今日も☂☂☂。
どうやら梅雨入りしてしまったようですね笑
さて、今日の日経から気になる記事のご紹介です。
コレは国土交通省から出されている不動産価格指数の過去10年間の推移でして、2010年を100とした場合のデータとなります。元ネタ→ココ
で、小学生にもわかる感じで一目瞭然なんですが、区分マンションがトンデモないことになってますねぇ。戸建や宅地価格自体それほど変化してないのに、何で区分マンションだけこんなに上がっているんでしょうか。
ソレは国の低金利政策がずっとあって、住宅ローンを使って金利1%以内でマンションが買えちゃう時代だったというのが有ろうかと思います。つまりある程度の属性があれば誰でも簡単に買えちゃうんで、人気のある物件に買いが集中して、区分マンション価格全体を押し上げてきた、という背景があろうかと思います。
で、人気のある物件とは何かというと、モチロン、都心のランドマーク的な大規模マンションでございまして、必然的にタワマンになって来るんだと思います。
つまりココ10年のマンション価格上昇を牽引してきたのは、都心の新築タワマンであると、断言してもいいのでは無いでしょうか。
で、従前から申し上げてきている通り、都心のタワマンは大手デベロッパー中心の売り出しとなります。いわゆる街で声を掛けてくるような泡沫不動産業者の怪しい自社物件ではございませんし、ソンナ業者はタワマンを取り扱うことすらできませんので、大規模新築マンションは辞めておきなさいとディスるしかありません。同じ区分マンションでも、ソンナ業者のサブリースマンションとか、一度買ったら中々抜け出せない物件もございますので、引き続き注意してくださいね。
で、タワマンに話を戻すと、上記図の特筆すべき点は、10年間右肩上がりで上がりっぱなしなんですが、その裏では、着実に返済が進んでいるという点でございます。区分マンション価格はココ10年で約1.8倍に上昇しているんですが、一方で35年ローンの内、既に10年返済が進んでいて、恐らくゆうに1/4くらいは残債が減ってるのでは無いでしょうか。
そして更に加えて言うと、コノ10年間投資用として貸出しをしてきた場合、当然ながら10年分の家賃収入が入ってくるワケで、マンション価格が上がりつつ、残債が減って、家賃収入が入ってくるという、不動産のゴールデントリプルクロス状態が構築出来たというお話になろうかと思います。
ちょっとシミュレーションしてみましょう。
仮に10年前に5000マンのマンションを35年金利1%で融資を引いて表面5%で賃貸運用してきたと仮定しましょう。現在の物件価格は1.8倍になっているので、9000マンになろうかと思います。コノ時点でウハウハなんですが、返済も進んでいて計算すると残債は4000マンくらいになってます。つまり現時点で売却すると、ざっくり5000マンの売却益、となるワケです。で、話はココで終わりません。10年間利回り5%で貸してきたので、インカムゲインの合計は2500マンにも及びます。つまり現時点で売却した場合をまとめると、、、
5000マンのキャピタルゲイン＋2500マンのインカムゲイン＝7500マンの利益
という計算が成り立ちます。モチロン諸経費を考慮してませんが、軽く純利益6000マンは見込めるのでは無いでしょうか。モデルルームに行ってパシパシハンコ押すだけで純利6000マンですよ。
しかもしかも、借金フルレバで、手出しゼロ笑
たまんないですね笑
というコトで、皆さんよろしいでしょうか。
若干プチ自慢ですが笑、本ブログは2014年のブログ立上当初より、新築タワマン投資をお勧めし続けてまいりました。上述の計算の通り、帰納法的にその信ぴょう性が証明されてしまったのでは無いでしょうか。
今当方がお勧めしてるのが、晴海フラッグでございます。
皆さん、いつ買うの？今でしょーーーー！
引き続きガンガン行っちゃいましょう～！
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※編集後記※
仮に10年前にソンナタワマンを5戸買っていたら、現時点で3オクの純利益でございます。つまり10年あれば簡単にFIRE出来ちゃいましたね。引き続きイロイロ頑張りましょう～！
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