サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

おはようございます、アントレです！

今日もお天気最高ですね！
絶好の犬の散歩日和ですｗ

さて、上がってます。港区のマンションがｗ

新聞チラシを見ていたところ、アントレが所有するタワマン区分マンションと全く同じ間取りの1F下の階が偶然売りに出されていましたｗ



販売価格は8200万！！！

な、なにーー！！

もちろん、アントレはこの部屋の新築時の分譲価格を知っています。

その額、ズバリ5800万！

つまり、5800万が10年後に8200万ということで、2400万の利益をゲットということになりますね。

ただ、ちょっと待ってください！

売主がこのマンションを賃貸に出していたとすると、この10年間、もちろん賃料が入っていたということになります。

この部屋の相場は最低でも月30万は取れますので、それが10年間と言うと、、、3600万！

つまるところ整理すると、この売主はこのマンションを10年前に5800万で購入して賃料3600万のインカムをゲットして、売却で2400万のキャピタルをゲットということで、総額6000万をゲット〜ｗという感じになります。

10年間で6000万ゲットｗｗｗ

まじめに働くのが馬鹿らしくなっちゃいますね(笑)

こーゆーマンションを3つくらい持つだけで、サラリーマンの生涯賃金が稼げちゃうという訳ですｗ

まあ、10年前にこれほど上がるとは思って無かったでしょうし、そういう意味ではリスクテイクをしていた訳ですので、単純にその対価として6000万と言う事でしょうか。

更にこの現金6000万で太陽光を3基買っちゃえば完全に億り人、一丁アガリ〜。という訳ですｗ

やはり港区は最強ですね。何故最強かと言うと、イロイロあるんですが、例えば高所得者が多いのでこれほどまでに金持ちな市区町村は他に類を見ません。また、日本一大使館が集中しているので毎日警官がウロチョロしてくれて自然に治安が良くなっちゃいます。それと大使館があるということは絶対に停電しません。絶対に、です。生活インフラが最強です。加えて、少子高齢化などはどこ吹く風。人口も毎年増加中で小学校がバンバン新設・増設されていて町中ガキンチョだらけです。つまりトータルでヒト・モノ・カネ、全てが高回転しちゃってますｗ

因みにアントレの部屋も8000万くらいで売れるとすると、ローン残債が4000万位なので、約4000万のキャッシュをゲットとなります。うん、これで瞬殺で太陽光2基買えちゃいます(笑)

皆さん、不動産投資をやるならこういう不動産がお勧めですよ〜！

郊外の一棟アパマンなどは絶対に手を出してはいけませんのでご注意ください！！！

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こんにちは、アントレです！

今日はあいにくの曇天ですね〜ｗ

さて、既にご存知の方も多いと思いますが、かぼちゃの馬車問題が不動産投資業界に大打撃を与え始めている件ですｗ

アントレの方にも複数の情報が入ってきてまして、どういう状況か、どういう状況になりそうか、一旦整理してみたいと思います。

�@銀行融資が厳しくなっている
スルガは融資をストップしているようです。それにつられているわけではないでしょうが、他の銀行も不動産融資には若干消極的というか、頭金があって高属性で、好条件な物件以外は融資しないといった姿勢になっているようです。

�A物件がだぶつきだした
ということで、物件がだぶつきだしてきているようです。つまり、銀行が消極的なので、流通しずらくなりだしているようです。

�B不動産業者が淘汰
まあ、そうなりますよね。物件が動かないので手数料ビジネスにも大打撃です。道でサラリーマンに声を掛けたりとか、銀行と組んで強引な勧誘等をやってきた業者は淘汰されるでしょうね。いいことですｗ

�Cお宝物件が出はじめる
具体的な案件はまだ目にしてませんが、リーマンショックの際もそうでしたし、こういった金融引き締め的な話がある度に不動産は下落傾向、故に投資用不動産は利回り上昇傾向になっていくと思います。売りたくても売れないので、安くして売るしかない、という市場原理が働きます。アントレは2022年問題で不動産が下落すると読んでましたが、まさかのかぼちゃバブルでしたｗ

�D太陽光バブル到来か？
まあ、コレも予想できますが、不動産投資をやって来た、やろうとしていた山っ気のある投資家が、利回りを求めてさまよい始めます。すると、「アレ？太陽光投資っておいしくね？」っと。気が付き始めちゃいますね。きっとｗ　太陽光投資は不動産投資と共通点も多いですし。ということで、太陽光投資ががぜん注目されてきちゃいますね。皆さん、ヤバいです、奴らが来ちゃいますよ〜。レッドオーシャンになる前に泳ぎ切りましょう〜！


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こんにちは、アントレです！

今日もお天気良かったですねｗ
二日酔いでほとんど寝てましたが(笑)

今日の日経新聞です。


シェアハウス破綻
金融庁、スルガ銀行に警告
役職員解雇「検査忌避になりえる」

例のかぼちゃ問題ですが、スルガ銀行が経緯を知る横浜市内の支店の支店長や職員らを恣意的に退職や解雇をしているそうです。

いやー、まずいでしょ、これはｗ

まるでヤ〇ザの組事務所ですね。問題を起こした組員を破門にして手打ちにする、みたいなｗ

んで、金融庁が怒っちゃって、悪質性が高い場合は刑事告訴を検討しているそうです。

更に以下のような記事もありましたｗ

＜スルガ銀＞改ざん認識　シェアハウス破綻、関与数十人？

以下記事抜粋です。

「２０１８年３月期の決算を発表する１５日に、調査結果を公表する見通し。スルガ銀は個人向け融資を担当した行員約５００人に対し、記名式のアンケートを実施。資金の借り入れ希望者を審査する際、預金残高や年収を水増しした書類が提出されたことを知りながら、融資を決定したという趣旨の回答が数十人にのぼった。」

フムフム。正直な組員行員もいるようですねｗ

「融資を実行する見返りとして、物件の販売業者から金銭を得たり、接待を受けていたケースもあった。」

あちゃー、コレは一番やっちゃいけないやつだぁぁ

コレ、もしかして銀行免許はく奪ですかね？？

会計上、どー処理してたんでしょうかね。銀行会計に「キックバック」っていう項目はあるのでしょうか。また、個人で貰っていた場合は組員行員の皆さんは確定申告してるんでしょうか。

コレ、国税も黙ってませんよ、きっとｗ

スルガ銀行から借入がある人は、借金がチャラになっちゃったりして(笑)

そんなわけないかぁ

スルガ銀行の株価ですｗ



これは週明けがミモノですね。デイトレのおもちゃになりそうですｗ

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度々アントレです！

久々のお勧め中古区分マンション情報ですｗ

港区1本縛りでアンテナを立てているのですが、中々よさそうな中古区分の情報が2件入ってきましたｗ

�@某デザイナーズマンション
■基本スペック→築14年、44�u、10F、駅徒歩13分、販売価格3380万、14.8万で賃貸中（表面利回り5.2%）
■おすすめポイント→山手線新駅案件です。新駅ができたら、ちょっと遠いですが、そこが最寄り駅になります。加えて、レインボーブリッジを一望！中々ありませんよ〜。また、オーナーチェンジ案件で、港区の区分で5%以上の利回りを出しているのは中々希少と思いますｗ 実はアントレもこのマンションを2室保有しております〜ｗ

�A某築古区分マンション
■基本スペック→築40年、22�u、2F、駅徒歩5分、販売価格1300万、7.3万で賃貸中（表面利回り6.73%）
■おすすめポイント→六本木駅徒歩5分、ミッドタウン、六本木ヒルズ徒歩圏内の超絶の立地です。築40年ですが中々こぎれいなマンションです。六本木で表面7%近くの区分はまさに奇跡ですねｗこのマンション、実はおすすめポイントがもう一つあります。それは、、、、築古である。という点です。ご存知の方がいるかもですが、実は2016年に法改正がありまして、マンションの建替えが容易になりました。詳細はこのような記事をご参考ください。このマンション、築40年です。ソロソロ建替えの時期に来てますが、区分所有者ということで、建て替え時に地権者に成れます。単純に延床が2倍の新築マンションが建つ場合、40�u超の区分面積の権利が生まれますので、半分の面積（約20�u）を共同建築費として捻出し、残りの20�uを新築ワンルームとしてタダでゲット〜というようなコトが出来るやもしれません（建蔽率等もあるので詳細はどーなるか分かりませんのでご留意ください）。ちなみにこの立地の20�u新築ワンルームは3000万オーバーと思います。とにかく、大きく化ける可能性がある物件、ということは確かだと思いますｗ　デメリットとしては銀行融資でしょうか。古すぎで融資が引けないかもですね。ただ、激安と言えば激安です。現金でサクッとやって、「俺、六本木にマンション持ってるぜぇ」っと呑み屋とかで言えることになりますね(笑)

以上、ご興味ある方はtokyonomadclub@gmail.comまでご連絡をお願いします。

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度々アントレです！

お勧め不動産情報が入りましたのでお知らせしますｗ

今回の物件は中央区物件。港区と人気を2分する好立地案件です。

この物件は懇意にしている不動産業者が賃貸管理を行っていて、オーナーから売却依頼をゲットしつつある、という物件です。というのは、オーナーは、「めんどくさいから安値で早く売りたいｗ」と言っているようで、市場価格よりも安値で提供出来そうな状況です。レインズにも載ってますが、その価格より300万近い値引きでご提供可能とのことでしたｗ

ということで、物件概要です。

■住所：東京都中央区（JR京葉線　八丁堀徒歩3分）
■築年：2000年
■階数：3/12階
■面積：約56�u
■間取：2LDK
■現況：賃貸中（17万/月）
■方位：南向き
■価格：3900万
■利回：5.2%

利回りは平均的なんですが、はっきり言って、賃料、間違ってますｗ

また、ファミリー向け物件ですので実需（空室で売る）も狙えます。
その場合、恐らく4500万前後で売れると思いますので、500万近いキャピタルも狙えます。
賃貸の更新が数か月後ということで、退去があればチャンス到来って感じですｗ
とはいえ賃貸継続でも中央区で利回り5%以上は中々ないと思うので、そちらのスタンスもアリかと思います。

アントレは基本的には港区が一押しなんですが、今回の物件のように、オーナー事情で市場価格より安く出るような物件は日本全国どこでも、アリ、ということになろうかと思います。滅多に出ないんですが、商売の基本の基、安く買って高く売る、が、出来ますのでねｗ

本物件は東京駅まで徒歩圏内（20分）。銀座や築地へも徒歩15分という、実は超絶な好立地ｗ
同じマンションの11階の63�uが1年半前ですが5500万で成約しているので、今回の価格がかなりバーゲンプライスであることは確実と思います。

ということで、ご興味ある方はtokyonomadclub@gmail.comまでご連絡をお願いします。
不動産業者より、低利な投資ローンのご紹介も可能となっております。
買付入れ＆融資ＯＫ出た順の早い者勝ちです。

ＰＳ　そんなにいい物件ならアントレさんが買えばいいんじゃない？という声が聞こえて来そうですが、買いたくても買えないんです。銀行様への信用が無いので(笑)　ということで、どこのだれかもわからない人に持っていかれるくらいなら不動産投資にご興味ある、賢明なる本ブログ読者さんに持って行ってもらいたいと思います〜

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おはようございます、アントレです！

今日はあいにくの雨模様ですが、最高の気分ですｗ

え？何故かって？そりゃー、サッカーですよ、サッカー！！

日本代表、やりましたね〜！正直、負けると思ってました。良くて引き分けｗ

いやー、やはり勝負事って何が起こるかわかりませんねｗ

皆さんも、サラリーマン卒業という勝利に向かって是非邁進をお願いします〜！

さて、話はガラリと変わって、某不動産業者から、ため息の出そうな融資のご案内が来ちゃいましたので、UPしたいと思いますｗ

アントレはサラリーマン時代にいわゆる新築タワーマンションの同時買いというオコナイをやっていたのですが、まあ、今思うと震災後のかなりいい時期にやっていたわけで、下手すると究極の愚行にもなっていたかもですが、あの当時は何かに憑りつかれたように買いまくってましたｗ

その関係で、アントレのことをどうやらかなりの金持ちと勘違いしている不動産業者が今時点でもかなりの数がおりまして、そんな彼らから電話や手紙がガンガン届いてしまう、という日常がありますｗ

彼らにとっては、まさかアントレが信用フルレバレッジで同時買いをやっていたなどは知る由もなく、さらに加えて言うと、既にサラリーマンを卒業して”単なる債務超過のオッサン”になっていることなどは、1ミリも思考が及んでないわけで、恐らく”イロイロ買ってくれそうな富裕層”というジャンルにカテゴライズされてしまっておりますｗ

そんな彼らに、「いや実は単なる債務超過のオッサンなんですよ」と正直に話してしまっては、イロイロ情報が入ってこなくなるので、常に”それっぽい態度”を取りながら、アントレの暇つぶしの相手になってもらうということで、彼らにはソコソコ感謝をしている次第でございます。でも、しつこい人は嫌いですけどねｗ

さて、前置きがかなり長くなってしまいましたが、そんな彼らから素敵なオファーが届きましたｗ



まあ、写真の通りなんですが、最大5億円まで貸す、と言っていますｗ

次に、金利です。金利は変動ですが、0.47%！！！！

何なんでしょうか。コレはｗ

やはり富裕層ってイロイロ優遇されてるんですよね〜。

金持ちが更に金持ちになっていくスパイラル

というものがどうやら実際にあるようですｗ

この5億円を投資に回せたら、、、オー〇ーローン引いて〇〇を××して、、、なーんて悪だくみをしてしまいそうな、内容ですねｗ

ということで、ちょっと、久々に不動産投資も再起動しちゃおいうかなぁっと思ってしまった件でしたｗ

ただ、やはりここ数年は太陽光、不動産は2022年問題の狼狽売り狙い、が鉄板ですよねｗ

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こんにちは、アントレです！

今日も曇天、熱いですね〜

さて、当方が良く参照している楽待という不動産ポータルサイトがあるんですが、中々面白い記事がありましたのでUPしますｗ

�@編集部は見た！ 投資用マンション営業の実態
→既に不動産投資の経験がある方は、ハイハイｗ　という感じですが、初心者やなんとなーく不動産に興味があるくらいの方ですと、一定量引っかかってしまう可能性があると思います。このブログでも何度も書いてますが、道で声を掛けてくるような業者は確実に危険です。そうでもしないと客がいないということですし、来店するようなある程度知識のある客よりは道を歩いている情報弱者の方が狙いやすいよねという、アザトサがあります。そのような業者に出会ったら、宅地建物取引業免許証番号を聞き出して、ココに苦情申告、悪質な場合は以下に引っかかりますのでその場で警察に通報しましょう。

国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部改正について」
国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」


�A検証！ 営業マンのシミュレーションは正しいのか
→この事例は、物件の減価償却含めてマイナスCFを給与収入と相殺させて、所得税の還付があり、最終的にプラスCFになりますよ、という商品と思います。アントレの周りにもそー言った商品を買ってしまったサラリーマンの方が複数いるのですが。皆さん、冷静に考えてください。投資の目的は給与収入に頼らない収入の複線化、という方が大多数と思います。この不動産商品は給与収入における所得税の還付が前提となっています。つまり、皆さんがサラリーマンをして給与収入が入ることが前提となっており、物件単体の収益は厳然としてマイナスCFです。こんなもの、収入の複線化でも何でもありません！買えば買うほどサラリーマンをやり続けなければならなくなり、底なし沼にハマって行く、という感じになってしまうのは明白です。恐らく中学生でも理解できるお話かと思います。

ということで、このブログでは何度も書いてますが、皆さん、ここ数年は太陽光、不動産は2022年問題で暴落したらようやく検討、という順序で行きましょうね〜！

特に初心者の皆さんはくれぐれもお気を付けください〜！

※明日の初心者向けセミナーですが、残り1名、枠が空いております。ご興味ある方はご連絡お願いします〜

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こんにちは、アントレです！

いやー、今日も暑いですね〜ｗ
日当たりは最高ですが、発電所は熱に弱いのでちょっと心配ですｗ

さて、先日の日経新聞に気になる記事が出ていたのでUPします。


郊外の駅前タワマン堅調
千葉や埼玉、値ごろ感に支持

タワマンといえば超都心をイメージしちゃいますが、千葉や埼玉等の郊外の駅近タワマンが飛ぶように売れている、という記事です。

ご存知の通り、タワマンってまとまった敷地が必要になり、既に超都心では開発が進みまくってしまっていて絶滅危惧種になってしまっています。ということで土地に余裕のある郊外にもその波が広がっている、という記事なんですが、飛ぶように売れているようです。記事に出ているマンション名ですｗ

■リーフィアタワー海老名アクロスコート（31階建て）
→全304戸に対し引渡しは2020年1月のところ、今年1月から販売した238戸の9割が成約

■津田沼　ザ　タワー
→売出した522戸の9割で契約に目途

さて、何でこうなっちゃうんでしょうか。
やはりタワマンはゲストルーム等の共有施設が充実しているのと、資産価値が高い点、それと相続税対策になる点というお決まりの要素もあるんですが、恐らく、地元の盟主（＝金持ち）や事情（嫁さんの実家がある等）があってそこに定住が必要な高所得サラリーマンが一定量いるわけで、その人々が触手を伸ばしているのて大きいのかな、と感じています。

以前もブログに書いてますが、こういった、倍率の高いタワマンは絶対に高く売れます。抽選を逃してしまったものの、中古で売りに出たらどうしても買いたいというニーズは絶対にあるわけで、その地域の駅近タワマンという、唯一無二の存在となりますからね。

翻って、こういった郊外の新築・中古アパマンや単なる区分マンションはどうでしょうか？

ごくたまにお宝物件が出て来ますが、それは不動産業者が自社買いで吸い上げてしまいます。結果、微妙な案件が市中に大量に出回っており、それをあたかも水面下案件というようなフレーズで不特定多数の投資家に呼び掛けて、引っかかってしまった情報弱者が購入する、という構図が繰り広げられているんですが、

超高倍率の新築タワマン　vs　ゼロ倍率（下手したらマイナス倍率）の新築・中古アパマン、単なる区分マンション

はてさて、どちらの方が勝機があるのでしょうか？

小学生にもキッチリ説明できる自信があります(笑)

ということで、やはり新築タワマンは大手デベロッパー（三菱、三井、住友等）が関わっているので、値付けをミスる可能性が高く、道で声を買てくるような不動産業者が絡んでないので、特に初心者にとっては安心ですね〜ｗ

かく言うアントレもこー言ったタワマンを買いまくって、持てば持つほど、物件価格が上がり、返済で元金が下がり、安定した家賃収入も入るという、不動産におけるゴールデントリプルクロス状態（ここをクリック）を実現してますので、ご参考にお願いします〜！

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おはようございます、アントレ@宮古島です〜！

宮古島は先週の日曜日から来ているのですが、当初の天気予報は1週間雨予報ｗ
ちょっと憂鬱だったんですが、いざ来てみると、幸いにもほとんど晴天という感じになってます。

「沖縄の天気予報はアテにならない」

っと、以前自転車ツアーの際に現地の方から聞いたのですが、どうやら本当のようですｗ

さて、ホテルでマッタリしていると、当方の故郷である「山手線新駅周辺」の特集がテレビで流れてましたので、思わず、パチリしてしまいましたｗ


どうやら、報道陣に公開されたようですｗ　暫定開業まで後１年を切りましたからねｗ
周辺地価は6割UPとの事！！！！！


坪単価600万が1000万ですかぁ、なるほどぉ


「4年間に6割の上昇は殆ど見受けられない」とのことです。不動産のプロもビックリ、人生初体験といったところだそうですｗ

ということで、皆さん、予想通りの結果となってますね〜

アントレは5年ほど前から新駅周辺の区分マンションを仕込んでまいりましたｗ

一定量仕込み終わった後に以下の記事の通り、マダマダポテンシャルがある状況でしたので、本ブログで周知させていただきました。

不動産投資、では何を買うべきか？
新駅周辺、具体的にどこを狙うの？
山手線新駅、ソロソロ来ますよ〜！

んで、お勧め不動産として新駅激近の不動産を読者さんにご紹介して、
お勧めの不動産情報〜！

無事、ご成約ということになりましたｗ
お進め不動産、決済完了〜ｗ

この物件、43�uで4980万ということは、坪単価に直すと、383万ということになりますｗ

皆さん、いいですかぁ、上述の写真の通り、新駅発表前に坪単価600万が今では1000万！ということで、このご紹介した383万がどんなにオトクだったかｗ　しかも築浅のデザイナーズマンションですからねｗ

イロイロ予想通り過ぎて、ちょっと自慢気になってしまったのと、やっぱり自分で買っておけばよかったなぁっと（買えないけど）思ってしまっている今日この頃ですｗ

ご成約いただいた読者さんはラッキーパーソンですねｗ

ということで、このようにマスコミがリアルに報道しだすということは、余計に値が上がって行くという、いわゆる市場原理が働く訳で、上述の読者さんを始め、この新駅周辺の不動産を仕込み済みの方にとっては、毎日毎日日を追うごとに彩り豊かなハッピーキャピタルゲインライフの妄想が広がる、という感じになってしまい、日々の生活に張りが出る、ということになっちゃいますねｗ

山手線新駅パワー、炸裂ですね！

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おはようございます、アントレです！

今日はお天気回復ですね〜
当方も金曜日の深酒によって若干3日酔い？ですが、ようやく体調回復してきましたｗ

そんな中、朗報が入りましたｗ

所有している不動産の中で一番の稼ぎ頭、区分マンションで40万の賃料を頂いている、以下の物件ですが、

区分マンションの賃貸更新〜！

実は今年の年末を以って退去の連絡が入ってしまったのですが、早速の申し込みが入ってしまいました〜

条件は、

家賃：38万
管理費：2万
礼金：38万
敷金：76万

という感じですｗ

いやー、本当に優等生ですねｗ

不動産投資と言えば、一棟アパマンを想像しちゃいがちですが、良質な区分マンションも侮れないですね〜

ということで、この物件は約5年前に6980万でSUUMOに売りに出てましたｗ

その際の売り出しチラシを見てみましょうｗ


当然、グリグリ交渉して最終的には6280万、表面8%台で購入したんですが、5年間、ほぼほぼ毎月40万の賃料売り上げを上げ続けてくれてます。5年で総額2400万ですね。

一方、返済の方は35年ローンで毎月217662円ということで、5年で1300万。
固都税は年間20万くらいで、5年で100万。
管理費は毎月36000円で、5年で216万。

ということで、この5年のCFは、、、、

2400-1300-100-216＝784万。年間156万という感じでしたｗ

本当にいつもありがとうございます。

で、このマンションを売りに出したらどうなるか、早速査定に出してみたところ、、、

9000千万前後

という回答が出てまいりましたｗ

残債は5000位なので、差し引き4000万のキャピタルゲイン、ということになりますね。

モチロンここに譲渡所得税が掛かるのですが、所有して5年経過ということで、20%の長期譲渡所得税が親方に徴収されることになります。

譲渡所得税の計算は、（取得費 - 購入費）× 20%となり、（9000 - 6280）× 20%ということで、 544万が親方にもっていかれる、ということになります。5年未満だと40%の税率になりますからね大きな違いが出ることになります。

っと、ここまで書いて気が付いたのですが、減価償却を忘れてましたが、それほど大きくはないので省略しちゃいましょう。

ということで、このマンションを売却することで概ね3500万、低圧太陽光2基分くらいのキャッシュをゲットできる、ということになろうかと思います。

うーん、悩むなぁ

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※編集後記※
先日、某、というか、超有名ブロガーさんとの呑みでした。
何と、月間1000万PVのブログを運営されている方ですｗ

い、いっせんまんぴーぶい？？？

先日当ブログは、4年半かけてようやく10万PV達成という報告をさせていただいたんですが、いやー、凄いですね〜

1000万PVということは、1日に30万PV以上ということですねｗ

ホント凄いですね〜。いろんな意味で刺激的な呑みでした〜！