サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

再びアントレです！

昨日、アントレが所有するとある区分マンションの管理会社より、連絡がありました。
すごーく長い内容だったのですが、要約すると。。。

・部屋がゴミ屋敷化してきている
・害虫（ゴキブリ君たち）が発生し、上下左右の隣接する部屋までに勢力を拡大し始めている
・害虫駆除のコストが発生している
・賃借人に何度も改善依頼をしているが一向に状況が変わらない
・オーナーとして最善の手を尽くしてもらいたい

ってな感じです。

以前からちょいちょい連絡はもらっていたのですが、賃借人さんからアントレへの家賃の振込はありますので、あまり具体的なアクションは取れていませんでした。

ただ、問題の部屋の上下左右のうちのどれかが、なんと理事長の部屋のようで、そろそろ限界だそうです。そして、、、

「理事長はじめ、組合員がオカンムリである。理事会に出席してほしい。」

と言われてしまいました。

ん？こんなことって一般的にあるんでしょうか？

ちょっと疑問に感じましたが、理事長様、かなり焦っているようです。

サラリーマンを卒業したので時間的余裕はある。出ようと思えば出れますよ！アントレもそれなりに忙しいのでさすがに出席は難しそうです。ってか、集中攻撃を受けることは確実です（そんなの分っててわざわざ行くはずないでしょ！？）

「何か対案があれば、教えてもらいたい」

とも言われたので、以下のメールを発射しました。この期に及んで収益を上げようとするアントレって、我ながらがめついなぁと思ってしまいました。

○○さん←管理会社さんです

お世話になります。詳細にありがとうございました。

私も現地に居住しているみなさんの温度感を正しく感じきれてないのも、おっしゃる通りだと思います。

ただ、これまたおっしゃる通り、外部に居住している私としては、本業が激務ということもあり、中々みなさんのご期待に沿ったアクションが取れないのも実情です。ゆえに、理事会への出席なども、難しいと思われます。

＞別のお考えがございましたら、お知らせ下さい。

一つ提案です。組合員の方、もしくは管理組合にて、○○○号室を買い上げていただく案はどうでしょうか？

改善要求や退去依頼等、当然ながら現地の方が当事者になってやることによって、私を介すよりはコストやスピードが断然違うと思います。

最初に費用が掛かりますが、きれいになった後に、売却すればほぼトントンになるでしょうし、マンションの資産価値も維持できることと思います。

他のマンションではいくつか事例もあるようです。

是非ご検討をお願いします。



さて、このトラブル。どういう方向に進んでいくのか、、、進展は別途UPしますね！

こんばんは！アントレです。

今日は、固都税のお話です。

毎年毎年、東京都様より必ずやってくる、いやーな通知がきちゃいました（笑）。

【重要】固定資産税、都市計画税　納税通知書



中を開けると、先日ブログにupした年金と同様、札束のような納付書がギッシリ入ってます。

アントレは、都内では港区に5件、渋谷区に1件、目黒区に1件、足立区に1件の物件を所有しています。全て区分マンションです。（横浜の一棟もこの後通知が来ることでしょう。。。）

そして気になる納税額は、、、

港区→734200円
渋谷区→136200円
目黒区→54500円
足立区→26000円

合計→950900円！ひょえー。
（ちなみに、先日港区で区分マンションをもう2件買い増ししましたので、来年は確実に100万越えです・・・）

早速、年金のように、減額や免除の抜け道があるか、ザーッと調べましたが、結果、

なし！

でした。（一応あるにはあるのですが、生活保護の場合とか、震災による被災があるとか、ハードルが高いです）

それにしても、この納税通知書が見にくい、見にくい。。。親方、もう少し何とかなりませんかねぇ。

ただ、こればかりは、きっちり耳をそろえて上納しないといけないようですね。

ただ、親方。一つだけお願いします。
公私混同するようなどこぞの職員には絶対に使わせないでくださいね（笑）

こうなったら、全部カード払いにしてやるーーー！

こんばんは、アントレです！

今、たまたまSUUMOを見ていたのですが、アントレの所有する物件と同じマンション、同じ間取りの物件が野村さんより売りに出てました。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=86545503
（売れちゃったら削除されちゃいますので、リンクの有効は期間限定です（笑））

その額、1億200万。。。野村さん、本当ですか？

確かに、立地は最高、低層なのになぜか免震構造、24hコンシェルジェ、ゲーノージン多数、将来ビンテージマンションの候補生、等、至れりつくせりでチャラいマンションですが、50�uで1億超えますか・・・。

この部屋は4Fでアントレの部屋は5Fです。ちなみに家賃35万円で現役大学生が住んでいます。
（いやー、アントレは貧乏学生でしたので考えられませんね。大学生で35万の部屋に住むって。もちろんミルク補給ですが、なんとアントレと同じ大学なのです。なので余計に考えちゃいます）

うーん。1億で売れるなら売却を真剣に考えないといけませんね。

アントレはこの部屋を2013年に5890万のフルローン（1.425%）で購入して、残債は現在約5400万です。
1億で売れたら、その時点での手残りは4600万。短期譲渡で40%を親方に持っていかれて、減価償却も加味すると、純利益は約2500万となります。

これで3人の子供のうち、2人は大卒まで安泰です（笑）

ただ、長期譲渡、つまり5年保有すると親方への上納は20%になりますので、2018年まで待って売ると約3500万くらいの純利益になるはずです。（もちろん不動産価格の現状維持が前提ですが）

これで3人とも安泰です（笑）

うーん、東京の不動産価格の動向、この後どうなるのしょうか。

少なくとも今の状況は出口も真剣に考えないといけないと思ってます。

こんにちは！アントレです！

今日は都内某所にあるAirbnb部屋のセッティングに行ってきました。
昨日よりニトリに通い詰めて、ようやく一通り終了。早速今日の夕方からドイツから来たゲストが14連泊します！

ご存知の方も多いと思いますが、民泊ビジネスは依然、グレーです（笑）。
アントレの理解ですが、民泊には二つのパターンがあります。

�@一軒家や一棟マンションを丸々民泊として稼働させる。
�A区分マンションの一室をAirbnbで貸し出す。

一見、�@はOKそうに見えますが、まだ十分な法整備が整っていない状況で、グレーです。
当然�Aもグレーなのですが、基本的には区分マンションでは賃貸契約書に転貸禁止の条項があり、勝手にやりだすと確実に怒られます（というか、解約です）。だったら、「区分オーナーならいいんじゃん？」となりますが、こちらも基本的には、マンション全体の管理規約に転貸禁止の条項がありますので難しいということになります。なので、�Aは�@よりもグレー、というか、ブラックに近いグレーになってます。

そんな状況下の中、お付き合いのある不動産会社さんが、思い切ったことをやりだしました。

何と、「転貸OK」の新築マンションです。

その潔さには爽やかさすら感じます（笑）

上記の�@に該当するのですが、オーナーが主体的にやるのではなく、オーナーはあくまで場所を貸しているだけで、第三者に転貸されようが、民泊されようが、知らないよ。という形になります。うまくリスクヘッジしてますね〜（もちろん何か大きな事件が起こったら大事になるでしょうけど）。

で、家賃も相場とそれほど変わりなく、ピッカピカの今どきの新築マンションです。

担当者いわく「Airbnbの館」になり始めてるそうです。予想はしてましたが、予想を超える勢いだそうです。

確かにこんなの貸し出したら、ワニ大群のいる池に生きた鶏を落とすようなもので、マンションの玄関は以下のようになってしまいます。

（大勢のワニたちが罠を仕掛けています）

ということで、今回は珍しい瞬間蒸発案件をお伝えしました。

うーん、もう一部屋、いっちゃおうかしら（笑）

こんばんは、アントレです！
金曜日から2泊3日でAirbnbで宿を借りてきました。場所は富士山の麓です。

（池ビュー。いい感じと言えばいい感じだけど、かなり古い！）

かなり古い民家を改造した建物で、相当古い状態からある程度改装して、民泊用にデビューさせた物件です。
管理人さんがいるのですが、運営サイドの会社の人が立上げ支援として泊まり込みで対応中とのことでした。

で、色々情報収集しちゃいました。

彼らはこの物件以外に5つぐらいの物件を運営しているそうです。基本的にはリゾート物件が中心で、古い民家や民宿を改造して民泊としてAirbnbに載せているとのことです。

物件を取得（実際に購入）して運営するパターンと、物件はオーナー所有のままで、運営だけ請け負うパターンがあるそうです。色々苦労（詳細は企業秘密）はあるようですが、基本的には順調というか、濡れ手に粟とのことした（笑）

早速アントレの情報も交換しつつ、意気投合してしまいました！

やったもん勝ち、早いもん勝ちです！
頑張ります！

再びアントレです！

ここ数日間、かなりの時間を割いてようやくセッティングが終了しました。
この度、4部屋の同時リリースとなりますが、早速予約がジャンジャン入ってます！

本日こいつを投入して、終了となります。

（airbnbはポケットWifiは必須アイテムですよ〜！）

今回はアントレが自己所有する一棟マンションの4部屋のリリースとなります。
典型的なワンルームタイプで築年数は20年ちょい。家賃相場は4万円前後なのですが、駅から徒歩3分で、横浜までも20分かからないので評判は上々です！早速1か月丸々借りたいというオファーが2件も入っちゃいまして、それぞれ12万くらいの売上となります。

アントレの目論見では、一部屋平均10万/月の売上となる見込みで、普通に賃貸するよりも+6万円の利益UPとなります。また、この4部屋は半年以上空室状態でしたので、まさにウハウハとなる予感がしています！

4部屋あるので、1年回ると480万の売上！経費を引いたとしても、一般的なサラリーマン一人分の年収に匹敵しちゃいますね！

実は、もう5部屋が空室もしくは空室予定となっていて、これもやっちゃうか、検討中です（セッティングはとても疲れるので少し休んでからですかね）。

民泊の法規制が整備されつつあり、年間180日縛りとなってしまいそうですが、アントレのマンションは近隣商業地域となっていて、法律がリリースされたら旅館業法を取得して堂々とやるつもりで、法対策もバッチリです！また、民泊用の部屋はアントレの法人が借り上げている「てい」にしているので、不動産としての利回りも十分確保された状態での運営です。将来転売する場合の対策もバッチリです！

マンションは全部で28室あります。普通に賃貸で回せば賃料は平均4万なので満室で年間1344万となります（満室にするのは至難の業ですが。。。）が、仮にairbnbで全て回すと3360万となります！10年回せば余裕でローン完済しちゃいますね（笑）

上述の通り、法対策も大丈夫ですが、ぶっちゃけ、早く法律がリリースされてライバル達が退場してくれないかなぁ、と考えちゃったりしています（笑）。そうなると少々値上げしても大丈夫なので、利回りは・・・、ってな計算を夜な夜なやってしまうアントレでした！

ということで、今流行りの民泊ですが、ノープランでの参入はリスクが高すぎます。今後の法務要件をにらみながらリスクの少ない形で進められることをお勧めします！

おはようございます！アントレです。

今日も天気が最高！熱中症に要注意ですね！

さて、サラリーマンを卒業して、密かに狙っているのが、不動産の借金の借り換えです。

アントレには金利3.5%の借り入れが、約3.2億あります。毎月返済は約133万です。

金利1.5%で借り換えが成功すると、毎月返済は約92万円となり、40万のCFがさくっと手に入る計算になります。

いやー、狙わないわけにはいきませんね〜（笑）

ただ、アントレはサラリーマンを卒業してしまっているので低属性の部類に入ってしまっています。

借換のハードルはかなり高いのですが一つやり方があります。それは、

自分の法人で不動産を買い取る

です。具体的には、アントレの法人がアントレの不動産を買い取る形になります。なんだか自作自演みたいですが、不動産投資の世界では割とやられている手法なんですよね。

アントレとしては、個人での借り入れが減るのと、法人とセットで考えた場合、トータルの金利も下がりますので、メリット大です。当然、デメリットもあります。法人が不動産を買う際の不動産取得税と場合によっては個人の方に譲渡益が発生してしまう、ということがあります。

ただ、後者の譲渡益については、売値を常識の範囲（＝税務署さんに突っ込まれない範囲）で調整すれば何とかなりそうです。そして前者の不動産取得税はどーしようもないのですが、消費税還付のスキームを使うことによって、相殺できないかを目論んでいます。それか、その分上乗せして融資をしてもらうなども手ですかね。

消費税還付の話は書き出すと長ーくなってしまうので割愛しますが、色々考えながら一番最適なスキームで借り換えをフィニッシュしたいと思ってます〜。

先週、早速Y銀行の法人担当の方に審査の依頼をしてみました！

状況は追ってシェアしますね！

突然ですが、皆さんは民泊の運営してますか？

アントレの理解ですと、民泊には以下の３つのパターンがあると思います。

�@賃貸物件を勝手に民泊
�A自己所有物件を民泊
�B自宅の空いている部屋を民泊

今の法律上、どうやら全てグレー（ほぼ？違法）になるようです。
�@は論外として、�Aも基本NGです。旅館業法に基づいた資格を取る必要がありますが、土地と建物の属性によって取れるor取れない場合があります。
�Bについては、行政によっては特区があるようで、大丈夫な地域もあるようですね。

今後、外国人旅行者の来日を増やしたい政府と、既得損益を守りたい旅館業とのバトルが続くと思いますが、思い切った規制をすると、外人にそっぽを向かれちゃいますので政府としてのスタンス微妙ですよね。。。。

なんとなく、カニばってる感がありますね。この状況、しばらく続きそうですｗ

おはようございます！
今日はいい天気になりそうですね〜。
アントレは所有する一棟マンションの空室対策で今日は現地に行ってきます〜！

さて、今回は久々に不動産投資の話。テーマは「タワマン節税」です。

タワマン節税とは？
アントレの理解で簡単に説明すると、タワマン節税は、時価と評価額の歪み（差額）を利用した節税対策。となります。もう少し具体的に話します。

仮に、港区赤坂に建物100�uの一戸建てを持っているAさんと、同じ面積のタワーマンションを持っているBさんがいるとしましょう。両方とも1億円とします。一戸建てかマンションか好みの分かれるところですが、利便性や居住空間はほぼ変わらないはずです。しかしながら、この時点で、Bさんの方に固定資産税の節税効果が発生しています。固定資産税は建物と土地に掛かってくるのですが、両方とも国が定めた固定資産税評価額を基準に算出されます。建物の固定資産税については同じ面積でほぼ同じになりますが、土地についてはタワマンの方はマンション全体の土地面積に対して、所有している部屋の面積に応じた按分となりますので、Aさんは100�u分課税対象になる一方で、Bさんの土地の持ち分はタワマンに住んでる全住民で案分するので、100�uをかなり下回ることになります。つまり、同じ1億円の物件ですが、Bさんの方が固定資産税を節税できている。という話になります。

ということで、この時点でタワーマンションは同じような条件の一戸建てに比して、節税効果が高い。ということになります。また、普通のマンションン比しても、狭い面積の土地により多数の住人が住んでいるタワマンの方が効果が高い、ということになります。

高層階の方が有利？
ここまでは一戸建てとの比較でしたが、同じタワマンの中で同じ面積の低層階と高層階で節税効果はあるのでしょうか？結論から言うと、固定資産税は、無し。相続税は、有り。となります。当然高層階の方が眺望や部屋の仕様がリッチですので、低層階よりは住み心地が良いですが、固定資産税は同額になります。良い場所に安い固定資産税で住めているとも取れますが、その分物件価格が低層階より高額なので、節税効果はないといえるでしょう。一方、相続税は違いが出てきます。相続税も固定資産税と同様に固定資産税評価額をもとに算出しますが、低層階と高層階で面積が同じ場合は、基本的に相続税も同じになります。ただし高層階と低層階では物件の時価が違いますので、低層階で100�uで1億の物件は最上階になると2億とかになっちゃうわけで、相続税として捉える物件価格は同じにもかかわらず、売値は（買値も）倍ちがう。となるわけです。で、具体的になぜ高層階が有利かというと、2億の現金を持っている富裕層が極力税率を抑えて自分の息子に現金を相続したいとします。何も考えずに現金で相続すると、条件にもよりますが相続税はざっくり最高の50%。つまり1億を親方に持っていかれ、子供には1億しか残せません。そこで、タワマンを使って、節税ということになります。先ほどの2億の最上階を現金で購入します。で、それを相続すると、どうなるか。同じ面積の低層階は1億でしたので、固定資産税評価額はざっくり時価の半分なので、この部屋の評価額は5000万となります。ということは、2億の最上階も同じ5000万の評価となり、相続税の元となる評価額も5000万。つまり、2億の物件ですが、相続税の観点では、5000万の現金の授受があった。と、みなされますので最高税率50%だとしても、2500万の相続税を払えばよということになります。現金で授受した場合の相続税は1億だったので、結果として7500万の節税効果となります。これは評価額と時価の差額が大きいほど効果が出るということで、富裕層がタワマンの高層階を好んで買う理由の一つになっているわけです。

タワマン節税防止策？
で、これは不公平だ。とうことで、親方が検討してるのがタワマン節税の効果を抑制する税制改正となります。まだ正式発表はありませんが、新聞等の情報を見るに、骨子は以下の2点となります。

�@低層階・中層階・高層階で固定資産税を変える
�A対象は2018年以降に入居開始の物件

�@は同じタワマンの同じ面積の部屋なら低層階から上層階に行くにつれて、固定資産税が高くなるそうです。マンション全体としての固定資産税はそのままですので、低層階が今よりも安く、高層階が今よりも高く、で、合計としては以前と変わらず。となるようです。また、�Aもかなり重要なポイントで、2018年以前の物件は全く影響なし。となるようです。

防止策になるのか？
例えば先ほどの2億の相続の例を出します。固定資産税は低層階が10%安く、高層階が10%高くなったと仮定しましょう。まず、固定資産税は20%差がつくことになりますので、従前の固定資産税が年間100万だったとすると、低層階は90万、高層階は110万となります。また、相続税の効果も10%削減されちゃいますので、先ほどの7500万の節税効果が10%下がって、6750万となるわけです。ただ、ちょっと待ってください。富裕層が、年間10万程度の固定資産税の増額を気にするでしょうか。誤差の範囲な気がします。また、依然として6750万の節税効果があるスキームを、そんな簡単にあきらめるでしょうか？アントレは懐疑的です。
さらに加えて、不思議なのが、対象が2018年以降の物件という点です。都心のタワマンは今まで結構建ってきてますので、これからさらに乱立していくイメージはないですし、2018年以前の物件は固定資産税も変わらず、継続して今と同じ節税効果を享受できるということになります。全く防止策になってない気がします。

アントレ的には。。。
タワマンを多く所有するアントレ的には、今回の防止策をとても注目してきました。10件の区分マンションのうち、タワマンは6件になりますので、場合によっては大打撃を受ける可能性もありましたが、どうやら防止策は空振りのようで一安心ですね。というか、

2018年以前のタワマンは逆に価値が上がるんぢゃね？

と思い始めてます(笑)

親方が2018年以降のタワマン節税を防止すればするほど、2018年以前のタワマンの価値が上がって行き、そこでの節税対策が活発化するという、珍現象ｗ

とはいえ、正式発表は未だですので引き続き注視していきたいと思います〜。
（が、もし、アントレの仮説の通りならば、2018年以前のタワマンの高層階は、今の内に仕込んでおくべし！となりますねｗ）

※上記はアントレのにわか知識における考察ですので、誤解や間違いがあったらごめんなさい。正確には税理士さんやGoogle先生等にご確認を。というか、間違いはコメント欄で指摘していただけると助かります〜！

※ちなみに、親方！本当に防止したいのならば、固定資産税の評価額と時価をニアリーイコールにする施策とした方が良いと思います。ここに開き（歪み）があるから、変なことを考えるやつが出てきているので、歪みがなくなれば、2億の現金と2億のマンションはほぼ同額の資産と見なされるので、タワマン節税などという言葉は生まれませんからね。今のやり方だと、富裕層にとっては誤差の範囲ですし、何をもって”タワマン”と認定するのか（階数？？）、や、低層階と高層階の按分比率をどうするのか、等、悩ましい決め事が満載です。また、上の例では按分率を低層階が10%減、高層階が10%増としましたが、これを50%とかにしたら、逆に低層階が富裕層の節税対策のターゲットとなる！みたいな、これまた珍現象(笑)が起きちゃいますよ！

こんばんは！
今日はさえない天気でしたが、明日は晴れそうですね！

さて、積極的に進めてきたタワマンへの投資ですが、ついに1件試しに売却してみたいと思います。
この物件は、2014年の3月に約4200万で購入しました。基本スペックは以下です。

■間取り：1LDK（2LDKに変更可能）
■面積：約60�u
■築年月：2005年8月
■階数：9階/30階
■ロケーション：品川駅徒歩8分

江東区の新築タワマンにお引越しされる老夫婦がお住いの物件でしたが、完全に値付けが間違っている！とアントレは判断して、速攻で買付を入れて、値引き交渉した物件です。ゲーノージンもお住いのスタイリッシュなマンションです。

売値は怒涛の6000万！です。このマンションをはじめ、周りのマンションも含めて、現在売り出し中の物件は概ね�u単価が100万でしたので、いわゆる、平均的な価格となってます。

仮に6000万で売れた場合、売却益は1800万となり、短期譲渡なので、税金40％持っていかれて、税引き後利益は約1000万って感じになります。

本当は長期譲渡（税金20％）になるまで、あと3年くらい保有したかったのですが、この度、購入後に賃貸付けした賃借人が退去されるとのことで、売却することにしました。

とはいえ、賃貸としても募集しており、売却、賃貸、両にらみで進めております。

・賃貸が付いてしまえば、CFをゲットでOK
・売却できれば、キャピタルゲインをゲットでOK

といった、両にらみとなります。

また、現在は空前の低金利なので、実需のお客さん（住宅ローン）への売却がいいのかな、と思ったりしています。賃貸が付いてしまうと投資ローンになってしまいますので。

アントレはまだ売却の経験がありませんので、どうなることやら、楽しみです〜！

不動産投資家＆実業家のトランプさんがアメリカの大統領になりました。
今後、全世界的に不動産投資は加熱する、とアントレは予想しておりますので、引き続き頑張りたいと思います〜！