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4年入ってくれると信じて...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
3月


3月一覧
2日(火)12時「視察」
 西大寺東戸建&ランチ
4日(木)12時「視察」
 南区某所戸建&ランチ
6日(土)11時「見学会」
 みしばさん赤磐戸建アフター&ランチ
11日(木)12時「見学会」
 西辛川共同購入平屋&ランチ
11日(木)16時「見学会」
 わたくし津島2号アフター&津島AP&お茶
16日(火)12時「視察」
 玉島黒崎戸建&ランチ
17日(水)12時「視察」
 北区青江戸建&ランチ
17日(水)15時「視察」
 北区新道戸建?倉庫?&お茶
18日(木)12時「見学会」
 わたくし備前市戸建ビフォー&ランチ
19日(金)12時「見学会」
 わたくしkakurega2入居前チェック&ランチ
22日(月)12時半「視察」
 総社東阿曽戸建&秦戸建&ランチ

26日(金)12時「見学会」
 麒麟さん津島洋館&横井上戸建&ランチ
29日(月)12時「視察」
 清輝橋ビル&秘密基地上棟&ランチ

4月一覧
1日(木)「見学会」
 なおとさん東島田新築AP&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は10時から南区妹尾の共同購入物件の決済


9時過ぎから銀行で現金を手配して持参(^^;

1.jpeg




共同購入はこれで5案件目ですねー(^^;





詳細はまた書くとして


「もう共同購入はしないんですか??」


ってよく聞かれるんだけど


わたくし個人所有
岡山大家所有
共同購入法人1所有
共同購入法人2所有



の面倒をみんといけんので


かなり手間かかるんですよね...




そんな中、共同購入法人3となるとどんなですかね...




儲け話を分かち合う人を増やしたい気持ちはあるけど


いい物件がたくさん出てくるわけでもないし


優先順位的


まずは共同購入法人1に声して


まとまらんかったら共同購入法人2へ声して


それでもまとまらんかったらって流れになるだろうしね...





やっぱね、早く気付いて、早く決断して、早く動いた人


をそれなりに評価したいと思うし


そうあるべきだとも思ってるから


どうしてもそういう流れにはなるわな...




気付くの遅い

決断遅い

動くの遅い



じゃ、そもそもノーチャンスじゃわ。





この前も数人断ったがな。


そのうちのひとりなんて昨年11月に連絡よこして


やる気ありそうだから案内メールを配信したけど


この3月までなーんも動きなし(;・∀・)





その間、何回イベントあった??




そりゃ仕事忙しいかもしれんけど


そんなんみんな一緒じゃわ。


3か月以上あってただの1回も顔出せんか??




で、こいつはやる気ねぇなー


と思ってストップしたら


その数日後に


「〇日のに参加したいんですけどどうしたらいいですか??」


ってメールきてさ(;´Д`)




もう無視しといてもよかったんだけど


わざわざ時間使って


恨まれるのを覚悟で長文の返信をしたわけよ。


内容としては


そんなんでええんか??
本気で人生変える気あるんか??



みたいなことな。




そしたら、たった36字の謝罪文で終了...




まぁそんなもんよな...


ちょっとは根性みせりゃええのによ...


ほんま情けねぇ...


不動産なんかやらんほうが正解じゃわ...


定年まで勤めて、普通に死んでいけばよろしいが。




なーんて、


逆に反骨心で頑張ってくれるのを期待したいけどねー




まぁ人生なんて人それぞれだけど


現状を打破しようと思ったら


それなりの行動にならんといけんと思うで。






で、かなり話しが脱線しとりますが


午後からは総社で2案件見に行きました。


さらに、その話はまたのちほど(^^;





で、ようやく今日の本題(^^;


見学会解散後、わたくしは中庄の不動産屋さんへ。


アパート10号の1室が決めてくれましてね。


契約処理に行ってきました。




先日は別の不動産屋さんで


津島kakuregaの処理をしましたな。

関連記事
2021年03月21日 隣の竹が倒れてきていました(汗)




どちらの物件もライバルとなる物件は皆無なので


3月というのも手伝って


問い合わせと案内が多かったんだけど


やっぱり広告料(報奨金)はちゃんと払ってますわ(^^;


kakurega2 家賃6万円、共益費3千円、P4.4千円
2.jpeg


津島東平屋 家賃8.5万円 P6千円
3.jpeg




どちらも家賃の1か月分


敷金礼金とかから相殺です(^^;





どちらもね、広告料無しでもいけたとも思うんだけど


まぁそこはね(^^;




元不動産屋の営業マン&管理職としては


売上を追わされてる人たちの苦悩がわかるからね...




6万円と8.5万円...


こっちからしても小さい額じゃないんだけど


いろいろ頑張ってもらってるわけだから


決まった時ぐらいお礼はせんとね。




岡山の市場では、広告料2か月いうのも


かなり一般的になってきてる中で


1か月で済んでるってのはありがたい話しでもあるし


本来は違法なんだけど、


必要悪というか、しかたない部分ですわ。




で、もちろん中庄のアパート10号も払いますよ(^^;




広告料84,000円
4.jpeg




よく見てよ。


「数量」が3になってるよね?(^^;


ここ、1Kで家賃2.8万円なんよ...


そう。広告料3か月なんよね...





額こそ、kakuregaや津島とそんな変わらんけど


こっちは3か月分なんよ...


他は1か月なのにこっちは3か月なんよ...



わざと2回買いたけどそういうことなんよ...


わかるかなー?この厳しさ。





ちなみにこの画像は「請求書」な。




kakuregaと津島は「相殺」だったんだけど


この中庄は相殺するものがないわけ(;'∀')


だって敷金も礼金もないし...





でね、この方は3月20日から契約開始なんだけど


まぁ当然のごとく3月分はフリーレント






さらに、4月分、5月分もフリーレントなんよ(;・∀・)

5.jpeg




まぁ学生さんなんで4年入ってくれると信じて


大盤振る舞いなわけなんだけど


3月分フリーレントはいいとしても


広告料3か月
4月フリーレント
5月フリーレント



いうたら、広告料5か月と同じわけよ(-_-;)





これが社会人で、もし1年そこらで退去してみぃ??


そりゃ厳しいでぇ(;´Д`)






もちろんそんなことはわかっとる。




何戸かここが空いてたところでどうにでもなるし


そんなことを上回る旨味、勝算があると思ってるから


チャレンジしとるわけだけど


ライバル物件が多いいうことは


こういうことでもOKせんと


不動産屋さんがプッシュできんのじゃ(-_-;)





これでなんとか4年安定してくれたらいいんだけど(>_<)






もう何度も何度も書いてるけど

・ライバルが少ない、増えにくい
・退去が少ない、入居が長い
・家賃が下がりにくい、下がり切っている






新しいもので家賃を高めに取りに行ったり


逆に、古いもので安く貸して長く住んでもらったり


融資で買うものと現金で買うものを混ぜたり


ある程度場所を分散させたり


高利回りキャッシュフローマシンと


低利回りだけど資産価値高いとか将来性あるものとか


いろんな商品を持って戦っていくんですわ。





いろんな現実、考えんといけんことがあるいうことですな(^^;





おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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