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アントレ
不動産、太陽光、節税にて思い立ってからちょうど3年、2016年3月末でサラリーマンを卒業しました!現在1馬力で個人法人合わせて年収1.5億まで漕ぎ着けました。借金10億ありますが(笑) このノウハウをコンサル(ココ)という形で日本全国の皆さんに展開していきたいと思ってますので、よろしくお願いします〜!! 【祝】2020年にロードバイクで日本一周を完走しました〜!来年は2周目に突入です(笑)
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【所有発電所】
@茨城県潮来市  80Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市   91Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   68kW 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40kW 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50kW 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44kW 32円 2016/5〜
F茨城県常陸太田  85kW 21円 2019/7〜
G群馬県安中市   57kW 27円 2020/2〜
H栃木県日光市   80kW 24円 2020/3〜
I茨城県常陸大宮 151kW 21円 2020/9〜
J群馬県安中市   79kW 27円 2020/11〜
K茨城県常陸大宮  57kW 21円 2020/12〜
L福島県いわき市  90kW 21円 2020/12〜
M福島県いわき市  90kW 18円 2020/12〜
N栃木県那須郡   64kW 21円 2021/6〜
O茨城県常陸大宮 169kW 21円 2021/6〜
P横浜屋根     12kW 27円 2021/6〜
Q栃木県那須郡   86kW 21円 2021/7【予】
R茨城県那珂市   86kW 21円 2021/7【予】
S群馬県前橋市   267kW 24円 2021/9【予】
㉑栃木県日光市   59kW 14円 2023/1まで
㉒栃木県日光市   63kW 14円 2023/1まで
合計(稼働済み) 1305kW
合計(エア含む) 1867kW

【所有不動産】
@港区 タワマン 89u→40万/月(表面8.2%)
A港区 タワマン 32u→14万/月(表面6.9%)
B港区 低層区分 51u→14.5万/月(表面4.8%)
C港区 低層区分 37u→20万/月(表面7.9%)
D港区 タワマン 84u→40万/月(表面7.6%)
E港区 タワマン 48u→26.5万/月(表面7.2%)
F目黒区タワマン 30u→15万/月(表面6.5%)
G渋谷区低層区分 49u→35万/月(表面7.1%)
H横浜市RC一棟 600u→130万/月(表面8.7%)
合計家賃収入  330万/月

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2014年06月01日

物件購入(足立区)その3

さて、前回は買付申込書の記事を書きましたが、これは売主との交渉です。
次は、銀行との融資条件の交渉となります。

アントレはキャッシュフロー重視ですので、「如何に多くの金額を低金利で長期間貸してもらえるか」をテーマに交渉します。今回は前回のマンション購入に際してお世話になった銀行の担当者さんと交渉しました。

当然築年数が経ってるので35年ローンは難しく、頑張っても25年とのことでした。また、いわゆる有担保ではなく、無担保のローンもお勧めですとのことで、以下二つの提案を受けました。

@有担保ローン
金額:6,000,000円、金利:3.6%、期間:25年
毎月返済額:30,360円
諸経費170,000円(印紙代、根抵当権設定費用、火災保険、取扱い手数料)
総支払額:9,108,048円(利息:3,108,048円)

A無担保ローン
金額:6,000,000円、金利:5.0%、期間:10年
毎月返済額:63,639円
諸経費10,000円(印紙代)
総支払額:7,636,717円(利息:1,636,717円)


うーん、悩ましい・・・。キャッシュフローを見ると有担保が断然◎。でも支払総額や諸費用では無担保が◎。そもそも後25年ももつ物件なのか?といった疑問もあり、アントレは無担保を選択しました。早速の方針変更です(笑)!

ざっくり計算ですが、家賃が73000円(管理費込)でアントレは管理費15000円と63000円の銀行返済が発生し、差し引き5000円/月のマイナスキャッシュフローとなってしまいました。。。まあ、他の物件の上りで少し早期返済してキャッシュフローをプラスにしつつ、節税対策と割り切りたいと思います。また、すぐに転売して譲渡益を狙う作戦も検討できるかもです。

そして、買付です。500万で申し込んでましたが、無担保ローンだと、審査や担保設定等が無く、すぐに現金を用意できる利点があります。それを武器に先方と交渉し、何と550万で折り合いをつけることに成功しました!しかしながら、仲介手数料や登記設定費用等で30万くらいかかりますので、結局600万を借り入れることにしました。

今回は無担保ローンですぐに現金を用意できたことがポイントかと思ってます。また、この無担保を契約後に他の銀行で有担保に変えることができないか、以下の会社にも併せて打診しています。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓





不動産投資をこれから始める方にはあまり参考にならないかもしれませんが、物件購入レポートでした。

で、この投資は成功だったの?と聞かれると余り自信が無い(笑)のですが、無担保を見せ金にして強気の交渉したり、有担保と無担保の合わせ技で資金ゼロの投資が可能であることが分かったりと、それなりに得るものはあったかと思います。

次の投資に向けてまた頑張りたいと思います!
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