大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

こんばんは、ガスタンク少佐です。


四戸さんの考え方には築古戦略以外にもこだわりがありました。それは駅に近い物件と遠い物件の戦略の違いです。ただし、あくまでも札幌地下鉄の話です。


駅周辺の物件は駅から徒歩何分かが全てと言っても過言ではありません。駐車場がない物件であればなおさらです。

駅周辺にはどの駅でもこれでもかってくらいRCマンションが立ち並び、ザ都会を醸し出しています。まあそれだけ部屋が多いという事です。

その数はとてつもなく、少佐が最近借りた部屋がある東西線の南郷通沿線であれば、駅徒歩5分を超えると、築古や木造だと1万円台がバンバン出てきます。

少佐の事務所はRCの1K徒歩5分、オートロックのバルコニー付きリフォーム済みで2万円ですが、今も空室が36部屋中5部屋あるような状況です。

こうなってくると木造でもRCでも変わりません。入居者目線であれば、同じ家賃なら当然RC選んじゃいますよね。

もちろんどんな物件でも安く買うことができるならそれでいいのですが、地下鉄徒歩5分の物件がそんな安く売却されるわけもなく、土地値でも全然合わないようなことになってくるようです。

でも新築築浅RC物件は違うようで、しっかり家賃取れていて入居率もいいみたいです。なので、年数が経つにつれて家賃下落が激しいという事なので、駅近は新築RCを立てて数年まわして高いうちに売却という戦略が利益の出せるということです。


一方、駅から遠いというのは、そもそも駅は関係ないくらい遠い物件の事です。マイソクでは駅までの徒歩表記ではなくバスまでの表記とかそんな物件です。

特徴としては、一見ダメな物件のようですが、駅周辺と比べると圧倒的に賃貸物件が少ないということです。

駅よりも会社に近いとか実家に近いとかそういった理由で住む人がターゲットです。

物件自体は中々でないのですが、エリアに精通していないと立地の良し悪しがわかりにくいので、競争相手が少なくなるのと、「駅」という一点集中で物件価値が決まるわけではないので価格競争も穏やかになります。

築古でも物件力でカバーできますよね。

ただし、キャピタルゲインを狙うなら難しいよねって話です。駅近とは違って価値がわかりにくいですからね。

そして、北海道の大都市札幌でも駐車場は必項になります。


もうなんだか少佐のやっている田舎の戦略と同じに見えますね。


利益なんか出せるの？と思っていた少佐ですが、四戸さんは駅と物件の関係まで分析して駅近の収益の出し方まで考えた結果、駅から遠いボロを選択しているという事で考えの深さを感じました。


物件リフォーム中にお邪魔して、リフォームの手伝いもせずにひたすらしゃべってしまいました。本当に邪魔して帰ってきてしまいましたが、大変勉強になりました。