大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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競売と言えば居座る元所有者との戦いイメージしかなかった！


こんばんは、ガスタンク少佐です。


競売物件落札後の実態は放任主義�@→こちら
競売物件落札後の実態は放任主義�A→こちら


これは完全な少佐の妄想だったのですが、裁判所に代金納付したら鍵や物件に係る書類をもらえるもんだと勝手に思ってました。

ほとんどの場合は競売に出ている物件に住んでいる人が家主で、住宅ローン払えず抵当権発動で競売というパターンだと思うのですが、その場合は持ち主がまさに住んでいるので、納付後はその持ち主と話し合えばいい訳です。だけど、アパートや貸家が競売にかけられていて、持ち主が違うところに住んでいる場合にはそうはいきません。

そのあたりをあまり考えていなく、納付の手続きをしてくれた裁判所の職員に何気なく今後の動きを聞いてみました。というより裁判所が書類とか鍵とか持ってるのかなくらいに思って聞いたのです。

「は？？」

みたいな反応でしたｗｗ


「そんなこと聞かれても裁判所としての手続きは終わりましたからあとはご自分で前所有者と連絡取るなりしてください。そのリスクも加味して基準価格を減価してるので、それも含めて入札したんですよね？」

みたいに言われました笑。

であれば電話してみようと思うので電話番号教えてもらえないか聞いたところ、それはできないとのこと。
その時謄本を裁判所へ提出してしまっていたので、じゃあさっき提出した謄本をもう一度見せてい欲しい的な事言ってみたら物凄い面倒臭そうな顔されて見せてくれました笑。

そして一言「こういう時って謄本の住所変更されていない事も多くて謄本の住所に住んでるとは限りませんよ」とｗｗ

手続き中はすごく丁寧だったのに仕事外となるといきなりドS職員でした笑。


まあでも他の案も思いつかないので、登記の住所に裁判所から直接行ってみました。

直接突撃するの怖かったですよ。だって、その人競売で家から何から取られてる訳ですよ。そんでその取った張本人が鍵よこせってピンポン押しに来るんですよ。どんな気持ちだろうと思うと結構勇気いりました。


結果的には丸く収まりました。

この時はまだ現金の物件しか決済終わってなかったのですが、まだ支払っていない融資使う方の物件の鍵まで全部くれました笑。しかも少佐は「物件落札した者」としか名乗ってません笑。これ全然関係ない人が謄本挙げて行っても鍵くれたと思います。地面師とかなんでもできそうな気がします。

ちなみに、今回買った2つの物件の所有者はそれぞれ親とその息子さんの物件でした。


今回は運良くうまくいきましたが、アパートや空き家を競売で買う場合は落札後の事をもっと考えておくべきでした。

競売ってやっぱり「この値段で市場に出てきたらすぐ買う」というぎりぎりの価格から引き渡しリスク分を引いて入札した方がよさそうですね。ただ競売も落札額高くなっているのでさらに落札難しくなっちゃいそうですが笑。

登記までやってくれるなんて裁判所って至れり尽くせり！

なんて思ってたのは甘かった。


こんばんは、ガスタンク少佐です。


競売物件落札後の実態は放任主義�@→こちら



競売落札後の手続きは融資を使うか否かで変わってきます。



通知と一緒に納付書が同封されているので、期限までに金融機関で支払えば決済完了です。この時点で所有権は移っているそうです。早い笑。

ただし、登記は移転されていないので、その後登記しなければならないのですが、裁判所が法務局と連携して手続きしてくれます。

代金納付後速やかに落札不動産の評価明細と全ての謄本を取ります。それを裁判所へ持って行くと登録免許税と必要切手金額を算出してくれるので、その税金分の収入印紙と切手を購入して提出すれば完了です。

後日登記され、権利書が送られてきます。




こちらはとにかく時間との戦いです。落札者は特に時間的には問題ありませんが、銀行の内部処理を考えると意外に時間がなくて銀行の担当者さんが大変です。なので入札前に必ず銀行から融資の承認もらっておいて確定日も伝えておきましょう。確定したらすぐTELです。

ちなみに、今回は確定から納付期限までは1ヶ月もありませんでした。


それから司法書士先生へもすぐ連絡して、納付日（融資実行日）の三日前までに裁判所で登記の手続きをしてもらいます。まあすぐに相談すれば裁判所や銀行と連絡とってうまい事やってくれます。期限ギリギリとかだめですよ笑。

司法書士が裁判所で手続きをすると登録免許税が算出されるので、融資実行日に用意しておきます。


あとは銀行が求める提出書類を用意して、いざ融資実行＆納付です。そしてすぐに司法書士の方で登記してくれるので銀行の抵当権がついた登記もできあがります。


今回の少佐の場合、融資を使った物件はすでに登記されていますが、現金の方はすぐに支払ったものの未だに登記完了してないようです笑。


また、フルローンだったので、納付額よりも融資額の方が多くて得した気分です。入札前に基準額の2割を保証金として裁判所に支払っているのでその分納付額から差し引かれているだけですがｗｗ


これにて所有権は少佐に移りました。

しかし！

それだけです。

所有権移っただけです。

裁判所が絡むのはここで終わりです。だって所有権移転して登記されて落札者の物になったんだから。



つづく

こんばんは、ガスタンク少佐です。




今回初めて競売で物件を取得することになったのですが、落札後の実際の動きは想定と全然違ったので書き留めておきたいと思います。


これまで競売の入札多くはないものの、常にチェックはしていて数少ない出物には確実に入札してきました。初めて入札してからは3年経過しているのでそれなりの経験にはなっているかと思いますが、落札後の流れについては初体験です。

ブログや本などで競売は勉強しているつもりでしたが、当たり前ですがみなさん落札経験より入札経験の方が圧倒的に多いので、落札後についての記述は比較的少ないんですよね。

恥ずかしながら少佐は具体的には全然わかってなかったようです。


まずは事務的流れについてですが、これについては本や他ブログにもよく書いてあるかと思います。

開札日に落札額を確認します。ネットで落札額が出るので開札日当日にわかりますし、裁判所へ電話しても教えてもらえます。

落札が決まったら1週間後に落札確定します。開札日に最高入札額は出てもまだ落札の確定はしていません。開札後、債務者には異議申し立てができる期間があるのです。異議申し立てがなければ確定した旨の通知が裁判所から届きます。

今回はコロナの関係で裁判所がストップしてしまい、開札から確定まで1ヶ月以上かかってしまいました。債務者の動ける期間が増えてしまったので多少のイラつきはありました笑。逆にこちらが不服申し立てをしたかったくらいです笑。


通知と一緒に決済や登記について書かれた書類が同封されているので、その書類に沿って手続きを進めていきますが、融資を使うか否かで方法は変わってきます。

少佐は2物件落札し、それぞれ現金と融資だったのでどちらも経験することができました。

落札できなかったくせに保証金が入金されると得した気分になってしまう。。。



こんばんは、ガスタンク少佐です。



物件検索手段の一つとして競売物件をチェックしている人も多いのではないでしょうか。


昔と違ってわざわざ裁判所に出向かなくてもネットで全部の物件を見ることができ、競売の流れや手順などのノウハウ関係もいろんなサイトで公開されるようになった今は参入障壁が低くなりましたよね。


少佐も自分のエリア物件は漏れなくチェックしています。ここ1年で入札まで行ったのは4物件。内訳は戸建3件とアパート1件です。しかし、未だ一つも落札できていません。


なぜ落札できないのか考えてみました。





最初はエリア内で相場より最低落札価格の安い物件が出たら、基準額をマックスくらいでとにかく安く買いたい気持ちが先行していました。


結果はもちろん買えません。買えないどころか落札価格と乖離し過ぎていてガックリすらしませんでした。

初めての競売は確か330万円くらいが最低落札価格に対して360万円くらいで入札して「こんなに奮発していいのか俺！？でもこれだけ乗っければ買える可能性高いだろ！」とか思ってハラハラしていました。
いざ開札されてみると落札価格は500万円超えてましたからね。


それ以降も結局同じような価格で入れてしまい、とんでもない価格でかっさらわれていく感じでした。


よく考えたらクローズな物件とかじゃない上にエリアを知り尽くしている業者も入っているので、そこまで突拍子もないおいしさがあるわけないんですけどね。

そう考えるようになって、今回はかなりガチな価格を入れたのですが、結局ダメでした。





「ガチな価格」と書きましたが、高く買ったら意味がないので、やっぱりいつも買う価格よりはかなり安めに入れてしまっているようです。

市場物件は高く提示されている額を安くなるよう交渉します。

それに対し競売は安いところから始まってどこまで高くできるかを参入者全員で一斉に提示する勝負です。相場はわかっていても普段指値するであろう額まで札を入れるのは心理的に非常に難しいですよね。だって、可能性があるんだもん！笑。

基準価格というものがあるばかりに、200万円の物件を300万円で指値している感覚になってしまいます。


また調査員の報告書があるものの、物件内を自分でチェックすることができないということもあります。

実際には調査員は第三者だし、悪い部分はしっかりと書かれているのですが、落札経験のない少佐はそれがどの程度のことを言っているのか完全に信用できていないのかもしれません。

予想外の費用がかかるかもしれないからこれだけ引こう。この部分怪しいから最悪全部交換になったらこれだけかかるから引こう。といった具合に自分の中で勝手にどんどん安くしてしまいます。




今ではわざわざ管轄の裁判所へ出向かなくても、ネットで誰でも競売の情報を見ることができます。そして、わざわざ物件を見に行かなくても（というか見れない）調査員が物件の状況を確認して写真付きで説明された報告書もネットで見ることができます。

そう考えると一般市場物件よりも情報入手が簡単です。

一般市場物件ではネットだけで考えると、建美家には載っているが楽待にはないだとか、不動産屋のホームページには載っているけどポータルサイトには載っていないだとか、ネットには公開されていても全員が同じ情報を得るのは難しいです。

しかし、「競売での情報収集」だけ考えると、競売のページで全国すべての情報を一発で見ることができます。

そう考えると、競売はポータルサイトよりも遥かに公開されています。みんなが見ています。逆に買おうとする人は多く、もはや未公開物件のようなニッチな情報ではありません。

ニッチな情報ではないなら基本的には普通の物件がそんな安く買えるわけないですよね。




では競売はあきらめた方がいいのでしょうか。少佐は今のところあきらめモードです笑。

でも「今は」という話であって、実際安く買われて大きな利益を生み出している方の話もたくさん聞いているので、今後も続けて模索はしていこうと思っています。


そこで今後の策を考えてみました。

普通の物件であれば変に安く買おうとしないで、もし市場物件でポータルサイトに出ていたら満額で買う額をそのまま入れる。これは特に対策じゃないですし買える可能性は低いですが続けていこうと思います。

内見できないリスク分は引くが、最悪の場合があっても死なない程度引くだけで過剰に引かない。競売物件は借金払えなくなった人が多いので、借金払えなくなるような生活スタイルの方がほとんです。大体内部玉砕してます笑。

あと最近思うのが競売特有の相場があるんじゃないかと思うようになってきています。基本的に札を入れた物件以外はいくらで落札されたのか見たことがありません。なんでこれにそんな高い額で入札したの？と逆に思ってしまうくらいの驚きがあることも多いので、自分の入札しなかった物件がいくらで落札されたのか毎回見た方が良いのかもしれません。

競売で一番利益をだそうと思ったら誰も見向きもしないような物件を入札可能額の最低額で買って再生することだと思います。
やっぱり行きつく先は同じなのかもしれません。問題解決能力ですね。
問題物件を解決できれば大きな利益がとれるというものです。

実際に競売で大きな利益を出されている大家さんの話を聞いていると、すでにうまく回っているから「これはオイシイ物件だな」と思ってしまいますが、もし、自分が物件情報で再生前で手つかずのこの物件を見ていて入札できたか？と考えると多分無理な物件ばかりです。

特徴として、そもそも規模が大きい場合が多いですね。戸建てと違って何十室もある玉砕RCとか。戸建てなら仮に失敗してもたかが知れていますが、大きい物件はもし失敗したら飛ぶ可能性があります。そこで入札できるかどうか。


入札した上で落札結果をみて、「自分の基準ではこんな額出せないよー、こんな価格で買ってどうするの？」と上から目線になっちゃってる人は相場をわかってない人かなと思います。競売の相場を知るべきで自分の基準とかけ離れ過ぎているなら入札すべきじゃない。地味に面倒で時間の無駄になってしまうからです。はい、少佐のことですね笑。


未だ落札できたことありませんが、今後も研究を続けつつ実践して結果を出してみたいと思います。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


四戸さんの考え方には築古戦略以外にもこだわりがありました。それは駅に近い物件と遠い物件の戦略の違いです。ただし、あくまでも札幌地下鉄の話です。


駅周辺の物件は駅から徒歩何分かが全てと言っても過言ではありません。駐車場がない物件であればなおさらです。

駅周辺にはどの駅でもこれでもかってくらいRCマンションが立ち並び、ザ都会を醸し出しています。まあそれだけ部屋が多いという事です。

その数はとてつもなく、少佐が最近借りた部屋がある東西線の南郷通沿線であれば、駅徒歩5分を超えると、築古や木造だと1万円台がバンバン出てきます。

少佐の事務所はRCの1K徒歩5分、オートロックのバルコニー付きリフォーム済みで2万円ですが、今も空室が36部屋中5部屋あるような状況です。

こうなってくると木造でもRCでも変わりません。入居者目線であれば、同じ家賃なら当然RC選んじゃいますよね。

もちろんどんな物件でも安く買うことができるならそれでいいのですが、地下鉄徒歩5分の物件がそんな安く売却されるわけもなく、土地値でも全然合わないようなことになってくるようです。

でも新築築浅RC物件は違うようで、しっかり家賃取れていて入居率もいいみたいです。なので、年数が経つにつれて家賃下落が激しいという事なので、駅近は新築RCを立てて数年まわして高いうちに売却という戦略が利益の出せるということです。


一方、駅から遠いというのは、そもそも駅は関係ないくらい遠い物件の事です。マイソクでは駅までの徒歩表記ではなくバスまでの表記とかそんな物件です。

特徴としては、一見ダメな物件のようですが、駅周辺と比べると圧倒的に賃貸物件が少ないということです。

駅よりも会社に近いとか実家に近いとかそういった理由で住む人がターゲットです。

物件自体は中々でないのですが、エリアに精通していないと立地の良し悪しがわかりにくいので、競争相手が少なくなるのと、「駅」という一点集中で物件価値が決まるわけではないので価格競争も穏やかになります。

築古でも物件力でカバーできますよね。

ただし、キャピタルゲインを狙うなら難しいよねって話です。駅近とは違って価値がわかりにくいですからね。

そして、北海道の大都市札幌でも駐車場は必項になります。


もうなんだか少佐のやっている田舎の戦略と同じに見えますね。


利益なんか出せるの？と思っていた少佐ですが、四戸さんは駅と物件の関係まで分析して駅近の収益の出し方まで考えた結果、駅から遠いボロを選択しているという事で考えの深さを感じました。


物件リフォーム中にお邪魔して、リフォームの手伝いもせずにひたすらしゃべってしまいました。本当に邪魔して帰ってきてしまいましたが、大変勉強になりました。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


天才戸建て投資家ルイ君の師匠である大家界のマザーテレサ四戸さん に初めてお会いしました。

四戸さんの物件に伺ったのですが、見事にルイ君と同じような部屋の作り方でした。ルイ君がしっかりとTTP（徹底的にパクる）している証拠です。ただ、基本的には同じ手法なんですが、そこまでやる？ってくらい徹底して入居者に寄り添った部屋作りをしていました。

ボロ物件を買って表層リフォームは当たり前として、水道管を全て交換したり、露出配管を天井壊して隠蔽したり見えない部分にも手を入れながらも、アクセントクロスなどのトレンドは一切排除しています。


「築浅とはそもそも入居者の層が全く違うんだから空室対策のやり方を本でこうやれって書いていたからって、自分の物件がどういう物件か理解しないでそのまま書いている通りにしてもダメよ」と教えてくれました。

ボロ物件に住む層はイノベーターやアーリーアダプターみたいな層ではありません。言い方悪いですが貧困層です。

見た目やトレンドを追うなら、建物の外観からして古臭い形の物件に住みたいと思いません。であれば、内装も然り。個性が出て差別化するよりもシンプルで万人が「これは自分の好みじゃない」と思うような内装にする方がいいのです。

それよりも徹底して清潔感を重視。古い水道管は鉄で錆が出ると清潔感がないですよね。だから築古でも水道管を変えたり表層を無難に交換。とにかく小奇麗にして形は古くても清潔を追及する。

古い物件は家賃が安いのが最大のメリット。変に最新設備など入れなくても綺麗にすることでそもそも築浅とかち合わない。


四戸さんのお話を聞いていて物凄い説得力がありました。

こんばんは、オフィスＲです。


今回購入した5号物件の空室は8部屋中4つあったので（決済前に1室は決まりました）その分安く買うことが出来ましたが、満室にしなければ全くもって意味ありません。客付けがんばります。


このアパートの特徴として

・岩見沢では少ない平成一桁台後半築
・部屋、外観ともに非常に綺麗
・駐車場は全戸分＋αアリ
・絶望的に中心地から遠い
・前オーナーの募集家賃が中心地相場
・近所にレオ〇レス物件アリ


以上の事からテーマは「低家賃帯なのに綺麗な今ドキ設備物件」にしようと思います。

この町は築20年前後の物件が少なく普通物件がぽっこり抜けていて、家賃が高くて綺麗な築浅と安くてボロボロの二極化が起きているように感じます。なので、とにかく家賃を安く抑えたい人は築古側の物件を選ぶしかなくなるのですが、本当にボロいのしかありません岩見沢笑。綺麗な築浅物件はことごとく家賃が高い。

そこで5号物件は、元々綺麗なので表層には手を付けずに低家賃帯にはあまりないけど大してお金もかからない設備（ウォシュレット、TVドアホン、無料wifi）を完備し、フローリングは高級ワックスでピッカピカに磨き上げて築浅側っぽい物件に仕上げます。でも家賃はボロ側の価格！（もちろん物件紹介で出したのはボロ側家賃で試算した利回りです。）


その代わり山の中です！笑。


ただ、車持ってないと何もできない町なので車はみんな持ってるし、駐車場は無料で全員停めれます。僕みたいに運転が全く苦じゃない人にとっては最高物件だと思います。


取りあえず募集家賃は下げましたが、設備は時間見つけながらDIYで少しずつ設置していって途中で決まればラッキーくらいで進めて行こうと思います。


それで決まらなければ最終手段、引っ越し費用出してレオ〇レスから5号物件へガスなみの切替営業かけます笑。

こんばんは、オフィスＲです。


2019年5月現在の入居状況


１号物件　　　　　　　　　４／４　　　　　　
２号物件　　　　　　　　　７／８　
３号物件（戸建） 　 　　　１／１
４号物件　　　　　 Ａ棟　８／８
　　　　　 　　　　 Ｂ棟　８／８　　
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合計　　　　　　　　　　２８／２９


空室は全体で1室だけですが、入居率は96.6％です。
まだまだ母数が少ないので空室1室あるだけで入居率は4％近く下がってしまいます。


2号物件は昨年から入居者決まったら退去者が出るというシーソーゲームにはまり、繁忙期が終わるまでに半分入れ替わってしまいました。繁忙期最後になんとか満室になったと思ったら、4月中旬退去という一撃で撃沈。早期で入居付できる気がしません笑。

そして一度退去が出ると、ただでさえ空室が出てキャッシュフローが減っているところにリフォームや広告費がかかってきます。2号物件単体で見ればＣＦがマイナスの月も出てしまいました。長い目で見れば全く問題ありませんが、初めて買った物件が買ってすぐにこの状況になったと想像するとちょっと恐いですね。出鼻くじかれて嫌になっちゃいそうです笑。


やっぱり簡単には空室が埋まらなくても、一度入居したら中々出て行かない（行けない）方向性で作戦立てていこうと思います。


今回初めて入居率なるものを出してみましたが、この96％という入居率、、、





明日モロくも崩れ去りますｗｗｗ
89％になってしまいますｗ



でもいいのです。
この入居率の下落は退去があわけではなく、空室だらけ物件の決済！

詳細は決済後。　　　　　　　

僕にとって「市」ならば都会！


こんばんは、オフィスＲです。


4号物件取得以降、ネットで物件検索をしていたら都会（と言っても人口5万人〜8万人の街）に「これは！！」という物件が不動産連合隊や不動産ジャパンで出てきました。それも4つもです。

出現するたびすぐに現地へ直行しチェック。そのまま満額買付も辞さない覚悟で仲介業者へ電話かけます。しかし、4物件ともすでに何本も買付が入っていて「1番手でほぼ決まり」という理由で内見すらさせてもらえませんでした。小さい物件なのでみんな現金買付で現金の優位性もありません。

これまでネットに出た瞬間蒸発していくような物件を買えたことがないので「都会はおっかねぇだ」とただただ呆然とするばかりでした。

洗練された投資家が「東京か地方か」で議論を繰り広げている中、その地方にすら入れられていなくて、そこに物件があると認知すらされない超田舎物件、地の利を生かして「地の裏」を取りに行くのんびりしたやり方が僕にとっての必勝法なのでしょう。
（塾長さん のブログ読み過ぎて言葉遊びしてみたくなっちゃったんじゃ・・・）


今回の事で一つ腑に落ちなかった事があります。この4物件はどれも違う自治体で仲介業者も違います。なのにネットにアップされたその日に「明後日契約でほぼ決まりですから」とか「越境があって隣地主と交渉中で承諾もらえれば決まりなので」とか言う理由で内見すらさせてもらえないってどういう事？？決まってるから内見する時間が無駄なのはわかるとして、そのまま買付出す事すらさせてもらえないような感じでした。

ネットに上がった当日の話ですよこれ。ネットに出したってことはまだ買付入ってないから出す訳ですよね？出た瞬間買付入れたとして、その日に明後日契約とか決まるものなの？？


・・・謎。。


ていうか僕は例え買えなくても内見きっかけで仲介営業と関係作りたい狙いもあるんだから内見させてくれぇ・・・

今月購入した4号物件の初家賃が入ったけど、早速2部屋も滞納しとるやないかい！


こんばんは、オフィスＲです。



今月の不動産からの手残りが本業収入と並び、本業との合計がギリギリ100万円超えました。現在滞納2部屋と空室2部屋、それから先月末で退去した部屋に早くも申し込みが入った1室があるので、正常運転できれば安定して超えると思います。

目標としては大枠として10年で70室所有と考えて、じゃあ毎年7室以上買えばいいなって感じでやっていますが、物件購入のたびにも大台みたいなの無理くり作ってます。例えば僕の場合1号購入で「ついに不動産オーナーの仲間入り」2号で「総額5000万円突破」3号で「CF月30万突破」4号で「本業合わせて100万突破」といった具合です。

次は戸建ての現金買いを狙っているので「30室の大台に乗った」とか言ってるのだと思います。何室あるとか総額いくらとかそれ単体では良し悪しは計れないので、あんま意味あるかわからないのですが、僕の場合これが少しずつの拡大でもわかりやすくなって、面倒くさがり屋のモチベーション維持に貢献しています。実は大したステップアップしてるわけじゃないけど、感覚としてはどんどんステージが上がっていくイメージですかね。

本当のところ本業も自営業なので、それを超えてしまうのも複雑なところではあります。2本柱をどちらも発展させて経済的に盤石にしなければなりません。


4号物件には滞納2室あるんですが、どうすりゃいいんですかね？笑。家賃滞納は初めてでございます。ガス料金滞納経験ならいっぱいありますがｗ。

ガスの場合は閉栓してしまえばほぼ解決です。特に集合住宅はお客さんが怒ろうが不便かけさせようが、ガス会社切り替える権利もないので、督促しても入金なければバンバン止めてしまいます。料理しない人でもシャワーが水しか出なければさすがに入金してきます。

しかし、不動産ではどうなんでしょうか？滞納しても督促するしかないですよね。ガス料金滞納の常連さんは基本督促なんかじゃ動かない人の方が多いので、家賃滞納者も手ごわそう。

あ、ガス止めちゃおうかな(ﾟ▽ﾟ)
法律的にまずいのかなぁ。。。要勉強ですな。

まあ、そもそもまだガス会社自分のとこに切り替えてないんですけどねｗ