大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

前回の続きです。

前回の記事はコチラ→☆所有物件紹介（３号棟）☆

リフォーム費用を理由に90万円の指値に成功

外装は綺麗だったものの内部は大幅なリフォームが必要でした。


ただ、この築年数（築36年）だと、売りに出てくるほとんどの物件は古い外壁のままで、

塗装しなおしたとしても外壁の質自体が古めかしいのが気になっていました。


サイディングをするにはお金がかかり過ぎるので、現実的ではない中でこの物件が出現したので、

これは買いたいと思いました。



元々土地として路線価で売られていて、周りの更地よりも割安で売られていましたが、

あと最低20年現役使用するためのリフォームを目指し、

その費用を理由に100万円の指値交渉をしました。



そもそも土地として売られているのにリフォーム費を理由に指値するのはどうかとも思いましたが、

若干押し戻されて90万円引きで商談成立。

リフォーム費用の現実

すぐにリフォーム開始しました。



4LDKの間取りの内訳は洋室×2、和室×2でした。



リビンク、洋室は天井、壁（くすんだ藍色のアクセントクロス）、
床（木目白系の化粧フロアー）全て張り替え、

和室は砂壁を和室用壁紙へ変更

照明は全室今どきのものに交換

昔ながらのタイル張り風呂・トイレ・キッチン・洗面所は全て壊して新品交換

盛土してあった庭の重厚なコンクリートを壊して土も撤去し砂利引いて駐車場増設



玄関や廊下もやってフルリフォームしたかったのですが、

見積もりを出してもらったときの金額が高すぎてある程度削った結果、

上記メニューになりました。



やっぱり水周りが高くて、

材料は本業のガス屋での仕入れ価格でしたが

見積額は250万円近くになってしまいました。



こうなると消費税だけでも20万円、バカになりません。。。



どちらにしてもやっちまった感満載。



このままでは利回り13％台になってしいますorz



でも、このままでは入居者は付きません。（なんたって7年空室だった物件ですからね）



物件買ってしまった以上、もう入居付けるしかないのです。



売却する気はありませんでした。



やっちまったと思うと同時に、「少額物件なのでこの物件で勉強できる」とも思ったからです。

四面楚歌で友人に助けられる

色々考え、色んな人に相談した結果、大手メーカーにいる大学時代の友達が相談のってくれました。



水周り部材のすべてを本業での仕入価格の半額近くで回してくれたのです。



これにより利回りは15.2％まで上昇しました。



この物件の最低目標利回りは16％に置いていたのですが、まずまずのところまできました。



持つべきものは友ですね、

文章では淡々と書いてますがこの時は本当に助かりました。

予算削るためにDIYを決め込むも…

見積もりメニューの中で削った部分に関してはＤＩＹしました。



具体的には廊下、階段の床と玄関リフォームとストーブの新設です。



ストーブに関しては本業なので灯油管の配管から元栓の設置、ストーブ設置は一瞬です（ドヤッ！



残りに関してDIY的なことは全くやったことなかったですが、

著名ブロガーさんの記事を参考にさせてもらいながら毎晩仕事終わってから物件へ通いました。



特に参考にさせてもらったのはぺんたさんのブログです。


凄く詳しく手の内を見せてくれていますので、１度最初から全ての記事を読むことをお勧めします。



二階部分の床材を張り終えたところで賃貸募集をかけ始めました。



ある程度のリフォームは終わっているので、

DIYしながら入居者募集して途中で決まればラッキーくらいでの行動です。



するとまさかの募集開始当日の午前中に仲介業者さんからTELアリ、決まったとの事ｗ



玄関と１階廊下はそのままで入居者決まってしまいましたｗ



もう少し家賃上げれば良かったんじゃないか説があるのですが、

この岩見沢市という街はわかりやすく相場が決まっていて、

MAX6.5万円です。



土地が安いのでそれより少し上がるとローンより高くなってしまうので

みんな新築建ててしまうのです。



入居者は60歳手前の夫婦なので

ここを終の棲家にしてもらえないかと期待しています。



そして初めての自主管理。



その気はなかったのですが、近くの不動産屋さん回ってみましたが戸建ての管理費高すぎました。



この町にある程度戸数増やせたら抱き合わせで交渉しようと思っています。





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