サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

おはようございます、アントレです〜！

今日も寒いっすね〜春が待ち遠しいです。

さて、当方所有の不動産（以下）ですが、


賃貸契約の仮申し込みを頂いてしまいました〜！！


この物件ですが、もともと当方が住んでいたタワマンでして、9000万ほどで売却中なものの、少し高めの賃料設定で40万で賃貸にも出しておりました。つまり、売却と賃貸の両睨みという形になります。

ただ、他にも検討中のマンションがあるようで、まだ仮申し込みの状態とのことです。

申込人は、なんとなんと、世界に誇る、あのグローバル企業！！！

法人契約って、特に上場企業は絶対に滞納等無いので、不動産業界的には超優良顧客、というコトになります。

来週月曜日には正式回答いただくことになっておりますが、いやー、コレが成約すれば太陽光2基分の収入が毎月チャリチャリしていくことになろうかと思います。

果たして結果はどーなるんでしょうか。楽しみです〜！！

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本日18時半〜@品川駅の初心者向けセミナーですが、現時点で2名のご参加となっております〜！ほぼほぼプライベートセミナーになっちゃいそうですが、ご興味ある方はドタサンOKですので、以下よりエントリーのほど、よろしくお願いします〜！！

https://fanblogs.jp/antre/archive/1406/0

たびたびアントレ＠新幹線です〜

乗車前に1億円の融資相談している地元の信金に立ち寄りましたのでUPしたいと思います。

話は主に、個人で所有している区分マンションの借り換えの件。
現在は金利3.5%で借りているんですが、2.65%での提案が出てまいりました。
早速見てみましょう。

物件Ａ

条件：2553万、32年、金利2.65％
現在：毎月110,611円の返済
提案：毎月100,843円の返済
差額：トータルで2,815,132円の減額


条件：3400万、32年、金利2.65％
現在：毎月147,309円の返済
提案：毎月133,811円の返済
差額：トータルで4,023,432円の減額

どーでしょうか、皆さん。

この取り組みによって、700万近くのコストセービングが可能となります。
しかも保証料はナシというコトで内諾を頂き、切り替えコストは30万強程度でございます。

太陽光融資の相談に行ったらヒョンなことから不動産の借換えのお話がメインになってきましたｗ

今回は支店決裁の範囲内の2.65%スタートですが、実績が積み上がれば金利ダウンと他の案件の借換えもテーブルに乗ってくる、とのことでございました。

とはいえ、マダマダ余談は許しません。最後のうっちゃりも考えられるので、引き続き気を引き締めていきたいと思います〜！！

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やはり、残債が減ってきたり、返済実績が積み上がると、特に地銀信金系は食らいつきがいい感じですね〜。
借金の洗い替えも十分利益の出る投資活動になりますよね〜。引き続きガンガン行きましょう〜！

おはようございます、アントレです〜！

よいよ12月に突入してしまいました。今年も後1か月切りましたね〜
最後の追い込み、ガンガン行きましょう〜！

さて、低圧FITも終焉方向というコトで、不動産投資について改めて書いてみたいと思います。



基本的な当方のスタンスとしましては、

・不動産の2022年問題
・少子高齢化問題
・融資環境の悪化
・物件価格の高止まり状態

というようなマイナス要素があり太陽光のようにガンガン買い進めていくことはお勧めはできない、という部分はスタンスとして変わっておりません。

しかしながら少々見方を変えることで、不動産投資をしていない人（特にサラリーマン中心）に、「ウン、そのようなスタンスなら不動産投資もアリかな」と思っていただけるようなスキームについて、書いてみたいと思います。

ということで、さっそく結論です。

1000万未満の物件を個人と法人で1つずつ買う

以上、終了ｗ

ものすごい簡単なお話でして(笑)、なんのひねりもなくね？っと思われてしまいそうですが、解説してみたいと思います。

まず、狙っているのは、不動産投資をソレ自体でバシバシ収益を上げていく、という観点ではなく、以下のサラリーマン卒業スキームへの貢献のみに特化した形でとらまえていく、という点です。

サラリーマンを3年で卒業する手法！

上記のスキームは個人の方にも太陽光を1基買って、個人サイドで節税をしやすくして、その分を給与所得に損益通算で所得税、住民税の還付を狙うというお話だったんですが、ソコに安めの不動産も絡めてみる、という形になります。

まあ、割とシンプルですよね。

ただ、正直不動産ってリスク高いし、心配だなぁ

という声も聞こえてきそうですが、今回のスキームの特徴は、

1000万未満の少額案件を狙っている点
→物件価格がソモソモ安いので大損はしません。加えて今後起こる可能性もあるかもしれない不動産ブームに対する練習案件として打って付け

太陽光に不動産が加わることで経費幅の増大
→経費は物件価格に比例しません（しないようにしちゃう）ので効果大。投資実績ができるので地方への旅行不動産視察や海外旅行不動産の視察の経費も違和感ナシ

消費税還付が狙える
→課税売上の太陽光がいるので不動産の物件部分の消費税還付が可能（金取引が使えませんのでその代替として太陽光を使います）

といったような点となります。

ということで、リスクが小さくて、経費もバンバンできて、消費税還付もできて、練習にもなる、という一石四鳥的なイメージになります。

また、基本的にはそれほど大きな収益は狙いませんが、仮に上手く回りだしたら同じような再現性の高い物件を買い進めていくのも手としてはあることでしょう。

ということで、上記のような観点に特化した不動産コンサルをスタートさせてみたいと思います。

主なサービス内容は以下となります。

・物件や業者紹介、吟味（当方紹介物件がマストではございません）
・上記スキームの節税部分のアドバイス（実際の税務処理は税理士さんにご相談ください）
・本スキームを理解した税理士さんのご紹介
・銀行融資のアドバイス
・物件の運営管理に関するアドバイス
・物件の転売時における当方とのタイアップ（ブログ経由で買いたい人をご紹介します）

コンサル料は物件価格の〇％という形を想定しておりますが、物件価格が小さいのでコンサル料もソコソコ、という形になります。

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ということで、太陽光も不動産もUATも引き続きガンガン行っちゃいましょう〜！！

おはようございます、アントレです〜！

今日はお天気よさそうですね！今年も最後まで頑張りましょう〜

さて、昨日のお話ですが、賃貸予定のタワマンのエアコン設置の完了確認に行ってまいりました。



うん、バッチリですね。


室外機もバッチリです。


全部同じ機種にしたのでリモコンもご覧の通り。

というコトで、無事設置確認を終了しました。

コスト面も記録として書き出しておきましょう。

ダイキン【2019-SXシリーズ】18畳用：186,830円×1台、工事費24,200円×1
ダイキン【2019-SXシリーズ】6畳用 ：99,313円×3台、工事費16,500円×3
エアコン取付部材：78,100円
合計：636,569‬円

うーん、安いんだか高いんだかよくわかりませんが、全部経費なので、ま、いっか。

ということで、年明けからの入居に向けて、コレにて準備完了でございます。

後は入居を待つのみです〜


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来週は怒涛の5日連続の忘年会となります。いやー、年末っぽくなってきましたね〜
最後まで走り切りたいと思います〜！！

こんにちは、アントレです〜！

今日もマタマタ地元の信金に行ってまいりました。
最近は週2回ほど通い詰めておりますｗ

今回のテーマは不動産投資分の借入となります。
どのようなお話なのか、不動産投資家の方にも参考になるかもなのでシェアしたいと思います。

まず、今回の取り組みで借換えを検討している物件は、、、

�@港区　低層区分　51�u→14.5万/月（表面4.8%）　残債：3300万、金利：3.5%
�A港区　低層区分　37�u→20万/月（表面7.9%）　　残債：2700万、金利：3.5%
�B港区　タワマン　84�u→40万/月（表面7.6%）　　金利：5500万、金利：2.3%
�C港区　タワマン　48�u→25万/月（表面6.8%）　　金利：3500万、金利：2%

合計：1.4億

となっていて、�@�A�B�Cそれぞれどういう形で抵当権を設定するのが良いのか、というお話になってます。

どうやら銀行的に�@と�Aの担保評価が低いらしく、ソレを担保評価の高い�B�Cで自然な感じでカバーする形で上手く順序も含めた抵当権設定ができるかどうか、というテーマでして、当方的には、ココはもはや銀行内の手続き的なお話（如何に審査部門に怪しまれないかｗ）というコトになりますので、お好きにどうぞ、という形で話を進めておきました。

借換えについては、4つまとめて金利を1%にしてくれそうな雰囲気でして、コレに成功すると月々のCFがかなり改善されてしまうコトになり、当方的には、超絶にウハウハ。信金さんもウハウハ、借り換えられる銀行はサヨウナラ、というようなお話になろうかと思います。

当方的には住宅ローンの借換えの経験はあるんですが、実は太陽光や投資用不動産の借換えは初体験でして、イロイロ話を進めてみるに、コノ借換えというアクションも、やっぱり立派な投資、という見方ができますね。成功すればCFがかなり改善されるわけで、れっきとした投資、というワケです。

そういう意味では、太陽光やお宝不動産などは多少金利面の条件が悪くても、買えるときには積極的に買いに動いて、数年回して低金利商品に乗り換える、というスキームも、アリっちゃアリですね。

超低金利時代が続く日本ならではの投資法、という見方もできそうですね。外人にコノ話をしてもなんのこっちゃい？でしょうね(笑)

ということで、コノ借換えという名の投資は非常に価値のあるアクティビティですので、引き続き慎重に進めて勝利をもぎ取ってみたいと思います〜！

そして、ゆくゆくは太陽光の信販借入をマルっと持って行ってもらうことも画策しちゃいたいと思いますｗ

皆さんも頑張りましょう〜！

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12/27（金）の忘年会（ココ）ですが、現時点で総勢5名の参加となっております。人数によっては目黒雅叙園から会場変更もあるカモ、ですが、引き続き募集中ですので、お時間ある方はエントリーのほど、よろしくお願いします〜！！

おはようございます、アントレです〜！

今日も寒いですが、当方には少々春風が吹き始めてしまいました(笑)

そう、昨日ツイッターで呟き済みですが、不動産の借換えについて、地元の信金より「本部審査通過しました！」との一報を頂いてしまいました〜！！


イヤー、コレは当方的には久々の不動産関連の融資でして、実に5年ぶりくらいの融資（借換えですが）というお話になります。

サラリーマン時代はサラリーマン属性をフルレバして、ガンガン不動産融資を引いて来たんですが、一定引き切った後は全く以ってのナシのツブテ状態。加えて卒業してサラリーマン属性がなくなってしまった後は、もはや単なるプータローのオッサンとなり、より一層金融機関との距離が開いてしまいました（その経験が当方の卒サポコンサルの糧にはなっているんですが）。

ところが、プータローなりに地道に事業を継続していると、3年ほど経つとどうやらそのプータローにも「信用」というモノが生まれるようでして、まあ、各種コンサルの成果も大きいんですが、金融機関の審査のテーブルに乗りだし始めた、ある意味、「風」を実感しております。

コレは例えば太陽光発電家の皆さんも、サラ卒しても3年ほど地道に実績を積み上げれば追加融資や信販の借換えなどのテーブルには十分乗ってくることになろうかと思いますので、今回の当方の経験を引き続きコンサルにフィードバックしていきたいと考えております。

来週の月曜日に融資条件の詳細を確認しに行きますので、詳細は別途UPしたいと思います。

また、その際に今回の審査通過のポイントなども担当社員からイロイロ聞いてみたいと思っているのと、特に港区やその周辺に在住の皆さんには担当者ベースでご紹介もしていきたいと思っておりますので、乞うご期待〜！！

物件買って融資を引くまでが投資ではないですからね。ソノ融資を更なる好条件で借換える、というアクティビティも非常に重要な投資活動かと思います。

皆さんも引き続きガンガン行きましょう〜！！

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12/23（月）のボクシングセミナー@横浜アリーナ17時集合ですが、現時点でご参加可能は残り1名となっております。ご興味あるUAT2契約者の方は当方までご連絡をお願いします〜！！

こんにちは、アントレです〜！

今日は地元の信金に正式な借換え金額や金利等を聞いてきましたので、UPしてみたいと思います。



�@港区　低層区分　51�u→14.5万/月（表面4.8%）　残債：3470万、金利：3.5%
�A港区　低層区分　37�u→20万/月（表面7.9%）　　残債：2600万、金利：3.5%
�B港区　タワマン　84�u→40万/月（表面7.6%）　　残債：5450万、金利：2.3%
�C港区　タワマン　48�u→25万/月（表面6.8%）　　残債：3900万、金利：2%

合計：1億5420万

という感じになりました。

そして、気になる金利は、、、

1.975%

と相成りました〜

そして気になるCF向上は、6万/月という感じで、年間72万円となり、今回の取り組みで、借入期間通しで約2100万のコストセービング、というコトに相成りました〜！！！

イヤー、太陽光の1基分が浮いてしまった、というような感じですね〜

ということで、今回の成功要因をイロイロ聞いたのですが、やはり、当方の事業収益（個人と法人）の部分と事業の将来性をかなり重視いただいた点と、担保評価の低い�@�Aを高い�B�Cで補うという形が成功した、という点があるそうです。特に後者については、やはり担当者依存ですよね〜。こういうスキームを担当者の方がアイデアベースで組み立ててくれないと、恐らくは審査落ちの可能性もあったことだろうと思います。

それと、担当者曰く、新規のお客さんでイキナリ1.5億の融資は当行としては取り扱った前例がほとんどない、とのコトでした（一般的には事業性融資がメインで1000万くらいからのスタートが殆どとのコト）。こればっかりはやっぱり色々タイミングや相性もありましたね〜！

というコトで、何がともあれ、今宵は勝利の美酒に酔いしれたいと思います〜！

引き続きガンガンいきますのでよろしくお願いします！

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調子に乗って年明けより太陽光の信販部分を全部借換えで持っていってもらう相談もしてきちゃいました。完全にプロパーローンの世界に入りますが、今後どうなるか、非常に楽しみでございます！

こんにちは、アントレです〜！

無事東京に戻ってまいりました。イヤー、寒いっすね〜。
体が完全に南国仕様になっちゃいましたので風邪ひかないように気を付けたいと思います。

さて、今回の年末年始JBとシンガポールのツアーですが、イロイロと書いてみたいと思います。

まず、JB（ジョホールバル）ですが、ソコはマレーシアのシンガポールと隣接する地域となっておりまして、以下の特徴があります。



・シンガポールに隣接している割に物価が安い（シンガポールの1/3、日本の1/2）
・常夏で住みやすい
・インターナショナルスクールが充実
・イスカンダル計画がある

ということで、リタイア後の移住地というだけではなく、マレーシアとシンガポールが共同で国を挙げて取り組んでいるイスカンダル計画がありますので、投資的要素も十分考えられる点が非常に魅力的な地となっておりました。

因みにイスカンダル計画とは、2006年にスタートした、巨大プロジェクトで、2025年までに2217平方キロメートル (東京都とほぼ同じ面積、シンガポールの約3倍) のジョホール州を約10兆円かけて開発し、2005年時点で130万人だった人口を2025年には300万人にまで増やそうとする壮大な計画となっています。

で、今回何故行ったかというと、実は6年ほど前に、当方的に移住計画（今は廃止）がありまして、その際にJBが有力候補で何度か視察に行ってきた経緯があり、結局はぽしゃったんですが、その際にイスカンダル計画についてイロイロ聞き及んでおりまして、ソレが6年後に実際にどーなったのか確認したく、行ってまいりました。

その際書いた記事は以下をご参考ください。

ジョホールバル
ジョホールバル物件情報

6年前の当時もコンドミニアムや商業施設がガンガン建設されておりまして、果たして6年の時を経てJBはどーなったんでしょうか。

まずは東京から飛行機でシンガポールに行って、レンタカーでJB入りしました。

JBとシンガポールは大きな2つの橋で結ばれているんですが、この橋が混むんですよね〜。出国手続きと入国手続きがあるので時間がかかるワケなんです。コレは6年前と同じ感じで、改善はしていないようでした。


シンガポールからメインのコーズウェイ橋を渡りました。先方にJBの開発中コンドミニアムが見えますね。


まずJBの中心地に行ったのですが、まず目に飛び込んできたのはこのホテル＆コンドミニアムです。
コレは6年前にプレビルドで販売していた以下（模型）の件です。


おぉぉ、色味は若干違いますが、ほぼ模型通り、見事に建っているではないですか。

確かこのマンション。３９階以上の高層階1LDK、50�uで2千万円台で購入可能とのことでしたが、今はいくらで売れるんでしょうか、貸せるんでしょうか。時間が無かったのでリサーチできませんでしたが、モノがしっかり建っているという事実は確認できました。


続いて今回の宿泊地、プテリハーバーに行ってまいりました。コチラも6年前に比べて新しいコンドミニアムがバンバン建立されておりました。



宿泊はプテリハーバーに隣接するホテルJEN。




屋上にはスカイプールがついてまして、コレは中々いい感じ。港やJBの大自然が一望できちゃいます。

そして次に向かったのは、


6年前に宿泊したホライゾンヒルズにあるコンドミニアム。コチラは当時に比べて周りの商店街がかなり栄えておりました。順調に開発が進んでいるように見えます。



近くにあった不動産会社で早速物件チェック。大体以下な感じでした。

FAIRWAY SUITES 130�u3LDK家具付き物件
売り→RM630,000 （1RM28円として日本円で1740万）
貸し→RM2,600/月（1RM28円として日本円で72800円/月）

へ？安すぎじゃね？ってのが当方の感想です。シンガポールに比べて物価が1/3とはいえ安すぎるのと、確か6年前の記憶だと、上記の倍以上の値段で売り出されていて日本人投資家が群がって買っていたイメージがあります。うーむ、その値段で掴んだ日本人投資家は今は一体どーなってるんでしょうか。売りにも貸しにも完全に出口が塞がっている気がしてなりません。大丈夫ですかね。


ということで、イロイロ視察をしてきましたが、マダマダ建設中のコンドミニアムが多く、えーまだ開発するのー？ってな感じで、イスカンダル計画のアクセルはマダマダベタ踏み状態のようです。ただ一方で高速鉄道の計画が凍結というようなお話もアリ、今後のJBは一体どーなるの？っていう部分は正直そう簡単にはわからない感じでございました。

ということで、今回の答え合わせの結果です。

・JB⇔SG間の移動は相変わらず手間
・コンドミニアムは依然ガンガン建設されている
・商業施設などは空きが多い模様
・物件価格や賃料はかなり下落傾向
・鉄道計画の凍結等、ネガティブ情報アリ

まあ、結論としては、投資的観点では、あまり良い方向に行っていないように感じました。街はキレイですし、6年前に比して人口も増えてはいるようで、開発も進んでいます。ただ、タダですねぇ、ハコはガンガン増えてるんですが、中身がガランドウ感がどーしても払しょくできないんですよね。たかが1泊2日でしたので、確固たるエビデンスを取ったワケではないんですが、なんて言うんでしょうか、投資家の感というやつですかね。やっぱり投資的観点では、ナシだったかなぁ。ただ、6年前に投資して無くてよかったぁという視点でして、下がり切った今の投資ならアリかも、ですね。ただ、このまま人口が増えなければもっと下がるかもしれません。。JBはしばらくは様子見がよろしいかと思います。

ということで、JBの答え合わせでございました。海外不動産は日本のソレに比して、難易度がかなり高くなります。やっぱりハイリスクハイリターン的な投資になっちゃいますよね。率直に、6年前に投資して無くてよかった〜っと思ってしまった今回のツアーでございました。

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番外編です。

一通り不動産の視察を終え、







ジョホールズーに行ってまいりました。50円くらいで入れて動物に近くてお勧めです。

次は、、、





定番のレゴランド。大人も楽しめるテーマパークになってます。

JBの観光はこれくらいですかねぇ。正直マダマダコレからの都市ですかね〜。
また、10年後くらいに答え合わせに行ってみたいと思います〜！！！！

おはようございます、アントレです〜！

今日はお天気いいっすね〜。只今犬の散歩から戻ってまいりました。

さて、久々に不動産について書いてみたいと思います。
今朝の日経新聞ですが、中々面白いコトになってました。と言っても、記事ではなく、チラシの方ですｗ


どーですか、皆さん。コレ、全て新築タワマンのチラシとなります。
全部で7棟ございます。ほとんど山手線の内側になりますが、ココにきて港区でタワマンラッシュですか。。。
当方もタワマン狙いでかなり投資をしてきましたので、調査も兼ねて早速詳しく見てみましょう。


入居予定日順にズラッと並べてみました。一番上は渋谷区ですがｗ、ご容赦ください。

イヤー、凄いですね〜

特に凄いのが一番下の白金・ザ・スカイでしょうか。45階建てで、総戸数1247戸って、どんだけ巨大なマンションじゃい！って感じですねｗ　どうやら山手線内最大のマンション、というコトのようです。

さて、当方は4，5年前に信用レバフル活用で港区を中心として新築タワマン区分を同時買いしまくってきたのですが、まあ、買った時期も良かったというコトもあり、タンマリ含み益で全て満室運営という、自分で言うのもなんですが、中々良い投資であったと自負しております。

アノ当時、出会ったほとんどの不動産業者が、「新築タワマンなんて投資するもんじゃないですよ！」っと言って、地方のアパマンや自社プロデュースの新築マンションなんかを勧められたんですが、ソンナ安っぽい口車や物件に乗らなくて正解でしたね〜

アノ時も、特に港区の海岸部分を中心に新築タワマン開発ラッシュがあって、湾岸戦争、と呼ばれていたんですが、今振り返ってみると、同時期に一気に販売されるって、どちらかというと安売りの方向にベクトルが向くわけであって（供給多寡ということで、当然）、もしかしたら上記の7棟も、結構バーゲンプライスな部屋が出ちゃうんではないでしょうか。

ちょっと久々に、モデルルーム巡りでもしてみようかしら。暇なのでｗ

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タワマン投資のメリデメ、購入における要諦などをまたしてもnoteにまとめてみたいと思います。実際に当方のマンションがどうだったかの実録付きでございます。ご期待ください〜！！

おはようございます、アントレです〜！

今日も珍しくバタバタしちゃってます〜

まず、午前中は地元の信金で融資実行手続きをしてきました。
実際に口座に着金すると、やっぱり実感が湧きまくっちゃいますよね〜。

今回の取組では不動産1.5億、太陽光2000万の融資実行となりましたが、次に狙うは、某ス〇ガ銀行の大物案件、2億、金利3.5%の借換えとなります。

違約金の関係で、今年の秋までは手が出せないのですが、秋になると返済期間が5年を超えるため、違約金フリーとなりますので、ソコを狙って借換えしちゃう、という算段です。

イヤー、とにもかくにも、信金さんはやっぱり地元の事業家にはかなり優しいですね〜。

2億、3.5%が1%代とかになる見込みですので、CFや返済比率が激的に改善してしまうのは言うに及びません。完全に皮算用ですが、以下計算してみました。



何と月16万円のCF改善！っとなりました！

コ、コレはまさに低圧太陽光1基分の収支となります。

やっぱり、借換もある意味、投資、ですねｗ

今年もガンガン行っちゃいますよ〜！！

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