大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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ブログを始めてから空室もトラブルもなく絶好調運営！

こんばんは、オフィスＲです。



嬉しい悩みではあるのですが、何もなさすぎてブログで自分の物件話が全然できません。気が向いたら見回り行って目につくゴミをちょろっと拾うくらいです。



空室はないというカラクリも、実態としては部屋数が少なすぎるので絶対的な退去がないという事が大きいのです笑。序盤はある程度早く規模拡大しないとやる事がなくて実践経験があまり積めませんね。



中々進んでいない商談中の物件は空室が5/16室もある物件なのでやる気はばっちりです。銀行で話していても1棟目で半分空室だったものを購入してすぐに満室にした事がちょっとした信頼につながっているのを感じます。1棟目については前オーナーが原状回復もろくにしないで募集かけていたので、綺麗にして募集し直しただけなんですがｗ



この空室5室（単身向け）の満室化の目標を1年間として銀行にも計画書を提出しています。不動産屋さんと話しているとこの田舎町で物件を探しているのは毎月全部で5組くらいしかいないようです笑。割合はわかりませんが、そのうち1〜2組がファミリーだとすると単身者は3〜4人。さらに築浅よりも家賃が安い方優先するのが半分とすると1〜2人。よって月平均1.5人が客付け対象となると1年で部屋を探す18人中5人、、、いや、この一年間で退去者1人くらいはいるとすると6人客付けしなければなりません。部屋探してる3人に1人が「この物件がこの町で一番良いアパート！」って思ってくれるような物件に仕上げないとならないわけですな。中々厳しいかもｗｗ



大体、賃貸需要の絶対数が少ない分、空室期間が長くなっても利回りでカバーできる計算でド田舎に物件を買っているのに笑。正直この5部屋が空いたままでも現状20％以上で回っています。



でもこれで満室にならないようでは銀行からの信用失墜・・・とまでは行きませんでしょうが、更に次の物件へ進むのが難しくなってしまいます。また、本当にめんどくさがりの僕は「これでも回るからいいや」と思ってしまった時点で何もしないで仕事放棄すること必至！←ダメ人間



さあ、空室よ来い！！

あ、現入居者様はお願いですから退去しないでください〜〜(;´Д｀)笑




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休みボケして何の仕事から取り掛かって良いかわかりませんｗ

こんばんは、オフィスＲです。



正月休み中に本州から帰省していた弟と夕張市に行ってきました。

全国唯一の財政再建団体

夕張市と言えば2007年に財政破綻して全国的に有名になりましたよね。当時僕は大学生で滋賀県にいたのですが、いろんな人から心配された記憶があります。というのも僕の実家の住所には「夕張」という文字が入っていて、何か会員登録等するたびに店員さんが話のネタにして声をかけてくるのですｗ。でも実際は破綻した夕張市とは全く関係のない場所なので、いきなり夕張市民のようにゴミ捨てにお金がかかったり水道料金や施設利用料が跳ね上がったり、大量に人口流出したりなんて事はありません。



そんな夕張市。炭鉱で栄えていた時は10万人以上いた人口も1万人を切ってしまいました。全盛期の10分の1以下です！この数字を見ただけでもその衰退っぷりが容易に想像できますよね。



でも僕と弟はこのリアルに時代に取り残された町が好き…と言うともしかしたら失礼なのかもしれませんが、がんばって欲しくて何度もドライブで夕張に行ってちょこちょこではありますがお金落としています。今回はレースイというスキー場でスノーボードをしてきましたが、このスキー場は破綻前よりもコースの圧雪状況も良く、パイプやテーブル、ジャンプ台などのスノーボードパークも充実してお客さんも多く活気があります！



近くには屋台村があったりと頑張っている感じではあるのですが、街におりるとやっぱり廃墟が連なり、生活苦が題材の映画シーンで見られるような光景が実際に広がっています。

不動産投資の可能性

ホームズで調べてみると夕張市の賃貸用物件の空室率は北海道でもダントツの37.5%！元々は人口を抱えていたので、実際は僕の住んでいる町と人口は変わらないのですが、これだけ凄い空室率になってしまうのですね。



いくら物件が高騰していて、田舎でもアパートがニョキニョキが建設されている状況下とは言え、ここはボロ物件ばかりで築浅物件は中々見当たりません。でも人口が激減したとは言え僕の住む町くらいの人口は抱えていて、少なからず住む人はいます。。。



試しに賃貸募集状況をネットで見てみると、どの大手サイトでも全部で1部屋又は掲載なし！どれだけ全体の空室率が高かろうとしっかりと募集がされていなければ競争相手はいないも同然。保有後に売却の目はないけれど、その分ビックリするほど安く物件を購入できればやってみても面白いかもしれません。



これこそ超ニッチでどちらに転ぶかわからない手法ですが、今のところ割と真剣に今後もっと分析してみようと思います。



今のところそれ以外の問題は遠すぎて自社でプロパンガスを供給できるエリアではないところですね。ゴーストタウンに物件買う事が正解なのかという問題とは比較できないほど小さな問題ですがｗ。

微力ながら夕張市を応援したい

ニッチ戦略がどうとか以前に夕張市はなぜか感覚として好きです。東京都職員で安泰だったはずの鈴木現市長は当時なんと30歳（僕の2コ上）の若さでその安泰を捨ててこの不安定極まる夕張市で首長として町を牽引し、1期終わっても諦めず2期目に突入してます。僕は市政の事はあまりわかってませんが（おいｗ）、市長の挨拶や鈴井貴之氏との対談を見に行ったことがあるのですが人柄良い感じでした。単純にここに１つ拠点（物件）欲しいなと思います。



ただそこはビジネスなので利益が出せるようにするのは前提ですが、いつか買えるように都合良く分析してみます。





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不動産決済時の勝負服は本業の作業着！

こんばんは、オフィスＲです。




妻が服を買いたいらしく、隣町にある大型アウトレットモールに行ってきました。この施設があるばっかりに休日になると周辺が渋滞するくらいで、普段はあまり近づきたくない場所です。

他にも新しく大型ショッピングモールがどんどんできているにもかかわらず、僕の独自調査によると札幌との境目にあるために、みんなそっちに住みたいのか周辺アパマンの入居率はあまり良くない印象です。



結婚して3年目になりますが、妻が服を買いたいと言い出したのは初めてかもしれません。。。もちろんたまに買っては来てますが、いつもその辺にある安売りチェーン店で買ってきます。

結婚した時は貯金が10万円もなくて、ほとんど服につぎ込んでいたとは思えない変貌ぶり。不安定な自営業かつ資金が命の不動産投資を始めた旦那を持って無理をさせているのかもしれません。。



たまにはシャレオツな服を買ってあげようと思って出陣。連れていかれたのはアウトレットでしたが笑。小一時間悩んでやっと決めたらしく「これ買っていい？」と持ってきたのはなんと1900円の服一着。

やっぱり無理させてるんだなと反省。強制的にその服に合うものを上から下までフルセットで買わせました。


妻は不動産には一切興味ないし全然わかってないのですが、やってる事は理解してくれていて超協力的です。

自分達の両親にも話していて理解を得ています。僕の両親は自営業者なので、計画は厳しく見てきますが新しく事業を始める事自体は喜んでくれています。

妻の両親は一般的なサラリーマン家庭なので少し心配していましたが、戸建てを買ってリフォーム直後に連れて行って、この家を人に貸し出す旨を打ち明けると「凄いねぇ、きれいな家じゃん。」と嬉しい答えが返ってきました。その辺自営業の家に嫁ぐことを快諾してくれた器の時点で心配する必要はなかったのかもしれません笑。


不動産投資で壁になりやすいと言われる「家族の同意」。

上で書いたとおりではありますが、家族の同意は絶体必要だと思っています。Ｍustです。理解が得られないようであればやるべきではないとさえ思っています。

これは何のためにやるのかと言う話ですが、不動産はそれ自体が目的ではなく、不動産を通して自己実現したり幸せになることであるはずです。少なくとも人生を最後まで共にすると決めたパートナーの理解は当然でしょう。


打ち明ける相手はほとんどの場合何も知らない素人でしょうから、普通は計画だけ見せて説明しても不安しかないとおもいます。なので、必ずしも買う前に言う必要はなく、1棟購入して実際の運営状況を見せながら説明して理解を求めれば良いと思います。



そして妻が服くらいなんぼでも買っていいと思えるくらいは早いとこ稼げるようになりたいと思います←個人的目標ｗ




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仕事が始まりましたが休みボケはやっぱりつらい…(;´Д｀)


どうも、オフィスＲです。



前回の記事は、その書き方からして今読んでみても意気込みが全く感じられないので少し掘り下げますｗ


今年の抱負です。

不動産を最低でも8室取得

1年目はアパートを2棟12室取得したものの、昨年は結局戸建1戸しか買えず、長期目標の「10年で70室」を達成するための年間7室取得を全然達成できなかったので、今年3年目で合計21室にするための最低目標であります(｀・ω・´)ゞ


昨年から中々話の進まない未公開物件の話は未だ購入できる目途がたっていません。


購入できてしまえば16室あるので最低目標は達成できるのですが、本来であれば昨年購入している予定だったものが先延ばしされただけなので、買えた場合でも、さらにもう1棟くらいは買えるように日々の調査を怠らないでがんばります。

当然だけど満室運営

新年早々に満を持して目標を掲げたものが「9割入居！」ってことはないのでこの目標は野暮ってもんでしょうかｗ


全空物件を買ったところとかならまだしも現状満室ですからね。


ただ、今買い付け中の未公開物件が通れば、この物件は現状空室が5/16室もあるので、今年中にはなんとしてでも満室を達成します。


これができればその時には大家力もぐんと上がっているはず！


そしてすぐに銀行で実績をアピールして次の融資につなげると…(*｀艸´)ｼﾒｼﾒ


しかし、失敗したら・・・


失敗したらっていうかやるしか選択肢ないですからね、やります！ｗ

節約し過ぎない

不動産投資において目標達成のために重要である自己資金。この自己資金を貯めるために、初期段階はかなりな節約が必項条件です。


まだまだビギナーな僕ではありますが元々貯金が趣味みたいなところがあり、ちょっとした自己資金は持っていたので、とりあえず3棟は買い進めることができました。


1棟目を購入すると決めてからはかなりな節約はしましたし、これからも続けるつもりです。しかし、生活を苦しくするために不動産投資を始めた訳ではありません。あくまでも人生でやりたい事（いっぱいあります）を全てやるためです。


もちろんまだまだ不動産収益に手を付けていいところまでは来ていないので、現段階では本業の収入の10％だけはその事に使おうと考えています。

飲み仲間大家仲間を作る

大家になってからもう少しで2年になりますが、未だに不動産について語り合う大家仲間がいません。


厳密には自営業者の横のつながりでアパート持ってる人は何人かいます。ただ、自分が考えて買って運営しているわけではなく、親や祖父母世代に稼いだお金で建てた物件を引き継いでいるだけで、自ら勉強して前向きに運営している人は皆無です。飲みの席でそれとなく聞いてみても全然わかってなくて話になりませんｗ


想像以上に孤独な運営でブログまで立ち上げたくらいですｗ


物件を買っても議論することすらできず、これが正解なのかどうかモヤモヤしたままここまで来てます。


自分はいいと思ってても客観的に見たら見える部分は必ずあると思ってます。なので一人黙々と本読んで自分より上のフィールドにいる大家さんのブログ読み漁って「大丈夫」と自分に言い聞かせているような状態ですｗ


仲間がいればお互い見えていない部分を指摘し合えるし、同じ志を持つ者同士、お互いを高め合えるとおもっています。


今年はセミナーにもできるだけ参加して人と交わる機会を作りたいと思います。

読書50冊

読書大事！


たった50！？と思うかもしれませんが、僕は国語がびっくりするほど苦手なので週1冊だけでもそれなりのがんばりなのです…


これまでもこれくらいは読んでますが、今年も同じように続ける事ですね。

軽自動車耐久レースに出場

人生でやりたい事の一つ「プライベートモータースポーツ生涯現役」を実現するため、手始めに安い軽自動車買ってレースに出たいと思います。


昨年から手ごろな車両を探してますので、雪解けまでにはなんとか形にしたいです。





前回の記事ではあまりにやる気がないので、それぞれの項目について簡単にまとめてみました。今後重要課題として、このブログでも何度も出てくる話になるのではないでしょうか。


気を引き締めつつ、やりたい事も少しずつ始めて、やりすぎず気楽にがんばります。（どっちだｗ）




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寝正月の雰囲気が好きです。

こんばんは、オフィスＲです。



公務員時代はある程度休みがあったので、のほほんと寝正月三昧の正月気分を味わえましたが、自営業、それも燃料屋にとっては絶賛繁忙期なのでそうもいきません。


営業はしていないのですが、なんだかんだで全く何もしなくていい日って今回はなかったです( ;∀;)


デパート等ここが掻き入れ時の業種で働いているみなさん本当にお疲れ様です。


僕は絶体嫌ですｗ


みんなが働いている時に休めるというのは羨ましいですが、みんなが休みなのに働くのはもっと嫌ですｗ


その辺の感覚は人それぞれなのでどっちがいいって訳ではないですけどね。


なので、将来的には寝正月達成を目標に今は労働力投入でがんばります！


これは今年の抱負ではないですねｗ



本題はここから。


今年の抱負ですね。




・不動産を最低でも8室取得

・当然だけど満室経営

・節約し過ぎない

・飲み仲間大家仲間を作る

・読書50冊

・軽自動車耐久レースに参戦

・ちょっとずつでも辞めずにブログを書き続ける





以上！


本題の方が前置きより短っ！ｗ


最後の「ちょっとづつでもブログを〜」と言うのは今回のようなアコギな作戦もアリってことですな・・・


新年早々書き書きするのも億劫なので少しでも寝正月をまったり楽しんできます。


ではまたっ！




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あけましておめでとうございます！

オフィスＲです。




妻の実家で元旦を過ごしています。


先ほど初詣に行き、大家業の発展を祈願してきました。


でも自分のがんばりと信じたいので神様は信じませんごめんなさいｗ


まあでもこれがお正月って感じですね。


正月の代名詞であるこの神社のビジネスはどのくらい稼げるのでしょうか？


ちょっと気になりましたが面倒なので調べるのはやめましたｗオィｗ



この町（妻の実家）は僕の住んでいる町（人口1万人くらい）よりもさらに小さく、3000人くらいしかいません。


ただ、神社には歩いて行ったのですが、アパートはほとんどなくて戸建てばかり。


たまにあるアパート（通った道沿いだけだが）は全部満室でした。


試しに賃貸の大手ポータルサイトで出ている空き部屋を調べてみると全部で8室でした。


間取りや築年数、広さ等全部含めてです。


家賃も全然崩れていないので築浅で16％くらい利回りあればここもアリなのかもしれません。



にもかかわらずです。

超絶田舎物件を購入している僕でも地元よりも田舎であるこの町だと多分怖くて買えません。

もうここまで来たら変わらないのにｗｗ


逆に言うとやっぱり僕の住んでいる町だって外から投資家が入ってこようとすればハードル高いですよね。


そこが弱小大家の狙い目。


今年も田舎に物件買って、ド田舎でも不動産賃貸業が成り立つことを実践していきます(｀・ω・´)ゞ




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忘年会ラッシュも終わり、本業のプロパンガス屋の営業も今年は明日1日を残すのみとなりました！

こんばんはオフィスＲです。　



ガス屋としても供給物件の大家さんの所への挨拶周りも終えて一段落。


この大家にはなんと僕も含まれてましたｗ
（誰に何を渡すかは毎年母親が決めています。）


理由は「お歳暮として経費で買えるから」だそうで、高級肉でしたが僕は一口も食べてません…ｗ



このブログも年内はこれで最後かな？？


明日は同窓会、明後日は大晦日。


しこたま飲んで新年を迎えたいと思います！


ちなみに北海道では正月よりも大晦日の方が盛大にパーティーします。


本州だと大晦日は普通の日で元旦がメインなんですよね。


僕は父親が北海道で母親が静岡県出身なものですから、小さい頃から毎年大晦日を北海道で過ごし、元旦の早朝便で静岡へフライトというルーティンで、年末年始はずっとお祭り騒ぎでうまい事楽しくやってました(≧▽≦)


今は家庭をもち、大晦日が僕の実家（2世帯住宅なので隣ｗ）で元旦は妻の実家。


その距離車で15分ｗ


普段と変わり映えなしｗ


正月は本州へ行ける！という子供の頃のワクワク感を娘に味合わせてあげることはできないのは寂しいですが、不動産で時間的余裕を作る事ができるようになったら色んな所に連れて行ってあげたいですね。


そのためにもがんばります。



ブログを始めて3ヶ月、ちょっとずつですがアクセス数も増えています。


大した内容じゃない記事を読んでいただいてありがとうございます。


徐々に物件数を増やして、少しでも読んでくれている方の役に立てるようにがんばります。


来年もよろしくお願いします！




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クリスマスも終わりいよいよ年末といったところでしょうか、こんばんはオフィスＲです。


あと数日で今年も終わります。


子供の頃は大晦日は従兄弟がみんな集まってきて特別日感が凄く毎年楽しみでしたが、社会人になるとなんか普通で少し寂しい気がします。


ですが、しっかりと今年一年を総括して、また年始には目標を立てて区切りを付けたいと思います。
　

物件を買うと漏れなく本業の実績に

今年は年明けすぐにアパートのプロパンガスを本業である自社に供給を切り替えるところからスタートしました。


去年買った僕の2号物件（8戸）です。


このことはプロパンガス屋の実態として後日また書こうと思いますが、とにかく無条件で8戸ゲット。


営業など一切いらない、これはでかいのです。


にも関わらず、大家業に比べたらリターンは全然少ない事も実感しました。

唯一の物件購入

春前に初めての戸建てを購入しました。


繁忙期に買ってしまったので年度末需要にリフォームが間に合わず入居付けの心配がありましたが、募集をかけたその日の午前中に入居者決定。


リフォームにお金かけ過ぎたかな？


築古物件なので今後20年は壁紙くらいの原状回復で使えるのを目標にリフォームしたのですが、そうなればしっかりと利益出る（ネット利回り15％ちょい）ので良しとします。

所有物件の運営状況

ちょうど今年1月から全て満室で幸先よくスタートしました。


途中1号物件で1室退去があったもののすぐに入居者決定。


家賃も新築時のままで決まって満室になりました。


毎回満室になる時はめちゃくちゃ嬉しいです。


特に問題と言う問題も発生せずにゆるく1年が過ぎたので合格でいいかと思います。


しいて言えば、これも1号物件で蟻が大量発生して外で薬撒いたり罠仕掛けたりと自ら奮闘したくらいですかね笑

全然物件が買えない日々

年明け早々に３号物件である戸建を購入してからも物件探しは毎日続けてきました。


しかし、結果的に年内購入の夢かなわず戸建1戸のみ。


最初の目標として（随時軌道修正していきますが）掲げているのは10年後に70室。


年間平均7室購入で達成できる計算ですが、1年目で12室、2年目1室の2年間合計13室の購入実績。


1年目の貯金を全て使い果たした上に1室分足りません。


来年は年始早々に何としても全然進んでいない未公開物件の購入を果たしたいと思います。




大家歴2年目となり、購入後の運用も特に大きなトラブルもなく全体的にはまずまずかなと思います。


ただ大きなトラブルがないというのは大家力のアップも少ないとも言えますねｗ


規模を拡大してから取り返しのつかない事になる前に解決能力のレベルは上げておきたいところです。





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こんばんは、クリスマスでもさみしく物件調査してます。

オフィスＲです。


自社でプロパンガスを供給できる範囲に売り物件が出てきた時は、欲しいかどうかに関わらず全て現地に行きます。


超絶田舎に住んでいるので、その範囲は町を越えても基本田舎です。


なので売り物件が出る事自体が少ないので全て行くと言っても大した数じゃありませんｗ


立地や外観だけみて、自分なら

・どうやって運営するか
・どこまで修繕するか
・シュミレーションして、買うならいくらか

等を考えて物件を見る能力を上げようって作戦です。


そんな中、隣町に売り物件が出ていたのでいつものように行ってみました。


ネット情報だと詳しい住所が載っておらず、ある程度の地区と外観（それも裏側の）写真1枚を頼りに営業車で走り回って探しました。


中々見つかりません…


それでもずっと住宅街をグルグル回っていると遠くに変な感じの場所が見えます。


「ん？なんか見たことあるような光景・・・デジャヴ？」


近づいてみるとネットで出ていた物件を探していたのに、見つけたのはなんと某有名大家さんの物件でした！


特徴がある物件なので見たら一発でわかります笑


書籍は全部持ってますし、ブログも毎日読んでる大家さんです。


たまたま2日前にその大家さんの書籍を読み直していて、その物件について写真付きで書かれていた章があったのです。


不思議な感覚でした。


なんてったってこの物件、この町にあることは元々書籍でわかっていたので「カリスマ大家が持つ物件てのを生で見てみたい」と思って随分走り回って探したことがあったのです。


全然見つからなかったのにこんな形で見つけるとは。


感動して、しばらく物件を見てて（不審者丸出しなので車の中から見てるだけですが）、そろそろ目当ての売り物件を探そうかと車を動かした時でした。


そのカリスマ大家物件の裏側が見えたその光景がネットに載ってた裏側だけの写真と一致しました。


ビックリ仰天、この物件かい！


確かにブログかコラムかで自宅から近いところに物件を集めてる事を書いてました。


僕の認識ではキャピタルゲインで利益を出していくタイプの大家さんではないのです。


そうなるとここはまあまあ遠距離ですので売却する作戦なのでしょうか。



どちらにしてもいつかお話しさせていただきたく、お近づきになりたい大家さんです。


ここは「鬼のような指値」で買付証明書を出して接近するチャンスを・・・


とも思いましたが運営するにはかなりのレベルの大家さんじゃないと厳しいと思われます。


僕のような弱小大家じゃどうでしょう。


もうちょっと悩んでみます。




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車好き大家のマイカー紹介第２弾♪
（スーパーカー大家とは言えないｗ）



前回書いたマイカーのレガシィはセカンドカーだったので、今回こそはメインカー。



日産　シルビア　S14　K's（改）






初めて買った車から今までメインカーは４台乗り継ぎましたが、その４台全てが型は違えどシルビアという車。



レガシィの285馬力に対してS14という車自体は220馬力とパワーこそ劣りますが、車重は遥かに軽いので実際は加速もカーブもS14の方が速いかと思います。


そして僕のS14オフィスＲ号はバリバリのサーキット仕様でございましてね、馬力を計測すると385馬力という数字をたたき出しまして、フル加速では顔の血が後ろ行く感覚がたまりませんよ（´∀｀*）ｳﾌﾌ


足回りは同じ日産のスカイラインGTRという最強スポーツカーの車のものをゴッソリ移植したりして、このままだとさらに細かく説明してしまいそうなんで、とにかくもうなんかマニアックで速いです笑


椅子はバケットシートって言って体を包む形してましてサーキットを走る車は普通の車よりも速く曲がれるので、その分遠心力がかかるんですがこのシートだとめちゃ楽です。


シートベルトだって戦闘機にでも乗るんか？って感じの４点ベルトでそこそこのクラッシュなら全然衝撃感じませんほんとに。



だめだ、どう考えても普通の人にはクソも面白くない話が止まらなくなるパターンですね、やめます…








サーキットも走りますよぉ。

まだまだ現役。



まあ、この競技はすこぶるお金が必要なので、本格始動できるのは不動産によって経済的自由を手に入れてからですけどね。



ちょこちょことは活動していきます。



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