サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

こんばんは、アントレです〜！

今日もいいお天気でしたねぇ〜。暖かかったですｗ

さて、今回は珍しく不動産投資のお話です。


昨今、色々問題が多い不動産業界ですが、その話は一旦おいておいて、太陽光法人を活用した不動産購入による消費税還付について書いてみたいと思います。

まず、基本的なお話として、不動産投資は個人であれ法人であれ、消費税還付は原則できません。

不動産収入は非課税ですからね。

しかしながら、原則、と書いた通り、イロイロ抜け道はあるにはあって、自販機スキームとか、金スキームとか、事前に課税事業者申請をして、敢えて課税所得を上げておけば消費税還付がOKになったりしちゃいます。

この不動産の消費税還付は物件によりますが、太陽光とは額が違いますｗ

例えば1億の物件の場合、その上物が7000万くらいだとして、消費税還付は560万とか言う数字になってしまい、太陽光2基の土地代とかが軽く捻出できる。という感じになってしまいますｗ

その後、賃料が発生しますが、不動産賃料は非課税ですので、消費税を納税する必要はございません。つまり、最初に消費税還付を受けたきり、その後の消費税納税は発生しないという何ともお得な状況を作り出すことが可能となります。

但し、この際ポイントとなるのが、課税売上と非課税売上の発生タイミングと法人の決算時期でして、ココを絶妙のタイミングで組み上げないと不発に終わる、というケースも出ちゃいますので、慎重丁寧に進める必要がありますｗ

また、多くの読者さんは太陽光用に法人を作っていて消費税還付目的で課税事業者申請をしていると思いますが、このスキームは不動産投資の消費税還付にもベストマッチという事になっておりますｗ

さらに加えて言うと、消費税は不動産の設備代にかかってくるわけで、例えば土地値、つまり土地の専有面積が比較的小さい物件である、築浅タワマンなどが狙い目であったりするわけで、結果としてだんだんアントレの得意領域になってきてしまいますｗ

そのタワマンを個人である自分自身に貸し出すというスキームもあったりして（ここを参照）、消費税還付と節税の両取りが出来ちゃったりします。

本ブログ読者さんにおかれましては、サラリーマンで新規法人を設立して信販の審査を連発して信用フルレバでパツパツン状態の方も多いかと思います。

太陽光は業界的には来年からガンガン稼働という状況かと思いますが、太陽光の稼働に合わせて融資実行が起こる訳で、稼働に応じて徐々に信用が落ちていく形になってしまい、当分（太陽光の実績がふた回りするくらいまで）借入を活用した投資活動は一旦休憩状態という感じになってしまいますｗ

そのような状況の中、今のうちに不動産を買っちゃえ〜という感じで、融資実行の信用棄損が起きる前に不動産投資に触手を伸ばされる方も一定量いらっしゃり、既に購入済みの方も複数いらっしゃいます。

当方のお勧めとしては、不動産の2022年問題を踏まえ、後3年くらいは待ちスタンスなのですが、太陽光投資で融資のノウハウをゲットしてしまった皆さんおかれましては、「3年も待ってられるかい〜！」というような感じで、不動産の物件検索に勤しんでいる、という方も多い状況です。実際にはｗ

ということで、当方としましてもそー言った状況の中、皆さんが変な不動産を、変なタイミングで買ってしまわないように、卒サポ契約に成功報酬型の不動産購入コンサルを追加サービスとして展開させていただきたいと思います。

既に複数の不動産業者、銀行、そして税理士さんと話をし始めています。

詳細は別途UPしたいと思いますが、先行予約受付中です。
ご興味ある方は以下のフォームにご入力をお願いします。

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※本コンサルは変な不動産を情弱サラリーマンにガンガン売りつけるような、旧態依然の不動産コンサルではございませんのでご安心くださいｗ

以上よろしくお願いします。

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※編集後記※
今日は北関東の地銀に電話しまくりましたｗ　しかしながらやっぱり厳しいですねぇ。都内の人間は原則ムリという回答が多いです。かろうじて１行だけ面談となったので、丁寧に進めてみたいと思います〜

おはようございます、アントレです！

今日もお天気最高〜ｗ　朝から検針メーターフル回転ですねｗ

さて、よいよ資金集め待ったなしという状況になって来ておりまして、先日、１件の不動産の売却に踏み切りましたｗ

この不動産は非常に愛着のある、足立区の某所にあるマンションとなります。

一応、過去記事を列挙しておきますので、ご興味ある方、ヒマでヒマでしょうがない方は覗いてみてくださいｗ

＜購入までの軌跡＞
物件購入（足立区） その１
物件購入（足立区）その２
物件購入（足立区）その３

＜ゴミ屋敷＆茶色い生物との戦い＞
区分マンションの退去〜！
【続】区分マンションの退去〜！
足立の区分マンションの工事〜！

＜茶色い生物との戦いの終止符＞
【祝】スケルトン解体工事、完了〜！




いやー、過去の記事を読み返すと、とても面白いマンションでしたねぇ

スケルトン工事が完了したのが去年の2月。それ以来、そのままずーっと放置状態で、管理費と固定資産税をただただ払っていただけという、なんともテイタラク。。。不動産投資家、失格ですねｗ

ただ、まぁ、購入してから3年ほどは利回り17%で回っていて、売却金額も落ちてないので、結果的には十分にプラスな状態で出口を迎えております。現金購入でしたしねｗ

今回ご購入いただいた買主の方には、アントレの果たせなかった野望、ボロマンションからの、スケルトンからの、フルリフォームからの、高単価客付けに是非とも頑張って挑戦してもらいたいと思います。あ、家賃滞納者が多い地域ですので、くれぐれも保証会社は付けてくださいね〜ｗ　それとゴミ屋敷化もしやすい地域と思いますので、くれぐれもお気を付けくださいｗ

ということで、ここ１年間半くらい、皆さんの太陽光購入や資金繰りのコンサルをひたすらやって来たのですが、どうやら自分で自分自身をコンサルしないといけない時期が来てしまったようですｗ

せっかく仕込んだ案件ですからね、資金繰り頑張ってキッチリ組み立てたいと思います〜！

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※編集後記※
先日茨城県某所に隣接者の同意書を貰いに行ったのですが、不在という事であえなく撃沈ｗｗｗ
うーん、こりゃ大変だ。電話も通じないという感じで次なる手段、お手紙攻撃に移行しますｗ

おはようございます、アントレです！

今日は寒いっすね〜。気が付けばもう12月に突入してしまいましたね。
ソロソロこの1年の反省をしないといけませんね。領収書の整理も(笑)

さて、お勧め不動産を2件UPしたいと思います。
両方とも品川新駅案件で、当方の目線で若干含みが甘いので、狙い目ですｗ

お勧め区分マンション�@

価格　　：5480万
面積　　：約60�u
間取　　：1LDK
築年　　：約13年
階数　　：17/32階
アクセス：JR品川駅から徒歩12分
眺望　　：良好（東京タワー＆新駅ビュー）
現況　　：住居中
ポイント：恐らく新駅ができたら徒歩5分くらいになります。皆さん、コレは超絶な立地なんです。ホテルライクな近代的なタワマンで�u単価100万切ってますｗ

お勧め区分マンション�A

価格　　：6380万
面積　　：約77�u
間取　　：2SLDK
築年　　：約12年
階数　　：13/31階
アクセス：JR品川駅から徒歩15分
眺望　　：良好（真南）
現況　　：賃貸中（年間収入約300万）
ポイント：コチラも新駅から10分くらいの立地です。リビングと2つの部屋が真南に向いていて、何と真南のビューバス付となります。賃貸中なので投資用案件として法人ですぐに取り組めます。消費税還付狙っちゃいましょう〜


ということで、都心の区分マンションは�u単価100万円が1つの基準なのですが、新駅案件にもかかわらず、両方とも100万未満ですからね。眺望も良好で、土地の所有面積が小さいタワマンとしては消費税還付を思いっきり狙える案件となります。

両物件ともに、当方と不動産コンサル契約（ここをクリック）を結ばれた方の優先にてお願いします。

因みに、当方の不動産コンサル契約では、特定の不動産建築＆販売業者と組むという事は致しません。不動産業界の健全化に貢献すべく、いわゆる、シ〇ケン、ス〇ート〇イズ、TA〇ERU等の情弱サラリーマンをカモにするような業者とは対極のスタンスを取ることを目指しておりますｗ

その料金スキームは概ね以下のような感じとなっています。

�@物件金額に応じた成功報酬
�A値引き金額幅に応じた成功報酬
�Bオーバーローン金額幅に応じた成功報酬

特に�Aと�Bが肝かなと思ってまして、あくまで投資家サイドに沿ったスタンスで進めてまいります。
物件自体は当方が見つけたお勧めに加えて、契約者さんの方でも自分でお探しになってもらいたいのですが、ダメなモノはダメときっぱり言っちゃいますので、ご容赦くださいｗ

また、仲介の部分も当事務所が宅建免許を持っているので、格安で対応しようと思ったのですが、めんどくさいのでコチラは実績のある業者に依頼します。モチロン金額が大きい案件はディスカウントさせます。

あ、それと、

�C購入後の保険はアントレ保険事務所縛り

ココはなにとぞご理解をお願いします〜(笑)
モチロン、格安でご提供いたしますｗ

という事で、不動産コンサルにご興味ある方は、以下のフォームよりエントリーをお願いします。

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追って契約書を送付いたします。
その他ご質問等はtokyonomadclub@gmail.comまでお願いします〜

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※編集後記※
昨日は埼玉県にある彩湖という場所でロードバイクのレースに参戦してきました。約80Km程を平均時速35キロくらいでグルグル周回するという、興味のない人からすると全くの不毛な活動なんですが(笑)、天気も良く、久々にいい汗かきました〜ｗ　また参戦したいと思いますｗ

こんにちは、アントレです〜！

今日もお天気最高〜！絶好の発電日和ですねｗ

さて、先日展開させていただきました、不動産コンサルですが、早速多くの方にエントリーいただき、ありがとうございます。皆さんの投資意欲、凄いですね〜。当方も刺激を頂いておりますｗ

エントリーいただいた方におかれましては、今後の進め方が気になる部分と思いますので、本記事にて周知させていただきたいと思います。不動産投資経験者の方は当たり前のお話となりますが、ご容赦ください。

�@物件選定
→当方のお勧めは都度本ブログにて契約者さん優先として配信したいと思いますのでご確認をお願いします。また、契約者さんの方でも独自に探されていると思いますので、気になる物件がございましたら、当方にメールで投げてください。

�A現地視察
→これも重要です。太陽光と同じですが、やはり現物投資は現地視察を是非ともお願いします。視察については懇意にしている仲介業者をアテンドさせますので、よろしくお願いします。

�B買付証明書の送付
→前向きに進めたい。という感じになったら融資特約付きの買付証明書を売主に送ります。融資特約とは融資が通らなかった場合は買いませんよ。という形でして、コスト負担もございませんので買主側はノーリスクです。しかしながら、ココでどういうロジックでどういう金額で指値するかが非常にポイントとなりますので、当方と相談しながら価格を決めていく、という感じになります。

�C金融機関の事前審査
→物件の概要書、確定申告書、決算書等を持って金融機関の事前審査を行います。当方のお勧め金融機関もありますが、基本的には契約者さんが自ら探して動いてもらうというステップとなりますので、よろしくお願いします。また、ココでも、金融機関とどういうロジックでどういう交渉をするのか、オーバーローンをどう引くのか、本コンサルの肝的な部分でもございますので、適宜ご相談しながら進めて行きましょう。また、当方お勧め物件の場合、1つの物件に複数の契約者さんが競っちゃう部分もあろうかと思いますが、この事前審査OKを最初に受けた人に優先権発生という事として、次のプロセスに進んでもらいます（残念ながら落選の方はキャンセル待ちでお願いします）。

�D契約書の締結
→�Bの買付証明書が受け入れられた場合、売買契約を結ぶという形になります。手付金は大体100万円くらいとなり（買主と調整要）、融資特約も入れる形になりますので、融資が全滅の場合は手付バックの白紙契約、という形になります。このタイミングで初めて売主さんとご対面となります。また、消費税還付を意識してこの契約書にある仕掛けをする必要がございます。それと、この辺りから消費税還付をするためのマル秘スキームを税理士さんと練る必要もございます。ココも事前にご相談ください。

�E金融機関の本審査
→売契を提出して本審査を行います。ココで落選という可能性もありますので、マダマダ気が抜けないプロセスとなります。また、金融機関も同時並行的に進める場合もありますので、その場合はもちろん融資条件の良い金融機関で進めていく感じになります。少々上級者編となりますが、ココで金融機関を競わせるようなスタンスを取れるといいですね。適宜ご相談ください。

�F決済
→融資の審査が無事に通過した場合、売主、買主で日程調整して土地建物の決済に入ります。通常は融資を受ける金融機関の支店の応接ルームで執り行います。登場人物は、売主、買主、不動産業者（売主サイド）、不動産業者（買主サイド）、司法書士、金融機関の担当者という感じになります。融資実行から登記移転まで、一気に行って、買主さんは晴れて不動産オーナーになる。という事になります。

※当方への成功報酬はこのタイミングで発生しますので、よろしくお願いします〜！

�G消費税還付
→個人であれば確定申告時、法人であれば決算月に行う税務処理にて消費税還付の手続きを行います。契約書に入れた仕込みを炸裂させ、1，2ヵ月後くらいに、チャリンと戻ってくることになります。消費税還付には還付額に応じて税理士さんへの所定の成功報酬が発生すると思いますので、ココもよろしくお願いします。


以上、不動産購入のプロセスでございました。当方はこのプロセスを同時並行で走らせて、不動産の同時買いというアクティビティを5年ほど前に炸裂させ、10か所のマンションを購入しちゃいました。更にアクセルを踏みたい方はこの辺りもノウハウありますので、適宜ご相談をお願いします。

ということで、不動産コンサルにご興味ある方は以下の記事をお読みいただき、


太陽光法人で不動産買って消費税還付！
【山手線新駅案件】お勧め不動産〜！

以下のエントリーフォームに情報UPをお願いします。


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不動産は2022年まで待ちスタンスと思ってましたが、上記プロセスを書いたりすると昔の血が騒ぎだし、アドネラリンが噴出てしまいました(笑)　太陽光で信用棄損が起こる前にガンガン行きましょう〜！
（とはいえ不良不動産、いわゆる凍死案件には絶対に手を出さないようにしましょうネ）

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※編集後記※
秘密裏に進めている？共同出資Barですが、ここにきて一気に急展開となって来てます。もしかしたら年明けオープンという形になるかもしれませんｗ　こちらも出資者を募集しようと思いますので、よろしくお願いします〜！

おはようございます、アントレです〜！

今日は天気悪いっすね〜。まあ、こういう日もありますねｗ

さて、お勧め不動産情報が1点入って参りましたｗ

お勧めマンション�B



価格　　：6680万
面積　　：約85�u
間取　　：2LDK+S
築年　　：約13年
階数　　：6/40階
アクセス：JR品川駅から徒歩13分
眺望　　：良好（オーシャン＆レインボーブリッジビュー）
現況　　：住居中
ポイント：新駅に若干絡む案件です。先日ご紹介した2件よりも�u単価が安く、レインズ（不動産業者のポータルサイト）を確認したところ、このマンションで一番�u単価が安い物件です。ホテルライクな近代的なタワマンでレインボーブリッジを臨む20帖超の大型LDKの当物件。 如何でしょうか。

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※編集後記※
以前本ブログにUPした、太陽光で100%即時償却可能案件登場！ですが、ようやく物件概要書が出てまいりました。コチラもご興味ある方はご連絡をお願いします。実は当方も狙っちゃってます(笑)

こんにちは、アントレ@新幹線です！

大阪、名古屋と呑み散らかして来ましたが、ようやく帰京の途につきましたｗ

そしてまた今日も東京で呑みでして、明日もコレマタ呑みという、こんな調子で年末まで順調にアルコールに漬かっていきたいと思いますｗ

そんな話はさておき、昨日は名古屋でドフリーだったこともアリ、名古屋駅周辺で不動産投資ってアリなの？という観点で、駅周辺をウロウロしてきましたｗ

ご存知の方も多いと思いますが、後8年後、2027年に品川⇔名古屋間のリニアが開通する予定になっております。

品川と名古屋間が40分で結ばれるという事で、この手の話は不動産価値に対するインパクトが超絶になるということは、過去の史実を確認すれば一発で把握できてしまうことになります。

東京オリンピック？大阪万博？といったような単なる一過性のイベントなどに比べて、時間軸的なインパクトがハンパなく違いますからね。そーいった一過性のイベントによって不動産が上がるだの下がるだの言っている不動産業者は、当方から見ると、もはや指摘する事すらためらってしまい、憐みの目線で見守ってあげるくらいしか出来ない感じになってしまいますｗ

さて、話を戻して名古屋駅のリニアの件ですｗ

実際の駅はどこにできるのでしょうか？ネットに転がっていた絵を拝借しちゃいますｗ

なるほどなるほどｗ　やはり狙うはこの新駅周辺、徒歩10分程度の案件、という事になろうかと思いますｗ

ということで、散策してきましたｗ


狙うは名古屋駅に隣接するJPタワー周辺の案件となりますｗ　その近くでは、、、




やはりそうかｗ　アチコチで工事が始まっておりましたｗ


新幹線のホームも移設されるようですねｗ

駅から5分ほどの所に、、、

一棟のタワマンがポツンと立ってましたｗ　いやー、駅周辺はイケてるマンションが殆どないですね。こんな場所にリニアが出来て盛り上がってしまって良いんでしょうかｗ


不動産の賃料も調査。うーん、名古屋の家賃は安いっすね〜ｗ
全く含みを感じませんでしたｗ

ということで、やはり品川駅周辺のような盛り上がりは一切感じませんでしたが、駅周辺の再開発は着実に進んで行くんだろうなという事と、恐らくマダ目ざとい不動産投資家等が狙いこんでいるというような形跡があまり感じられず、今のうちに上手く仕込めば将来大化けする可能性はあるんじゃないの？という感想を持ちましたｗ

まあ、地方の木造アパマンなどに投資するよりは、十分勝てる投資になるんじゃないですかね。
名古屋の皆さん、是非ご参考にしてみてください〜ｗ

よろしければ以下の不動産コンサルもよろしくお願いします〜！
https://fanblogs.jp/antre/archive/1085/0

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※編集後記※
明日は茨城の土地の決済に行ってきたいと思います。いやー、忙しい〜ｗ
それと別途記事にしているアルティメット・アービトラージ・トレーディングの件ですが、多数のお問い合わせありがとうございます。申込フォーム等を構築してご案内していきたいと思いますので、よろしくお願いします。いやー、このスキーム、マジでヤバいですｗ

おはようございます、アントレです〜！

今日はお天気良さそうですねｗ　またしても自宅用賃貸マンションの視察に行ってみたいと思いますｗ

さて、先日記事にした当方の所有不動産の件ですｗ

不動産の退去＆申込ｗ

港区の湾岸地域に位置するタワマン区分マンションですが、この年末付けで退去が決定したのですが、早速の申し込みを頂いてしまいましたｗ　そして、、、



何と何と、退去日を待たずに契約が完了してしまいました〜！！！

お家賃は実に40万！！！
敷金、礼金、前家賃、仲介手数料等で一括で240万のご入金なり〜

コレは普通に考えると凄いことでして、入居者さんの退去前に新入居者の契約が結ばれてしまうという、何て言うんでしょうか、予約殺到のプラチナチケットとでもいうんでしょうかね、長年不動産投資をやってますが非常にレアケースとなろうかと思いますｗ

新契約者さんは、昔からこのマンションの海側ビューを狙っていたとのことで、誰よりも早く契約しないと、というようなスイッチが入っちゃっていたそうですｗ

まあ、「早めに契約（入金）しないと、他の人が持って行っちゃうかもですよ〜」っと、煽りまくったのは当方なんですが(笑)

しかもこの方、先行予約の条件として、原状回復は自分ですると、何ともうれしい申し出をしてくれましたｗ

コレも凄いことでして、旧入居者さんから原状回復費用を頂いちゃうんですが、新入居者さんが原状回復を自分費用負担するとのことで、そのコストは丸々アントレの純利益になってしまいます。

更に、「食洗器が無いので付けても良いですか？」とか、「ディスポーザーが古いので新品にしてよいですか？」とか、イロイロ自費でカスタマイズしたいと、素敵なオファーを頂いてしまっておりますｗ

うーむ、一体何なんでしょうか、もしかして、アントレのファンなのかしら(笑)？

地方のアパマンや、ボロアパート投資等では考えられない事態が起こってしまっておりますｗ

その内、「1億円くらいで売ってもらえませんか？」というオファーが来そうな感じですｗ

という事で、やはり優良不動産の底力はハンパないですねｗ

高級物件の良さは、入居者さんの属性の高さだと思います。このマンションでオーナーに修繕の依頼が来たり、クレームが来たりしたことは一切ございません。入居者さんが自費で勝手に解決してしまうケースがほとんどでございましたｗ

負動産、不動産凍死、苦労所得、、、色々な言葉がありますが、不動産投資も、やりようによっては不労所得化が十分可能という事ですね。

この、やりよう、が難しいんですがｗ

という事で、またマネタイズですが(笑)、不動産コンサル、絶賛受付中ですｗ

よろしくお願いします〜

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※編集後記※
太陽光→不動産→裁定取引からの繰り上げ返済からのキャッシュリッチモード、という卒業メソッドが確立できそうな気がしてまいりました。別途記事にしたいと思いますのでご期待ください〜！！

おはようございます、アントレです〜！

今日も寒いっすね〜、春が待ち遠しいですｗ

さて、ちょいちょいつぶやいてきた、当方の自宅の引越ですが、遂に結論を出してしまいましたｗ

そう、引越、決定〜、ですｗ



今住んでいるマンションは港区のタワマンで住宅ローンを組んで新築から約12年ほど住んだ形になっています。で、今回の引っ越し先は賃貸マンションで場所は同じ港区内。実は両マンション間は徒歩20分くらいの距離でして、新マンションは法人契約にしております。

一体どういうロジックで引越という判断に至ったのか、ご参考までにイロイロ書いてみたいと思いますｗ

【理由その�@】手狭になった
まあ、一番大きい理由がコレですかね。5人家族+犬が2匹という状況で、約90�uの3LDKははっきり言って狭小感は否めません。子供の体も大きくなってきているので、イロイロ限界が来ている感じでした。引越し先のマンションは5LDKで300�u近い感じになります。ちょっと広すぎですが、イロイロ物も多い状況でして、港区の200�u以上で探していたところ、ヒットした物件となりますｗ

【理由その�A】小学校は変えたくかなった
今回の引越しのコンセプトは小学生の子供の転校はさせたくない、でした。学区は変わっちゃうんですが、ギリギリ徒歩圏内の立地を選んでおります。やはり子供の学校環境は変えたくないですからねｗ

【理由その�B】タワマンは犬の散歩に向かない
コレ、当方的にはかなりボトルネックになってまして、やはりタワマンに住むと外に出るのがおっくうになっちゃうんですよね〜。新マンションは低層で庭から外に出れる部屋をチョイスしました。コレで散歩もしたい放題となりますｗ

【理由その�C】節税対策
さて、ココからがアントレらしいお話になります。港区の300�uクラスということで、実は家賃は100万とバカ高です（が、実はかなり安い方で、激安をゲットという感じです）ｗフツーに考えると、こんな家賃払うなんてアフォじゃね？というコトなんですが、ココは当方なりの皮算用を炸裂させ、引越という判断を下しました。まず、新マンションは法人契約をしているというコトで、社宅化します。社宅化すると概ね家賃の半額が経費にすることが可能となります。つまり、家賃100万/月なら毎月50万を経費に落とせる、というコトになるんですよねｗ　ただ、単に社宅化だけではヒネリがございません。単なる社宅と言えば住居用でしかございませんが、例えば家の30%を事務所使用とした場合、どうなるかというと、、、家賃100万のうち、事務所部分の30万を経費化出来て、社宅部分の残り70万の半額、35万も経費化が可能というコトで、合計65万円の経費を創出できる、という感じになるんですよね〜！法人税率を加味すると、現金として毎月20万位の節税効果がある、というコトになりまして、家賃100万の家に事実上80万で住んでいる、という形を作ることができちゃいますｗ

【理由その�D】旧マンションの賃貸効果
ココで問題となるのが、旧マンションをどうするか。選択肢は2つしか無くて、売るか、貸すか、となります。ココでアントレは迷わず、貸す、という選択肢を取りました。理由は2つ、この地域の不動産は高輪ゲートウェイ効果でもう少し値上がりするはずだ、と踏んでいるのと、当方の上司にあたる奥様が、売却に反対した、というコトになりますｗ　後者の理由は、モッタイナイカラ、という感じで、もはや議論しても時間の浪費にしかならない感じがしたので、売却はあっさりあきらめちゃいました(笑)　で、実際に賃貸に出した場合にどうなるかというと、上手くやって40万くらいで貸せるのかな、という感じでして、また、マンションの管理費や固定資産税、ローン金利等も思いっきり経費にできるのと駐車場代がいらなくなりますので、それらの効果で10万程を見ておりまして、結果として、約50万ｗ　ということは、理由その�Cの効果と合わせて、家賃100万の家に事実上30万で住んでいる、という形をどうやら作れそうというコトになりますｗ

うーむ、月30万ですか、、、完全に楽勝な数字になってしまいましたｗ

ということで、港区の約300�u、5LDK、駐車場、庭付き低層マンションに事実上30万で住め、そして当方のメインタスクである、犬の散歩がし易い！ということで、引越しの決断に踏み切った、という形になります。

因みにコレはあくまで月のCFという観点ですね。引っ越し代やリフォーム代、新しい家具代等は考慮してません〜

っと、ここまで書いて、感がいい方は気がついちゃうと思いますｗ

アレ？自宅マンションを賃貸に出したら、「マイホームを売ったときの5つの特例」が受けられなくない？？

皆さんご存知の方も多いかもですが、現在の税制では、自宅マンションを売る場合、その譲渡益に対して、かなり税制面で優遇処置がされている状況です。大きく5つありますｗ

�@3,000万円特別控除
�A10年超所有軽減税率の特例
�B特定居住用財産の買換え特例
�C居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
�D特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

まあ、イロイロ漢字が並んじゃいましたが、ざっくりいうと、自宅に限っては譲渡益が出ても税金払わんでも良し、という感じになってるんですよね〜！特に�@は大きくて、譲渡益が出た場合、3000万までは無税という感じになっちゃいますｗ　うーむ、コレを使わない手はないですよねｗ

ただ、自宅を賃貸に出すというコトは、収益不動産に鞍替えするというコトなので、自宅ではなくなってしまい、上記特例が受けられないのでは？という感じで、当方も一瞬焦りましたｗ

ということで、グーグル先生にイロイロ聞いてみたところ、以下のページに突き当たり、

No.3302マイホームを売ったときの特例

特例を受ける要件として以下があることが判りましたｗ

”自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 ”

つまり、3年以内に売れば、賃貸に出しても良し、というコトなんですよね〜

3年後はちょうど新駅もフル稼働している状況ですし、まさに売り時、という感じで、結果としてちょーどよい、塩梅になっちゃいましたｗ

賃貸契約は定借3年とかにして、実需売りも良し、投資売りも良し、という状態に持っていきたいと考えていますｗ

ということで、引越しの決断に至るロジックをツラツラと書いてみましたｗ

サラリーマンで法人作ったオトーサンの皆さんでも、住宅ローンで持ち家に住んでいる方は、上記ロジックの大枠はあてはまると思いますので、是非参考にしてみてください〜

今日も一日、頑張りましょう〜

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※編集後記※
これから引越作業に追われちゃいそうです。UATもえらいことになってます。1月中は忙しくなりそうです〜！！

おはようございます、アントレです〜！

今日も天気イイっすね〜、ガンガン発電お願いしますｗ

さて、不動産投資において、当方はこれまでSUUMOという歪み発掘ツールを活用してきたんですが、もう一つのツールとして、新聞の折り込みチラシ、というモノがございます。

毎朝届く新聞にいつも入っているアレですが、近隣物件の売買状況をルーティーンで確認することで、日々、目利き力を鍛えている、という感じで、当然、時には歪みを発見し、購入に結び付ける、という事も実際に行ってきました。

ソンナ折り込みチラシですが、モチロン引越しによって住む場所が変われば、内容も変わってきます。

今回の引越では、山手線の外側、から、内側、に移動したんですが、やはり、内容が違いますね〜

そのような折り込みチラシの中で、ヒトキワ目立っていたモノをご紹介したいと思いますｗ

その名も、、、



THE　FIRST　CLASS

恐らく、日本の実需向け不動産の中で、トップオブトップのチラシなのではないでしょうかｗ

当方にとっては知的好奇心をくすぐられる、非常に面白い書物、という感じになりますｗ

多分、1000円位で売ってても買ってしまうと思います(笑)。どこぞの不動産の投資本よりもハイバリューかな、とｗ

それでは早速いくつかご紹介しましょうｗ

まず、先頭バッターはパークコート元麻布ヒルトップレジデンスです。


130�uの2LDKでお値段24800万円也〜

次に、ガーデングラス南麻布ｗ


190�uの3LDKで29800万円也〜

という感じです。

ということで、以降列挙しますｗ

プラウド南麻布　　　　　　　　→236�uの3LDKで44800万円也〜
ザ・パークハウスグラン南青山　→114�uの2LDKで38500万円也〜
ザ・ウェストミンスター六本木　→150�uの3LDKで38500万円也〜
クリスタルコート鳥居坂　　　　→240�uの4LDKで38000万円也〜
元麻布ヒルズ　　　　　　　　　→96�uの2LDKで23900万円也〜
赤坂タワーレジデンス　　　　　→126�uの3LDKで30800万円也〜

以降、2億〜1億円台の物件たちになるんですが、1億円台あたりが非常にお買い得に見えてしまったのは目の錯覚でしょうか(笑)

ココで実需向け不動産投資の指標として大切な�u単価を見てみたいと思いますｗ

パークコート元麻布ヒルトップレジデンス　→190万/�u
ガーデングラス南麻布　　　　　　　　　　→157万/�u
プラウド南麻布　　　　　　　　　　　　　→190万/�u
ザ・パークハウスグラン南青山　　　　　　→337万/�u
ザ・ウェストミンスター六本木　　　　　　→256万/�u
クリスタルコート鳥居坂　　　　　　　　　→158万/�u
元麻布ヒルズ　　　　　　　　　　　　　　→248万/�u
赤坂タワーレジデンス　　　　　　　　　　→244万/�u

ということで、最安値は157万のガーデングラス南麻布なんですが、コレは築30年のビンテージマンションという部分がポイントです。一方の最高値、337万のザ・パークハウスグラン南青山は築2年ほどとなりますので、その辺りも多分に影響があることが分かります。

いやー、とにもかくにも凄いですね〜

何でこんなに凄いのかというと、答えは3Aというキーワードが関連してきますｗ

3Aとは？
ご存知の方も多いかもですが、港区と言えば日本の最高峰の地域であり高級賃貸や高級住宅街が並ぶエリアなっています。その中でも特にブランド力が高いのが「3A」と呼ばれる、赤坂・青山・麻布のエリアです。この3つの地域の頭文字を取って、3Aと呼んでるんですね〜。まさに不動産のトップオブトップの地域、という事になります。大学で例えると、東大の理三という感じでしょうか（ちょっと違うか(笑)）ｗ

ということで、物件がツラツラと並んでいたのですが、二度見しちゃう物件を見つけてしまいましたｗ

それは、、、

パークコート青山ザ・タワー


その額何と、、、、8.9億円也〜

もう笑っちゃいますね(笑)

143�uの2LDKで8.9億という事は�u単価は622万/�uとかになりますｗ

何でこんなに高いのか。そりゃー超絶の立地の新築タワマンという事なんでしょうが、8.9億はやりすぎですね〜。ただ、売れてしまうんでしょうね。恐らくｗ

ということで、不動産投資家という視点では、少しでも安い手ごろな物件をついついチマチマ探していく、という感じになってしまうんですが、上述した、ザ・パークハウスグラン南青山の新築時の価格は何と26000万ｗ

え？

そう、つまり、新築時に2.6億で仕入れて、2年後に3.85億で売る、という世界があるんですｗ

2年で1.25億の儲け〜

他の全ての物件の新築時価格について、当方の部下のような不動産業者を駆使して調べ上げたんですが、一般ピーポーでは中々知り得ない、アフォな世界が繰り広げられておりますｗ

何だか真面目に働くのが馬鹿らしくなってきますねｗ

皆さん、今日も1日頑張りましょう〜！！

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※編集後記※
昨日はUAT戦略会議だったんですが、非常にご好評で、驚愕の契約率となっておりますｗ　そりゃそうですよね。歪み炸裂の裁定取引＆歪みが無くなっても損しない（≒元本保証）ですから、やらない手はない、という感じに、どうやら皆さんスイッチ入っちゃっているようです。ということで、ご好評の反面、諸々の手続きが順番待ちになって来ている面もございます。繰り返しのご案内ですが、当方との契約関係や投入資金の多寡に応じて当方の独断で優先順にご案内させていただきますので、待ち時間が長くなる場合もございますが、何卒ご了承の程、よろしくお願いします。

おはようございます、アントレです！

今日は寒いっすね〜。東京では雪が降るそうですｗ
春が待ち遠しいですねｗ

さて、そんな寒空の中、ココ最近は新居と旧居を行ったり来たりして、ようやく旧居の残置物の撤去が完了いたしましたｗ


残置物はエアコン、冷蔵庫としておきました。賃借人に使ってもらいますｗ


残置撤去は撤去専門業者に依頼ました。水槽はNGとのことで、コレは自分で撤去します。


2トントラック詰め放題で10万円！液体以外は何でも詰んでOKとのことで、中々良心的な価格かと思います！

ということで、旧居の残置物撤去が概ね完了しましたｗ

コレで後は賃借人を付けるのみ、となるんですが、ココで少々方針転換をして、売却と賃貸の両睨みで進めることにしましたｗ

つまり、売りにも出して、賃貸にも出して、条件が良い方を選択する、という両睨み作戦です。

当方の旧居の主なスペックですｗ

・面積　　→約90�u
・間取　　→3LDK
・向き　　→東南角部屋
・階数　　→中層階
・眺望　　→良好
・その他　→南向きビューバスタイプ、ディスポーザー、床暖完備、高輪ゲートウェイ案件
・共有施設→ゲストルーム、ビューラウンジ、ストゥーディオ

もし、売り、の可能性が高い場合はリフォームはせず、現状渡しとしたいと思います。理由は購入者さんが独自に好きなようにリフォームする方が両者にとってWINWINですからねｗ

ということで、ココから当方より皆さんへの営業が開始されるのですが(笑)、もし、本物件の購入にご興味ある方がいらっしゃいましたら、ご連絡をお願いします〜！！

■読者さん購入のメリット
�@住宅〇ーンでオー〇ーローンを引いてオー〇ー分を太陽光やUATに投入が可能
�A住居者で奪い合いになっているハイルーフ車の駐車場や駐輪場の引継ぎが可能

まあ、�@がデカいと思いますｗ
このディールでは売主と買主がある意味、結託、出来ますからねｗ　

当方が懇意にしている部下のような(笑)不動産業者も駆使しますので、最強ですｗ

イロイロ裏技をやっても銀行から怪しまれる可能性はほとんどナシですｗ
例えば金利0.5%とかで、35年もの融資引きが可能です。最高ですねｗ

それと、住〇ローンは厳しいかもですが、法人名義で買って、設備代、つまり上物部分の消費税還付を狙う、という玄人スキームも検討可能です。総額の中で上物部分を敢えて多めに設定しますので、グリグリ行けちゃう可能性が出てまいりますｗ　そして社宅として個人に提供する、というようなスキームも出来ますね。コレも結託がなせる業、ですねｗ

また、賃貸で入りたい！という方がいらっしゃったら�@のメリットはございませんが、�Aは享受可能となります。

ということで、ご興味ある方は、tokyonomadclub@gmail.comまでご連絡をお願いします〜！

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※編集後記※
約12年ほど住んだマンション。残置撤去作業を手伝いながら色々な思い出が走馬灯のように湧き出て来ちゃいましたｗ　12年も住んで、購入価格よりも高く売れるという、もう何て言うんでしょうか、その当方への貢献度は、言葉では言い表せないモノがございます。高輪ゲートウェイ案件なので、マダマダ成長の余地、伸びしろがあるかもですが、一旦ココで区切りを付けたいと思います。今までありがとうございましたｗ

Goodby my Home〜〜!!