大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。

それも2物件同時！


こんばんは、ガスタンク少佐です。


今年明けに「競売の難しさにどう立ち向かうか」と題してゴチャゴチャと御託を並べていましたが、この記事をアップしたすぐあとに出てきた物件でした。

この記事を書いた事によって 「欲出すんじゃねぇ！夢は見るな！」と自分に言い聞かせまくっていたのですが、これが勝因になった事は間違いないものの、「もっと安くても落ちたんじゃないか！？」というジレンマも中々消えないのが正直なところ笑。

そうです、少佐の中ではかなりな高値を付けたのです。しかもド田舎の地元物件です。そもそものライバルが極端に少ないエリアなのです。他の入札者がいくらで入れていたのか気になって仕方がないところ笑。


入札額は「もってけどろぼー( ;∀;)」の心境で基準価格の3倍近い額をBET。少佐からしたら基準額が安過ぎたというのもありました。

想定利回りは33％を見込んでいます。ということは基準額なら90％超です。地元物件なのでかなり確定的な利回りと判断していますが、現在なんと全空ｗｗｗ。

このド田舎全空というのはかなりの参入障壁になるので35％で入札しましたが、仮に満室なら20％くらいで入札してたと思います。


落札自体は3月に決定していたのですが、コロナで裁判所が停止してやっと確定しました。現在1物件は現金で入金完了して所有権が少佐に移転されたところで、もう1物件はフルローンが引けたので融資の手続きを進めているところです。

期限内にちゃんと融資が実行されなければ無に帰してしまうので気は抜けません。銀行さんほんとよろしくお願いします！

実は入札後の入金期限までの時間が短くて銀行さんにはギリギリの日程で動いていただいているところなのです。


あっ、物件なんですが、2物件の購入で建物はなんと4棟あります笑。

１つがアパート1棟と戸建1戸（融資）、もう１つが戸建1戸と元スナックのテナント1戸（現金）です。このコロナ禍に空室テナントを抱えてしまいました笑。

ただし、先に書いた想定利回りにはこのテナントは含めていません。あくまでもおまけですね。


競売という買うための選択肢がついに実働しました。競売については見に行けない分かなりの時間を使って資料を読み込んで現地及び周囲見に行ってを繰り返してきたので、１つでも落札できなきゃ時間の無駄でしかないと本気で思ってきていたのでホッとしました笑。

きたーーー！


こんばんは、ガスタンク少佐です。


法人の事務所として部屋借りようとして保証会社落ちたので、個人で審査してもらっていましたが、無事保証会社通りました。ただし、連帯保証人必項。。。


なんで部屋借りようとしているかはこちら→大家さん、部屋を借りる


連帯保証人は恥ずかしながら妹に頼みました。 うちの兄弟はどんな間柄でも（例え兄弟でも）連帯保証人にだけは簡単になるなと教え込まれてきたので、おもむろに電話して「連帯保証人になってほしい」と告げた時の妹の戸惑った反応は面白かったです。

「少佐が家賃滞納して飛んだら家賃2万円×飛ぶまでの滞納分を連帯で責任とって払ってくれ」と言うと「なんだその連帯保証は笑」と言ってホッとしていました。仮に半年滞納しても24万円ですからね笑。

ブログではまだ書いていませんが、少佐は昨年家庭内レバレッジを使いました。恥ずかしながら当時まだ20代だった妹から借りました。それも結構な額で、少佐は金利0.5%で借りて、その金利分だけである15万円を毎年年末に支払っている状況です。計算すればわかりますが、その額からしたらハナクソ以下です笑。


なんとか保証会社通って無事に部屋を借りることができました。これからは思う存分大家さんとの交流を楽しめそうです。


ただ、保証会社通るというのがこんな厳しいものだとは思ってなかったので、低家賃帯の物件だと家賃は払えるのに保証会社通らないという人は一定数いるんじゃないかと思います。そういう人を取り込めるなら、大きい利益を生めるのも納得できますね。はい、ポールさん ですね、モデルがすでにいました笑。

調子に乗って重要な会議をするために札幌に部屋を借りようとしています。


こんばんは、ガスタンク少佐です。


部屋を借りる経緯については前回記事のとおりなのですが・・・


数日後に仲介さんから早速連絡あり。

なんと！



仲介「保証会社落ちちゃいました^^;」



ノォォーーーー！！！


めちゃくちゃ恥ずかしいんですけどｗｗｗ


「仲介さんの面倒にならないように」とか「仲介さんの儲かる方にしますよ」とか偉そうなこと言って保証会社落ちて部屋借りれない人って何ｗｗ


しかも、ガチの高属性の保証人まで取ってます。


不動産に係る重要な会議のために借りるため法人名義で申し込んでいたのですが、法人は厳しいらしいんです。

とはいえ家賃２万円の部屋が借りれないって・・・


部屋借りるって難しいんですね。

だってよく考えたら、この法人に銀行は抵当はあれど保証人なしで１億円近く貸してくれているんですよ？

２万円の部屋ってそんなにお高いの？



これまで「なんで保証会社も通らないのよ！」と思ってしまっていた入居者さんすみませんｗｗｗ


そして、仲介さん手間かけさせちゃって申し訳ありません、思いっきり面倒な客になってしまいました(;_;


改めて個人で審査してもらってます。


これで落ちたら・・・・・もう買うｗ


保証会社が通らないなんて選択肢が頭になかったので今恐いです、結果出るまで緊張しそうです。

頼むよ〜(>_<)

部屋を探している人の目線は全然違いました。


こんばんは、ガスタンク少佐です。


少佐は北海道の田舎に住んでいて、他の大家さんと情報交換するために毎回札幌まで繰り出しています。飲みに出るとその時点で帰る方法がなくなってしまいます。


初期の頃は自己資金を貯めるためマンガ喫茶に泊まっていましたが、少しずつではありますが収入も増えてきてカプセルホテルに泊まるようになりました。最近では飲むと調子こいてしまってタクシーで帰ってしまいます。

すすきのからタクシーで帰宅すると、料金は東京往復するよりも高いです笑。時間もかかるので寝るの遅くなって翌日にも影響します。

ここはもう札幌に拠点を作ってしまった方が楽だしコストも削減されるのではないかと考えて賃貸で部屋を借りてしまうことにしました。という言い訳をしてますが、実際には年間で見たら絶対コストあがります笑。「楽」が全てですｗ


アパート買って1部屋を自己使用する作戦も考えたのですが、エリアがレッドオーシャンなのでリスク高いし借りてしまった方が安いなとなったのです。


せっかくなのでもう1つ狙いがありまして、これまで自分の物件の入居を決めてくれているいくつかの仲介業者さんに話を持っていって、全然決まらない2号物件の空室を先に埋めてくれた営業の方から紹介してもらおうと思ったのです。

仲介さんからしたら少佐の物件を決めて仲介手数料と広告料をもらって、さらに少佐の借りる部屋も確定するとなればオイシイ話ですよね。

しかも、少佐が拠点にしたいエリアは先にも書いた通りレッドオーシャンです。広告料は最低3ヶ月、場合によっては5ヶ月も珍しくないという仲介さんにはこれまたオイシイエリアです。

少佐としても空室が埋まって、その家賃で他の部屋を借りるという心の賃貸併用住宅思考です。



しかーし！


そんな作戦を考えながら賃貸物件の検索をしていたところ、なんと仲介さんとは関係ないエリアの岩見沢を除いて少佐の物件全部埋まってしまいました笑。

嬉しい悲鳴ではあるものの、仲介さん同士で競争して決めてもらう部屋がなくなったので、今までで一番入居者をつけてくれている仲介さんに話を持っていきました。


条件としては地下鉄南郷13丁目 or 7丁目 or 白石駅徒歩圏、駐車場1台でとにかく月の総支払が安い物件。築年数も3点ユニットもガス風呂釜も間取りも問いませんでした。


家賃だけなら1.3万円からあるエリアなのですが、人間欲というのには弱いですね。仲介さん行く前にネットで調べているうちに、やっぱりタイルの風呂嫌だとかガス風呂釜は我慢ならんとか言い始めてました。普段の生活で使う訳でもないのにです。

予算は「2万円以内」からいつの間にか「3万円以内」と1.5倍になってました笑。

少佐は自制心が全然ないので簡単に流されてしまいましたが、世の中大半の人がそうなんじゃないでしょうか笑。まして、普通であれば生活するために借りるわけですから尚更です。


「このリフォーム高いからここは直さないで家賃下げた方がいいな」とか安易に考えずに自分の今回の心境の変化をしっかり覚えて今後に生かそうと思います。←言い訳乙ｗ


内見してるうちに徒歩10分は遠すぎるとかも言い始めてましたね笑。

最後２つに絞ってAD（広告料）の多い方に決めました。仲介さんには今度退去するあの物件絶対決めてくださいねと言い添えて笑。


・地下鉄東西線白石駅　徒歩5分
・RC1階1K
・敷地内駐車場
・灯油ストーブ
・3点ユニット
・駐車場等全部込み2.8万円


今回注意したことは、とにかく面倒な客にならないように心がけました。

あらかじめネットでもいくつか候補を持っていき、仲介さんの提案物件と合わせて検討。「近いので5件くらい見ますか？人によっては7〜8件見る方もいますが。」というので3件に絞りました。

こだわりもないので内見は1物件につき5分以内で済ませて、部屋としては全部問題なかったので一番遠い物件だけ除外しました。

あとは仲介さんがオイシイ方にその場で決めました。約30分での成約でした。


今度退去のある4号物件を決めてもらえる事を願って白石に事務所を構える事になりました。
札幌であればいつでも重要な会議ができるようになったので誘っていただければと思います。

今年は何とか２つ目の物件を買うことができました！



こんばんは、ガスタンク少佐です。



今回は戸建です。エリアはルイ王朝が牛耳る岩見沢市ｗ

何を隠そうこの物件の出どころはルイさんその人であります。


ルイさんが内見していて、仲介さんと価格の話をしていたのですが、前から売りに出ていて売主が提示価格を下げた日だったのでとりあえずこれ以上は下げれない物件であるということです。

ルイ基準としてはまだ無理、基準に入っても物件買いすぎていてキャッシュが遂に枯渇笑。どうせ買えないならと少佐にその場で電話をくれてすぐに見に行きました。


すごく綺麗な物件だったのでその場で買い付けを表明して2週間経たずして決済を迎えました笑。

やっぱり現金決済は早いです。


この物件は岩見沢のエリアの中でも5号物件に近いエリアなので管理しやすいです。
5号物件は山の中ですが、幾分街側にあってギリギリですがそれなりに需要のあるところです。


詳細スペック等はまた書きますが、今年は岩見沢しか買ってません笑。


これからリフォームをしなければならないので、募集をかけれるのはいつになることでしょう笑。

本業が一番忙しい時期なのでしばらく放置プレイすることは必至ｗ


普通にリフォームして貸し出すと実質利回り17〜18％くらいですかね。この利回りだといつもルイさんは紹介もしてくれないで手放してしまいます。

ただ、少し特殊な物件で、やり方によっては化ける可能性もあるので、紹介してくれました。少佐としては17％とか十分なのでもっと紹介してほしいんですが|дﾟ)


これからあーでもないこーでもないやって楽しもうと思います。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


前回の退去ラッシュ記事を書きながら、半年空いている2号物件を思い、全部同じようになる可能性も全然あるなとちょっとした焦りがありました。

2号物件の空室が出た時から期間が経つにつれて募集条件をちょっとずつ見直し、DIYしながら少しずつ部屋レベルも上げて行けばそのうち決まるだろうくらいでやってきましたが、退去予告含めると5室も空室垂れ流す訳にはいきません。
やる気を出して2号物件には本格的にお金を掛けて、気になるところをリフォームする事にしました。

業者さんに連絡して後日打合せをすることになり、打合せ前にもう1度部屋を見てどうするか考えていると管理会社から連絡あり。


2号物件に入居申し込み！


まだ何もしてないですけど笑。
やる気出すと思いは伝わるのでしょうか。嬉しいです。

業者さんには申し訳なかったですが、「今ルイさんの物件どんどん増えて全然休ませてもらえてなかったから助かったよ。」と言っていただけて今後も発注できそうです。

良い1人親方さんなんです。ルイさんに紹介してもらってここのところお願いしています。岩見沢市内だけと言っていたのに無理言って北広島に来てもらう事になったのに反故にして申し訳ない。


何はともあれ2号物件が申し込みベースで満室となりました。入居するまでは気が抜けませんが、特にできることもないので待つだけです。ただ、管理会社から連絡あったばかりなのに、本業の会社に入居者からもガスの開栓依頼が来たので住む気満々でしょう。


「申し込みベース」で言えば11月中の空室は4号物件の2室だけです笑。やる気あるうちに4号に注力します。

第二繁忙期も完全に終わってしまい厳しいお知らせ。


こんばんは、ガスタンク少佐です。



タイトル通りですが、実は先月退去がありました。。。




3件も！( ;∀;)



キビシーー！！


内訳は4号物件の2室、5号物件1室　です。

それまで唯一の空室であった2号物件の一室は半年も経つのに未だ埋まっていないので、全部で空室が4つにもなってしまいました。


さらに悪い事は続き、先ほど管理会社さんから連絡があり、またも4号物件で退去予告。。。
12月末退去という事なので、4号物件に関しては何とかそれまでに1室でも決めたいところです。まだリフォームも終わってないですが笑。


さらにさらに、5号物件では退去したのが角部屋だったため、隣室の入居者が「空いた角部屋に引っ越したい」と言い始めたのです。

話があったときは角部屋だしヤニが酷いから壁紙新品にするので家賃アップするならOKという条件を出し、承諾してもらったので「家賃上がってラッキー」くらいに思ってました。

いざ引っ越しとなると、その前に退去した部屋のリフォームや修繕、ストーブOH、設備を同等の物にグレードアップ等をしなければならないので、すぐに引っ越してはもらえません。

その間、入居募集がかけられないのです！

作業が終わってすぐに引っ越してくれればいいですが、今やりとりしているとそのあたりも怪しいです笑。
そして、引っ越したら引っ越したで今度は引っ越し前の部屋の現状回復をしなければなりません。

これが終わって初めて内覧できる状態となるのでかなりの機会損失。家賃上がらなくてもそのまま住んでいてもらった方が利益が出ると思います。


退去抑制になったからこれがよかったんだと思い込もうと思います笑。


どちらにしても完全満室がまた遠のきました。


目標は年内に2部屋決めて、12月末退去合わせた残り3部屋を繁忙期終わるまでにって感じでしょうか。その繁忙期にはまたどこかで退去が出るのでしょうか笑。

これがもぐらたたきステージと言うやつですね？
37部屋しかないのでフェーズとしてはまだまだ早すぎでしょう( ;∀;)

田舎は入退去ゆるやかちゃうんかい！って感じですな。
まあでも空室埋めるの楽しいです笑。

ここ数日毎日のように5号物件でＤＩＹしているのですが、全然進みませんｗ


こんばんは、オフィスＲです。


本業のやらなきゃならないこと終わらせて夕方近くなってからアパート行くのはいいけど、従業員との打ち合わせ等のため、定時までに帰らなきゃならないのです・・・正味30分〜1時間ｗｗｗ





前回のブログで終わらなかった水道管接続は、本業で給湯器つけるために使っているフレキ管で瞬殺。






発注したドアホンとウォシュレットがすぐにつけれる事が分かったので２台ずつ追加発注。他の空室にも設置。すっかり便器とお友達です笑。

このトイレには元々アースの取り付け口がありませんでした。もしも水漏れして漏電した場合は感電してしまう可能性があります。アース線のための工事までやる予算はないのでどうしようかと考えていました。

「水道管の立ち上がりが何となく金属だからアース取れるんじゃね！？」とか考えていましたが、不安だったので最悪を考えて調べているとこんなものがありました。






漏電したら電力の差が出るので、それを感知した瞬間電気を切るブレーカーみたいなものです。これ当たり前なんですかね？見つけた時は感動してしまいました笑。念のためアース線も水道管に適当にしばりつけてみました。


あと、ドアホンは壁の中にコンセントが付いていたので助かりましたが、既存のドアホンが直接結線されている場合「電気工事士」の資格が必要になります。僕は昔１次試験だけ受かったのですが、ガス屋としては普段使う機会なかったので、面倒臭くなっちゃって２次試験受けずにそのまま失効してしまいました笑。余裕出来てきたら受けなおそうかなと思うところです。

こんばんは、オフィスRです。


先日決済が終わり新規物件を取得しました！これで5号物件となります。

前回購入からそんなに経たずに購入できた気分なのに、考えたら4号物件は去年の5月末決済でした。。。
どんどん年取ってどんどん時間の経過が早く感じます笑。


購入スピードが遅いので物件購入するたびに凄く期間が空いてしまい、決済が終わるまでのあの緊張感がいまだに慣れません。常に初陣の気持ちです笑。


詳細スペックは後日紹介しますが、場所は岩見沢市の端っこ。もはや山の中です笑。岩見沢といえばやはりこの人ルイ59世帯さんも「このエリアは戸建でも入居付け厳しかった。」と言っています。もちろんこの物件は現在満室な訳もなく半分空室です。

ただ、ラッキーな事に決済前に1室入居が決まりました。この家賃（この物件最安値）で満室になれば 表面利回りは27％弱。「ここまで下げれば決まるでしょ」と言う家賃で引き直すと25％強です。ちなみに今現状入居分の家賃だけでも17.2%で回っているので、自分の中での基準（15％）はすでにクリアしています。


岩見沢は豪雪地帯なので購入決断の最後まで雪が心配でした。僕の3号物件も岩見沢ですが、戸建で入居者が勝手にやってくれるので考えた事ありませんでした笑。そんな訳で、雪や駐車場、外壁の補修、部屋のバリューアップ、ガスの切り替え等、結構考えなきゃならない事ありますね。


そんな訳で早期満室化目指します。ではっ！

こんばんは、オフィスRです。


ここのところ週2〜3回くらいルイさんと重要な会議を繰り広げております。ほとんどルイさんの物件で視察しながらの会議なのですが、全然売り上げないくせに交際費ばかりが膨らんで、非常にエンゲル係数の高い決算書になってしまいそうです笑。

昨日はルイさんの30号戸建物件と2号APの間にある徒歩2分の焼肉屋に行きました。住宅地にひっそりたたずむ個人店で、ずっと気になっていたとのことです。





写真は4種乗ってるのですが、どのメニューもいちいち霜降りまくってる高級店でした。口の中で溶けてめちゃくちゃうまいです。ビールもしこたま飲んで、肉も気にせずバンバン頼んだのですが、これだけの油だと量が食べれなくて結果的に会計安かったです笑。

これだけ良い肉お腹いっぱい食べて他と会計変わらなくコスパ最高ってことで、今後幾度となく重要な会議の開催地となりそうです。


ここは岩見沢市の飲食店街からかなり遠い住宅地なので、2次会はすでに入居者が決まっている30号物件で。布団持参でお泊り会議です。





何もない戸建てにキャンプ用のテーブル１つで挑みます笑。

あえて流行りの色を一切入れずに短期で動くタイプの入居者を排除するフローリング。とにかく清潔感が第一でコーティングした高級素材にこだわる戦略。

あ、そう言えばこの物件のリフォーム僕も手伝ったんです、先月買ったばかりの頃に。遊びに行った帰りに畳剥がして外に運ぶの手伝っただけですけど(ﾟ∀ﾟ)ｗ


この物件、食器棚の横に微妙な隙間があって、よーく見てみると…





ナニコレｗｗｗ

紛れもなくドアｗ

写真だとドアの前に食器棚を置いているようにも見えるかもしれませんが、実際はドア自体がこの隙間の大きさです。中には2畳ほどの空間があります。でも狭すぎて横向かないと通れません笑。なぜか階段も廊下に飛び出てるしなんともビックリハウスです。

布団敷いて横になりながら飲んでたらいつの間にか朝。もうすぐ入居者に鍵を渡してしまうので最初で最後のお泊りになりそうです。

次からはAPに泊まり込みでこの焼肉屋さんに通います笑。