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2017年09月30日
銀行審査の前に社長審査・・・
私はプロパンガスを小売りしている自営業の跡継ぎで、社長は父親がやってます。
跡継ぎが融資を受けるには、融資申請をする前に1クッション面倒なことが。。。
自営業と言っても会社形態は一応株式会社なので、私は役員（完全に名前だけですがｗ）
不動産自体は個人で買っているのですが、役員である以上、融資を受けるときは「経営者として会社の決算書３期分が必要」なのです！
さすがに決算書を銀行に見せなきゃならないということであれば社長の許可が必要。
ということで、「銀行でお金借りたいから決算書もってくよ」って話にはならない
まずは社長である父親にプレゼンを仕掛けて「やってみろ」と言わせなければならいのです。
もちろん、父親は不動産の事を勉強してるわけじゃないし、本業の会社以外の事に労力を割いている事も面白くない（ただ息子がやる気出して色々やってる事は、言わないけど嬉しいようで複雑みたいｗ）
いろんな先輩大家の本やブログでは「家族に応援してもらえるようにする事の重要性」は書かれているので、そういう意味では納得してもらえないと 融資が受けられない＝買えない ので一石二鳥かｗ
実際プレゼンして、現在３部屋ある空室対策としていくつか挙げた中のひとつに「ストーブをプロパンガスから灯油に変える」事を提案し、その設備を会社で無償貸与してもらいたい旨を説明した。
結果、「銀行に話してみろ」とGOサインをもらった。
父「ただし、灯油設備についてはアパート経営の中の経費として負担すること」
・・・！？
ちょっとまて、今、大家業をやっていてちょっとでも勉強している大家さんならこれくらいの貸与は当たり前
巷で言われているエアコンだの、ウォシュレットだの、インターフォンだの貸与しろとは一切言ってない。
よくよく話してみると「このくらい貸与してもらわないと経営が成り立たないなら買わないほうがいい」ってことが言いたいみたい。
正直トータルで見たら貸与なんかしようがしまいが一緒
でも、アパート経営者としての視点からすると業者には交渉して条件が合わなければ他を探すのは当然の事。
個人ではあるけど、全財産つぎ込まないように不動産に使えるお金は決め、アパート経営の損益もわかりやすいように別途通帳の中の現金だけでやりくりしてるので、交渉失敗＝経営力のなさ としてしっかり数字に反映されてキャッシュフローが下がってしまう。
そんなこちら側の言い分もあって少々口論になってしまった…
これって「自営業あるある」で、今度ブログで書こうと思いますが、良くないことなので「設備の自己負担があっても十分成り立つからがんばってみるよ」と言ってすぐに引き下がった。
イライラする部分は残ったものの、これで銀行に話を持っていける。
まだ物件概要も何も資料がないんだけどｗｗ
跡継ぎが融資を受けるには、融資申請をする前に1クッション面倒なことが。。。
自営業と言っても会社形態は一応株式会社なので、私は役員（完全に名前だけですがｗ）
不動産自体は個人で買っているのですが、役員である以上、融資を受けるときは「経営者として会社の決算書３期分が必要」なのです！
さすがに決算書を銀行に見せなきゃならないということであれば社長の許可が必要。
ということで、「銀行でお金借りたいから決算書もってくよ」って話にはならない
まずは社長である父親にプレゼンを仕掛けて「やってみろ」と言わせなければならいのです。
もちろん、父親は不動産の事を勉強してるわけじゃないし、本業の会社以外の事に労力を割いている事も面白くない（ただ息子がやる気出して色々やってる事は、言わないけど嬉しいようで複雑みたいｗ）
いろんな先輩大家の本やブログでは「家族に応援してもらえるようにする事の重要性」は書かれているので、そういう意味では納得してもらえないと 融資が受けられない＝買えない ので一石二鳥かｗ
実際プレゼンして、現在３部屋ある空室対策としていくつか挙げた中のひとつに「ストーブをプロパンガスから灯油に変える」事を提案し、その設備を会社で無償貸与してもらいたい旨を説明した。
結果、「銀行に話してみろ」とGOサインをもらった。
父「ただし、灯油設備についてはアパート経営の中の経費として負担すること」
・・・！？
ちょっとまて、今、大家業をやっていてちょっとでも勉強している大家さんならこれくらいの貸与は当たり前
巷で言われているエアコンだの、ウォシュレットだの、インターフォンだの貸与しろとは一切言ってない。
よくよく話してみると「このくらい貸与してもらわないと経営が成り立たないなら買わないほうがいい」ってことが言いたいみたい。
正直トータルで見たら貸与なんかしようがしまいが一緒
でも、アパート経営者としての視点からすると業者には交渉して条件が合わなければ他を探すのは当然の事。
個人ではあるけど、全財産つぎ込まないように不動産に使えるお金は決め、アパート経営の損益もわかりやすいように別途通帳の中の現金だけでやりくりしてるので、交渉失敗＝経営力のなさ としてしっかり数字に反映されてキャッシュフローが下がってしまう。
そんなこちら側の言い分もあって少々口論になってしまった…
これって「自営業あるある」で、今度ブログで書こうと思いますが、良くないことなので「設備の自己負担があっても十分成り立つからがんばってみるよ」と言ってすぐに引き下がった。
イライラする部分は残ったものの、これで銀行に話を持っていける。
まだ物件概要も何も資料がないんだけどｗｗ
2017年09月28日
初めての未公開物件！？
地元には不動産屋が１軒もなかった、そんなものが必要ないほど田舎なわけですが。。。ｗ
一昨年、そんな我が町にも不動産屋ができました。
と言っても、メインは全然関係ない物販業として開業し、たまたま宅建の資格を持っていたし不動産屋もないということで片手間に知り合いが建てる家の土地を探したりしていたみたい。
自分も普通に知り合いだったので、「いい物件の話あったら教えてくださいよ」と起業当時に言っていたのです。
最近、関係ない飲み会で同席した時に久しぶりに不動産の話しになって「いい物件ないっすか？」と起業当時ぶりに言ってみたらなんと翌日着信アリ。
アパートの売り情報が今出てきたけどどう？とのこと。
すぐに行ってアパート名を聞くと、去年おもっきり不動産連合隊に出てた物件だった・・・
この地元に売り物件が出ること自体ほとんどないのでもちろんシュミレーション済だ。
当時、単身向け築20年木造4700万円、想定満室利回り14.7%（よく覚えてたなｗ）。
自分の１棟目の物件がファミリー向け築11年で15.9%場所も近所ｗで買ったばかり。
しかも外壁がやられてて大規模修繕が前提。
3500万以下まで指値できれば欲しいなと思って管理会社に背景を聞いてみた。（なんと自分のＡＰとこの物件の管理会社同じだったｗ）
「本人は売る気ないんだけど、他の不動産会社が今は高く売れるから売らせてくれってうるさいからこの価格なら売ってもいいってなったみたいですよ」とのこと・・・
こりゃ指値自体無理だ、しかも1200万円引きなんてｗ
それでも数か月後にサイトから消えていたので誰かが買ったと思っていた。
こんな経緯があってあきらめたので、期待せずに価格を聞いてみた。
不動産屋「んー、俺も直接聞いてなくてしかも色々複雑らしくて、そもそもほんとに売るのかどうかもよくわからないんだけど、、、2800万とか言ってたかな？？」
・・・
・・・
俺「ふぁ！！？」
俺「そ、そ、そ、それ俺買いますんですぐ売り止めにしてくださいぃぃ！！」
レントロールもまだないけど、空室３部屋ある現状利回りでも30％弱ｗｗ
そして空室が多い理由もわかっているので（去年からこのＡＰはずっと見てたｗ）埋める自信アリ！
進展したらまたアップします。
つづく！！
2017年09月26日
このブログのコンセプト☆
はじめまして、オフィスＲと申します！
金なし、人脈なし、スキルなしの現状ですが、それでも大家業は面白い(*'▽')
同じ志を持つ方と酌み交わして語り合いたい！
そんな思いでこのブログを立ち上げました。
なので、記事を読んで「ちょっとお前それはそうじゃなくてこうだよ！」とか思った先輩大家さん、
「うわそれ俺も悩んでるんだよねぇ」とか思った近いステージの大家さん、
「それもうちょっと詳しく聞きたいなあ」とか思ったまだ物件を持ってない大家予備軍の後輩さん、
ぜひぜひコメントなりメールなり何らかのリアクションをいただき繋がりを持てたらと思います。
北海道の方であればすぐに「飲みに行きませんか？」と誘ってしまうかもしれませんｗ←時間と金が今はないから、ゆくゆくはその文句だけで全国に飛び回れるようになりたいです
そんな感じで基本ゆるく、気負わずブログ書いていきたいと思います。
目標週3で更新（志低っ！）
ではっ！
金なし、人脈なし、スキルなしの現状ですが、それでも大家業は面白い(*'▽')
同じ志を持つ方と酌み交わして語り合いたい！
そんな思いでこのブログを立ち上げました。
なので、記事を読んで「ちょっとお前それはそうじゃなくてこうだよ！」とか思った先輩大家さん、
「うわそれ俺も悩んでるんだよねぇ」とか思った近いステージの大家さん、
「それもうちょっと詳しく聞きたいなあ」とか思ったまだ物件を持ってない大家予備軍の後輩さん、
ぜひぜひコメントなりメールなり何らかのリアクションをいただき繋がりを持てたらと思います。
北海道の方であればすぐに「飲みに行きませんか？」と誘ってしまうかもしれませんｗ←時間と金が今はないから、ゆくゆくはその文句だけで全国に飛び回れるようになりたいです
そんな感じで基本ゆるく、気負わずブログ書いていきたいと思います。
目標週3で更新（志低っ！）
ではっ！
