大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

１話完結する予定が執筆の時間の関係で第４話まできてしまいました。



↓　前回までのおさらい

ボロ物件なのに満室の不思議

ボロ物件なのに満室の不思議�A

ボロ物件なのに満室の不思議�B




高稼働の田舎のボロ物件（都会はわかりませんｗ）が多数ある理由は、僕の考察では以下のとおりです。


�@　デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク

�A　地主さんのサブリース物件ではない

�B　長期入居最強説〜所得者層の引っ越し率




�A　地主さんのサブリース物件ではない


まあ、そもそもサブリースじゃないからボロ状態なんですけどね・・・ｗ

まず、地主大家さんがサブリース契約でアパート建てた場合、何も（あるいはほとんど）勉強せずに参入しているということ。

アパートメーカーの営業に「相続税対策にアパートを！」「弊社が一括借り上げするのでオーナーは何もすることがありません！」と言いくるめられて、田んぼにガンガンアパートできてます。

そして本当に何もしてません。


僕がプロパンガスを供給させてもらっているお客さんに、某大〇建託のサブリース物件と普通に管理会社を入れて経営している物件の両方をやっている地主大家さんがいます。

これの面白いのは、サブリース物件に関しては自分で本当に何もしてないのです。

管理会社に管理委託している物件は、除雪した後の隅に残った雪をよけたり草むしりしたりと、大家さん自ら管理会社の手の届かない部分も管理しているところをよく見かけます。

サブリース物件に空室があろうがあまり興味ない様子。

そして、このオーナー物件の普通管理物件は満室、サブリース物件空室結構アリ。

思い入れも違いますし、�@で書いたような自分で見つけてきて入居者は普通管理物件に入居させ、サブリースはそもそも紹介もらう努力しないんじゃないかと思います。




�B　長期入居最強説〜所得者層の引っ越し率


最後にこれが最強なんじゃないかと考えながら思う訳です。


このようなボロ物件は当然低家賃です。

ただ、維持にお金を全然かけていない上に返済も終わっているので十分採算のとれる状態です。

�@で情報弱者を人ネットワークで捕まえた場合、今どきネットを使えない方というのは基本的に低所得者で、このようなボロ物件にマッチします。

そして、１度入居すると長期入居する方が非常に多いです。

大きな理由は２つあります。


１つ目は、こだわりがない

このようなボロ物件に住むと決めている時点で、基本的に住むことができれば居住環境はどうでもいいと考えています。

オサレ物件に興味があるわけでもないし、これまでも書いてきた通り田舎の場合立地はほとんど関係ありません。

なので、引っ越す理由ができにくいのです。


２つ目は、そもそも引っ越すお金がない

低所得者が入居するデメリットは良く色んな書籍で見られますが、意外なメリットとして長期入居が挙げられます。

引っ越しには多額のお金がかかるため一度入居すると中々動けなくなってしまうのです。



威力は絶大で、このテーマの記事を書く事にしたモデルとなったアパートを例にします。

このアパートは４室あり現在満室なのですが、そのうち３室は10年以上入居しています。

残り１室も今年で６年目になります。

つまりこの6年間ずーっと稼働率100％なのです。



これだけ入居期間が長ければ１室退去があってもすぐには空室だらけにはならず、そのうち入居もあって高稼働できるというわけですね。



ある程度くたびれた地元物件を安く仕入れることができたら実践してみようと思います。



やるには勇気いりますねｗ





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