大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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読み終えましたフン様の処女作。



凄く読みやすくて、今日本業終えてから一気に読んでしまいましたｗ



毎日ブログ読ませてもらってて現状をある程度わかっていたこともあるんでしょうけど、それも含めて面白かったです。



指南書でありながらフン様のステージへ上がるまでの仮想シュミレーションができるような内容でした。



人口１万人〜3万人市町村で賃貸需要が崩れていないエリアへ参入する戦略は私の考えている方向性に非常に近く、そこから新築（資産性）重視へのシフトはまさに今後自分が進んでいきたい方向であります。



さらにその後をどう考えているのかはわかりませんが、私は激戦区ではありますが、自分の住む北海道の中心である札幌市で、さらにその中心の中央区にRC新築というのが最善なのかなと思っています。



目標です！

と言わないのは現時点では全く夢の話で現実性がないからですｗ



やっぱり僕はちょっとがんばったら届くあたりを目標にして、目標に近づいたら届く前に上げてしまうっていうのがモチベーション保ってられるように思います。



本当の成功者の話を聞いてもほとんどの人が成功どころか何も変わらないのはこのためな気がしますｗ



僕なんかは「すげぇなこの人」でいっつも終わってますｗｗ



そういう意味でこの本は、まだ物件を持っていない中小企業なんかで働いている人なんかは特に読むべきだと思います。



給料もらってその中で人生やりくりするのが当たり前というサラリーマンマインドを変えてくれる１冊です。





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今月頭に発売されたふんどし王子様の本が今日アマゾンから届きました！！


うれちんこすーぷ！！←人違いｗｗ



「高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法！」




読書の前に特典応募♪



今月中は購入特典がついているのです、その名も「ふんどし王子マル秘不動産資料」



すぐに応募しようと本を見るもそのような事はどこにも書いていない！Σ(ﾟдﾟlll)ｶﾞｰﾝ



ブログを見直したらそこからジャンプして応募できました。



てことは本買った上にブログ読んでなきゃこの情報は見れないって事なんですね！？



貴重！！



とりあえず応募完了したので、これからゆっくり読んでまいります。



インプレッションはまた後日。




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書籍等ではこの規模になったら法人を！


とか


最初から法人作った方がいい


とか、諸説ありますが



・・・



諸説ありすぎてどのタイミングで作れば良いか結局わからず

ここまで来てしまいましたｗ



結局思うに



よく飛び込み営業トークで

サラリーマンが区分所有を買えば

家賃がローンを払えて（基本キャッシュフローなし）

定年退職辺りで返済完了すれば

自分はお金を出さずして老後の年金変わりに賃料受け取れますよ

的なのは論外として



「普通に仕事しながら月の収入10万円だけ増やしたい」


なんて目標を掲げる場合は個人で十分だと思います。



でも最初の目標として

セミリタイアとまでは行かなくても

収入の１つの柱として新しい収入源を作ろうと思った時点で

「とりあえず会社設立」


はアリなんじゃないかと思います。



それはまだ物件持ってない時でも

そういう目標を立てたならもう作っていいんじゃないかと。



設立費用だって10万円もあれば作れちゃいます。



年間の経費だって5万円とかそんなもんです。



物件買うとき100万円指値したら18年間無料で会社経営できますｗ



それで税金面のメリットを享受できるのです。



所有物件が１棟２棟ならそれですら無駄な経費かもしれませんが、

本業収入くらいを目指した時点で

「この物件買ったら減価償却も考えて税金がこうだから青色申告もあるし

うんたらかんたらぁ〜」ってちまちま考えずに

自分に逃げ場を与えないためにも

作っちゃいましょう会社。



先に個人で購入したとなれば

会社作っても会社で所有するには

個人から物件を買わなきゃなりません
（所有しないやり方もあるにはあるが）



って自分、本業のガス会社とは別にダブル本業計画掲げといて

現在まで３棟とも個人所有やないかーーーい！！ｗｗ



そうなのです。



只今わたくし絶賛後悔中でありますｗｗ



結局どっちにして良いかよくわからなかったので

得意の優柔不断さが出てズルズル悩んでるうちに

問題を先送りして３棟目まで来てしまった感じです。



残念な人状態ｗｗ



ゆるい感じで大家やってますｗ



ここに来てやっと会社作ることにして

司法書士先生のところへ。



１枚っぺらのアンケート用紙みたいなのに記入すれば

できちゃうみたいです

自分の会社ｗｗお手軽ｗ



もちろんこの後やる事はそれなりにあるんだけど

踏み出してしまえばあとは淡々とやるだけ。



建美家コラムニストの張田満様の言う

「１分だけやろうか！」

の真意のひとつなのではないでしょうか。



もっと早くやっときゃあ良かったです。




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「世帯主が40代の年間所得300万円未満の世帯の割合が、

この20年間で1.5倍になった」



という記事をネットで見ました。



僕が10代の頃は



「年功序列はやってもやらなくても給料変わらないから

やる気が出ない、やった分収入が欲しい」

「実力がある人間を評価すべき」


的な事を巷でも報道でもされていた記憶があります。



まあ、実際がどうかは別として僕にはそう見えていました。



なのでそのころには「公務員になりたい」と思ってました。



その時漠然と「ひたすら仕事して勝ち組にならないと生きていけない」

と思ったのですが、

怠け者の僕は苦しい生活は論外だけど仕事だけの人生も嫌だ

とも思った結論だったのですねｗ
（がんばってる公務員に謝れｗ）



言っていることは「確かに」って話だけど

その分もらえない人も増えるという事じゃないの？？

と子供ながらに思ったわけです。



そして、今叫ばれている「格差の是正、格差の是正」



・・・



ちゃんちゃらおかしいんですけどｗ



実力主義にした時点で格差が生まれるのは当然なのに

結局どうしたいんでしょうかｗｗ



どちらにしても公務員はありかと思いますね

やめといて言うのもなんですがｗ



レアになっていく中間層ポジションですな。



仕事以外でやりたい事あればある程度時間取れますし

それなりの収入も安定してあるので。



でも実際に30歳超えて年収300万円未満で、

「その生活に不満があるのなら」

正直がんばりが足りないんじゃないかと思います。



「みんな必死にがんばってるわボケ！」と言われそうですが

与えられた仕事を必死にがんばるって事じゃなくて

「どう生きるかを考える事」をがんばって

その結果、あくまでも経済面では300万円じゃ実現しないとなれば

「じゃあどうすれば良いのか」を考えるでしょうし

わからなければ勉強もするでしょうから

さすがに300万円いかないてことはないと思います。



それぞれの人の立場や状況で適したやり方は変わるので

コレとは言えませんが、

その方法はいくらでもあります。



・・・



て、成功者でもないくせに何で俺こんなに上からｗｗ



あくまでも、「年収300万円超える方法だったら」の話しですｗ
（いかにも成功するには・・・みたいな言い方ｗ）



書いてるうちにヒートアップしてしまいましたゴメンナサイｗ



でも、こんなお金系の記事を読むような人は

300万円以上稼いでるでしょうし

例え今は300万円以下でもすぐに超えるでしょうから問題なしですね。


だめ？？ｗ



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秋も深まりましたな、北海道は。







定山渓（札幌の温泉地）はある程度散っております。



この土日は不動産ではなくガス屋さんの集まりで温泉行ってきました。



自営業クラス同士の繋がりで

大家の会みたいなもんですかね。



娘は１歳になったところでのプールデビュー♪



デビューにしてはこんな大きいプールで贅沢にも終始ギャン泣き。



楓を観る会と書いて観楓会。



これ普通だと思ってたんですが、

観楓会は北海道にしかないものなんですね！？


初めて知りました。



花見みたいなもんですが、

特に紅葉見れないとこでも飲み行ったり温泉行ったりするんですｗ



そして宿泊までする事もあるので花見よりも大きいイメージ←勝手なｗ



それもあって全国共通なのかなと。



この観楓会の時期もあってか

いくつもある宴会場が全て満室経営。



部屋数はメガ大家さんもびっくりの647室！



この日の客は2000人だとか・・・



１人１万でも１日で2000万円の売り上げですか

羨ましい限りで。



おし、Are bnbやろうか←安易ｗ



まあでも実際次の物件空室多いので

埋まるまで経験として１部屋やってみるのもありかなと

考えてます。



勉強すること多いｗｗ




現在のガス業界は非常に厳しい


・・・


やる気のあるアパートオーナーのせいでｗ



よく「自分のチームを作れ」なんて

みんなでがんばりましょう的なこと書いてますけどね。



チームじゃなくて奴隷の間違いでしょと

こっちからすると。



ガス業界はゼロサムゲームだから

利益なんてほとんどなくてもオーナーの言うことは

ハハァ〜〜ッ！m(__)m

って聞くしかない



大家もガス屋もどっちもやりゃわかる

全然 win-win じゃない



大家利益取りすぎ



そんなことを紅葉見ながら愚痴りあって盛り上がったガスの会


・・・


いやいや、それじゃ生産性のない負け組の吹き溜まりみたいじゃないかｗｗ



しっかり実のある話しも勉強になる事もあったんですが

大家絡みの話題がこれしか出なかったので

そこ抜粋したらなんかえらい辛気臭かったｗｗ



大家とガス屋。



後々今回のも含めて少しずつ掘り下げて話したいと思います。



ではっ！



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2016年11月末に購入した2号棟



スペックは


軽量鉄骨造2LDK×8戸（満室→2017年11月現在満室）

築23年

駐車場部屋数×３台以上可能

表面利回り15％

北海道北広島市（閑静な住宅街）

＜A Href＝"https://www.kenbiya.com/pp2/h/hokkaido/"＞建美家＜／A＞ に出ていた物件です。
　


大家になりたての頃にかかる病気



物件買いたい病



例外なく私もなりまして



１号棟を買えると決まったあたりから

まだ決済も終わってないのに

もう次が欲しくて欲しくてパソコンとにらめっこ。



余裕をもってゆっくり買い進めて行こうという戦略でしたが

毎日新着物件全てを舐めまわす日々。



欲しい物件は数多くあるものの

2016年と言えば（今もだけど）ひたすら価格が高い。



1号棟買ってから3ヶ月経過したところでこの物件が建美家で登場。



実際は3ヶ月しか経ってないのに毎日毎日ポータルサイトで全ての物件見て

終わったら仕事中も隙あらば成功大家さんのブログ見て（自営業の特権ｗ）

夜は不動産絡みの本読み漁って（基本週2冊）

休みの日は売りに出てる物件見に行って
（問い合わせてではなく、現地行ってイメトレするだけｗ）


ってことを繰り返していたので体感は長かったぁ・・・



何度も試算して

LPガスの利益を合算すればどれだけ収益が出るのかも考え（銀行説得用）



1棟目同様、メインバンク本部の融資承認もらってから買い付け



そのままでも全額融資OKとのことでしたが

利回り15％ジャストになるよう200万円指値して買付証明送付しました。



手紙とまではいきませんでしたが、

建美家コラムニストの＜A Href＝"https://www.kenbiya.com/column/harita/33/?ac=UL"＞張田満様の記事＜／A＞ を参考に
（ごめんなさい、ほとんどまるパクリｗ）

買付証明書の備考欄を大幅に増やして情熱を書き込み・・・



押し戻される事もなくあっさりOK



実際もうちょい行けたと思う(-_-;)



晴れて2号棟ゲットしました。



今回も悠長にやっていたので、

物件出てから買い付け入れるまで2ヶ月近くかかってしまったｗ



ちなみにこの1年誰も退去せず満室のままなので

退去後の客付けポテンシャルが未知数…



ただ、退去もなく修繕やトラブルも今まで何もないので

現状1番の稼ぎ頭です(。-∀-)



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今後少しずつ書いていくことになると思いますが、

３号棟の戸建て物件は失敗…ですねｗ



利益が出ないわけではないし買ったまでは良かったけど

方向性を間違えましたね。



かなりのリフォームをしてお金をかけて家賃ＵＰして

入居率と利回りを確保する作戦にでたのですが、

多少高くても綺麗な物件に住もうとする入居者は

細かいところまで気にするのかもしれません。



今日はトイレのドアのしまりが悪いとのことで現場へ。



建て付けが悪い感じでもなければ

蝶番が壊れている訳でもない。



個人差はもちろんあるけど

正直しまりが悪いと言うほど悪いか？？って程度



閉める時に若干の引っかかり感はあったので

とりあえずドアの側面をやすりで削ってみたら

それなりにスッっと閉まるようになったので結果オーライｗ



んー家賃高めとは言え同じ築年数帯の中で高い方というだけ

それも水回りリフォームしてない物件も含めて。

（この戸建てはトイレ、風呂、キッチン全て新品交換）



ボロなのでこういうのはどんどん出てくると思いますが、

築年数相応の最低限リフォームで家賃は安め設定で入居する

人の方があまり細かいこと気にしなくていいのかもしれません。

（自主管理すると手間がかかるので・・・）



ドアのＤＩＹだけ書こうと思ったのに膨らんでしまいましたｗ



方向性についてはまた詳しく書きます。



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昨日はプロレス実行委員会の打ち上げに行ってきました。



以前の記事 で、我が町に初めてプロレスが来て

大会実行委員になっていると書きましたが

その大会も「超満員札止め」の大盛況で終わりました。



元々利益を出すためにやっていなかったので

なんとか赤字にならないようにチケットを売ってきましたが

席が足りなくなるトラブルがあったほど入ったので

思いのほか利益がｗ



実行委員会がんばりましたので打ち上げは高級肉を利益からｗ



しこたま飲んではしゃいできました。



ボランティアでやりましたが、

これだけ成功すると楽しかったしやってよかったかなと



振り返って思うだけで

実際めんどくさくてしょうがなかったですがｗ



内容を振り返ると・・・



まず、先日の記事では



>>今のところ銀行さんの方は僕が不動産買い進めてる事も知らないはずなので、ここは横にビシッと座ってビール片手に融資の相談とかしたりするのアリなのかな？？ｗ



と書きました。



実際指定席で買ってもらってたので

その隣の席を僕が自ら買い取ってました。



当日席に座ってびっくり



支店長が座ってるはずの椅子にはなぜかうちの従業員さんが・・・



えｗｗｗなんでｗｗ





なんでもその従業員

支店長が２列目に座っていて自分が最前列にいたので

気を利かせて最前列である自分の席を譲ってあげたと・・・



いや確かにナイス気遣いではあるが俺のもくろみｗｗ



結局支店長とはあいさつ程度しかできずｗ



席もリングサイドではあるものの、

ちょうどコーナーのところで

タッグマッチをやるとレスラーでかすぎて

レフリーも落ち着く場所なのか







ぜんっぜん見えないｗｗｗ


かろうじてある隙間から見たらやられてる方頭から落ちてない？ｗ



プロレスなんて見たことない人だらけなはずの会場も盛り上がってました。



やっぱり見せ方がうまかったです。



ファンじゃない人が多い中では始めはガチでやらず

笑を取るような見せ方。



徐々にプロレスらしい事をやって

最終的には盛り上げる



プロレス知らない人にもデスマッチを引かせない



みたいな。



一般の人にいきなり

「不動産買って借金ウン千万円あります」

的な話しして

「危ないよなにやってんのよやめときなよ」

と借入の内容も何も知らないのに引かれる



納得してもらえるように説明をすることがプロ

みたいな。



うん

全然違うなｗｗｗ



でも隠してるわけではないけど

そんな理由からほとんど周りには不動産持ってる事話せないです。



そんなあるある

2016年3月末に初めて購入した1号棟



プロフィールでも書いてあるとおり

スペックは


木造2LDK×4戸（2戸空室）

築11年

駐車場部屋数×2台分（縦列世帯アリ）

表面利回り15.8％

場所は僕の地元でド田舎（人口1万人くらい）の町はずれ

不動産連合隊で売りに出てた物件です。



経緯としては



アパート経営をやろう！

と決意してから3ヵ月目くらいの時です。



当時の計画ではウン千万円も借金して

失敗したら人生即終了な感覚があったので

1年間みっちり勉強して行動（購入）に移ろうという算段でした。



不動産関連本とネットでの情報収集をしていると


「ポータルサイト（健美家、不動産連合隊、楽待等）は相場観を鍛えるために使う！」


的なことがよく書いてあったので



札幌圏内の物件はとりあえず全て見てました。



すると3ヵ月目にこの1号棟が連合隊に現れてしまったのですｗ



まだ本も5〜6冊しか読んでませんでしたｗ



売り物件だけならポータルサイトでかなりの数を見てたので

勉強し始めですら感覚でわかり始めてた相場

「今値段高い」



そんな中、築11年で15％超える物件て田舎でも見たことありませんでした。



やたら輝いて見えたのは

半分しか埋まってないけどすぐに満室なる！

と確信していたからです。



何を隠そうこの物件、本業でガスを供給しているアパートだったのですｗ



新築からこれまでの入居状況やオーナーの移り変わり、部屋の状況から全部わかってましたｗ



何度も足を踏み入れたことのあるアパートです。



うちで供給しているアパートの中でもこれは綺麗な物件で



「こんなの俺も持ってたらなあ」

なんて、本当に大家になるなんて考えていなかった時から思ってた物件だったのですｗ



まあ、利回りなんて言葉すら知らなかった時にただそう思ってただけなので



実際どうかは別として「すぐ満室にはなる」とは思いました。



そして、資料取り寄せたのですが、それ自体初めてｗ



それまで読んでた本では「買付はスピード命」が基本ということは

わかってたのですが、

実際買うとなると不安だらけで

そこからの1歩が出ず、



1カ月経過してしまいましたｗ



その間、試算や本当に満室になるのかを5冊ほど本読んで再考慮ｗ



そもそも売主様は遠隔大家さんで、この物件を満室で買ったのですが

すぐに入居者が家を建てて2部屋退去、

さらに1部屋引っ越して一時1部屋しか入っていないという状況になりました。


その後、1部屋入ったものの売りに出したって感じでした。


1年しか所有してませんがここは駄目だと思ったのではないでしょうか



でも、それまでずっとほぼ満室だったのも知ってますし



空室埋めるための原状回復すらしてないのも知ってましたｗ



とりあえず本業のメインバンクに相談し審査してもらいました。
（普通は買付が先だと思うんですがｗ）



というのも、どういう順番でどう動いて

どういう手続きとって買うのかも知らなかったのですｗ



そしたら１カ月経ってしまってた


という訳です。



そこで初めて不動産屋さんに電話をして

「この物件買いたいんですけどー」

と。



すでに買付が入っており２番手…



ここまで来たら欲しくてしょうがない…



最初はちょっと指値しようと思ってましたが

上乗せしてでも欲しいと思い始めてました←コレヤバイやつｗ



その気持ちをグッと堪えて「満額出します！銀行審査終わってます！」と

俺買えます！と


どうやら若干1番手の方は指値してるけど

この額以下では融資の関係で売れないのでもめてるらしい



そりゃそうだ

保有期間1年でその間空室だらけ

絶対赤字ｗ


買ってからわかったことだけど、

売主様が買ったのはこの時の40％増しの価格。。。



不動産屋としてももめるくらいなら2番手満額の方に売りたいとのこと


でも、話してて初心者だというのもバレバレだったようで

買えるというところに信用がないようで


不動産屋「銀行はいくら融資してくれると言ってますか？」

私「いくらでもいいみたいです」←アホ丸出し

不動産屋「そうですかｗ私から確認してもいいですか？」←信用なしｗ



実際借金が怖かったのでできるだけ頭金いれようと思ってたのですが、

銀行から「これくらいの額であればフルでもオーバーでもいくらでも融資しますので是非買ってください」

と言われていたので、

いくら融資してくれる？と聞かれればいくらでもって答えるしかなかったのですｗ



結局銀行が不動産屋と話してくれて見事1番手昇格になりました！



他人の力とか言わないｗｗ



本業の信用のおかげといい方に思うようにしてますが

まあ、最初なんてそんなもんでしょうか？ｗ



とりあえず初アパートゲット！



結局、話しだけ進んで買ったが

よく出てくる買付証明書とやらを出すことなく

買ってたけどそうゆうこともあるの？？ｗｗ

結局公務員生活は４年で幕を閉じました。



３年目の時に、大阪で大学の友達５，６人と飲んだ時に

なぜか年収の話に（それまで金の話自体したことなかったように思う）



結果ワタクシダントツビリ…



すでに1000万の大台乗ってるやつもいました。



当時25歳で年収は350万円くらいだったと思います。

月22万円、ボーナス50万円×2って感じでしょうか



まあ、悪くない



てか、北海道では友達見渡しても自分より稼いでる人あんま見たことないし

周りからはお金持ってる人と思われてるくらいでした

いやまじｗ



北海道にはボーナスという概念がない会社だってたくさんあるのですｗｗ



よく近い人10人の平均年収が自分の年収なんていいますが、

大学と北海道の友達で均衡保ってたんだと思いますｗ



いっつも一緒にバカやってた大学の友達がそんな感じだったので

さすがにショック！



公務員という未来の見えやす過ぎた人生



どう考えても仲良い友達との格差が埋まらない



結果



継ぐ気なんて１ミリもなかった父の会社の資本を使って

新しい事業を始めようと、安定を捨てる決意

（１行で書いてるけど、人生の岐路に立ってめちゃくちゃ悩んだｗ）



資本主義社会ではやり方次第で格差を埋めることができるはずである



父の会社で跡継ぎとして働きながら

新規事業として宅配水や

最近テレビでも見かける大手家電量販店との契約販売を

やってみたんですが、父親が作ってきた会社に追いつける気がしない



そこでどちらもやめて（まあ失敗とも言うｗ）

不動産賃貸を新事業として始めることになりました。



思った事どんどん書いてくとダラダラ長い経歴に

なってしまいましたが、

まとめる気もありませんｗ



まあそんな感じで今に至りますｗ



次からは所有物件紹介〜〜