですが
それぞれの土地の広さはこうで
１、１３２.６１平米（４０.１１坪）
２、１２８.９２平米（３８.９９坪）
３、１２１.６８平米（３６.８０坪）
それぞれに木造３階建てで１Kが６戸の計１８戸。
※表記上は１LDKね。
〇イケンジャパンの資料では
１、６.２１％
２、６.３９％
３、５.９３％
全部まとめてだと諸費用含め２.５億円以上よ...
木造の建売で...
中身はこんなん...
３話目で初登場(^^;
きれいはきれいだけどね...
風呂にはテレビ...
もちろんオートロック...
ザ・普通ですな...
似たようなの、周辺に腐るほどありますわ...
これが１８戸...
１戸あたり１４００万円ぐらい...
月々のMAXの残るお金が資料ではこんな感じ。
１、１２.９万円
２、 ９.７万円
３、１１.８万円
計３４.４万円
２.５億円以上ぶち込んで...
土地は高いし、
木造の建売のくせに建築費も高い...
建ぺい、容積は大きく余らせてる...
普通は到底取り組めんのよ...
なおとさん自身も
「こんなんやったらいけん」と言うてましたわ...
じゃあなんでやったのか？
もちろん、いいとこもあるんですな。
これ、３つまとめると１１５坪。
こんな街中で１１５坪いうたらそうそう手に入らんよ。
バラバラだとどうってことないけど
隣の土地は無理してでも買えっていうのはこういうことよね。
なかなかの希少性ですわ。
イトーヨーカドー跡地とか、両備ボウル跡地とか
再開発も活発だから
長い目で見たら土地の価値は上がる可能性は高い。
融資期間が長くて、金利が低い。
なおとさんクラスになると１％以下が当たり前(^^;
そこへ自己資金２割投入。
そうなると返済比率的には５０％切るぐらいなんですな。
２割いうても５０００万円以上ですけど(;・∀・)
普通のひとではダメな案件でも
ほとんどの案件で
自己資金２割も入れたら合格ラインになるんですな。
銀行が自己資金を求める理由のひとつでしょう。
本来こうあるべきなんでしょうけど
フル・オーバーローン時代を知ってると
やっぱり厳しく感じるけどね(^^;
他にもたくさん持ってるし
ここを長く持ってると勝負が厳しくなるのも理解してて
木造だし、次に買う方の融資を考えると
売るタイミングはすごく慎重になってる。
ちゃんと状況や希少性を理解して
長期融資で低金利、さらに自己資金２割。
うまいこと売れるかどうかは
その時の融資情勢にもよるし
時の運的なところは大きいけど
本人的には充分カバーできるとの目論見でしょう。
普通の人にはしょーもない案件でも
いろんなことを理解した上で
ある程度対応して実行するんなら
また違った結果を生み出せるんでしょう。
わたくしも、低利回りにも負けずいくつかやってますよ(^^;
２号 津島東
６,７号 門田本町
AP３,４号 福田
AP５号 伊福町
AP６号 富田
伊福町なんか現金だし
富田なんか自己資金２割でも
管理料とか払ったら
キャッシュフロー無いですからね(;・∀・)
なおとさんのに比べると額は小さいもんですけど
こういうとこでは安く土地が手に入らんのですよ(>_<)
考え方は一緒ですわ。
そういう不利な状況をさばくために
高利回り、高キャッシュフロー、長期安定入居
の物件をいくつか持ってるというね。
だからこそ収支が安定して、自己資金も増えて
低利回りでも買えて、耐えられてるわけでね。
融資情勢に恵まれたのもありましたけど(^^;
誰にでもステップいうのはあってね。
わたくしみたいに低属性で貯金０スタートといった
レベル１からコツコツという人もいれば
高属性とか高収入で
レベル５とか１０とかからスタートの人もいるし
逆に、レベル１にも満たないとこからスタートの人もいたり
いろいろなんですな。
あくまでも資金レベルですが。
資金レベルが少々高い人で
よくわかってないまま参入してやられる人いますけどね(^^;
要は、自分の状況とか物件のこととか
ちゃんと理解した上でやれればいいんですよ。
仮に、築古APが１０００万円で利回り８％とかとして
家賃も安くてキャッシュフローが出ないなら
大きく値下げしてもらうとか
場所がいいなら自己資金を３割も４割も出すとか
やる方法はいくつかあるんですな。
いろんな事例を見せてもらって
自分に合った方法を模索すればいいと思いますよ。
普通の人は、なおとさんの真似したらダメよ(^^;
まぁそもそも普通は真似もできんけど(^^;
おしまい
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岡山大家撮影
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
どうしたもんかね...
R2年7月31日 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで
引き取ってあげました(^^;
R2年12月15日 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...
R3年2月16日 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。
共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2年10月8日 北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
表面9.6～11％程度を想定。出口が楽しみな案件。
R3年2月25日 中区平井
☆共同購入４号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
ここは解体して土地で売る方向で。
R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
当面は賃貸で運用。
時間かけて化けさせてみましょうか(^^;
R3年3月22日 南区妹尾
☆共同購入５号戸建 中古 760万円 50.78坪
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;
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＜イベントのお知らせ＞
４月
４月一覧
1日（木）12時「見学会」
なおとさん東島田新築AP＆ランチ
2日（金）16時「見学会」
児島柳田戸建＆お茶
7日（水）15時「視察」
妹尾3戸1タウンハウス＆お茶
13日（火）12時半「見学会」
倉敷市船穂160万円戸建＆ランチ
14日（水）12時半「視察」
吉備津戸建＆ランチ
17日（土）11時「見学会」
たくみさん児島赤崎5万円戸建＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日もなおとさんの新築の話しで。
関連記事
2021年04月06日
なおとさんの東島田の新築を見せてもらいましたー
2021年04月07日
その２ なおとさんの東島田の新築を見せてもらいましたー
相談者Ｚさんに対してはひとつだけでも反対したものを
なおとさんは３つとも買ったわけですが
それぞれの土地の広さはこうで
１、１３２.６１平米（４０.１１坪）
２、１２８.９２平米（３８.９９坪）
３、１２１.６８平米（３６.８０坪）
それぞれに木造３階建てで１Kが６戸の計１８戸。
※表記上は１LDKね。
〇イケンジャパンの資料では
１、６.２１％
２、６.３９％
３、５.９３％
全部まとめてだと諸費用含め２.５億円以上よ...
木造の建売で...
中身はこんなん...
３話目で初登場(^^;
きれいはきれいだけどね...
風呂にはテレビ...
もちろんオートロック...
ザ・普通ですな...
似たようなの、周辺に腐るほどありますわ...
これが１８戸...
１戸あたり１４００万円ぐらい...
月々のMAXの残るお金が資料ではこんな感じ。
１、１２.９万円
２、 ９.７万円
３、１１.８万円
計３４.４万円
２.５億円以上ぶち込んで...
土地は高いし、
木造の建売のくせに建築費も高い...
建ぺい、容積は大きく余らせてる...
普通は到底取り組めんのよ...
なおとさん自身も
「こんなんやったらいけん」と言うてましたわ...
じゃあなんでやったのか？
もちろん、いいとこもあるんですな。
これ、３つまとめると１１５坪。
こんな街中で１１５坪いうたらそうそう手に入らんよ。
バラバラだとどうってことないけど
隣の土地は無理してでも買えっていうのはこういうことよね。
なかなかの希少性ですわ。
イトーヨーカドー跡地とか、両備ボウル跡地とか
再開発も活発だから
長い目で見たら土地の価値は上がる可能性は高い。
融資期間が長くて、金利が低い。
なおとさんクラスになると１％以下が当たり前(^^;
そこへ自己資金２割投入。
そうなると返済比率的には５０％切るぐらいなんですな。
２割いうても５０００万円以上ですけど(;・∀・)
普通のひとではダメな案件でも
ほとんどの案件で
自己資金２割も入れたら合格ラインになるんですな。
銀行が自己資金を求める理由のひとつでしょう。
本来こうあるべきなんでしょうけど
フル・オーバーローン時代を知ってると
やっぱり厳しく感じるけどね(^^;
他にもたくさん持ってるし
ここを長く持ってると勝負が厳しくなるのも理解してて
木造だし、次に買う方の融資を考えると
売るタイミングはすごく慎重になってる。
ちゃんと状況や希少性を理解して
長期融資で低金利、さらに自己資金２割。
うまいこと売れるかどうかは
その時の融資情勢にもよるし
時の運的なところは大きいけど
本人的には充分カバーできるとの目論見でしょう。
普通の人にはしょーもない案件でも
いろんなことを理解した上で
ある程度対応して実行するんなら
また違った結果を生み出せるんでしょう。
わたくしも、低利回りにも負けずいくつかやってますよ(^^;
２号 津島東
６,７号 門田本町
AP３,４号 福田
AP５号 伊福町
AP６号 富田
伊福町なんか現金だし
富田なんか自己資金２割でも
管理料とか払ったら
キャッシュフロー無いですからね(;・∀・)
なおとさんのに比べると額は小さいもんですけど
こういうとこでは安く土地が手に入らんのですよ(>_<)
考え方は一緒ですわ。
そういう不利な状況をさばくために
高利回り、高キャッシュフロー、長期安定入居
の物件をいくつか持ってるというね。
だからこそ収支が安定して、自己資金も増えて
低利回りでも買えて、耐えられてるわけでね。
融資情勢に恵まれたのもありましたけど(^^;
誰にでもステップいうのはあってね。
わたくしみたいに低属性で貯金０スタートといった
レベル１からコツコツという人もいれば
高属性とか高収入で
レベル５とか１０とかからスタートの人もいるし
逆に、レベル１にも満たないとこからスタートの人もいたり
いろいろなんですな。
あくまでも資金レベルですが。
資金レベルが少々高い人で
よくわかってないまま参入してやられる人いますけどね(^^;
要は、自分の状況とか物件のこととか
ちゃんと理解した上でやれればいいんですよ。
仮に、築古APが１０００万円で利回り８％とかとして
家賃も安くてキャッシュフローが出ないなら
大きく値下げしてもらうとか
場所がいいなら自己資金を３割も４割も出すとか
やる方法はいくつかあるんですな。
いろんな事例を見せてもらって
自分に合った方法を模索すればいいと思いますよ。
普通の人は、なおとさんの真似したらダメよ(^^;
まぁそもそも普通は真似もできんけど(^^;
おしまい
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