最近はお天気良くて過ごしやすい時期の到来ですね～☼
発電の方もバシバシ行っちゃってください！
さて、晴海フラッグの件です。
市場価格の6掛け、7掛けという値段で売り出され、実需家と投資家が入り交じった争奪戦が繰り広げられてきた元オリンピック村案件ですが、既に低層棟は完売、タワー棟も最終期が迫って来ており、物件獲得の争奪戦は一見ひと段落しているんですが、まずは低層棟の賃貸付けがスゴイことになっている模様です。
早速スーモを覗いてみると、、、
ナント、826件も！！！
コレはいくらお宝案件とは言え、賃貸付けに関しては826件もの賃貸オーナーが一気にいっせーのーせしちゃったら相当苦戦すると思われます。仮に1日1件成約したとしても、全部掃けるまでに826日、2年以上も掛かってしまいますからねぇ。。。
当方も何度も抽選して全て落選だったんですが、まさかコンナ自体になるとは予想だにしておりませんでした。（冷静に考えれば、容易に想像できたと思いますけどね笑）
ということで当方も一応笑、不動産投資家でして、今まで様々な経験をしてまいりました。今回の晴海フラッグ賃貸の件につき、もし当方ならどのようなアクションを取るのであるか、少々考察してみたいと思います。
①不動産会社の専属や専任は避けるべし
もーこうなったら一般で複数の業者で競わせるしかないかと思います。
②賃料は管理費を高め設定に！
「賃料20マン、管理費込み」と「賃料18マン、管理費2マン」だと、毎月の手取りは同じですが、スーモ等の不動産サイトでは並び順を「家賃の安い順」とした場合、賃料18マンの方が上位に来ます。
③ペット可とか柔軟に
とにかく門戸を広げるしかありません。ペット可、SOHO可、等々、可能な限り柔軟な設定が理想です。
④無理な賃料値引きは禁物（最終手段）
物凄い安い賃料で募集すれば決まりは早いかもしれませんが、その賃料で最低2年間はロックされてしまいます。この状態だと銀行目線で投資効率の悪い案件を保持している、と見られてしまうので、表面利回りが下がるようなアクションは極力避けるべきです。
⑤初期費用を抑えるべし
例えば賃料20マンの物件に自分が引っ越す場面を想像して見ましょう。敷金、礼金が賃料1か月の場合、敷金×礼金×仲介手数料×前家賃×保証料（0.5か月分）+火災保険（2マン）といった具合で、合計100マンくらいかかってしまいます。コノ100万円（さすがに前家賃は貰うので80マン！）をオーナー負担でゼロにする！というのが究極奥義です。要は簡単に引っ越しが出来れば客付けも格段に楽になり、他の物件をいとも簡単に出し抜くことが可能です。
という感じです。
④と⑤についてもう少々言及すると、賃料20マンの物件を④で17マンにするくらいなら、20マンのままで初期費用をゼロにした方が絶対に得策かと思います。両者の2年間の手取りシミュレーションをしてみると、、、
④（賃料17マン）の場合→17マン×24カ月＝408マン
⑤（賃料20マン）の場合→マイナス80マン+20マン×24カ月＝400マン
という感じで、両者とも2年間の手取りはほぼ一緒。826件も凌ぎあっているんですからどう考えても④より⑤の方が客付けが早いに決まってます。その上で銀行目線も上位キープできるので一石二鳥、というお話ですね。
というコトで、上記は何も晴海フラッグだけに特化したお話ではございませんが、不動産投資をされる際の一助として頂ければ幸いです。
とにかく、一気に826件もの賃貸がいっせーのーせっと出てくることって、恐らく日本の不動産投資史上、初の出来事なのでは無いでしょうか。しかもコノ後タワー棟の賃貸も出てきちゃいます。。
頭から煙が出るくらい考え抜いて、対処していきましょう。
引き続きガンガン行っちゃいましょう～☼
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※編集後記※
上述した対策をとっても中々決まらない可能性もあろうかと思います。その際は、売却しかないカモですね～
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