2017年06月18日
自分の資力がどこまで耐えられるか？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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＜見学会のお知らせ２＞
じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ
１日目 ６月 ２０日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１HR田さん
２麒麟さん
３ryokoさん（女性）
４ゆうさん
５ラーメンnnwさん
６K本さん
７
８
９じいじさん
10わたくし
２日目 ６月 ２４日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１真中さん（女性）
２こももさん（女性）
３倉敷大家さん
４児島大家さん
５摂津屋さん
６N西さん
７N西さん奥さん（女性）
８じゅんこさん（女性）
９じいじさん
10わたくし
※満席になりました(^^;
＜イベント一覧＞
６月 ３日（土） １１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 ６日（火） １２時～ Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
シークレット２５０万円戸建見学会
６月 ９日（金） ９時半～ 木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月 １０,１１日（土日） 必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火） １０時～ 漆喰塗り教室＆ランチ～からの... １日目
６月 １４日（水） １１時半～ 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ１日目
６月 １７日（土） １０時～ 漆喰塗り教室＆ランチ～からの... ２日目
６月 １８日（日） １１時半～ 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
６月 ２０日（火） １２時半～ じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ １日目
６月 ２４日（土） １２時半～ じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ ２日目
７月 １日（土） １１時～ トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
taimanTV撮影会
７月 ８,９日（土日） 必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
８月 ５日（土） １７時～ 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
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2017年04月25日 ちょっと遠いよな～（汗）
2017年06月14日 街中派？田舎派？
ゆかさん（女性）
麒麟さん
ラーメンnnwさん
norikoさん
norikoさん娘さん（女性）
トナカイさん
Y山さん
わたくし
の８名でしゅっぱーつ。
まずは例の 双葉食堂 へ
昼前に入ったのにほぼ満席Σ（・□・；）
大人気なんですね～
今日は人気NO.1の豚玉をお願いしましたー
ランチ後は早速利回り２０％アパートへ。
一斉に撮影開始(^^;
築１０年だけあってもちろんきれい(*´▽｀*)
少し下げてもらえて、満室なら２５％超。
なかなかの好条件ですねー
わたくし、基本的に集合住宅に取り組むのは反対なんですけど
それは、需給バランスが崩れている地域での話し。
岡山市に限らず全国的に問題が表面化している
需要を大きく超える新築アパートマンションの建築ラッシュ...
築１０年とはいえ、そういう場所に殴り込みをかけるのは
競争に巻き込まれて徐々に疲弊していくのが容易に想像できます(-_-;)
実際、北区南部、南区北部の人口の多い場所では
猛烈に新築が建っていて
新築なのなかなか決まらない物件が多いですし
築浅もあおりを受けて空室が目立ちます...
なので、
・そもそも供給が少ないエリアの物件
・廃れなさそうな岡山駅直近の物件
・移転は無いであろう岡山大学の直近の物件
・生活保護の方が中心で入居が長そうな物件
などでは、集合住宅でもありかなと思っていますが
今回のは、供給が少ないエリアの物件。
そういう場所は、もちろん需要も少ないんですけどね(-_-;)
工場の景気にも左右されますしね...
いろいろ不安点もあるので
それらをカバーするには価格次第ですわね(^^;
さすがに周辺の複数の工場関係が全撤退というのもなかなかないでしょうし
工場以外の施設もある訳なので
全空きが長く続くというのはちょっと考えにくいかと...
まぁそこは家賃次第の面も出てきますが...
要は、自分の資力がどこまで耐えられるか？ってことですわね(^^;
結局、収入に対して返済や修繕などの支出の方が大きくなって
資力を大きくオーバーしてしまうからアウトなだけなんでね。
こういう物件は金融機関の評価も厳しめでしょうから
それなりに実績のある方や
資力のある方に限られる案件ですね(^^;
自分がどこまで耐えられるのか？
チャレンジするなら、よーく考えてからにしてくださいよ(^^;
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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＜見学会のお知らせ２＞
じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ
１日目 ６月 ２０日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１HR田さん
２麒麟さん
３ryokoさん（女性）
４ゆうさん
５ラーメンnnwさん
６K本さん
７
８
９じいじさん
10わたくし
２日目 ６月 ２４日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１真中さん（女性）
２こももさん（女性）
３倉敷大家さん
４児島大家さん
５摂津屋さん
６N西さん
７N西さん奥さん（女性）
８じゅんこさん（女性）
９じいじさん
10わたくし
※満席になりました(^^;
＜イベント一覧＞
６月 ３日（土） １１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 ６日（火） １２時～ Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
シークレット２５０万円戸建見学会
６月 ９日（金） ９時半～ 木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月 １０,１１日（土日） 必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火） １０時～ 漆喰塗り教室＆ランチ～からの... １日目
６月 １４日（水） １１時半～ 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ１日目
６月 １７日（土） １０時～ 漆喰塗り教室＆ランチ～からの... ２日目
６月 １８日（日） １１時半～ 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
６月 ２０日（火） １２時半～ じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ １日目
６月 ２４日（土） １２時半～ じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ ２日目
７月 １日（土） １１時～ トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
taimanTV撮影会
７月 ８,９日（土日） 必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
８月 ５日（土） １７時～ 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
関連記事
2017年04月25日 ちょっと遠いよな～（汗）
2017年06月14日 街中派？田舎派？
ゆかさん（女性）
麒麟さん
ラーメンnnwさん
norikoさん
norikoさん娘さん（女性）
トナカイさん
Y山さん
わたくし
の８名でしゅっぱーつ。
まずは例の 双葉食堂 へ
昼前に入ったのにほぼ満席Σ（・□・；）
大人気なんですね～
今日は人気NO.1の豚玉をお願いしましたー
ランチ後は早速利回り２０％アパートへ。
一斉に撮影開始(^^;
築１０年だけあってもちろんきれい(*´▽｀*)
少し下げてもらえて、満室なら２５％超。
なかなかの好条件ですねー
わたくし、基本的に集合住宅に取り組むのは反対なんですけど
それは、需給バランスが崩れている地域での話し。
岡山市に限らず全国的に問題が表面化している
需要を大きく超える新築アパートマンションの建築ラッシュ...
築１０年とはいえ、そういう場所に殴り込みをかけるのは
競争に巻き込まれて徐々に疲弊していくのが容易に想像できます(-_-;)
実際、北区南部、南区北部の人口の多い場所では
猛烈に新築が建っていて
新築なのなかなか決まらない物件が多いですし
築浅もあおりを受けて空室が目立ちます...
なので、
・そもそも供給が少ないエリアの物件
・廃れなさそうな岡山駅直近の物件
・移転は無いであろう岡山大学の直近の物件
・生活保護の方が中心で入居が長そうな物件
などでは、集合住宅でもありかなと思っていますが
今回のは、供給が少ないエリアの物件。
そういう場所は、もちろん需要も少ないんですけどね(-_-;)
工場の景気にも左右されますしね...
いろいろ不安点もあるので
それらをカバーするには価格次第ですわね(^^;
さすがに周辺の複数の工場関係が全撤退というのもなかなかないでしょうし
工場以外の施設もある訳なので
全空きが長く続くというのはちょっと考えにくいかと...
まぁそこは家賃次第の面も出てきますが...
要は、自分の資力がどこまで耐えられるか？ってことですわね(^^;
結局、収入に対して返済や修繕などの支出の方が大きくなって
資力を大きくオーバーしてしまうからアウトなだけなんでね。
こういう物件は金融機関の評価も厳しめでしょうから
それなりに実績のある方や
資力のある方に限られる案件ですね(^^;
自分がどこまで耐えられるのか？
チャレンジするなら、よーく考えてからにしてくださいよ(^^;
おしまい
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富山２日目ー 「格」の高さを感じますね。
