2018年08月05日
将来価値に期待
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
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＜イベントのお知らせ＞
８月
☆見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
7日（火）12時半～
参加予定（定員１０名）
１デンチさん
２わたくし
３ＯＣさん
４しーさん（女性、初登場）
５なおとさん
６こももさん（女性）
☆チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
11日（土）13時15分～
参加予定（定員５０名）
１りょういちさん
２まっきーさん
３Ｊ子さん（女性）
４ＯＣさん
５namiさん（女性）
６Mさん
７K本さん
８たかぱぱさん
９たろぽんさん
10なおとさん
11じゅんこさん（女性）
必殺先生
わたくし
※ご希望の方はこちらからどうぞ。
＜イベント一覧＞
８月
2日（木）17時～ 見学会（南方戸建１日目）
18時～ 見学会（神田町アパート１日目）
4日（土）15時～ 見学会（南方戸建２日目）
16時～ 見学会（神田町アパート２日目）
17時～ 見学会（まっきーさんアパートビフォー）
19時～22時 勉強会（火災保険について２日目）
7日（火）12時半～ 見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
11日（土）13時～17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
18時～ 懇親会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は４日（土）に行った南方７００万円の様子を。
南方といえば市内中心部に近い
かなりいいところです。
ざっと考察はここで書いたけど
2018年08月02日
どちらも昭和３８年築だけど
我々が手を出すような戸建って
安けりゃ１００万円以下
高くてもせいぜい３００万円台なんで
７００万円っていうととんでもなく高い(;´Д｀)
でも場所がいいんよねー
３５坪ほどあって
再建築もできるし
どうにか２台も確保できそうだしね。
このあたりだと坪３５万円～なんで
７００万円って土地としてみたらかなりお得。
なかなかこんなところで出てこないから
希少性も高いしね。
話しをもらったのは１ヶ月ちょっと前だったんだけど
その時はまだ入居中でね。
家賃５.５万円だったから
オーナーチェンジならよかったんだけど
７末に退去するってんで
室内の様子を見せてもらいたくて
退去してから見学会にした訳。
それが案外まともでね～(^。^)y-.。o○
玄関がすでに好印象（笑）
１階はDK、和６、洋６、洋２
２階は和６、和６
これで約８０平米。
ちょっと広いけど
狭すぎず広すぎずってとこかな。
水回りはまぁまぁかな...
でもキッチンは替えた方がいいか...
風呂はまぁこのままでも...
トイレは洋式にせんといけんわな...
下水に繋がってるのがありがたい(^^;
電気はこのままでいいね。
激安ボロ戸建てだと
・ほぼ和式なんで→洋式は必須だし
・ぼっとんが多いんで、簡易水洗？浄化槽？下水？で悩むし
・電気がめちゃ小さいことが多いし
・残置物満載だったり
・木々がボーボーだったり
と、内装のリフォーム以外で
結構お金が出ていくことが多い上に
・土地の価値は低いってね。
ここは
・残置がない
・木々がない
・電気が普通
・下水
・土地の価値がある
ってのはかなり助かるねー
必ずしたほうがいいのは
・キッチン交換
・トイレ洋式
・洗面台設置
・駐車場整備
隣地との境のブロックの老朽が進んで
補修を求められているんでそれもね...
あとは室内をどこまでやるかだね～(^_^;)
そこそこきれいとはいえ
家賃を取りに行くなら
ある程度やらないとね...
直して６万円ぐらい狙ってもいいけどね。
でもそれで年７２万円。
７００＋諸費用＋リフォームで
８５０ぐらいで収まらんかね...
それで８.４％か...
ここは１０年ぐらい回収して
将来価値に期待ですな。
利回り、キャッシュフロー重視の段階では向かないけど
ある程度基盤が整った人なら
こういうのに投資するのもいいと思うけどね。
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
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＜イベントのお知らせ＞
８月
☆見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
7日（火）12時半～
参加予定（定員１０名）
１デンチさん
２わたくし
３ＯＣさん
４しーさん（女性、初登場）
５なおとさん
６こももさん（女性）
☆チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
11日（土）13時15分～
参加予定（定員５０名）
１りょういちさん
２まっきーさん
３Ｊ子さん（女性）
４ＯＣさん
５namiさん（女性）
６Mさん
７K本さん
８たかぱぱさん
９たろぽんさん
10なおとさん
11じゅんこさん（女性）
必殺先生
わたくし
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＜イベント一覧＞
８月
2日（木）17時～ 見学会（南方戸建１日目）
18時～ 見学会（神田町アパート１日目）
4日（土）15時～ 見学会（南方戸建２日目）
16時～ 見学会（神田町アパート２日目）
17時～ 見学会（まっきーさんアパートビフォー）
19時～22時 勉強会（火災保険について２日目）
7日（火）12時半～ 見学会（デンチさん１号戸建）＆ランチ
11日（土）13時～17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
18時～ 懇親会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は４日（土）に行った南方７００万円の様子を。
南方といえば市内中心部に近い
かなりいいところです。
ざっと考察はここで書いたけど
2018年08月02日
どちらも昭和３８年築だけど
我々が手を出すような戸建って
安けりゃ１００万円以下
高くてもせいぜい３００万円台なんで
７００万円っていうととんでもなく高い(;´Д｀)
でも場所がいいんよねー
３５坪ほどあって
再建築もできるし
どうにか２台も確保できそうだしね。
このあたりだと坪３５万円～なんで
７００万円って土地としてみたらかなりお得。
なかなかこんなところで出てこないから
希少性も高いしね。
話しをもらったのは１ヶ月ちょっと前だったんだけど
その時はまだ入居中でね。
家賃５.５万円だったから
オーナーチェンジならよかったんだけど
７末に退去するってんで
室内の様子を見せてもらいたくて
退去してから見学会にした訳。
それが案外まともでね～(^。^)y-.。o○
玄関がすでに好印象（笑）
１階はDK、和６、洋６、洋２
２階は和６、和６
これで約８０平米。
ちょっと広いけど
狭すぎず広すぎずってとこかな。
水回りはまぁまぁかな...
でもキッチンは替えた方がいいか...
風呂はまぁこのままでも...
トイレは洋式にせんといけんわな...
下水に繋がってるのがありがたい(^^;
電気はこのままでいいね。
激安ボロ戸建てだと
・ほぼ和式なんで→洋式は必須だし
・ぼっとんが多いんで、簡易水洗？浄化槽？下水？で悩むし
・電気がめちゃ小さいことが多いし
・残置物満載だったり
・木々がボーボーだったり
と、内装のリフォーム以外で
結構お金が出ていくことが多い上に
・土地の価値は低いってね。
ここは
・残置がない
・木々がない
・電気が普通
・下水
・土地の価値がある
ってのはかなり助かるねー
必ずしたほうがいいのは
・キッチン交換
・トイレ洋式
・洗面台設置
・駐車場整備
隣地との境のブロックの老朽が進んで
補修を求められているんでそれもね...
あとは室内をどこまでやるかだね～(^_^;)
そこそこきれいとはいえ
家賃を取りに行くなら
ある程度やらないとね...
直して６万円ぐらい狙ってもいいけどね。
でもそれで年７２万円。
７００＋諸費用＋リフォームで
８５０ぐらいで収まらんかね...
それで８.４％か...
ここは１０年ぐらい回収して
将来価値に期待ですな。
利回り、キャッシュフロー重視の段階では向かないけど
ある程度基盤が整った人なら
こういうのに投資するのもいいと思うけどね。
おしまい
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