ご無沙汰しております。アントレです！
静岡バトルの続報です。
キャンペーンは続いているようで、下期も継続して優遇金利で借り入れができる模様です。ぶっちゃけて言うと、都心のRC/鉄骨で築年数20年程度であれば、35年、3.5%で引けます。もちろん属性にもよりますが、いい物件があれば数億単位でいけるとのことでした。
皆さん、引き続き頑張りましょう！
ということで、アントレも物件探しに邁進してきたのですが、ようやく手ごろな物件が見つかりました。
■場所：横浜市某所
■駅：徒歩4分
■築年数：22年、鉄鋼造
■利回り：約8%
■部屋数：28部屋+駐車場
■売り出し価格：2億
基本データはこんな感じです。
で、ここから、どうするか。もちろん狙うは、「値引き交渉」と「オーバーローン」です。
前者はいろんなサイトでノウハウの共有があるのでそこにお任せして、後者はざっくりいうと、契約書と変更合意書をコントロールすることで、例えば売買価格を2.5億として銀行の審査を通してしまうことができるかも、ということで、アントレはトライ中です。
それが成功すると、オーバーローン額、約5千万。諸費用を引くと4千万くらいがバッファとして、入金されてしまうことになります。金利は少々高いですが、35年で使い道自由な4千万を引けるのはかなりGOODです。
減価償却狙いの高級外車投資もありで、ある意味フェラーリを35年ローンで買えちゃうかもです（笑）！
もしくは、中々融資が付きづらい、築古戸建てやワンルームや訳あり物件の購入原資にするのも良いかもですね！
2015年10月13日
2015年10月17日
続報
こんにちは！
不動産投資の続報です。
以下の物件、ついに売り主さんと契約締結しました！！！
＜基本情報＞
■場所：横浜市某所
■駅：徒歩4分
■築年数：22年、鉄鋼造
■利回り：約8%
■部屋数：28部屋+駐車場
■売り出し価格：2億
オーバーローン前提なので、売り出し価格は、あえて2.5億円としてもらって、9割融資まで引けそうです。つまり、2.25億の融資が引けます。
実際の物件価格は、、、、何と、価格交渉をグリグリやらせていただいて、1.7億台！！
やり過ぎです（笑）
ただ、月々のCFは、収入＝満室想定×経費率15%×空室率5%で106万/月。返済＝2.25億、35年、3.5%で93万/月。ということで、CF＝13万となります。1.7億台の物件購入でCFはわずか月々13万。。。見る人が見ると、かなり厳しい状況ですね（悲）
差額の資金（約4000万?）を再投資に回しつつ、持ち前のポジティブシンキングで行きたいと思います（笑）！
対策前進！
不動産投資の続報です。
以下の物件、ついに売り主さんと契約締結しました！！！
＜基本情報＞
■場所：横浜市某所
■駅：徒歩4分
■築年数：22年、鉄鋼造
■利回り：約8%
■部屋数：28部屋+駐車場
■売り出し価格：2億
オーバーローン前提なので、売り出し価格は、あえて2.5億円としてもらって、9割融資まで引けそうです。つまり、2.25億の融資が引けます。
実際の物件価格は、、、、何と、価格交渉をグリグリやらせていただいて、1.7億台！！
やり過ぎです（笑）
ただ、月々のCFは、収入＝満室想定×経費率15%×空室率5%で106万/月。返済＝2.25億、35年、3.5%で93万/月。ということで、CF＝13万となります。1.7億台の物件購入でCFはわずか月々13万。。。見る人が見ると、かなり厳しい状況ですね（悲）
差額の資金（約4000万?）を再投資に回しつつ、持ち前のポジティブシンキングで行きたいと思います（笑）！
対策前進！