大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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前回の続きです。

前回の記事はコチラ→☆所有物件紹介（３号棟）☆

リフォーム費用を理由に90万円の指値に成功

外装は綺麗だったものの内部は大幅なリフォームが必要でした。


ただ、この築年数（築36年）だと、売りに出てくるほとんどの物件は古い外壁のままで、

塗装しなおしたとしても外壁の質自体が古めかしいのが気になっていました。


サイディングをするにはお金がかかり過ぎるので、現実的ではない中でこの物件が出現したので、

これは買いたいと思いました。



元々土地として路線価で売られていて、周りの更地よりも割安で売られていましたが、

あと最低20年現役使用するためのリフォームを目指し、

その費用を理由に100万円の指値交渉をしました。



そもそも土地として売られているのにリフォーム費を理由に指値するのはどうかとも思いましたが、

若干押し戻されて90万円引きで商談成立。

リフォーム費用の現実

すぐにリフォーム開始しました。



4LDKの間取りの内訳は洋室×2、和室×2でした。



リビンク、洋室は天井、壁（くすんだ藍色のアクセントクロス）、
床（木目白系の化粧フロアー）全て張り替え、

和室は砂壁を和室用壁紙へ変更

照明は全室今どきのものに交換

昔ながらのタイル張り風呂・トイレ・キッチン・洗面所は全て壊して新品交換

盛土してあった庭の重厚なコンクリートを壊して土も撤去し砂利引いて駐車場増設



玄関や廊下もやってフルリフォームしたかったのですが、

見積もりを出してもらったときの金額が高すぎてある程度削った結果、

上記メニューになりました。



やっぱり水周りが高くて、

材料は本業のガス屋での仕入れ価格でしたが

見積額は250万円近くになってしまいました。



こうなると消費税だけでも20万円、バカになりません。。。



どちらにしてもやっちまった感満載。



このままでは利回り13％台になってしいますorz



でも、このままでは入居者は付きません。（なんたって7年空室だった物件ですからね）



物件買ってしまった以上、もう入居付けるしかないのです。



売却する気はありませんでした。



やっちまったと思うと同時に、「少額物件なのでこの物件で勉強できる」とも思ったからです。

四面楚歌で友人に助けられる

色々考え、色んな人に相談した結果、大手メーカーにいる大学時代の友達が相談のってくれました。



水周り部材のすべてを本業での仕入価格の半額近くで回してくれたのです。



これにより利回りは15.2％まで上昇しました。



この物件の最低目標利回りは16％に置いていたのですが、まずまずのところまできました。



持つべきものは友ですね、

文章では淡々と書いてますがこの時は本当に助かりました。

予算削るためにDIYを決め込むも…

見積もりメニューの中で削った部分に関してはＤＩＹしました。



具体的には廊下、階段の床と玄関リフォームとストーブの新設です。



ストーブに関しては本業なので灯油管の配管から元栓の設置、ストーブ設置は一瞬です（ドヤッ！



残りに関してDIY的なことは全くやったことなかったですが、

著名ブロガーさんの記事を参考にさせてもらいながら毎晩仕事終わってから物件へ通いました。



特に参考にさせてもらったのはぺんたさんのブログです。


凄く詳しく手の内を見せてくれていますので、１度最初から全ての記事を読むことをお勧めします。



二階部分の床材を張り終えたところで賃貸募集をかけ始めました。



ある程度のリフォームは終わっているので、

DIYしながら入居者募集して途中で決まればラッキーくらいでの行動です。



するとまさかの募集開始当日の午前中に仲介業者さんからTELアリ、決まったとの事ｗ



玄関と１階廊下はそのままで入居者決まってしまいましたｗ



もう少し家賃上げれば良かったんじゃないか説があるのですが、

この岩見沢市という街はわかりやすく相場が決まっていて、

MAX6.5万円です。



土地が安いのでそれより少し上がるとローンより高くなってしまうので

みんな新築建ててしまうのです。



入居者は60歳手前の夫婦なので

ここを終の棲家にしてもらえないかと期待しています。



そして初めての自主管理。



その気はなかったのですが、近くの不動産屋さん回ってみましたが戸建ての管理費高すぎました。



この町にある程度戸数増やせたら抱き合わせで交渉しようと思っています。





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2017年2月に購入した3号棟。

スペック

4LDK　戸建内部ボロ物件　（空室→2017年11月現在リフォーム後満室）


築36年


駐車場　建物１階部駐車場1台（昔の天井低いやつ）　青空1台
　　　　→購入後造成、青空4台以上可能


表面利回り　18％→リフォーム後15.2%


北海道岩見沢市（市役所近くの閑静な住宅街）


建美家 に土地として出てきた物件です。

ここに来て戸建を購入した理由

元々、戸建て物件を買い進める計画はありませんでした。



高利回りボロ戸建て再生手法にも魅力は持っていたのですが、

ある程度レバレッジを効かせて早めに規模拡大していきたいと思っていたからです。



ボロ戸建てとなれば現金買いが基本になります。



しかし、2号物件の決済終わった後、銀行さんがさらっと気になることを。。。


銀「3棟目って考えてますか？」

私「良い物件が出てくればまだまだ買い進めていきたいです。」

銀「ちょっと…ペースが…ねぇ…早いかなと…」
　「まだ最初の物件の経営状況も見えてないですし…」
　「今回の（2号）物件の積算厳しくて本部通すのも大変で…」



これは、思ったよりも早く与信使い切ったか？？



自己資金300万円で3000万円の物件を買うとか言う例がよくあります。


なので持ってる現金の10倍くらいは行けるものだと思っていたのです。



しかし、これまでの2棟は結果フルローンだったので、

諸経費や買った物件のリフォーム費用払っても現金には余裕があり、

残ってる自己資金と比較しても4倍くらいしか融資受けてません。



現金持ってる方が強いんじゃなかったのか…



これが自営業の限界なのか…



だったら頭金ある程度入れて返済比率下げた方が良かったんじゃないか、

どうせ次買えないなら現金持ってても意味ないし…



そこで、いきなり繰り上げ返済する手も考えました。



せっかく借りれたお金を繰り上げ返済するやつはバカだと言われますが、

再投資もできないのに現金だけ持ってるなら金利分損していくだけですよね。



どちらにしても1年間はさらに貯蓄を増やす期間だなと覚悟しました。



ただ、繰り上げ返済で返済比率下げるなら現金で買える戸建て買って、

収入増やして返済比率さげて、無担保物件を共同担保として差し出し、

さらにはその分の家賃を全部貯金していけば、

どうせ1年間は貯めるのだから

1年後にはある程度の現金アリ、無担保物件アリ、収入アップ

という状態になっているだろうから次の物件に進めるのではと考えました。

7年間空き家だった土地値物件

ボロ物件とはいえ最低でも土地分は担保になるので「土地値以上では買わない」

というのが1つの目安でした。



この考えを持ちながらいつも通りポータルサイトを見ていて出てきた物件がこの3号棟です。



土地として路線価で売りに出ていました。



近隣の売買価格を調べると路線価プラスアルファくらいの実績でした。



建物は10年程前の居住者（所有者）が良いサイディングをしたらしく

外から見る限り凄く立派で文句なし。



ただ内部を見る限り36年間1度もリフォームした形跡なし。



売主さんはこのサイディングをした方から7年前に買ったらしいのですが、

東北の大病院の委員長（要するに金持ち）らしく、不動産屋に言われるがまま買って

一度も現地に来たことがなく賃貸募集をずーっとかけて

7年間一度も入居者が付いたこともなく空き家状態だったそうです。。。









・・・つづく！




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以前不動産投資で会社（法人）を作るタイミングと言う記事でお世話になってる司法書士先生に会社設立してもらいに行った事を書きました。



その手続きが全て終わったという事で連絡もらってたのですが、ゆとり大家の僕は（僕はゆとり世代ではないｗ） 「時間空いたら行きますー」と言ったまま一週間以上経ってやっと行ってきましたｗ







ついに「社長」になりましたｗ



自分で会社作ったりアパート買うとか考えてもいなかった中学生の時（いつの話やｗ）、友達と話していたことがあります。



「（地元が田んぼだらけのド田舎なので）この辺の土地って１坪4万円くらいで買えるらしいよ」

「まじで！？土地ってそんなんで買えるの？」

というような話から

「だったら１坪だけ土地買わね？『俺４万円持ってるぜ』って言うより『俺土地持ってるぜ』って言った方がカッコよくね！？」

と言って本気で買おうか考えてたことがありましたｗ



実際１坪で売ってもらえないとか実務的なことは何も考えてないのは中学生ですから許してくださいｗ



今回も同じ考えで「社長」昇格というのは頭の中に少しはあると思います←バカ



まだ法人として何もしていないので文字通りペーパーカンパニーですがｗ



こんな紙一枚っぺらが会社なのですねｗ



超簡単に作れます。



大した事もやってないのですが、あえてやったことと言えば

• 会社名を決める


• 資本金を決めて自分の口座に入金


• 会社印を決める（自分の印鑑可）

これだけ。



会社名は自分が考えれば何でもいいし、会社員は取りあえず後から変えたきゃいつでも作れるので自分の持ってるハンコでいいです。



あとは資本金ですが、これもとりあえず自分が現金で持ってる額ならいくらでもいいです。



対外的にいくらの資本でやっているかが見られるだけです。



さすがに融資を受ける時に金融機関が見て「資本金１万円」とかになってたら「なめてんのか？」などと思われるかもしれないので100万円単位にはした方がいいんじゃないかと思いますが・・・



ちなみに僕は300万円にしました。



特に理由もなかったのですが、法人で最初に買う物件で手付金等このくらいかかると思ったくらいのところです。



あとは司法書士が全て代行してやってくれるので、何の事業をする会社なのかなどを司法書士と話せば会社できます。



僕の場合、先生には本業で散々お世話になっていて、僕のやってることはもちろん知っている状態だったので、ほとんど実際どうやって今後アパート経営していくとかそんな話して、会社設立については正味5分くらいしか話してないです。



全部代行してもらって登録免許税＆印紙代も入れて全てコミコミで税込11万円しかかかりませんでした。



不動産１件目を購入検討している方は、実際どうかは別として買い増していきたいと思った時点で法人作った方がいいと思います。



デメリットが見当たりません。



サラリーマンで職場に不動産投資をしていることをバレたくないなら、奥さんまたは家族を代表にして会社作れば、本職の会社がその事実を知ったところで奥さん（又は家族）の会社です。

全く問題ありません。



まだ１棟目買ってない人は是非最初から法人で買いましょう。



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１話完結する予定が執筆の時間の関係で第４話まできてしまいました。



↓　前回までのおさらい

ボロ物件なのに満室の不思議

ボロ物件なのに満室の不思議�A

ボロ物件なのに満室の不思議�B




高稼働の田舎のボロ物件（都会はわかりませんｗ）が多数ある理由は、僕の考察では以下のとおりです。


�@　デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク

�A　地主さんのサブリース物件ではない

�B　長期入居最強説〜所得者層の引っ越し率




�A　地主さんのサブリース物件ではない


まあ、そもそもサブリースじゃないからボロ状態なんですけどね・・・ｗ

まず、地主大家さんがサブリース契約でアパート建てた場合、何も（あるいはほとんど）勉強せずに参入しているということ。

アパートメーカーの営業に「相続税対策にアパートを！」「弊社が一括借り上げするのでオーナーは何もすることがありません！」と言いくるめられて、田んぼにガンガンアパートできてます。

そして本当に何もしてません。


僕がプロパンガスを供給させてもらっているお客さんに、某大〇建託のサブリース物件と普通に管理会社を入れて経営している物件の両方をやっている地主大家さんがいます。

これの面白いのは、サブリース物件に関しては自分で本当に何もしてないのです。

管理会社に管理委託している物件は、除雪した後の隅に残った雪をよけたり草むしりしたりと、大家さん自ら管理会社の手の届かない部分も管理しているところをよく見かけます。

サブリース物件に空室があろうがあまり興味ない様子。

そして、このオーナー物件の普通管理物件は満室、サブリース物件空室結構アリ。

思い入れも違いますし、�@で書いたような自分で見つけてきて入居者は普通管理物件に入居させ、サブリースはそもそも紹介もらう努力しないんじゃないかと思います。




�B　長期入居最強説〜所得者層の引っ越し率


最後にこれが最強なんじゃないかと考えながら思う訳です。


このようなボロ物件は当然低家賃です。

ただ、維持にお金を全然かけていない上に返済も終わっているので十分採算のとれる状態です。

�@で情報弱者を人ネットワークで捕まえた場合、今どきネットを使えない方というのは基本的に低所得者で、このようなボロ物件にマッチします。

そして、１度入居すると長期入居する方が非常に多いです。

大きな理由は２つあります。


１つ目は、こだわりがない

このようなボロ物件に住むと決めている時点で、基本的に住むことができれば居住環境はどうでもいいと考えています。

オサレ物件に興味があるわけでもないし、これまでも書いてきた通り田舎の場合立地はほとんど関係ありません。

なので、引っ越す理由ができにくいのです。


２つ目は、そもそも引っ越すお金がない

低所得者が入居するデメリットは良く色んな書籍で見られますが、意外なメリットとして長期入居が挙げられます。

引っ越しには多額のお金がかかるため一度入居すると中々動けなくなってしまうのです。



威力は絶大で、このテーマの記事を書く事にしたモデルとなったアパートを例にします。

このアパートは４室あり現在満室なのですが、そのうち３室は10年以上入居しています。

残り１室も今年で６年目になります。

つまりこの6年間ずーっと稼働率100％なのです。



これだけ入居期間が長ければ１室退去があってもすぐには空室だらけにはならず、そのうち入居もあって高稼働できるというわけですね。



ある程度くたびれた地元物件を安く仕入れることができたら実践してみようと思います。



やるには勇気いりますねｗ





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これまでの話は以下のとおりです。

ボロ物件なのに満室の不思議

ボロ物件なのに満室の不思議�A




高稼働の田舎のボロ物件（都会はわかりませんｗ）が多数ある理由は、僕の考察では以下のとおりです。


�@　デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク

�A　地主さんのサブリース物件ではない

�B　長期入居最強説〜所得者層の引っ越し率




�@　デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク


まず、田舎は町全体がひとつのエリアであるという事です。

都会のように１キロ先は別エリアなんてことはありません。

どこに住もうがどうせ車移動です。


そして、そんな小さな町でアパートを持っている人となると、それなりに町では有名というか知り合いが多いです。


さらに、10年くらい前から問題になっている デジタルディバイド（情報格差） 。

このネット社会でインターネット使えない層が今も一定数いるということ。



これらの事をまとめると

今はネットで部屋を探して、目ぼしい部屋を見つけたら、その物件を扱っている不動産屋に連絡を取るのが多いパターンですが、インターネットを使えない人が部屋を探そうとすると地域の不動産屋さんに直接行くのがメインになります。

しかし、僕の住むクラスの町（人口約１万人）くらいになるとそもそも不動産屋というものがありません。

都会の人はびっくりするかもしれませんがほんとにないのですｗ

そうなると、知人に頼るか歩いて「空室あり」の看板を探すしかないですね。

結果、知り合いづてで一般の人から紹介をもらって入居が決まるという訳です。

紹介さえもらえればエリアは関係ありません。



僕は昨年からアパート経営を始めて以来、地元物件では３度の入居を経験しましたが、そのうち２件は不動産屋が客付けをしてくれたのではなく人づてです！


基本周りにアパート持ってる事は言ってないのですが、数少ない僕がアパート持ってる事を知ってる後輩が「職場の人がこんな条件のアパート探してるんだけどまだ部屋空いてましたっけ？」と話を持ってきてくれたのと

先輩が「結婚したから住むとこ探してるんだけど、お前のとこ見てみるかな？」と内覧してくれたのですが、まだ原状回復工事もしてない状態だったので管理会社も間にいれず、先輩と二人で「こんな感じの壁紙張ったらかっこいいと思いますけどどうですか？」とか壁紙の色等一緒に決めたりしてるうちに、住む事前提でどんな部屋にするか話してる状態になって、気づいたら決まってました。



�A　�B　については・・・



やっぱりまた次回ｗ



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前回ブログ の続き。



前回までの内容は

〜プロパンガス屋の僕が仕事で定期的に行く築古でほとんど修繕もしていない（外壁が壊れたままとか）アパートにはなぜか満室物件が多い〜



というような話で、ちょっと補足すると



この物件達はたまたま満室だったり入居率が高い訳ではありません。



ずーーっと高いのです。



外壁は前回話した通りなのですが、かと言って内装ビシッと決めているのかと言うとそうでもない。



むしろ、原状回復なんてせずに大家さんが軽く掃除した程度は当たり前、キッチン周りの油飛びがそのまま壁にベットリ状態なんて部屋もありました。



さらには、ココ北海道では当たり前の付帯設備である暖房設備が一切無かったりします。



そんな物件が高稼働な理由は、僕の考察では以下のとおりです。


�@　デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク

�A　地主さんのサブリース物件ではない

�B　長期入居最強説〜所得者層の引っ越し率




各々の詳細については・・・



また次回←またかいｗｗ



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僕はガス屋なのでガスを供給しているアパートは当然行くのですが、どうも腑に落ちないことが。



不動産投資ブームに熱が入りすぎていると感じる昨今、僕の住む人口１万人程度の小さな町ですらガンガン新築物件が供給されています。



例年は町全体で１年間で１棟建つかたたないかのペース（あくまで町中走り回ってる体感）でしたが、ここ何年かはそこらじゅうで建設中ってイメージです。



元々人口少ないうえに、高齢化過疎化とその辺の田舎と変わらない状況の町によくもまあこんなに建てる気になるなと。



一昨年辺りから新築建っても埋まらない現象まで見え始めているのに今年入ってもペース変わらず建ちまくる。



そして、そのオーナーのほとんどが町外の方のようです。



それ本当に大丈夫なの？って思ってしまいます。



今年の春に建った近所の新築物件もオーナーは札幌の人らしいですが半分しか埋まってません。



そんな中、ガスの検針で毎月ガスメーターを見に全ての物件へ行くのですが、どう見ても築40年クラスの「大規模修繕なにそれおいしいの？」的なボロ物件がほとんど満室なのです。



これはある特定の物件とかではなくて、そんな物件が沢山あるのです。



これだけ空室対策ノウハウが広がり、色んな手法で入居付けをしていくヤリ手大家さんが増えている中で、ましてやそのノウハウをふんだんに詰め込んだ（と思われる）新築を差し置いてどうやってるの？？



自分なりの分析としては・・・



と言いたいところなのですが、分析は次回書きますｗ



文章力のない僕はここまで書くだけでも１時間以上かけちゃってて、もう寝ないと明日厳しい(;´Д｀)



１記事完結させたいのですが、全然書けません、申し訳ない。



毎日のように１日１記事完結の内容書いてる方たちほんと凄いですね。



大した事書いていないのに（もう少し色々考えてはいるのですがイカンセン文章力なしｗ）この醜態。



そこも含めて成長したいですな。



ではっ！



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買付入れている未公開物件 。



相変わらず銀行からは何のアクションもないのですが、仲介さんからTELあり。



仲介さんも僕より前に別案件で融資を同じ銀行にお願いしているらしいのですが、そちらもなんの返答もないということで、「融資混んでるのかな？」と相変わらず呑気に構えております。ｗ



融資が確定しないと前に進まないと思っていたのですが、どっちにしてもまだ購入までは時間かかりそう。



というのもこの物件、相続案件で、その手続きに手間取っているようなのです。



相続は売主様確定らしいのですが、亡くなったお父さんの名義のまま。



すぐにでも売りたいという話だったので、融資承認すぐもらって！
的な感じだったのに、仮に融資OKでもまさかの売主側の理由で買えるのは年明けになりそうとの事です。。。



まあ手に入るならそれはいいのですが。



ただ、最初の目標としているのは10年間で70戸入手。



年7室平均入手すれば良いところ、２年目にして岩見沢市の戸建て１戸のみとなるのはちょっと悔しい。



１年目が12戸だったので、合わせても13戸になり、２年目に必要な14戸に達せず。



逆にこの16戸の物件が手に入れば、最悪５年目に入るまでは１戸も買えなくてもいい訳ですが。。。



「金持ち父さん、貧乏父さん」のロバートキヨサキ氏が「紙の資産は買って祈る、だからダメ」と言ってますが、不動産は買う前に祈りますな毎回。



ただ、買えたら経営は自分次第。



買ってからは自分でコントロールできないと投機に近い気がするのでやはり不動産がいいですな。

（紙の資産持ったこともないくせに言うなって話ですけどね）
（いやいや、あるな。付き合いで買った事。「ちゃんと勉強したこともないのに」の間違いですな。）



今は全棟満室なので、できるだけ長く退去しないよう物件を「持って祈る」状態ですがｗ



満室自慢したところで本日はここまで←13室しかないとか言わないでｗ



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1ヶ月以上前に話をもらった未公開物件。



内覧して、買い付け入れて（なぜか口頭大丈夫か？(-_-;)

もういつ行ったか忘れてしまったくらいですが、銀行に話し持ち込んで１ヶ月くらい経つのですが…



未だに銀行さんより何のアクションもありません(ノД`)・゜・。



これまで融資してもらった２本ともがこの銀行さん。



どちらも２週間くらいでOK回答もらえて、こちらからお願いしていた条件も全て通りました。



これは良く考えても条件に制限できるか、最悪融資NGってこともあるのかと不安であります(;´Д｀)



これまで２本の融資はフルローンでしたが、今回は買った瞬間大規模修繕前提のためオーバーローン希望。



それも、購入経費まで含めた金額と大規模修繕分も含めた金額の２パターン用意していき、どっちでもいいから融資してもらえる方通してくれ姿勢で挑みました。



そもそも同じ銀行で自営業属性では前回限界だったのか。。。



まあ、NGなら逆に早く結論よこせよって話ですけどね。



ダメならダメで次の銀行いかなきゃですから。



って言いながらも内心は「サラリーマンは信用がある（高属性）と言われてるけど、本当は自営業だって（いや自営業の方が）信用されてる可能性あるんじゃないの？」と思ってたりします。



だって、サラリーマンの不動産投資本は山ほどあるけど、自営業のそれをほとんど見たことないですし、普通の自営業者は基本普通のサラリーマンよりは安定等々はありませんが、収入だけはありますからねｗ



それと、自営業やってれば必ず銀行とは付き合いありますから、どこの馬の骨ってのはないですね（うちだとかれこれ60年の付き合いになります）。



実際どこまで行けるのか実践してみます。



時間あったら明日辺り探り入れに行ってこようと思います。



ここまで言って、「はいNG」ってあっさり言われたら悲しいですなｗｗ



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こんばんは。



北海道は風が強いです。



昨日の夜がひどくて、朝見たら家の倉庫（相当古い）の壁が一部剥がれてビロンビロンなってました・・・



バキっと剥がして完了。



自宅はこんなんでいいんですが、物件が不安になってパトロール。



全く問題なくてネタができなかったので本日のブログ終了（おいｗ



そんなタイミングで２号棟の管理会社からＴＥＬあり。



保険の営業でした。



事故起きそうな天気狙って営業してる？ｗ



内容も火災保険で補えない部分でＡＰが損害を起こした時の保険でした。



北海道であればＡＰから雪が落ちて停めてあった車に当たった場合なんかに適用される保険らしいですが、いるんですかねそんなの？？



取りあえず資料だけ送ってもらうことにしました。



そもそも火災保険がどこまで補償されるのかわかってないので見直します。



火災保険入った時はしっかり見たつもりだったんですけど１年経ったら全然覚えてないｗ



まあ、ここまで書いてなんですが、まず加入しないと思いますけどｗ



勉強のために。



保険の考え方は人それぞれですが、僕の場合は今のところ

「事が起きた時に自分の金融資産では対応できない部分には惜しまずかけて、対応できる部分は一切掛けない」

です。



保険は「何かあった時」のものなので、経費と捉えられるようなものはわざわざ保険掛けないようにしてます。



保険はもちろん重要ですが、大家業から退場しないために重要なのであって、

あるかどうかわからない、あっても損はするけど体制に影響はない事故等は起きてから自分でなんとかしましょう。



利益出すために商売やってるんですから経費は抑えなければなりません。



後日もう少し掘り下げて保険について書きたいと思います。



今日のところはこれで。




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