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posted by fanblog

2020年07月01日

競売物件落札後の実態は放任主義B

競売と言えば居座る元所有者との戦いイメージしかなかった!


こんばんは、ガスタンク少佐です。


競売物件落札後の実態は放任主義@→こちら
競売物件落札後の実態は放任主義A→こちら


これは完全な少佐の妄想だったのですが、裁判所に代金納付したら鍵や物件に係る書類をもらえるもんだと勝手に思ってました。

ほとんどの場合は競売に出ている物件に住んでいる人が家主で、住宅ローン払えず抵当権発動で競売というパターンだと思うのですが、その場合は持ち主がまさに住んでいるので、納付後はその持ち主と話し合えばいい訳です。だけど、アパートや貸家が競売にかけられていて、持ち主が違うところに住んでいる場合にはそうはいきません。

そのあたりをあまり考えていなく、納付の手続きをしてくれた裁判所の職員に何気なく今後の動きを聞いてみました。というより裁判所が書類とか鍵とか持ってるのかなくらいに思って聞いたのです。

「は??」

みたいな反応でしたww


「そんなこと聞かれても裁判所としての手続きは終わりましたからあとはご自分で前所有者と連絡取るなりしてください。そのリスクも加味して基準価格を減価してるので、それも含めて入札したんですよね?」

みたいに言われました笑。

であれば電話してみようと思うので電話番号教えてもらえないか聞いたところ、それはできないとのこと。
その時謄本を裁判所へ提出してしまっていたので、じゃあさっき提出した謄本をもう一度見せてい欲しい的な事言ってみたら物凄い面倒臭そうな顔されて見せてくれました笑。

そして一言「こういう時って謄本の住所変更されていない事も多くて謄本の住所に住んでるとは限りませんよ」とww

手続き中はすごく丁寧だったのに仕事外となるといきなりドS職員でした笑。


まあでも他の案も思いつかないので、登記の住所に裁判所から直接行ってみました。

直接突撃するの怖かったですよ。だって、その人競売で家から何から取られてる訳ですよ。そんでその取った張本人が鍵よこせってピンポン押しに来るんですよ。どんな気持ちだろうと思うと結構勇気いりました。


結果的には丸く収まりました。

この時はまだ現金の物件しか決済終わってなかったのですが、まだ支払っていない融資使う方の物件の鍵まで全部くれました笑。しかも少佐は「物件落札した者」としか名乗ってません笑。これ全然関係ない人が謄本挙げて行っても鍵くれたと思います。地面師とかなんでもできそうな気がします。

ちなみに、今回買った2つの物件の所有者はそれぞれ親とその息子さんの物件でした。


今回は運良くうまくいきましたが、アパートや空き家を競売で買う場合は落札後の事をもっと考えておくべきでした。

競売ってやっぱり「この値段で市場に出てきたらすぐ買う」というぎりぎりの価格から引き渡しリスク分を引いて入札した方がよさそうですね。ただ競売も落札額高くなっているのでさらに落札難しくなっちゃいそうですが笑。
プロフィール
さんの画像

2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。


物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)

・2号物件 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

2019年
・5号物件 岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP(25.5%、現金)

・6号物件 岩見沢市に4LDKの築35年戸建て(21.8%、現金)

2020年
・7号物件 岩見沢市に5LDKの築43年戸建て(25.7%、現金)
・8号物件 地元に更地60坪(雪捨て場として排雪費用削減分の利回130%超)

・9号物件 地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括(34%、フルローン)

・10号物件 地元に3LDK築37年戸建て(リフォーム中、現金)

合計 11棟45室(AP6棟40室 戸建5戸)+更地1筆 
返済比率28.7%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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