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2020年07月15日

業種による決算時期の考え方

こんばんは、ガスタンク少佐です。



前回記事で決算時期はいつでもいいとか書きましたが、多分本当は全然そんなことなくて、ちゃんと調べたほうがいいんだと思います笑。

少佐は当時はそんなことよりもとにかく早く法人で物件を持つことを優先して、司法書士に相談しに行ったその場で決めました。4号物件の融資審査するっていうまさにその時だったので余計に適当になってたんだと思います。

不動産賃貸業ではほとんどその辺調べてないのもあって何とも言えません。いつでも良い気がしています。


ただ、本業の燃料関係の法人では決算をいつにするかで経営のしやすさが全然違ってきます。

少佐のガス会社は3月が決算なのですが、これもう最悪の月だと思ってます笑。祖父の代で法人成りしてから今年で42期目なので当時なぜ3月にしたのか今や全然わかりませんし、そもそも燃料事業に参入してからはまだ30年も経っていないので仕方ないです。

なんで最悪なのかというと、少佐の会社の売り上げは極端に冬季に偏っているからです。

普段は少佐の本業はガス屋ガス屋と言いふらしてますが、灯油はガスの5倍以上の売り上げがあります。まあ北海道の燃料屋としてはそれが普通だと思います。

そしてその売上のほとんどが10月から3月までになります。例えば4月〜9月の全ての売上が2000万だとしたらそこから3月までで2憶とかそんな状態です(これは例えなので実際のとは全然違います)。

さらに灯油は原油価格やら市場価格やらその年の気候やらで変動しまくるので、実際シーズンインしてみないと全然利益が読めません。ましてコロナなんて来た日には、原油価格の乱高下で現場は右往左往、大変なことになってます。そんな中、決算が来るのです。

利益調整なんてほとんどできません。設備投資をしようにもタイミングが難しいです。

利益出そうな年に倉庫の大規模修繕しようなんて考えても2月くらいにならないと利益が読めないのです。北海道の2月とかペンキ塗れません笑。

逆に夏は売上安定していてほぼ見込み通りになります。そこで9月あたりを決算にすれば、4月あたりでほとんど利益が決まるのでゆっくり支出を考えられます。利益が出すぎる年には設備投資をして、逆の時は緊縮財政とかですね。


これを不動産に当てはめるとどうでしょう。今のところ年がら年中安定していて利益見込みが容易です笑。なのでいつでもいいんじゃないでしょうか、と安易な考えです。

2020年07月12日

法人決算

こんばんは、ガスタンク少佐です。


不動産用の法人の決算は6月末に設定しています。なので現在第3期が終わって4期目に突入しています。

そして、全然書類整理していないもんだから事務処理に追われていますww

毎回「普段からコツコツやろう」と誓うのですが、思いかなわず、いつものように欲望が精神をフルボッコ。この処理が本当に苦手です。なんで決算を6月にしてしまったんだと後悔ですよ。


なぜか。

法人を設立する時に決める決算月。そもそも少佐はその辺全然考えていなかったので、「確定申告が12月で同じだと物件が増えていったら大変さが倍になる」と思っただけで6月にしましたw

そして、本業法人の決算はなんと3月。なんかずっと領収書との戦いしてますwww


では決算月を決める上での考え方とは何かというといつでもいいですどうでもいいです好きな月にしたらいいんじゃないですかww

ごめんなさい、書いてて「これどうでもいいな」思っちゃいました笑。


でも年取るたびに時間がびっくりするほど早くなっていっているので年1回が一番いい気がします笑。今決めれるなら全部12月にすると思います。
posted by silvia180oya at 19:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2020年07月08日

物件紹介〜9号物件〜

こんばんは、ガスタンク少佐です。


競売での初落札物件である9号物件のスペック紹介したいと思います。

9号物件は木造アパートと戸建の2棟になります。


木造アパート


間取り  2LDK×4室

入居状況 全空室

築年数  17年

駐車場  4台分(縦列含む8台分に拡張予定)

鍵の受け渡し後に入ってみると全室美装すら必要ないほど綺麗でした。内見できなかったので修繕費200万円ほど見込んで入札しましたが、TVドアホン導入等のバリューアップ入れても10万円かからなそうです。


戸建


間取り  5LDK

入居状況 大家族入居中

築年数  不明(相当ボロくて40年は超えていると思われる)

駐車場  1台分


アパート・戸建共通


土地   140坪 L字型の不整形地

表面利回 戸建含めて36%前後を予定

エリア  地元

入手経路 競売

融資   フルローン



入札資料ではアパートは空室1室のみとなっていましたが、現地を見に行くとどう見ても人が住んでいる気配がありませんでした。

この調査を裁判所で行ったのは前年の9月で入札はその半年後。競売にかかってから共用部の電気等も止められて全員出てったらしいです。

資料信じて入札してたらやばいですよ笑。もし資料通りなら利回りも38%確定してますからね笑。新手の詐欺かと思いましたw


入札額については基準価格の2倍くらいの金額で入札しました。エリアが地元でありド田舎なので、周りからは基本的に高く入れ過ぎみたいに言われましたが、結果だけ見たら普通このエリアでこのスペックをこの利回りで買えないので大満足。入札していたのは他に2人しかいなかったので2位はいくらだったのか気になって仕方ないです笑。

2020年07月05日

全アパートに空室アリ

こんばんは、ガスタンク少佐です。



年始の退去ラッシュに対して順調に入居付けしてきたところだったのですが、ここにきて退去予告の嵐&空室だらけ物件の購入で空室率爆上げ中。不動産投資始めてから最大になったので、自分に活を入れるためにも記事化しておこうと思います。


アパートの空室(退去予告含む)


1号物件  空室1室  7月退去予告
2号物件  空室2室  2室とも8月退去予告
4号物件  空室1室
5号物件  空室1室
9号物件  空室4室  全空室


4号物件は少し前に申し込みが入り「これで5号の空室1室だけだ」と思ったところで一気に突き落とされました。持ってる全アパートに空室アリの緊急事態宣言ですorz

全空室の9号物件の購入を皮切りに3室の退去予告、4号物件の申し込みも入居時期がいまだ定まっておらず不安いっぱい笑。


現在の入居率


現時点で退去予告合わせて9/40の空室であります。戸建に至っては3/5空室です。入居率60%ww


合計12/45空室=入居率73%


返済比率30%、経費率20%とするとほとんど利益ないですね。むしろ退去後のリフォーム等で赤字転落の可能性すらあります( ;∀;)


一発逆転の方法は全く思いつかないので、1部屋1部屋地道に埋めていくしかありません笑。幸いにもコロナの影響はほとんどないというのがどの仲介さん行っても言われるのが救いです。

2020年07月01日

競売物件落札後の実態は放任主義B

競売と言えば居座る元所有者との戦いイメージしかなかった!


こんばんは、ガスタンク少佐です。


競売物件落札後の実態は放任主義@→こちら
競売物件落札後の実態は放任主義A→こちら


これは完全な少佐の妄想だったのですが、裁判所に代金納付したら鍵や物件に係る書類をもらえるもんだと勝手に思ってました。

ほとんどの場合は競売に出ている物件に住んでいる人が家主で、住宅ローン払えず抵当権発動で競売というパターンだと思うのですが、その場合は持ち主がまさに住んでいるので、納付後はその持ち主と話し合えばいい訳です。だけど、アパートや貸家が競売にかけられていて、持ち主が違うところに住んでいる場合にはそうはいきません。

そのあたりをあまり考えていなく、納付の手続きをしてくれた裁判所の職員に何気なく今後の動きを聞いてみました。というより裁判所が書類とか鍵とか持ってるのかなくらいに思って聞いたのです。

「は??」

みたいな反応でしたww


「そんなこと聞かれても裁判所としての手続きは終わりましたからあとはご自分で前所有者と連絡取るなりしてください。そのリスクも加味して基準価格を減価してるので、それも含めて入札したんですよね?」

みたいに言われました笑。

であれば電話してみようと思うので電話番号教えてもらえないか聞いたところ、それはできないとのこと。
その時謄本を裁判所へ提出してしまっていたので、じゃあさっき提出した謄本をもう一度見せてい欲しい的な事言ってみたら物凄い面倒臭そうな顔されて見せてくれました笑。

そして一言「こういう時って謄本の住所変更されていない事も多くて謄本の住所に住んでるとは限りませんよ」とww

手続き中はすごく丁寧だったのに仕事外となるといきなりドS職員でした笑。


まあでも他の案も思いつかないので、登記の住所に裁判所から直接行ってみました。

直接突撃するの怖かったですよ。だって、その人競売で家から何から取られてる訳ですよ。そんでその取った張本人が鍵よこせってピンポン押しに来るんですよ。どんな気持ちだろうと思うと結構勇気いりました。


結果的には丸く収まりました。

この時はまだ現金の物件しか決済終わってなかったのですが、まだ支払っていない融資使う方の物件の鍵まで全部くれました笑。しかも少佐は「物件落札した者」としか名乗ってません笑。これ全然関係ない人が謄本挙げて行っても鍵くれたと思います。地面師とかなんでもできそうな気がします。

ちなみに、今回買った2つの物件の所有者はそれぞれ親とその息子さんの物件でした。


今回は運良くうまくいきましたが、アパートや空き家を競売で買う場合は落札後の事をもっと考えておくべきでした。

競売ってやっぱり「この値段で市場に出てきたらすぐ買う」というぎりぎりの価格から引き渡しリスク分を引いて入札した方がよさそうですね。ただ競売も落札額高くなっているのでさらに落札難しくなっちゃいそうですが笑。

2020年06月28日

競売物件落札後の実態は放任主義A

登記までやってくれるなんて裁判所って至れり尽くせり!

なんて思ってたのは甘かった。


こんばんは、ガスタンク少佐です。


競売物件落札後の実態は放任主義@→こちら



競売落札後の手続きは融資を使うか否かで変わってきます。

現金の場合


通知と一緒に納付書が同封されているので、期限までに金融機関で支払えば決済完了です。この時点で所有権は移っているそうです。早い笑。

ただし、登記は移転されていないので、その後登記しなければならないのですが、裁判所が法務局と連携して手続きしてくれます。

代金納付後速やかに落札不動産の評価明細と全ての謄本を取ります。それを裁判所へ持って行くと登録免許税と必要切手金額を算出してくれるので、その税金分の収入印紙と切手を購入して提出すれば完了です。

後日登記され、権利書が送られてきます。


融資を使う場合


こちらはとにかく時間との戦いです。落札者は特に時間的には問題ありませんが、銀行の内部処理を考えると意外に時間がなくて銀行の担当者さんが大変です。なので入札前に必ず銀行から融資の承認もらっておいて確定日も伝えておきましょう。確定したらすぐTELです。

ちなみに、今回は確定から納付期限までは1ヶ月もありませんでした。


それから司法書士先生へもすぐ連絡して、納付日(融資実行日)の三日前までに裁判所で登記の手続きをしてもらいます。まあすぐに相談すれば裁判所や銀行と連絡とってうまい事やってくれます。期限ギリギリとかだめですよ笑。

司法書士が裁判所で手続きをすると登録免許税が算出されるので、融資実行日に用意しておきます。


あとは銀行が求める提出書類を用意して、いざ融資実行&納付です。そしてすぐに司法書士の方で登記してくれるので銀行の抵当権がついた登記もできあがります。


今回の少佐の場合、融資を使った物件はすでに登記されていますが、現金の方はすぐに支払ったものの未だに登記完了してないようです笑。


また、フルローンだったので、納付額よりも融資額の方が多くて得した気分です。入札前に基準額の2割を保証金として裁判所に支払っているのでその分納付額から差し引かれているだけですがww


これにて所有権は少佐に移りました。

しかし!

それだけです。

所有権移っただけです。

裁判所が絡むのはここで終わりです。だって所有権移転して登記されて落札者の物になったんだから。



つづく
タグ:競売

2020年06月24日

競売物件落札後の実態は放任主義@

こんばんは、ガスタンク少佐です。




今回初めて競売で物件を取得することになったのですが、落札後の実際の動きは想定と全然違ったので書き留めておきたいと思います。


これまで競売の入札多くはないものの、常にチェックはしていて数少ない出物には確実に入札してきました。初めて入札してからは3年経過しているのでそれなりの経験にはなっているかと思いますが、落札後の流れについては初体験です。

ブログや本などで競売は勉強しているつもりでしたが、当たり前ですがみなさん落札経験より入札経験の方が圧倒的に多いので、落札後についての記述は比較的少ないんですよね。

恥ずかしながら少佐は具体的には全然わかってなかったようです。


まずは事務的流れについてですが、これについては本や他ブログにもよく書いてあるかと思います。

開札日に落札額を確認します。ネットで落札額が出るので開札日当日にわかりますし、裁判所へ電話しても教えてもらえます。

落札が決まったら1週間後に落札確定します。開札日に最高入札額は出てもまだ落札の確定はしていません。開札後、債務者には異議申し立てができる期間があるのです。異議申し立てがなければ確定した旨の通知が裁判所から届きます。

今回はコロナの関係で裁判所がストップしてしまい、開札から確定まで1ヶ月以上かかってしまいました。債務者の動ける期間が増えてしまったので多少のイラつきはありました笑。逆にこちらが不服申し立てをしたかったくらいです笑。


通知と一緒に決済や登記について書かれた書類が同封されているので、その書類に沿って手続きを進めていきますが、融資を使うか否かで方法は変わってきます。

少佐は2物件落札し、それぞれ現金と融資だったのでどちらも経験することができました。

2020年06月17日

ついに競売での落札に成功

それも2物件同時!


こんばんは、ガスタンク少佐です。


今年明けに「競売の難しさにどう立ち向かうか」と題してゴチャゴチャと御託を並べていましたが、この記事をアップしたすぐあとに出てきた物件でした。

この記事を書いた事によって 「欲出すんじゃねぇ!夢は見るな!」と自分に言い聞かせまくっていたのですが、これが勝因になった事は間違いないものの、「もっと安くても落ちたんじゃないか!?」というジレンマも中々消えないのが正直なところ笑。

そうです、少佐の中ではかなりな高値を付けたのです。しかもド田舎の地元物件です。そもそものライバルが極端に少ないエリアなのです。他の入札者がいくらで入れていたのか気になって仕方がないところ笑。


入札額は「もってけどろぼー( ;∀;)」の心境で基準価格の3倍近い額をBET。少佐からしたら基準額が安過ぎたというのもありました。

想定利回りは33%を見込んでいます。ということは基準額なら90%超です。地元物件なのでかなり確定的な利回りと判断していますが、現在なんと全空www。

このド田舎全空というのはかなりの参入障壁になるので35%で入札しましたが、仮に満室なら20%くらいで入札してたと思います。


落札自体は3月に決定していたのですが、コロナで裁判所が停止してやっと確定しました。現在1物件は現金で入金完了して所有権が少佐に移転されたところで、もう1物件はフルローンが引けたので融資の手続きを進めているところです。

期限内にちゃんと融資が実行されなければ無に帰してしまうので気は抜けません。銀行さんほんとよろしくお願いします!

実は入札後の入金期限までの時間が短くて銀行さんにはギリギリの日程で動いていただいているところなのです。


あっ、物件なんですが、2物件の購入で建物はなんと4棟あります笑。

1つがアパート1棟と戸建1戸(融資)、もう1つが戸建1戸と元スナックのテナント1戸(現金)です。このコロナ禍に空室テナントを抱えてしまいました笑。

ただし、先に書いた想定利回りにはこのテナントは含めていません。あくまでもおまけですね。


競売という買うための選択肢がついに実働しました。競売については見に行けない分かなりの時間を使って資料を読み込んで現地及び周囲見に行ってを繰り返してきたので、1つでも落札できなきゃ時間の無駄でしかないと本気で思ってきていたのでホッとしました笑。

2020年06月14日

初めてDIYに没頭C

こんばんは、ガスタンク少佐です。


初めてDIYに没頭@→こちら
初めてDIYに没頭A→こちら
初めてDIYに没頭B→こちら


これまで書いてきた岩見沢市にある6号物件は未だに完成していませんが、今回の一連のDIYでやる気が出ていたので他の物件でも細かい修繕したので羅列してみようかと思います。


2号物件(北広島市)


ここではドアノブが折れていたのでドアノブ交換してみました。

IMG_7390.JPG

調べてみると細かい部分まで規格がしっかり合ったものでないと交換できないらしく、ネットで見てても交換できるドアノブが全然見つかりませんでした。

にもかかわらず、他用でコメリ行ったときにドアノブコーナー行ってみたら全く同じドアノブ売っとるやないかww


IMG_8324.JPG

ドアノブ外して



IMG_8325.JPG

付けるだけ。



4号物件(地元)


ここではドアホンをTV付きに交換。それ自体はいつも通りなのですが、旧ドアホンとの大きさが違うために新しい壁紙が貼られていない部分がむき出しになってしまいました。

その状態の写真がないのですがw

IMG_8776.JPG

ちょっとだけ単位で壁紙が売られていたので似た柄のを買ってみました。

IMG_8775.JPG

モニターの下の部分の壁紙を大きめに切って、新しい壁紙を綺麗に埋め込みました。


所用時間は約10分でコストは300円位。良い感じです♪



5号物件(岩見沢市)


ぺんたさんのブログで書かれていた100均のキッチンのリメイクシートをまるパクリさせていただいて試してみました。


IMG_8611.JPG

        ↓

IMG_8624.JPG


暗い感じのキッチンが明るくなりました。自分としてはちょっと派手になりすぎた感も笑。


それに合わせて真っ白でシンプルな綺麗な部屋をコンセプトにしていた当初から少し方向転換して軽くアクセントクロス入れました。

IMG_8622.JPG

IMG_8623.JPG


写真ではわかりにくいですが、左側の壁も白のレンガ柄にしています。500番の安いクロスなんですが、これが意外と良い。やり過ぎずまとめられたと思います♪


IMG_8626.JPG

ライトもUFO型じゃないやつにしてみました。


ちなみにこの部屋はありがたい事に出来上がった次の週に入居者が決まってすでに住み始めています。

しかし!コロナで工場仕事がなくなって地元に帰るため退去というのが別部屋であったので、結果プラマイゼロです。今回退去した部屋も全く同じにしてみようかなぁ。。。笑



こんな感じで6号以外の物件もちょこちょこDIYしていて、5月はトータルでずーっとDIYしていた気しかしません笑。
posted by silvia180oya at 20:50| Comment(0) | TrackBack(0) | DIY

2020年06月10日

初めてDIYに没頭B

こんばんは、ガスタンク少佐です。



初めてDIYに没頭@→こちら
初めてDIYに没頭A→こちら



今のところ全く問題ないけど、いつか壊れた時に入居者がついていると大変になるようなところは今のうちに解決してしまおうという部分の話です。


ボロ物件の割には小さいけど綺麗なユニットバスが付いていますこの6号物件。


IMG_8601.JPG


見にくいかもしれませんが、水栓はビルトインでハンドルは壁から出ていますし、なんとシャワーホースも壁から生えているのです笑。

一見シャレオツですが、サーモスタットなんかが故障した場合業者に依頼すると結構かかりそうです。調べてみるとこのユニットバスメーカーは廃業しており、故障時にはユニットバスごと交換するしかないというのです。


どうせいつか壊れてコストかかるなら取りあえず外してみて、既製品はなくても業者がやってくれなくても、見た目は気にせず無理やり水道管繋げばええんちゃうんかい精神で解体してみました。

思い切って荒行できるのがボロのいいところですね。築浅だったら怖くて中々できないんですよね笑。


IMG_8854.JPG


隠しビスなんか探して外せそうなところからどんどん外していきます。

上蓋はプラスチックかなんかかと思っていたら本物の石でした。重いw


IMG_8855.JPG

見た事ない混合栓ユニット。。。
でも中身が見れればシステムはわかりやすいですね。右のフレキ管がシャワーで壁の後ろ走っているだけ。


IMG_8857.JPG

全部バラしたら水とお湯の管は普通の混合栓で行けそうです。


IMG_8869.JPG

混合栓取り付けて壁のシャワー痕にプラグしてビス穴にコーキング。古いコーキングも剥がしたら完成。

見てくれも思ったより悪くなかったです。


注意点として、もし同じものが付いている方がいて少佐と同じように汎用の混合栓に交換しようと思った時は水道管と出湯管のピッチに気を付けてください。

普通のものよりもピッチが広く、LIXILだと幅が足りませんでした。TOTOの幅広いタイプで行けました。


IMG_8866.JPG

こんなの考えてなかったですもんね…。在庫で持っていたやつだったので助かりました。。。



今回作業自体は時間かかってませんが、内部がどうなっているのかわからなかったので、新しい混合栓の選定だったり部材だったりが作業を進めながら買いに行くという感じだったので、入居者いたら業者に投げるしかなかったと思います。あったとしても少佐なら投げていたと思います笑。

それでユニットバス交換なんてなったら目も当てられません。珍しいものはオシャレに見えても調べてみて交換時にコストがかかりそうなら無理やりにでも汎用品に換えてしまった方が良いと思います。
posted by silvia180oya at 19:00| Comment(0) | TrackBack(0) | DIY
プロフィール
さんの画像

2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。


物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)

・2号物件 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

2019年
・5号物件 岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP(25.5%、現金)

・6号物件 岩見沢市に4LDKの築35年戸建て(21.8%、現金)

2020年
・7号物件 岩見沢市に5LDKの築43年戸建て(25.7%、現金)
・8号物件 地元に更地60坪(雪捨て場として排雪費用削減分の利回130%超)

・9号物件 地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括(34%、フルローン)

・10号物件 地元に3LDK築37年戸建て(リフォーム中、現金)

合計 11棟45室(AP6棟40室 戸建5戸)+更地1筆 
返済比率28.7%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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