サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

おはようございます！
今日はいい天気になりそうですね。頑張りましょう！

さて、以前記事にしたタワマン節税（ここを参照）ですが、昨日の日経新聞に続報が出てました。まずはご覧ください。（東電の記事も若干気になるところですが・・・(笑)）


記事を読むに、、、

�@１階毎に固定資産税が上がり、40階は1階の1割高
�A対象は2018年以降に引き渡しの20階建て以上の新築マンション
�Bマンション一棟トータルの固定資産税は変わらない
�C税制改革は2017年度にリリース予定

って感じでしょうか。

ほぼ、アントレが聞いていた情報の通りなのですが、タワマンの定義が20階建て、ということがわかりました。これは、2018年以降の引き渡しマンションは19階建てが増える、ということですね(笑)

「このマンションはタワマンではなので、税制面で有利ですよ〜」

といった、新築販売業者のキャッチフレーズが目に浮かびます（笑）。

売る側も買う側も本質を理解せず、大金が動いてしまうという惨劇が2年後に起きそうですｗ。んで、19階の値段が高騰しちゃう、みたいなｗ

ですが、改めて、2018年以前のタワマン、つまり今流通しているタワマンの高層階は確実に値上がる。と、確信してしまいましたｗ。

「このマンションはタワマン節税が可能なので、税制面で有利ですよ〜」

といった、中古販売業者のキャッチフレーズが目に浮かびます（笑）。

この税制改革に該当しないタワマンは富裕層にとっては今と同様の節税効果があるわけで、世間が騒げば騒ぐほど、富裕層の間で異様な値段で取引が始まりそうです。仕込むなら今ですね〜。

因みにですが、記事に書いてある通り、40階で1階より固定資産税が、年間2万円（10%）上がるようです。

ねんかんにまんえん！

相続税もこの比率になるとしたら（多分なるんでしょうけど）、これって、富裕層にとって、節税防止になるでしょうかね(笑)。

そもそも、なってなくね？

親方。総務省さん、大丈夫ですかね？

とっても面白いので、引き続きウォッチしていきたいと思います〜(笑)

引き続き日経新聞からの記事紹介です〜！

皆さん、不動産の2022年問題ってご存知ですか？
まずは記事をご覧ください。


すみません、文字が小さくて読みずらですね(笑)

ものすごーく簡単に要約すると、

�@2022年に三大都市圏で宅地が激増する
�A対象の土地は、約1万ヘクタール
�B不動産業者や地主が色めき始めている

といったところでしょうか。

1万ヘクタールって、ピンときませんが、坪に換算すると、約3000万坪。平米に換算すると、10億�u。

じゅ、じゅうおくへいべい！！！！

東京ドームで換算すると、2138個分(笑)

何でこんなことになるの？ってところも記事に書いてありますが、要約すると、

�@1992年に生産緑地制度において農地優遇が三大都市圏でスタート
�A地主は土地を農地として農業を営むことで、税制優遇を享受してきた
�B享受できる期間は30年間（1992＋30＝2022）
�C期間が終了すると、税制優遇が解除
�D地主は土地を宅地として売るしかなくなる

って感じですかね。

ちなみに、三大都市圏とは、以下が該当します。

東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山、愛知、岐阜、三重

そー言われてみれば、都会を歩いていると、宅地と宅地の間に、ひょっこり畑があったりしますよね。
これって、固定資産税垂れ流しでもったいないなぁ。駐車場にしちゃえばいいのに。と思ってましたが、こういうカラクリがあたんですね。アントレ、勉強になりました（ちなみに、太陽光の土地取得でしみじみと感じたんですが、農地って厄介なんです(笑)。基本的には農地は農家にしか売れません。家や太陽光設備を建てる等、農業以外では使えないんです。なので、全然流通しません）。

ということで、全てまとめて簡単に言うと、

2022年に東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良、和歌山、愛知、岐阜、三重にて、3000万坪（10億�u）、東京ドーム2138個分の農地が一斉に宅地になる！

ってことですかね。

さて、ここからはアントレの予想です。

�@これらの都市部にある宅地の値段は、確実に値崩れします（これは小学生でもわかる話ですね）。
�A特に危ないのが、大都市というよりはそこから少し離れた場所ですね。比較的農地が多いので。
�Bそういった土地に住宅購入を検討される方は、2022年前後まで待った方がいいです。安く買えます。
�Cそういった土地に不動産投資で今からアパートを建てるor購入するのは大変危険です。これに少子高齢化が加わります。
�Dそういった土地にアパートを持ってる方は、早急に出口戦略を立てましょう。値下げに襲われる前に売り抜けるのが得策です。
�E一極集中がより進むと思います。郊外の土地は下がりますが、大都市は上がる可能性が高いです。仕込むなら今です。

では、何が買いか！？
ということで、タワマン節税の記事で書いた通り、2018年以前のタワマンは価値が上がる一方、郊外は土地も建物も低下するということになり、両方の記事がリンクしちゃいました。つまり、今流通している都市部のタワマンの高層階を仕込むべし。となります。んで、ちょうど5年後に売り抜けるって感じです。長期譲渡となり、税金も低くなりますしね。

あ、あと、太陽光は鉄板です(笑)

おはようございます！
アントレです。

今日も天気良さそうですね〜！

さて、今日の記事はまずは新聞から。
先日の日経新聞でタワマン節税についての続報が載っていました。

基本的には以前書いた記事とほぼ同じ内容なのですが、異なる部分や新情報もいくつかあるので書きたいと思います。

異なる部分
・対象は2017年度以降に販売される20階建て以上の新築マンション（以前は2018年以降に入居のマンション）

新情報
・2018年度の税制改革で相続税についても改正が入る模様（固定資産税よりも上層階への負担増の可能性アリ）

対象は2017年4月以降の販売マンションだそうです。思ったより早いですね〜。それとやはり相続税については別の枠組みが2018年度の改革で適用されるようですね。何度も記事に書きましたが、今のままでは全然節税の防止になってませんので。

ただ、いずれにしても、今流通しているタワマンは対象外なので、相続税対策をしたい富裕層にとっては余計に価値が上がることは確実ですね。

後は、上層階ｖｓ低層階的な構図が強調されていますが、一戸建てや低層マンションに対して、土地面積の割に世帯数が多いタワマンだからこそ、1部屋当たりの土地面積が小さくなり、それをベースに計算している固定資産税や相続税がおかしな金額になってしまっている。が、実はこの問題の根本にあると感じてますので、上層階であれ、低層階であれ、タワマン自体が節税に有利。ということなのかなとアントレは理解しているのであります。

ということで、今流通しているタワマン、買いです(笑)

いつもありがとうございます！
アントレです！

セミナー（と、称するただの呑み）は3回ほど開催させていただきました。
引き続き開催中ですのでご連絡お願いしまーす！

さて、今日のネタはいつものタワマンネタですが、ちょっと趣を変えます。

アントレは、アラフォーながら、今までTVドラマはほとんど見たことがありません！
ですが、タワマンを題材としたドラマということで、毎週金曜日にやっているTBSドラマ、「砂の塔」を初めて初回から見てみることにしました（暇なので(笑)）。

結果、、、、

超、感動ｗｗｗ

まさかの、、、、涙、何この家族愛？？？

もはやタワマンとの関連性も無い、若干乱暴な(笑)ストーリー展開にやられてしまいましたｗ

とにかく、面白いです。

で、今週の金曜日、16日（金）22時〜が最終回なのですが、どうなることやら、ドキがムネムネで眠りも浅いです〜！

ハーメルンの犯人ってだれ？？？

僕は、荒又刑事と予想しています。

彼が佐々木弓子（松嶋菜々子）をコントロールしてました、っていう、落ちですね。
全部見ましたので、根拠や理由はたくさんありますが、紙面の都合上、割愛します(笑)！

さて、本当の犯人は誰なんでしょう？？？

今週の金曜日が楽しみです！！！

おはようございます！

昨日、タワマンの内見に行ってきました〜！

今流通しているタワマンはお勧めです！と散々書いてきましたが、やはり、口で言っているだけではだめですよね。実際に自分で買わないと！

って書きたかったのですが、、、嘘です(笑)（アントレは借金が多すぎで当面借りれない体になってしまっています・・・）



ブログで親しくなった方がタワマン購入を検討しており、不安なので、内見についてきてください。と頼まれて同行したという、オチですｗ

しかも、アントレのマンションから100mくらいのタワマンで、成約したらご近所さんになりますね(笑)

アントレも所有してる10個のマンションのうち、5個がタワマン。その内4個が自宅周辺ですので、自宅周辺のマンション事情についてははっきり言ってそこら辺の営業マンより詳しいと自負しております。

今回のマンションは過去に数回内見したこともあり、内見中は投資家目線で言いたい放題ｗ

営業マン的には非常にやりづらかったと思います〜（ごめんなさいね）

さて、実際の物件ですが、眺望もよく、坪単価250万くらいで中々良い物件でしたが、もう少し検討してみては、とアドバイスしちゃいました。実はアントレの中で、ココは絶対にお勧め！と言ったマンションが近くに２つあり、本当はここを買って勝ち組になってもらいたいといった思いがあります。ご本人もそれは理解しているものの、現時点で希望の間取りの部屋が出ていない。という事実もありました。

最終的にはご本人の判断ですが、タワマンを検討されるのは非常にGOODと思いますので、頑張ってくださいね〜！



元々は地方の一戸建てor新築マンションを検討していたサラリーマンの彼。まさか港区でタワマンを検討することになるとは思っていなかったとのこと。太陽光も同時買いを狙っており、中々アントレの影響を受けちゃってますね(笑)。購入後は節税ノウハウも伝授しちゃいます〜。

ご褒美にBeerをいただいちゃいました〜！

おはようございます！アントレです！
今日はお天気最高！パワコンもフル稼働ですね！

しかしながら、今日は少しブルーですｗ
何故かというと、以前記事にしたアントレ注目のドラマですが、見事に犯人を外しちゃいました〜(笑)

まさか、体操のコーチが犯人だったとは・・・。

最後はタワマンの最上階が爆発炎上するという、なんともアナザーな展開でしたが、総じて面白かったです〜！

生みの親／育ての親、盗聴/盗撮、離婚、ママ友いじめ、タワマン、幼児虐待、不倫、非行、殺人、人身売買、愛人、誘拐、ハーメルン、、、っと、寄せ鍋状態(笑)で中々消化しきれませんが、こういったドラマであればまた見てみたいと思います〜！

こんにちは！アントレです！
今日は快晴！犬の散歩がんばります〜！

さて、今回も日経から、珍しく不動産の記事です。

要約すると、

「子育て世帯や高齢者に最大月4万を家賃補助するので、空き家を持ってる大家さん、ガンガン受け入れてください。住宅を改修する必要があるなら最大100万上げますよ〜」

って感じですかね。保証料も最大6万補助するようです。

おぉ、これは活用しない手は無いですね！！

親方〜、最高です！

来年の秋からの導入になります。日経新聞のトップ記事なので、確度はかなり高いでしょう！

こういうのって早い者勝ち（情報戦）の要素が出てくると思うので、しっかりアンテナ立てて、所有する一棟マンションを申請しちゃおうと思います〜！！！

こんばんは、アントレです！

今日は、アントレが所有するタワマン区分（詳しくはここをクリック）の売却相談に融資を受けている銀行に相談に行ってきました！

アントレにとっては、初めての不動産売却になります。

もちろん買い付けが入っていて、その額、6000万！！

3年前に4200万で入手したマンションです！

品川駅から徒歩10分以内、築10年ほどの、結構イケてるタワマンでして、3年前に明らかに値付けを間違って売りに出されていたので、速攻で買付を入れて購入した経緯があります。

丁度、年末に空室になって、実需での買い付けが入ったのですが、並行して賃貸募集もしてまして、ほぼ同時期に家賃22万円で申し込みが入っちゃった状況です（売却優先で賃貸は断りましたが・・・）。

このマンション、減価償却を加味して現在の税務上の時価は、4120万となります。

ということは、税務上の売却益は6000万ー4120万なので、1880万。ここに短期譲渡として約40%の税金が掛かりますので、その額752万。高級車1台分です(笑)

以上は税務上の話で、実際の残債は3600万でしたので、手残りは、6000万ー3600万ー752万で、1648万って感じになります。まあ、区分マンションの出口としては中々の成績かな。と。ずっと賃貸もついてましたので。

ってか、本当は普通に5年間保有して、ちょうど東京オリンピックあたりでの売却を想定していたのですが、予定変更です。

その理由は？　これです→ここをクリック

いやー、ほんと、泣く泣くの売却です（大事な娘を嫁に出す感覚？）。ただ、黒字倒産だけはカッコ悪すぎ、避けないといけませんのでｗ

あとは、銀行の借入金利も3.6%と、高めであったことも売却の後押しとなりました。この低金利時代に3.6はないですよねぇ。まあ、キャピタルゲイン狙いの投資だったの、アリっちゃアリなんですがｗ

ということで、上記の話を正直に銀行と話したのですが、ちょっと厄介なのが、この物件がこれまたキャピタルゲイン狙いの他の物件の融資の第二抵当に入っていることです。

もちろんこれを外さないと売れないわけで、外す条件を確認したのですが、いくらか内入れを入れてほしいときました。

そう、抵当権を外す代わりに他の物件の融資の繰り上げ返済をしてほしい。ときたのです。

まあ、話は分かりますが、で、いくら入れればいいの？ってところは銀行審査が入り、1か月ほど時間がかかるそうです。

うーん。1か月もかかるのか。しかも、1000万入れてくれ。とか言わないよね？

まあ、これもまた経験。まずは銀行からの回答を待ちたいと思います〜！！


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こばんは、アントレです！

今回はアントレが所有する不動産の話です。

足立区にある区分マンションですが、入居者さんが退去されたということで、来週立ち合いに行ってきます。
どんなマンションかというとこの記事を参照ください〜。

2年半前の購入で、当時650万で売り出されていたものをイロイロ交渉して550万で購入したオーナーチェンジ物件です。

今までずーっと家賃78000円で入居者さんがいたのですが、今月末を以って、退去の運びとなりました。

その理由は、、、ズバリ、

家賃の不払い＆ごみ屋敷化

ですｗ

当初は普通の賃借人でしたが、最近になって何らかの事情？により、状況が変わってしまって、マンションの管理組合からも色々相談を受けた経緯があります。

保証会社さんが入っているので、今まで金銭的な損失は全くなかったのですが、保証会社さんが裁判を進め始めたところでの退去となりました。

不動産業者さん曰く、「部屋は相当ひどいですよ〜」とのことでした。ごみの撤去も保証会社さんがやってくれるそうですが、部屋自体、かなりひどい状況とのことですｗ

この物件は、安めの中古区分マンション投資の手法を学ぶために試験的に買った面もあるのですが、中々難易度の高い出口になってしまってます(笑)

何がともあれ、立ち会ってみて判断したいと思ってますが、恐らく、スケルトンにして賃貸もしくは売却を検討することになると思います〜！

立ち合い後に続報ＵＰしたいと思います〜！

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こんにちは、アントレです！

今日は、アントレの近所に所有する区分マンションのリフォーム確認に行ってきました〜！

この物件は、低層階ながらオーシャンビュー＆お台場ビューでして、マンション全体もデザイナーズ系でおしゃれな感じですｗ




この広大なウッドデッキに何を設置するのか、、、家具付き住居としての展開を考えてますので、アントレなりの感性でアレンジしてみたいと思います〜。

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