サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

おはようございます、アントレです！

今日も快晴！気持ちがいいですね！

さて、今回の記事は今日の日経新聞からの抜粋です。

「貸家着工　8年ぶり高水準！！！」

「おー、業界が盛り上がっているということは、投資としてうま味があるということかぁ。参戦するべきでは？」とか、「やったぁ、こないだアパートを買っちゃったんだけど、これから盛り上がりそうだぁ！」っと思われる方がいるかもしれませんが、全くの逆です(笑)

記事を要約すると、

・相続税の節税目的のアパート建設が全国的に広がっている
・首都圏も伸びているが、地方圏の伸びが高い
・銀行のアパートローンの新規貸出も前年比１７％アップ（by日銀）
・「需要を伴わない貸家建設がいつまでも続くとは考えづらい。既にピークを越えている」（byニッセイ）

ってな感じです。少し過激な言い方をすると、

少子高齢化社会を迎える日本にあって、新規の貸家が増加している状況はありえない。理由は富裕層の節税目的がメインで、需要を伴わない供給過剰状態、つまりバブルが始まっており、将来破たんするのは確実ｗ

ってな感じですかね(笑)

これにこんな問題（不動産の2022年問題）もおっかぶさってくるので、とにかく今のタイミングで

新築・中古アパート、マンションは絶対に手を出してはならない

です。僕の肉親や友人がやろうとしたら、全力で止めに入ります(笑)

ただ、都心なら安全かというと、そうではなくて、結局同じような構図があるわけで、お勧めはしません！むしろ都心だから安心と言った感じで、今後バブルがシフトしていく可能性が高いと読んでいます。

これは、普通に考えればわかることで、今の日本の出生率では、今後30年で人口が8000万人になるといわれています。1.3億人が8000万ですよ！そんな国にアパートを建ててどーするんですか？どーなるんですか？って話ですね。

加えてアベノミクスで格差が激しくなってくるので、都心の高級マンションの値は上がり、木造やRCのアパート、マンションには低所得者が集中し、激安賃料にしないと客付けできない、といった構図になるはずです。

ということは、不動産投資で唯一アリなのは、金持ちが好きそうな立地の土地や高級区分マンションへの投資であって、ましてや都市部や地方の普通の物件、特にアパート、一棟マンションなどを対象とするのはナシとしか言いようがありませんｗ

ただ、完全に無しかというと、そうではなくて、節税目的で建てられた新築マンションを、バブルがはじけた数年後に半額以下で購入する。は、アリです。激安で賃貸に出しても利回り10%取れれば投資として全然アリと言った話になります。

ということで、アパート、マンション投資は、今このタイミングでは絶対にナシ、所有している方は今の内に売り抜けるべし、といった感じでしょうかね。

以上、アントレ独自の視点ですので、今後どうなるかは皆さんの自己判断でお願いします〜！


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こんばんは、アントレです！

今日の記事は、アントレが所有する区分マンションの退去の続報です。→前回記事

この区分マンション。20代の若手ファミリーがお住まいで、何とお子さんが4人もいらっしゃいました。
40�u弱の2DKに6人で住まわれてたとのことですが、ごみ屋敷化で、マンションの理事会でも問題になっていて、アントレにも何度も電話がきていた物件です。

加えて滞納（家賃78000円）が続いていて、保証会社さんがついに法的手段に出てしまった状況で、賃借人さんと話した結果、めでたく退去といった運びになりました。

しかしながら賃借人さんではもはや部屋の中の残置物を撤去することができないといった状況で、保証会社さんがやむなく撤去業者さんを手配したといった流れになっています。

で、昨日、その撤去に立ち会ってきました。

登場人物は、撤去業者3名、保証会社の担当者さん1名、賃貸管理の担当者1名、アントレ（物件オーナー）といった状況です。

ちょっと過激な写真となってますので、閲覧注意でお願いします〜！

まずは外観。

築35年ですが、管理体制はしっかりしているようで、かなりきれいなマンションです。

早速部屋に入ってみましょう。なんとも言えない香りが漂っていますｗ

業者さん、頑張ってます！

寝室に目を向けると、、、

え？

そうです。これって、業者さんがまとめたごみではなく、元々この状態であったとのこと！
居住スペースが完全に埋まっちゃってますｗ

絶句。。。

キッチンもご覧のあり様。。。使用済みガスカセットが大量に放置されていました。これでもきれいになった状態ですｗ


次に、、、

お風呂とトイレは恐ろしくて見る気も起きませんｗ

もう一つの部屋に潜入します。（これでもかなりきれいになった状態ですｗ）


え？


こ、こ、これは！！！！
（またしても、絶句。。。）


エアコンの撤去です。エアコンの中に何やら茶色い生物が群生しているようですｗ

この後、群生していた生物が飛散することに！！！

大の大人６人が一時パニック状態にｗ

写真を撮りましたが、過激すぎで載せる勇気がわきませんでしたｗｗｗ


約4時間ほどでしたが、無事に撤去が終わり、がらんどうな状態になりました。
業者さんには、本当に感謝感謝です。

最後に、

「この現場、かなりひどい部類ですよね〜！」

と聞いたところ、

「いやー、もっとひどいの、ありますよ〜！」

とのことでした。詳細は割愛しますが、リアルに警察が立ち会うケースもあるとのことでしたｗ

何がともあれ、無事終了で何よりです。

とはいえ、この状態で賃貸に出せるはずはありません。

茶色い生物にも全員退去いただく必要がありますｗ

今後、どーしていくか、考えます〜！

PS.　今回の出来事は、人生経験としては、かなり良かったと思いますが、やはり、不動産投資は、難易度というか、リスクが高いですね〜。正直、太陽光にシフトした方が、全然いいですね！


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こんにちは、アントレです！

今日はアントレが所有する区分マンションのリフォーム確認に行ってきました。以前の記事→ここ

先日の、ごみ屋敷マンションとは違って、湾岸の築浅デザイナーズマンションですｗ



まずはエントランス。お洒落ですｗ


内装は、壁と床を全て張り替えました。中々の仕上がりですｗ



水回りもいい感じｗ


イメージカラーは”青”。オーシャンビューを意識しましたｗ


ライトも船っぽくｗ


フローリングとウッドデッキをツライチであしらえてみましたｗ



広大なウッドデッキは写真以上に開放感があります〜ｗ

ここに順次家具を配置していきたいと思っています。

やはり、きれいなマンションって、いいですね(笑)

やる気が出ますｗ
（その分、お金も出ていきますが(笑)）


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こんにちは、アントレです！

今日は新調したPCが届きまして、朝からずーっと、いじってましたｗ

やはり最新モデルは動きがサクサクで気持ちいいですね〜ｗ


さて、今日は以前記事にしたゴミ屋敷（ここをクリック）のスケルトン解体工事の見積が来ましたので、記事にしたいと思います。

業者さんからの見積結果が出てきました。結果は、、、約80万でした！

築35年のRCマンション。広さは38�u、畳10枚となります。

うーん、こんなもんすかね〜。相見積を取らないと何とも言えませんｗ


これとは別に、現状のまま売り出しも考えていて、こちらも業者さんに見積をお願いしています〜。

さて、これからどうなることやらですが、本音は売りたいところです。

太陽光の楽さを痛感しているので、やっぱりそーなっちゃいますよね〜。

こんにちは、アントレです！

今日は天気は良いのですが、気温が低くて寒いですね〜。

今回の記事は、区分マンションのリフォーム（ここをクリック）の続報です。

最近このマンションに籠ってます(笑)

理由は、いろいろな家具が届くので、それを宅配業者さんから受け取らないといけないのです・・・。

まさかの組み立て式家具が多くｗ、昼間からコツコツと組み立ててます〜！

若干暇ということもあり、暇つぶしには最適ですね(笑)

全然途中段階ですが、こんな感じで仕上がってきました〜！
来週中には完成させて、稼働させたいと思います〜！

こんばんは、アントレです！

今日は日経新聞からの抜粋です。


ついに銀行の不動産への新規貸出し額が過去最高になってしまいましたｗ
あのバブルに沸いた80年代後半を抜き始めましたね。。。

以前も記事（ここをクリック）にしましたが、やばいですｗ

記事に書いてある通りなんですが、

「節税目的とはいえ、人口が減る中で供給過剰になれば、融資の返済原資である家賃収入が落ち込む。建設請負業者が一定期間、家賃保証するのが一般的だが、空室率に応じて保証額が下がる契約になっている場合が多い。早いテンポで共有が増え続ければ、返済負担に苦しむ個人が増える恐れがある。「節税効果以上に融資の返済負担が重くなるような、本末転倒のケースも増えかねない」（金融庁幹部）」

全く、その通りだと思います。

最近はサラリーマンの方でも不動産投資が浸透してきていて、アパマンを購入されている方も多いと思いますが、空室が増え、家賃下落に襲われたら、収入より支出の方が増えてしまうという逆ザヤ減少になりかねません。

そーなったら、サラリーマンの卒業どころか、成績の悪い物件の逆ザヤをカバーするために、より一層、サラリーマンをしていかなければならなくなり、下手をすると、定年を超えても、一生返済に追われるような事態にもなりかねませんｗ

何度もブログに書かせてもらってますが、当面の間、不動産投資は、お勧めしません。
既に複数所有されている方は、物件を整理して、太陽光等の確実な投資にシフトされることを強くお勧めします。

今後は恐らく地方の物件から大暴落が起こりますので、どーしても買いたければそのタイミングで買えばよいだけの話です。いやいや、利回り10%超のお宝物件を見つけたんですよ。って人もいると思いますが、市場全体が大暴落しちゃえば、利回り数パーセントの差など、簡単に吹き飛んでしまいますｗ

皆さん、気を付けましょう〜！

その点、太陽光は鉄板です。単価も下がりつつありますが、まだまだ利回り出る状態で、20年間、収益が確定しますので、これはやらない手はないですね。

ただ、不動産投資で、唯一、これならやってもいいかなって感じの案件があると思ってます。

それは次回の記事で〜！

度々アントレです！

前回の記事で、不動産投資は原則お勧めしません。と書きました。

ただ、アントレ的に、この投資なら、アリ。と言ったものがあります。
今回はそれを惜しみなく公開しちゃいたいと思います〜ｗ
（アントレも日々狙っている状況なので、ライバルが増えてしまうと困るんですが(笑)、読者さん限定でｗ）

まず、本日の日経新聞に載っているこの記事（２つ）をご参照ください。



山手線の新駅の話です。品川駅と田町駅の間に新駅ができるのですが、2020年の夏に開催される東京オリンピックに合わせ、春に暫定開業を目指して、本格着工が始まりました。

2024年には商業ビルやオフィス、住宅などの高層ビルが７棟も建築され、その経済効果は１兆円を超えるといわれています。これって、六本木ヒルズやミッドタウンをはじめ、多くの再開発の規模を凌駕する数字ですｗ

で、何がお勧めかというと、この新駅に近いマンション。つまり、既存のマンションで、新駅がデビューすることによって、新駅が最寄り駅となるマンション。それを狙うのです。

加えて、以前から記事（ここをクリック）にしている、タワマン節税の件です。親方が新築タワマンの節税防止策を強化すればするほど、既存のタワマンが節税ツールとして有効になってきますので、狙うは既存タワマンの上層階ですｗ

記事にもありますが、山手線に新駅ができるって、直近では西日暮里ができたのが約５０年前。日本人は半世紀も経験してきてないんですよね〜。しかも品川駅にはリニアも開通します。これは日本人が今まで全くもって経験してこなかった話ですｗ

不動産投資を語る際に、2020年の東京オリンピックがよく引き合いに出されるのですが、それって、経済情勢を強く意識したマクロ的な話であって、もう少しミクロにみると、新駅の話の方が不動産投資にとってはより具体的な話になるはずです。そんな話もできない不動産業者は偽物です(笑)

オリンピックを境に不動産は下落しますよね〜。みたいな話はありますが、もしそうなったとしても新駅周辺は全くの無風。いや、寧ろガンガン値段が上がって行く。そんな感じになるはずです。

山手線に乗るたびに思うのですが、新駅の工事が着々と進んでいます。これって、あの山手線で毎日満員電車に乗っているお客さんが日々目にする光景で、宣伝効果も絶大ですｗ

不動産は何がともあれ、立地ですｗ

立地とは、すなわち、最寄り駅ｗ

これは恐らくですが、あの山手線に、新駅ができるって、日本人の想像を絶する経済効果があると思ってます。品川駅と田町駅の中間にあった中途半端なマンションが、4年後に超絶のお宝に代わる。っていう、実は至極単純な話なんです。

改めて言います（しつこくてすみません(笑)）。

あの山手線に新駅ができるんですよ！これって、都心の郊外に線路が延長して新しい駅ができるとか、ちょっとした再開発があるとか、新しく大学ができるとか、そんな次元の話ではないんです！

え？でも既に価格に織り込まれてるんじゃない？

って声も聞こえてきそうですが、周辺物件は多少織り込んでいるものの、新駅効果って、上述した通り我々の想像を絶する効果があると思っていまして、まだまだ全然キャピタルゲインを狙える状況にある。とアントレは見ています。

もちろん、賃貸に出しても、かなりの好条件で家賃を取れますので、インカム面でも安泰です。

今後、地方のアパマンは家賃下落、空室多発と言った状況になると確信しているのですが、新駅周辺のマンションは、絶対に、絶対に、絶対に真逆の状況になると、アントレは踏んでいますｗ

ということで、今この時点で、不動産投資をするなら、新駅周辺のタワマンです。逆にこれ以外は手を出してはいけません。

以上アントレなりの視点となりますので、皆さん、自己責任でお願いしますね〜！

ただ、なんでアントレさんはこんなに熱弁しちゃうの？っと思われる方もいらっしゃると思いますが、熱弁できちゃうんです。何故なら、アントレ自身の住まいが、新駅周辺だからです(笑)

連日のように、売ってくださいと、不動産業者からアクセスがあり、5千万円台で買ったマンションですが、築10年で1億近くで売れそうな雰囲気なんです。まさにこの立地の優勢性を身をもって体験中。といった状況ですｗ

アントレは今、この新駅周辺に強い不動産屋さんと組んでイロイロ仕込む予定です。
ご興味ある方は、一緒にやりましょう。コメント欄かtokyonomadclub@gmail.comまでお願いします〜！

次回はもう少し具体的な話を書きたいと思います〜！

おはよございマス、アントレです！
今日も快晴！！パワコンフル回転でお願いします〜！

さて、昨日の記事の続きです。

狙うは新駅周辺の既存タワマンの上層階

ってことなんですが、具体的にどの辺のマンションなのでしょうか？

グーグルマップを使って簡単な地図を作ってみましたｗ



赤い星の部分が新駅の建設予定地となります。
青の円は品川駅、田町駅が最寄り駅になる地域ですので、対象外です。といっても、新駅の出現による経済効果の恩恵を受けることは確実ですので、第二候補って感じですかね。

で、本命の地域は赤の円。次に緑の円となります。

赤の円は完全に新駅が最寄り駅になり、鉄板です。次に緑の円は新駅から多少距離はあるものの、品川駅にも遠く、田町駅にも遠く、と言った立地で、海沿いの眺望が抜群なんですが、立地が悪いっていうマンションでした。それらマンションの最寄り駅が、4年後に新駅になる。といったことになります。

また、赤の円の西側、つまり、山手線の内側について、元々分譲価格が高い地域で中々手が出しづらい地域なので、どちらかというと、東側、つまり、赤の円と緑の円が重なり合う部分あたりのマンションが一番お勧めということになります。その中でタワマンであればあるほどいいのですが、低層マンションでも十分うま味はあると思います〜！

では、具体的なお勧めマンション名は？

ってところは、ライバルが増えちゃいますので、やめておきます(笑)

恐らく今の内に仕込めれば、4年間、ガンガン値上がりしていくことでしょうねｗ

調べれば簡単にわかっちゃいますよ〜！
もしくは業者にリクエストすれば大丈夫ですｗ


ちなみにアントレは、所有する10個の区分マンションのうち、7個が円の中です。
仕込みすぎ(笑)ｗ

おはようございます、アントレです！
今日もお天気最高！パワコンフル回転ですね〜！

さて、今日の記事は太陽光発電用所を建設する際に土地の視察があると思うんですが、その要諦について、まとめてみたいと思います。

アントレの独断と偏見が入っちゃってますので、ご容赦ください〜！

・地主さん素性を確認すべし
・土地を売却に至った背景を確認すべし
・謄本と公図と土地が同一であるか確認すべし
・土地の境界を確認するべし（ぐるっと一周するべし）
・土地が整地されているかを確認すべし（されていない場合地主さん負担でしてくれるか確認）
・土地に目に見えない瑕疵が無いか確認すべし
・工事車両の搬入経路を確認すべし
・土地の地目を確認すべし（農地の場合は農転の可否も）
・固定資産税を確認すべし

以上は、不動産投資でも同じ話で土地購入に際する基本事項となります。
次に、太陽光用の土地としてのポイントです。

・日あたりを確認すべし
・南側にある樹木や建物を確認すべし（樹木などは伐採できるかどうか確認）
・南側を中心とした隣地に建物の建築予定が無いか確認すべし
・周りに太陽光発電所があるかどうか確認すべし
・周辺の住居の位置を確認すべし
・周辺住民に太陽光の事前説明の有無を確認すべし
・電柱の有無を確認すべし（電柱が近いほうが東電への負担金が安くなる）
・電柱を設置する場合、南側に立たないよう工夫できるか確認すべし

って、感じでしょうか。

１００点満点の土地は無いと思いますが、上記のようなポイントで確認して、明らかにおかしい部分が出てきたら、そこは不動産業者や地主さんに持ち帰ってもらう感じになります。おかしな点を軸に値引き交渉って手もありますが、あまりグリグリやりすぎると地主さんの心証を害してしまい、破断しちゃう場合もありますので、まあ、８０点くらいであれば、普通に前に進める感じでよいと思います。

え？８０点って何？？って声も聞こえてきそうですが、こればかりは総合的な判断というか、イメージ的な話になります(笑)。

以上、全然参考になってないかもですが(笑)、ご参考ください〜！！


ＰＳ．その他にこんな視点も大事だよ！的な有識者さんがいらっしゃったらご指摘お願いしまーす！


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度々アントレです！

以前から記事にしている足立区の区分マンション（ここをクリック）ですが、昨日、解体業者さんから工事の進捗状況をメールいただきました。

以下のサイトを使っていろんな業者さんから見積もりを取って、最終的に40万ですべてやってくれるこの業者さんに決めました。築35年のRC区分、40�u弱の2DKのスケルトン解体工賃ってこんなもんなんすかね〜。




さて、以前の記事にもある通り、この部屋には都合6名が住まわれておりまして、家賃滞納により、ようやく退去されたのですが、部屋の中は荒れたい放題。。。

賃借人は退去されたのですが、恐らく数千人（匹？）の茶色い生物も同居しておりまして、工事までは不法占拠している状態でした。果たして、その同居人はどうなってしまうのでしょうか？

それでは早速工事の状況を見てみましょう。



おぉ、これはいい感じです！
生命力が強い彼らですが、これはさすがに堪えたでしょうｗ

これで全員退去いただけたことと思います。

ただ、一つだけ懸念が・・・。

解体業者さんと話しているときに、気になるコメントがあったのを思い出しました。

アントレ「茶色い奴らは殲滅できますかね？」
解体業者「できますよー。でも彼らはこの部屋からいなくなるだけで、引越ししちゃうんですよ。上下左右にｗ」
アントレ「・・・・。」

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