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2020年01月12日

「駅近と駅遠」完全に分離する戦略の違い

こんばんは、ガスタンク少佐です。


四戸さんの考え方には築古戦略以外にもこだわりがありました。それは駅に近い物件と遠い物件の戦略の違いです。ただし、あくまでも札幌地下鉄の話です。


駅周辺の物件は駅から徒歩何分かが全てと言っても過言ではありません。駐車場がない物件であればなおさらです。

駅周辺にはどの駅でもこれでもかってくらいRCマンションが立ち並び、ザ都会を醸し出しています。まあそれだけ部屋が多いという事です。

その数はとてつもなく、少佐が最近借りた部屋がある東西線の南郷通沿線であれば、駅徒歩5分を超えると、築古や木造だと1万円台がバンバン出てきます。

少佐の事務所はRCの1K徒歩5分、オートロックのバルコニー付きリフォーム済みで2万円ですが、今も空室が36部屋中5部屋あるような状況です。

こうなってくると木造でもRCでも変わりません。入居者目線であれば、同じ家賃なら当然RC選んじゃいますよね。

もちろんどんな物件でも安く買うことができるならそれでいいのですが、地下鉄徒歩5分の物件がそんな安く売却されるわけもなく、土地値でも全然合わないようなことになってくるようです。

でも新築築浅RC物件は違うようで、しっかり家賃取れていて入居率もいいみたいです。なので、年数が経つにつれて家賃下落が激しいという事なので、駅近は新築RCを立てて数年まわして高いうちに売却という戦略が利益の出せるということです。


一方、駅から遠いというのは、そもそも駅は関係ないくらい遠い物件の事です。マイソクでは駅までの徒歩表記ではなくバスまでの表記とかそんな物件です。

特徴としては、一見ダメな物件のようですが、駅周辺と比べると圧倒的に賃貸物件が少ないということです。

駅よりも会社に近いとか実家に近いとかそういった理由で住む人がターゲットです。

物件自体は中々でないのですが、エリアに精通していないと立地の良し悪しがわかりにくいので、競争相手が少なくなるのと、「駅」という一点集中で物件価値が決まるわけではないので価格競争も穏やかになります。

築古でも物件力でカバーできますよね。

ただし、キャピタルゲインを狙うなら難しいよねって話です。駅近とは違って価値がわかりにくいですからね。

そして、北海道の大都市札幌でも駐車場は必項になります。


もうなんだか少佐のやっている田舎の戦略と同じに見えますね。


利益なんか出せるの?と思っていた少佐ですが、四戸さんは駅と物件の関係まで分析して駅近の収益の出し方まで考えた結果、駅から遠いボロを選択しているという事で考えの深さを感じました。


物件リフォーム中にお邪魔して、リフォームの手伝いもせずにひたすらしゃべってしまいました。本当に邪魔して帰ってきてしまいましたが、大変勉強になりました。
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プロフィール
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2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。


物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)

・2号物件 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

2019年
・5号物件 岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP(25.5%、現金)

・6号物件 岩見沢市に4LDKの築35年戸建て(21.8%、現金)

2020年
・7号物件 岩見沢市に5LDKの築43年戸建て(25.7%、現金)
・8号物件 地元に更地60坪(雪捨て場として排雪費用削減分の利回130%超)

・9号物件 地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括(34%、フルローン)

・10号物件 地元に3LDK築37年戸建て(リフォーム中、現金)

合計 11棟45室(AP6棟40室 戸建5戸)+更地1筆 
返済比率28.7%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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