2013年02月28日
○○パレスと大○建託 ２
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、昨日の続きで。
「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…
以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。
しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。
これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか？」
...
○○パレス と 大○建託、大○ハウス の違いを現場で感じるのは
・物件のラインナップ
・募集力
・広告料予算
と書きましたが
どれも客付けに直結することばかりです。
物件のラインナップ でいうと
○○パレスは
ほとんどが 単身用の狭い１K です。
狭い土地にどれだけたくさんの部屋が取れるかを追求した間取りで
トイレ風呂が一緒のものも多いですし、概ね２０㎡前後ばかりです。
最近は、３０㎡前後のものを中心に建築されていますけど
古くて狭い○○パレス は
家賃を下げて募集するのが手っ取り早いです。
...
それに対し、大○建託、大○ハウスは
どちらかというとファミリー向けが中心です。
大○建託のアパートタイプの１Kなんてほとんど見ないです。
最近でこそRCで３０㎡前後の１Kも増えてはいますが
古いものはほとんどが田んぼの 田 の字みたいな
２DKです。
このタイプは、今のところ家賃４万円ぐらいがで下げ止まっていますし
１LDKへのリフォームも比較的簡単です。
...
大○ハウスも
ほとんどファミリータイプです。
１Kは大○建託よりは多いですけど
２５㎡ぐらいのものが多くてまだまだ勝負できる間取りです。
７帖ぐらいあってセパレートなので
駐車場があれば３．５万ぐらいからいけます。
ファミリータイプは、家賃５万前後で下げ止まっていますし、
やはり比較的リフォームがしやすいです。
...
ラインナップの面からは
○○パレスの古いものは
・現代のニーズに合っていない
・汎用性が低い
・競合が多すぎる
といったとこでしょうか。
...
バブル期前後に、
目先の利回り（小さい部屋を多く）でしか考えられなかった人の物件が
市場に出てきているだけだと思います。
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、昨日の続きで。
「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…
以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。
しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。
これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか？」
...
○○パレス と 大○建託、大○ハウス の違いを現場で感じるのは
・物件のラインナップ
・募集力
・広告料予算
と書きましたが
どれも客付けに直結することばかりです。
物件のラインナップ でいうと
○○パレスは
ほとんどが 単身用の狭い１K です。
狭い土地にどれだけたくさんの部屋が取れるかを追求した間取りで
トイレ風呂が一緒のものも多いですし、概ね２０㎡前後ばかりです。
最近は、３０㎡前後のものを中心に建築されていますけど
古くて狭い○○パレス は
家賃を下げて募集するのが手っ取り早いです。
...
それに対し、大○建託、大○ハウスは
どちらかというとファミリー向けが中心です。
大○建託のアパートタイプの１Kなんてほとんど見ないです。
最近でこそRCで３０㎡前後の１Kも増えてはいますが
古いものはほとんどが田んぼの 田 の字みたいな
２DKです。
このタイプは、今のところ家賃４万円ぐらいがで下げ止まっていますし
１LDKへのリフォームも比較的簡単です。
...
大○ハウスも
ほとんどファミリータイプです。
１Kは大○建託よりは多いですけど
２５㎡ぐらいのものが多くてまだまだ勝負できる間取りです。
７帖ぐらいあってセパレートなので
駐車場があれば３．５万ぐらいからいけます。
ファミリータイプは、家賃５万前後で下げ止まっていますし、
やはり比較的リフォームがしやすいです。
...
ラインナップの面からは
○○パレスの古いものは
・現代のニーズに合っていない
・汎用性が低い
・競合が多すぎる
といったとこでしょうか。
...
バブル期前後に、
目先の利回り（小さい部屋を多く）でしか考えられなかった人の物件が
市場に出てきているだけだと思います。
つづく
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投稿者：岡山大家｜23:55
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