2017年12月25日
抵当権抹消
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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＜イベントのお知らせ＞
☆トレジャーハンター in 早島町 ＆ ランチ
１２月２８日（木）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１TAKEさん
２K本さん
３わたくし
☆忘年会第五弾（北区平和町）
１２月２８日（木）１８時～
参加予定（定員１０名）
１Sさん
２Y田さん
３まっきーさん※２回目
４なつさん（女性）※２回目
５たろぽんさん
６Ｊ子さん（女性）
７じょうさん
８わたくし※５回目
９
10
☆トレジャーハンター in 玉野市玉＆ taimanTV動画撮影会
１２月２９日（金）１０時半～
☆忘年会第六弾・昼の部（玉野市渋川）
１２月２９日（金）１１時半～
参加予定（定員１０名）
１taimanさん
２りょういちさん
３OCさん 出演ＮＧ
４HTさん
５K原さん 出演ＮＧ
６わたくし
☆OCさんワンコイン戸建完成見学会＆ランチ
１２月３０日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１OCさん
２りょういちさん
３よーすけさん
４なつさん（女性）
５摂津屋さん
６わたくし
＜イベント一覧＞
１２月
２,３日（土日）必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
５日（火）１１時半～ クロス貼り体験会＆ランチ
８日（金）１８時半～ KGさん奉還町マンション見学会
１９時半～ 忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
１２日（火）１１時半～ 中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
１９時半～ 忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
１６日（土）１８時半～ 忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
１７日（日）１１時半～ 中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
２０日（水）１１時半～ 忘年会第四弾・昼の部（北区奉還町）
２１日（木）１３時～１８時 倉敷相談日
２２日（金）１２時半～ 北区足守103万円古民家見学会＆ランチ1日目
１６時～ 中区赤坂本町600万円アパート見学会 1日目
２３日（土）１０時半～ 中区赤坂本町600万円アパート見学会 2日目
１２時半～ 北区足守103万円古民家見学会＆ランチ2日目
２５日（月）１３時～１７時 北区相談日
２８日（木）１２時半～ トレジャーハンター in 早島町 ＆ ランチ
１８時～ 忘年会第五弾（北区平和町）
２９日（金）１０時半～ トレジャーハンター in 玉野市玉
＆ taimanTV動画撮影会
１１時半～ 忘年会第六弾・昼の部（玉野市渋川）
３０日（土）１２時半～ 今年最後！
OCさんワンコイン戸建完成見学会＆ランチ
１月
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、ryokoさんが一本釣りした
トイレ風呂が共同で生活保護と外国人のみのアパート
のお話しの続きで。
関連記事
2017年12月22日 トイレ風呂が共同のアパート
2017年12月23日 画一的な評価
某銀行の英断に感謝し
契約は１２月１５日で話しが進むことに(*^▽^*)
しかーし、ここで問題発生(◎_◎;)
この物件、摂津屋さんが購入時に
半分ほど融資受けていて抵当権付き。
当然、抹消しないと次の某銀行が貸してくれません。
一般的には、抹消書類の手配は
１週間程度あれば充分なところ
なんと！
抹消に１ヶ月ぐらいかかるというではないですか！？
そんなアホな...
どんだけゆっくるするんよ...
それじゃ年内間に合わんじゃん...
事情があって、年内には決済引き渡しを終えたい...
ということで、わたくしが知っている別の職員さんに相談し
その後、摂津屋さんが担当者に再交渉したところ
頑張ってみるということで
とりあえず、決済日（２２日）時点での残債の連絡があったのが
契約前日の１４日。
ふぅー。なんとか間に合うかー(^^;
そりゃ１ヶ月もかかるわけないからな～
ってことで、１５日の契約へ(*^▽^*)
ところが、残債は計算してくれたものの
２２日に間に合うという確約は出ていないだって！？
どひゃーΣ（・□・；）
それじゃ困る(◎_◎;)
ってことで急遽、摂津屋さんと直談判に直撃((+_+))
担当者は休み...
しかし、１４日に手配はしてくれていたようで...
大阪の支店から資料が郵便で順調に届けば
２０日には着くとのこと。
それなら２２日は間に合うが
郵便が遅れた場合には...
あとは神頼みでとりあえず契約...
頼むでー、ちゃんと届いてくれよー
と祈ること、
１５日...
１６日...
１７日...
１８日...
ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!
１８日に書類が到着したそうで(^。^)y-.。o○
これで２２日決済がようやく確定(^^;
ということで
記念すべき１２月２２日１０時から
司法書士さんにきてもらって無事決済。
１０時半から保険屋さんと契約。
１１時から管理会社と管理契約。
どうにかこうにか無事完了です(*^▽^*)
とはいえ、ここからが本番。
２階をどう運用するかが収益ＵＰのカギ。
創意と工夫でどう料理していきますかねー
何はともあれ、おめでとうございます(*^_^*)
わたくしは、１２時半からの
足守１０３万円古民家見学会へ飛んでいくのでしたーε≡≡ﾍ( ﾟДﾟ)ﾉ
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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＜イベントのお知らせ＞
☆トレジャーハンター in 早島町 ＆ ランチ
１２月２８日（木）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１TAKEさん
２K本さん
３わたくし
☆忘年会第五弾（北区平和町）
１２月２８日（木）１８時～
参加予定（定員１０名）
１Sさん
２Y田さん
３まっきーさん※２回目
４なつさん（女性）※２回目
５たろぽんさん
６Ｊ子さん（女性）
７じょうさん
８わたくし※５回目
９
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☆トレジャーハンター in 玉野市玉＆ taimanTV動画撮影会
１２月２９日（金）１０時半～
☆忘年会第六弾・昼の部（玉野市渋川）
１２月２９日（金）１１時半～
参加予定（定員１０名）
１taimanさん
２りょういちさん
３OCさん 出演ＮＧ
４HTさん
５K原さん 出演ＮＧ
６わたくし
☆OCさんワンコイン戸建完成見学会＆ランチ
１２月３０日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１OCさん
２りょういちさん
３よーすけさん
４なつさん（女性）
５摂津屋さん
６わたくし
＜イベント一覧＞
１２月
２,３日（土日）必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
５日（火）１１時半～ クロス貼り体験会＆ランチ
８日（金）１８時半～ KGさん奉還町マンション見学会
１９時半～ 忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
１２日（火）１１時半～ 中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
１９時半～ 忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
１６日（土）１８時半～ 忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
１７日（日）１１時半～ 中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
２０日（水）１１時半～ 忘年会第四弾・昼の部（北区奉還町）
２１日（木）１３時～１８時 倉敷相談日
２２日（金）１２時半～ 北区足守103万円古民家見学会＆ランチ1日目
１６時～ 中区赤坂本町600万円アパート見学会 1日目
２３日（土）１０時半～ 中区赤坂本町600万円アパート見学会 2日目
１２時半～ 北区足守103万円古民家見学会＆ランチ2日目
２５日（月）１３時～１７時 北区相談日
２８日（木）１２時半～ トレジャーハンター in 早島町 ＆ ランチ
１８時～ 忘年会第五弾（北区平和町）
２９日（金）１０時半～ トレジャーハンター in 玉野市玉
＆ taimanTV動画撮影会
１１時半～ 忘年会第六弾・昼の部（玉野市渋川）
３０日（土）１２時半～ 今年最後！
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１月
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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今日は、ryokoさんが一本釣りした
トイレ風呂が共同で生活保護と外国人のみのアパート
のお話しの続きで。
関連記事
2017年12月22日 トイレ風呂が共同のアパート
2017年12月23日 画一的な評価
某銀行の英断に感謝し
契約は１２月１５日で話しが進むことに(*^▽^*)
しかーし、ここで問題発生(◎_◎;)
この物件、摂津屋さんが購入時に
半分ほど融資受けていて抵当権付き。
当然、抹消しないと次の某銀行が貸してくれません。
一般的には、抹消書類の手配は
１週間程度あれば充分なところ
なんと！
抹消に１ヶ月ぐらいかかるというではないですか！？
そんなアホな...
どんだけゆっくるするんよ...
それじゃ年内間に合わんじゃん...
事情があって、年内には決済引き渡しを終えたい...
ということで、わたくしが知っている別の職員さんに相談し
その後、摂津屋さんが担当者に再交渉したところ
頑張ってみるということで
とりあえず、決済日（２２日）時点での残債の連絡があったのが
契約前日の１４日。
ふぅー。なんとか間に合うかー(^^;
そりゃ１ヶ月もかかるわけないからな～
ってことで、１５日の契約へ(*^▽^*)
ところが、残債は計算してくれたものの
２２日に間に合うという確約は出ていないだって！？
どひゃーΣ（・□・；）
それじゃ困る(◎_◎;)
ってことで急遽、摂津屋さんと直談判に直撃((+_+))
担当者は休み...
しかし、１４日に手配はしてくれていたようで...
大阪の支店から資料が郵便で順調に届けば
２０日には着くとのこと。
それなら２２日は間に合うが
郵便が遅れた場合には...
あとは神頼みでとりあえず契約...
頼むでー、ちゃんと届いてくれよー
と祈ること、
１５日...
１６日...
１７日...
１８日...
ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!
１８日に書類が到着したそうで(^。^)y-.。o○
これで２２日決済がようやく確定(^^;
ということで
記念すべき１２月２２日１０時から
司法書士さんにきてもらって無事決済。
１０時半から保険屋さんと契約。
１１時から管理会社と管理契約。
どうにかこうにか無事完了です(*^▽^*)
とはいえ、ここからが本番。
２階をどう運用するかが収益ＵＰのカギ。
創意と工夫でどう料理していきますかねー
何はともあれ、おめでとうございます(*^_^*)
わたくしは、１２時半からの
足守１０３万円古民家見学会へ飛んでいくのでしたーε≡≡ﾍ( ﾟДﾟ)ﾉ
おしまい
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富山２日目ー 「格」の高さを感じますね。
