サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

おはようございます、アントレです！

今日は天気悪いですね〜。
こういうときって、コインランドリー投資的には、フル回転って感じなんでしょうね(笑)

さて、昨日の話ですが、所有する区分マンションの売買契約書にサインしてきましたｗ


ブログの左側に並んでいる所有不動産の�Bのやつになります。

昨年の11月（ここをクリック）と今年1月（ここをクリック）にも記事にしてますが、ついに売買契約までこぎつけましたｗ

前回の記事では、確定申告の納税額が大爆発する見込みになってしまい、泣く泣くの売却と書きましたが、持ち前の節税テクニックにより、小爆発程度(笑)で済みそうでして、緊急的な売却は必要ない状況なのですが、敢えて売却です。

その心は、、、、

不動産から太陽光への資産の切り替え

ですｗ

不動産投資はいつでもできますが、太陽光はここ２，３年が勝負ですからね〜。
5年後に不動産投資復活、ってシナリオもありかと考えてます。

このマンションの残債は3600万でして、売却によって6000万のキャッシュが入ってくることになりますｗ
（山手線品川駅徒歩8分の立地パワー炸裂ですｗ）

つまり、2400万の手残りが出てくることになります。

ただ、短期譲渡所得として、今後税金がかかってくるのですが、実際に必要になるのは来年の確定申告。

それまでに、この見せ金(笑)？が口座にあること自体が実はデカい話でして、交渉中の太陽光発電所の土地の農転手続きにかかる、計画実行における資金面の裏付けにちょうどバッチリはまる形になります。

これは、どういうことかというと、農地の土地の種目を変更して太陽光を行う場合、地元の農業委員会の許可が必要になります。この許可に向けて色々な資料の提出が必要なのですが、事業予定者がしっかり計画通りの設備を導入できるかの審査項目がありまして、事前に資金を保有している証明（銀行の残高証明ですね）や金融機関からの借入証明（審査OKの証明ですね）が必要になってきます。

アントレのように、いい土地があったらすぐに買付を入れちゃうスタンスの場合、潤沢な見せ金があることが非常に重要な要素となり、逆に見せ金があればある程ガンガン買い進めることができる。ということになります。

最近の傾向として、太陽光発電にばっちりな雑種地や宅地などは激減傾向にあり、あってもかなりの高値での売買となってしまうようです。結果的に農地を農転してやる場合が多くなってきますが、そうなればなるほど見せ金が重要となります。

まあ、見せ金の重要性は不動産取引では基本の基、という話なんですがｗ

先手先手で動かないと、ですね〜ｗ

不動産、あと2つくらい売っちゃおうかしら(笑)


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度々アントレです〜！

文春オンラインに面白い記事（ここをクリック）、というか、以前にアントレも記事にした（ここをクリック）のとほぼ同じ内容が記載されていますのでご参考まで〜！

てか、内容が同じ過ぎて(笑)、一瞬アントレの記事がパクられたのでは？っと思ってしまいましたが、恐らく、不動産の２０２２年問題は厳然たる事実なんでしょうねｗ

不動産投資をこれからやる人は、２０２２年以降の暴落狙いがいいと思います。
既に不動産投資をやっている人は、２０２２年以前に売り抜けるのがいいと思います。

もし、知り合いに不動産業者がいらっしゃったら、２０２２年問題について聞いてみてください。
知らなかったらスキル不足なのでサヨウナラ。苦笑いしたら今後は腹割って話す仲に。「そうなんです。今は売り時です。投資は５年後にしましょう！」と言ってきたら一生付き合える業者さんです。

皆さん、気を付けましょう〜！

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こんにちは、アントレです！

今回の記事は、最近ネガティブな記事を多く書いてますが実は大好きな(笑)、不動産投資についてですｗ


よく、「お宝物件」という言葉を耳にしますが、アントレが考えるそれについて考察してみたいと思います。

�@キャピタルゲインが期待できる
簡単に言うと、5000万で買った物件がジワジワ値上がりしている状態で、現時点の市場価格が6000万とかになっているような状態を指します。もしくは、市場価格よりも安く調達できて、市場価格で売ってもその時点で利益確定できそうな物件です。ただ、後者の方は業者が先に買ってしまうので、前者の物件の方が目利きがあれば比較的入手しやすいかと思います。

�Aインカムゲインが期待できる
色々な考え方がありますが、アントレが思うに、税金を考慮した完全な手残りが2%以上って感じです。
5000万の物件であれば年間の手残りが100万、月10万弱って感じですね。

�B低金利での調達
今は低金利で投資ローンでもかなり金利が低くなってきています。1%台であることが理想です。

�C手間がかからない
実はこれが重要。�@�A�Bがクリアできても、結局大家業に自分の大切な時間を投入してしまっては、勤労所得、つまりサラリーマンと何ら変わりません。自分の時間を使えば収益が上がるという事象はいわゆる、当たり前の事象となります。

上記4つを満たした物件と出会えたら、ぶっちゃけ毎日がハッピーです(笑)

ほったらかしで、インカムはどんどん入ってきますし、低金利での返済も進み、持てば持つほど実質のキャピタルゲイン（残債と売値の差）もグングン上がっていくことになります。

加えて低金利で調達できているので、金利上昇局面においても体力が違いますｗ

これであれば自分の資産形成の状況に応じて、いつでも売ってもいいし、長期保有してもいいし、何でもありな状態になります。

しかもほったらかし(笑)

いやー、こういう物件であれば、即買いですね〜。

でも、ぶっちゃけ4つとも揃っている物件って無くね？

って声も聞こえて来そうなので、優先度も考察したいと思います。

アントレ的には、�C→�@→�A＝�Bって感じです。

究極の時間持ちを目指してますので、どんな投資をやるにせよ、�Cが一番重要。となります。

続いて、�@が来るのは、�A�Bが弱くても、いっそのこと売っちゃえば損はしないわけで、やはりこれも重要な指標となります。

�Aと�Bは補完関係にあります。�Bが高ければ�Aが低くなり、�Aが高ければ�Bが低くなるといった感じで、同着といったところでしょうか。

つまり、�Cと�@がかなりいい数字であれば、�Aと�Bが多少悪くても、買い。となります。

以上アントレの独断と偏見でした〜！

実際にアントレが所有する物件がどーなのか、別途記事にしみたいと思います〜ｗ

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おはようございます、アントレです！

今日は長女の小学校の卒業式！！！
ビシッと参加したいと思います〜！

さて、今回の記事は日経新聞からの抜粋です。
ニュースにも取り上げられてまして、既にご存知の方も多いと思います。




日本全国の住宅地の公示価格が9年ぶりに上昇に転じたそうですｗ

地方にも波及していて、日本全体として不動産が盛り上がってきていると記事にあります。
2007年のバブル時期ほどではないので、底堅い地価上昇である。

ってなことが書いてあります。

しかしながら、記事の隅々まで読み込んだのですが、どこにも先日記事にした不動産の2022年問題（ここをクリック）についての言及がありませんでした。

え？

この記事（ここをクリック）も日経さんの抜粋ですよ〜ｗｗｗ

記事を書いた部署や担当者が違うんでしょうかね(笑)
それとも何かほかの意図が？？？

恐らく、せっかく上昇に転じたというニュースに冷や水を浴びせたくは無かったんでしょうかｗ

アントレは予言しますｗ

5年後の住宅地の公示価格は、、、大暴落します！
（あ、あくまで予言ですので、皆さんの自己判断でお願いしますね〜）

このブログを5年間きっちり続けて、5年後に検証してみますね〜！
恐らく日本全体が2022年問題に気付き始め、3年後くらいからジワジワ下落していくと思ってます。

さて、別の見方をします。

既に地方のアパマン等を所有している人からすると、この記事って逆にチャンス到来です！

これから下がっていくものを、マスコミメディアが上がってます的に報道してくれてますので、売るなら今、となるわけです。

皆さん、昨日記事にした太陽光への逆風もありますので、資産整理も今年いっぱいくらいが勝負だと思いますよ〜！

つまり今年やるべきことは、不動産を売却して太陽光に切り替えるｗ


もうちょっとだけ言うと、不動産投資＆太陽光投資家としては、


1,2年以内は不動産は、売り。太陽光は、買い。
　　　　　↓
2,3年後に太陽光の固定買取制度が消滅もしくは旨み激減。
　　　　　↓
5年以内に太陽光は試合終了。
　　　　　↓
5年後に2022年問題で不動産は大暴落。
　　　　　↓
5年以降に底値になった不動産へ投資（太陽光から生じたキャッシュ投入）。

って流れを意識した投資活動ができるか否かが成否の分かれ目ですｗ

また、5年かけて不動産や太陽光以外の不労所得への投資も軌道に乗せるべきですね。

いつも書きたい放題で恐縮ですｗ

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度々アントレです！

日経新聞でまたしてもブルーな記事を発見しちゃいましたので、共有します〜。


（左上の東電の記事も若干気になるところですが(笑)）

基本的には以前書いた記事（ここをクリック）と同じ内容です。

アメリカのサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）問題の日本版にもなりかねない。と記事にはあります。

理由は2015年の税制改革によって相続税の課税対象が広がり、アパマンを建てると畑や更地よりも課税時の評価額が下がることが決まってしまい、高齢者の地主さんたちが一斉にアパマン投資に動いたのと、時期を同じくして黒田バズーカが炸裂して、マイナス金利政策が導入されたことによるダブル効果で、異形の膨張って感じですねｗ

具体的に何が起こっているのでしょうか。記事には事例が載っていますｗ
・新築アパートを建てたがライバルが乱立し、今はどこも空室だらけ（名古屋市）
・ここ１０年で市内の空室率が倍増に。新規アパマンの建築規制を導入（埼玉県羽生市）
・不動産業者のサブリースが突然解除。地裁で裁判係争中（愛知県）
・月々の収益悪化により逆ザヤ状態。物件を売却し3000万の借金が（石川県）

金融庁もリアルに動いているようで、融資残高が上がってきている12の地銀に対して詳細な契約内容の提示を求めているとのことです。

また、富裕層が多いこともあり、返済不能になっても担保の土地等を没収できればよいため、銀行の懐は痛まないともあります。不動産業者と銀行がタッグを組んだオ〇オ〇詐欺でしょうか(笑)

これってもはや素人やサラリーマン投資家が手を出してはいけない領域になってきてますねｗ

や、プロでも手を出さないと思います。

これに、少子高齢化や、このブログでも散々書いてきている不動産の2022年問題（ここをクリック）が加わります。また、金融庁の引き締めにより、アパートローンが縮退し、結果として物件が売れず、値段が下がるといった負のスパイラルに突入するのも時間の問題な気がしますｗ

最近、セミナー等で耳にするのが、融資を受けやすいサラリーマン投資家がちょっと乱暴な不動産投資商品を買ってしまって困っているという事例です。

別途記事にしたいと思いますが、皆さん気を付けてくださいね〜。

皆さん、待つのも投資です。不動産投資は、やるなら5年後です！
（山手線新駅周辺は除くｗ）

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度々アントレです〜！

ちょっと暇なので記事書きまくりです(笑)

このブログでも少子高齢化って単語を何度か書いてきているのですが、具体的になんなんでしょうか(笑)？

不動産投資家目線で一度きっちり分析してみたいと思いますｗ

まずは、総務省のHPから一番わかりやすいグラフを引用させてもらいます。

（引用：総務省情報通信白書　平成28年度版）

いやー、見事に右肩下がり（人口）、右肩上がり（高齢化率）ですねぇｗｗｗ

これがいわゆる少子高齢化ですか。。。

日本の人口って1.3億くらいかなぁと漫然と思ってたんですが、2005年の1.27億をピークに減り続け、2050年前に1億割っちゃうんですね。。。

皆さんはこのグラフって見たことありましたか？
アントレは何となーく見たことありましたが、恥ずかしながらじっくり見たのは初めてですｗ

いやー、これって少子化対策の一環として町のあらゆるところに張り出しておいてもらいたいですねぇ(笑)

で、不動産投資の観点で何が言えるのか、考察してみたいと思います。

まず、国力（GDP）は人口の多さに比例するので、不動産に限らず、日本全体の景気は何もしなければどんどん低下していくんでしょうね。多くの高齢者を少ない若者世代で支えていく構図が、先に行けば行くほど顕著になってくるので、こりゃまずいですね。うちの子供たち、大丈夫かしらｗｗｗ

で、もう少し不動産にフォーカスすると、図の緑の部分。15-64歳人口です。
できれば20-64歳あたりが良かったのですが、データがないのでこれを使います。

何故この緑部分かというと、不動産投資における賃借人は概ねこのレンジの年齢になるからです。

つまり、このレンジの人数が多ければ、より空室率が低くなり、少なければ高くなるといった単純な話になります。

65歳以上の高齢者は恐らく老人ホーム的な場所やUR等の国が主体の場所に住みますので、対象外としてもいいと思います。アントレもそのうちそーなりますｗ

では、この緑部分が各年度ごとにどのように変化していくか見てみましょう。

2015年　→　7,682万人
2020年　→　7,341万人
2025年　→　7,085万人
2030年　→　6,773万人
2035年　→　6,343万人
2040年　→　5,787万人
2045年　→　5,353万人
2050年　→　5,001万人
2055年　→　4,706万人
2060年　→　4,418万人

ってな数字になりました。

5年単位のデータしかないのですが、毎年どのくらいのパーセントで減っているのでしょうか？

2015年が7,682万人。2060年が4,418万人なので、毎年どのくらい減っていってるか、計算してみましたｗ

結果は、、、毎年1.2%、複利で減ってますｗ

え？

複利ですよ！複利！

つまり、1年進むごとに毎年1.2%、前年から減っていくということになりますｗ

仮に、緑部分の人口が家賃収入に比例するとしましょう。
（マクロ的には家賃収入は対象者の数に比例するはずなので）

年間1000万の家賃収入があるアパマンは35年後に家賃収入はどうなるのでしょうか。計算してみましたｗ

結果は、、、665万になっちゃいました。。。

よく、不動産の収益シミュレーションを計算すると一般的な空室率（５〜10％）を加味しますが、少子高齢化を加味したシミュレーションは見たこともありません。

まあ、複利で1.2%減っていくようなシミュレーションをした瞬間に、もちろん売れなくなってしまいますからねぇ。恐らく見て見ぬふりですｗ

数字にしてみると、ものすごい結果が出てしまい、アントレも驚いちゃってます。

これって、この国は不動産投資をやるべき国ではないってことでしょうか？？？

いやー、考えさせられますが、とりあえず、地方で35年でローンを引いてアパマン投資をするってのはものすごーくリスクの高いアクティビティであることは間違いなさそうですｗ

日本全国で一斉に不動産のババ抜きが始まりそうですね。

またしても書きたい放題で恐縮ですｗ

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こんばんは、アントレです！

今日はガッツリ犬の散歩な一日でした〜！


さて、先日書いた少子高齢化の記事（ここをクリック）がアントレにとっては非常にインパクトがある話でして、例えば不動産の2022年問題が終わった後に、本当に不動産は買いなんだろうか、頭の中がグルグルしちゃってますｗ

アントレのサラリーマン卒業の礎となっているのは間違いなく不動産投資なので、投資対象としては本当に大好きなんですが、少子高齢のこの国で長期ローンを組んで投資するスタイルは本当にどこまで持つのか、少々懐疑的になってきました。

今一度、不動産投資を取り巻く環境と、投資するとすると何がベストなのか、過去の記事を中心に一旦まとめておきたいと思います。

まず、昨今の不動産業界を取り巻くネガティブ環境としては大きく以下の３つがあると感じています。

�@不動産の2022年問題（ここをクリック）
�A富裕層によるアパマンバブル（ここをクリック）
�B少子高齢化の問題（ここをクリック）

で、問題は上記のようなネガティブ要素があるにも関わらず、アベノミクスによるマイナス金利政策や、サラリーマンによる不動産投資ブームが乗っかってきちゃっていて、不動産に対して実は結構ポジティブな環境が醸成されていますｗ

不動産業者さんに聞いても、オリンピック前後で節目があると思いますよ〜。何て言われるケースが多いんですが、オリンピックと不動産の関係って定性的で、もう少し定量的に何かがあれば信じるのですが。。。

で、ブームに乗って35年ローンを引いて高利回り物件を買ったとしましょう。その投資は本当に上記の�@�A�Bに耐えうる投資なんでしょうか。

それが地方のアパマンであったとするとこの問題（ここをクリック）にぶち当たり、目を覆わんばかりですｗ

では、もし不動産投資をやるとすると、どんな物件がいいのでしょうか。

色々考えましたが、やはり初心に帰ってこのような物件（ここをクリック）がいいんだなと思ってます。

不動産は何がともあれキャピタルゲインｗ

大昔の先人たちからの言い伝えです(笑)

で、キャピタルゲインを出せそうで且つ、あわよくばインカムも期待できそうな物件は、、、、やはり、ここら辺の物件（ここをクリック）になるのかなぁ〜。っと感じてしまった所存です。

すみません、何にも新しいことは書いてないのですが、これから不動産投資をされる方、既にされている方にとってこの記事が一助となってもらえると幸いですｗ

また、この記事（ここをクリック）で、海外不動産を思いっきり否定しちゃいましたが、これから人口カーブがかなり良い曲線を期待できる国はまた別の観点がありますね。ちょっと考慮が浅かったと反省しています。

まあ、色々ありますが、ここ１，２年は終焉を迎えるであろう（ここをクリック）太陽光に集中しつつ、継続して不動産投資の情勢もウォッチしていきたいと思います〜。

引き続きよろしくお願いします〜！

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こんにちは、アントレです！

昨日呑み過ぎで、ようやく今から始動ですｗｗ

さて、今回の記事は日経新聞の抜粋です。



以前の少子高齢化の記事（ここをクリック）の通り、今後日本における不動産投資はリスクが高そうだと、アントレは考えています。

しかしながら、それはマクロ的な話であって、ミクロで見ると違う部分もあると思います。

その典型例がこの記事ですね〜。

東京の千代田区、港区、中央区の人口増加が加速しているようですｗ

それも、この人口増は2040年まで続き、2015年から4割も増えるそうです（44万人→63万人）。

子育て世代だけではなく、高齢者の都心回帰も顕著になっているそうで、やはり人気のある地域への一極集中が続くんでしょうね〜。

こういうところで不動産投資するのは、アリかもしれませんねｗ

やはり不動産投資は土地選びが重要ですね。

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おはようございます、アントレです！

今日は天気悪いですね〜。
これから車を飛ばして前橋に高圧の土地契約に行ってきます〜！

さて、出発前に今日の日経新聞より少子高齢化の話ｗ



以前ブログ記事にしたこの問題（ここをクリック）ですが、本日、日経新聞のトップ記事を飾りました〜！って、うれしい内容ではないんですがｗ

やはり、2050年ごろに1億割りますね。日本の人口。

出生率も1.44と、政府目標の1.8には到底及ばない状況のようですｗ

このグラフ、町のあらゆるところに張り出しておいてもらいたいですねぇと思っているのですが、日経の一面に載ったし、今後もどんどん露出していってもらいたいところですｗ

しかしこれって、一部の問題意識のある人間だけでは解決しがたいですよねぇ。日本国民全体が意識しないとｗ

不動産投資に悪影響。とか、そーゆー次元の問題ではなく、自分たちの子供たち含めて日本の将来がとても心配になってしまいました。

くしくも、同じ紙面の左側に、AIの特集が書いてあります。

AIに取って代わられて、コールセンター等で　”人間がやる仕事”　が無くなってきているそうですｗ

またしても暗いニュースのようですが、見方を変えて、少子高齢化で人口が減っていく日本にとっては、その減った人口分の労働力をこのAIで代用するような施策が有効かもですねｗ

いやー、それにしても悩ましい問題です。

暇を豪語しているアントレですが、働けよー　って感じかもですね(笑)

朝から考えさせられちゃいましたｗ

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こんにちは、アントレです！

今日は朝から某メガバンクにて区分マンションの売却の決済をしてきました〜ｗ
この記事（ここをクリック）の続編です。

人生初のマンション売却です。


今まで、購入する経験しかなかったので少々緊張しましたが、業者さんがしっかり対応してくださり、とてもスムースな銀行決済となりました〜！

以前の記事にも書きましたが、残債が3600で売値が6000。

手数料等々もあり、約2200のキャッシュが生まれることになります。


何に使うかって、そりゃもちろん、太陽光に全部投入です！！！
（アントレは同じマンションにもう一部屋所有しているのでこいつも売っちゃおかと思ってます）

それにしても、以前不動産関連の記事（ここをクリック）に書きましたが、キャピタルゲインはとても重要ですねｗ

この記事（ここをクリック）でも書きました通り、4200で買ったものが3年で6000で売れちゃいました。その収益性たるや太陽光発電も真っ青ですｗ

ずーっと賃借人もついていたのでインカムも入り続けてましたのでｗ

不動産はこれがあるんですよね〜ｗ

不動産でもCFが狙える物件は引き続き探し続けたいと思います〜！

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