小規模運営時は大家の経験値を上げにくい: 大家のすゝめ～初心者から上級者への道～

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2018年01月11日

小規模運営時は大家の経験値を上げにくい

ブログを始めてから空室もトラブルもなく絶好調運営！

こんばんは、オフィスＲです。

嬉しい悩みではあるのですが、何もなさすぎてブログで自分の物件話が全然できません。気が向いたら見回り行って目につくゴミをちょろっと拾うくらいです。

空室はないというカラクリも、実態としては部屋数が少なすぎるので絶対的な退去がないという事が大きいのです笑。序盤はある程度早く規模拡大しないとやる事がなくて実践経験があまり積めませんね。

中々進んでいない商談中の物件は空室が5/16室もある物件なのでやる気はばっちりです。銀行で話していても1棟目で半分空室だったものを購入してすぐに満室にした事がちょっとした信頼につながっているのを感じます。1棟目については前オーナーが原状回復もろくにしないで募集かけていたので、綺麗にして募集し直しただけなんですがｗ

この空室5室（単身向け）の満室化の目標を1年間として銀行にも計画書を提出しています。不動産屋さんと話しているとこの田舎町で物件を探しているのは毎月全部で5組くらいしかいないようです笑。割合はわかりませんが、そのうち1～2組がファミリーだとすると単身者は3～4人。さらに築浅よりも家賃が安い方優先するのが半分とすると1～2人。よって月平均1.5人が客付け対象となると1年で部屋を探す18人中5人、、、いや、この一年間で退去者1人くらいはいるとすると6人客付けしなければなりません。部屋探してる3人に1人が「この物件がこの町で一番良いアパート！」って思ってくれるような物件に仕上げないとならないわけですな。中々厳しいかもｗｗ

大体、賃貸需要の絶対数が少ない分、空室期間が長くなっても利回りでカバーできる計算でド田舎に物件を買っているのに笑。正直この5部屋が空いたままでも現状20％以上で回っています。

でもこれで満室にならないようでは銀行からの信用失墜・・・とまでは行きませんでしょうが、更に次の物件へ進むのが難しくなってしまいます。また、本当にめんどくさがりの僕は「これでも回るからいいや」と思ってしまった時点で何もしないで仕事放棄すること必至！←ダメ人間

さあ、空室よ来い！！

あ、現入居者様はお願いですから退去しないでください～～(;´Д｀)笑

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posted by silvia180oya at 21:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑談

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プロフィール

2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。

物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者（市ではなく町レベル）ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる！」を座右の銘とする。←これ座右の銘？

モータースポーツ（観るよりやる方）が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き（水曜どうでしょうとか大好き）で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい！
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。

こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。

◎所有物件

2016年
・1号物件　地元に2LDK×4室の築11年木造AP（15.9％、フルローン）

・2号物件　北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP（15％、フルローン）

2017年
・3号物件　岩見沢市に4LDKの築36年戸建て（15.2%、現金）

2018年
・4号物件　地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP（31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン）

2019年
・5号物件　岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP（25.5%、現金）

・6号物件　岩見沢市に4LDKの築35年戸建て（21.8%、現金）

2020年
・7号物件　岩見沢市に5LDKの築43年戸建て（25.7%、現金）
・8号物件　地元に更地60坪（雪捨て場として排雪費用削減分の利回130％超）

・9号物件　地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括（34％、フルローン）

・10号物件　地元に3LDK築37年戸建て（リフォーム中、現金）

合計　11棟45室（AP6棟40室　戸建5戸）＋更地1筆　
返済比率28.7％

目標　42歳まで（10年間）に70室

プロフィール

勉強させてもらっているブログ