国土交通省のリリースで知りました。青山建設共済会館が一般競争入札で売り払われるとのことです。

http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_000781.html

物件の概要

名称：国土交通省共済組合「青山建設会館」跡地
所有者：国土交通省共済組合
土地：港区青山六丁目
地番：３１番２
地目：宅地
地積：３，７５２．４１�u

場所は東京メトロ銀座線「表参道」駅から徒歩で５〜６分位でしょうか？
岡本太郎記念館の向かいで、骨董通りから少し入ったとてもいい場所ですね。（根津美術館や青山墓地にも近い場所です。）

はたして、どういう企業や団体（個人？）が応札して落札するのでしょうか？
高級マンションが事業として成立する価格になりかは定かではありませんが、このような場所で１０００坪を超える土地というのはなかなか出てこないですね。

⇒ 先般の事業仕訳でチェックされたのか、予算上の関係で国有資産（不稼働資産？）の売却でキャッシュを得たいのか、理由はわかりませんが、このような公務員の為の施設（特に旧大蔵省・現在の財務省関連）は都内にはとても良い場所に点在しています。
早く必要最低限に絞り込んで売却した方がよいのではないでしょうか？

国家公務員の給料などは税金で賄われているにもかかわらず、公僕という認識の公務員が以下に少ないことか。


とても安い負担で公務員宿舎（官舎）に住んでいる人はおおいですよ。
（最近は民間企業も社宅を売り払い、何とか決算を乗り越えている企業が多いです。あの日本航空もそうでしたね。）


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大手５社のホームページ上で確認できる、マンションの品質に関する考え方や施工監理などのチェック体制などの取り組みなどについて、簡単に調べてみましたので以下ご参照下さい。


１．東京建物
⇒ 建築工事の進捗状況のレポートや、現場見学会の開催、建築現場のWEB配信など開示姿勢は、５社中で最も分かりやすく積極的な姿勢が評価できる。

品質マネジメントシステム規格「ISO９００１」を取得し、事業主によるチェック、住宅性能表示制度に基づく第三者機関による評価・検査なども実施されるので、安心できるのでは。


２．三菱地所
⇒「チェックアイズ」という名称での、品質管理を設計段階から入居段階まで厳しくチェックして各段階ごとに情報開示するシステムのことであるようです。

建設現場の施工状況を2回（躯体・基礎工事・内装工事）レポートするとのこと。

３．三井不動産レジデンシャル
⇒ 「徹底的な品質」との見出しに説明が書かれているのみで、詳細のことは分かりにくい。
「TQPM」というシステムの総称が書かれており、会社独自の品質マネジメント手法を実施しているとのことですが、具体事例・手法などはわからず。

４．住友不動産
⇒ 品質や施工監理体制などに関する取り組みについてのページは見当たらない。
開示姿勢には「？」。物件情報が多く掲載されているので、広告媒体的な要素が強い。

５．野村不動産
⇒ 品質や施工監理体制などに関する取り組みについてのページは見当たらない。
開示姿勢には「？」。物件情報が多く掲載されているので、広告媒体的な要素が強い。


ホームページ上での開示姿勢という観点で順位付けをしてみました。独断ではありますが、以下の通りとなりました。

１位：東京建物
２位：三菱地所
３位：三井不動産レジデンシャル
４位：住友不動産・野村不動産


※上位の二社は評価できるレベルの開示姿勢であると感じました。

※あくまでもホームページ上での情報開示の状況による解説（独断での順位設定）ですので、実際には各々の企業独自には品質・施工監理の体制が敷かれていると思われますので、実際のものとは異なる可能性はあります。


このような観点からも、企業姿勢などが垣間見ることができます。マンション購入の検討の際、参考にしてみて下さい。


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昨年の５月２９日に会社更生法の適用申請を行ったジョイントコーポレーションは、スポンサーに「レノ」という会社が決まりましたが、その後の状況はどうなっているのでしょうか？

先日、神奈川県の湯河原町の「アデニウム真鶴」という物件の新聞折込チラシが朝刊に入っていました。
概要は以下の通り

１．敷地内源泉の天然温泉付分譲マンション
２．総戸数：１２０戸
３。販売戸数：２６戸
４．完成時期：平成２０年１２月（築１年を経過）
５．販売価格：１９９０万円〜９６９０万円
６．専有面積：６０．００�u〜１４２．３８�u
７．交通：ＪＲ東海道線「真鶴」駅徒歩１５分



モデルルーム住戸の限定２戸が新価格販売とのキャッチコピーです。

�@６０�u台の住戸
旧価格 ２，８１０万円（平成２０年６月）⇒ 新価格 １，９９０万円（平成２１年１２月）
⇒ 約３０％ダウン

�A７５�u台の住戸
旧価格 ４，２１０万円（平成２０年６月）⇒ 新価格 ２，９６０万円（平成２２年２月）
⇒ 約３０％ダウン

販売坪単価では、１０９万円〜２２５万円程度とかなり幅があります。


現在、日帰り入浴体験会開催（予約制・無料）などで、販売促進を実施中のようですが、これなどは「在庫処分の為ならなんでもあり」という感想を持ちました。当初購入いただいた方の不都合（不快に感じる）などは、在庫を売る為には全く考慮などしないのでしょうか？（企業姿勢がこのあたりで出ます。更生会社なので止むをえませんでしょうか？）


⇒ 最初に定価で何らサービス（値引きなど）を受けずに購入された方などは、高い金額を負担して購入し、住み始めた挙句の果てに、見ず知らずの買うか買わないか分からない第三者（購入するかもしれない見込み客）の為に、共用施設を利用されることになっているのです。

先に購入し住まわれている方などからすれば、共用施設（露天風呂やサウナなど）無関係の方に利用されることなど不愉快だと思います。
利用できる使用者というのは、区分所有者やその家族・親族など関係のある方であり、全く無関係の人は本来であれば利用は出来ないのが一般的な管理規約で制限されているはずです。



このようなケースなどもありますので、マンション購入を検討される際には、会社の信用・実績や経営状態には細心の注意を払うことも重要ですね。

以上

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昨日、Twitterにも予告していましたので、大京が総額５億円のキャンペーンを始めたようですので、また解説をしてみたいと思います。


キャンペーンの概要

１．名称：ライオンズマンション総額５億円キャンペーン（創業５０周年記念）
２．金額と本数：総額５億円の購入資金（割引券）で、合計３００名に当たるとのこと
内訳： １等１０００万円（１本）、２等５００万円（５本）、３等３００万円（４９本）、４等２００万円（７３本）、５等１００万円（１７２本）
３．応募方法：専用のサイトからと郵便はがきからの応募の２通り
４．応募期間：２月１日〜２月１５日
５．抽選：２月１６日
６．当選発表：２月１７日
７．進呈条件：２月１８日から２８日の間に売買契約を締結することが条件

※対象物件について ⇒ 合計で２３物件
（関東エリア：２物件、関西エリア：６物件、北海道エリア：１物件、東北エリア：３物件、東海エリア：６物件、九州エリア：３物件、沖縄エリア：２物件）


企業の公式ホームページを拝見しましたが、バナー広告での告知されているような扱いになっていました。
本来であれば、創業５０周年記念という節目の時期に行うキャンペーンであるならば、ニュースリリースでの扱いが妥当ではないかと考えられます。
また、全国エリアでは相当な物件数を販売しているのに、対象の物件がわずか２３物件のみであることなども、明らかに販売促進（売れ残りマンション・不人気物件）が目的であって、創業５０周年記念というのはあくまでも「建て前」「口実」でしかないと推測できます。



マンション購入をご検討中の賢い消費者の皆様は、このような方法で個人情報を安易に提供しないようお気を付け下さい。
マンション事業者は、あの手この手で販売を進捗させる為に、巧妙なテクニックを駆使してでも売りたい（処分したい）と考えており、虎視眈眈と罠にはまってしまう人々を待ち受けているのですから。
↑
少し、オーバーな表現もあるかもしれませんが、ほぼ正解です。


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「日本初！東京圏の中古・新築マンションを専門家が公正に調査。高評価物件だけ公開」
キャッチフレーズの「日本初」には「？」を感じましたが、サイト自体やポリシーなどには感銘を受けました。

先般、このサイトを運営する会社の代表の方の講演を聞き、改めてこのサイトを見まして良いサイトであるなと感心していたところです。

この代表の方は、リクルートで長年、週刊住宅情報という情報誌（現在はSUUMOマガジン）の編集長を務められていた方です。


評価するマンションは山手線の主要な駅から２０分以内、最寄駅から徒歩１０分以内、原則総戸数２００戸以上の新築・中古マンションとのことです。
また、よくある不動産ポータルサイトのような物件広告などはなく、企業広告（イメージ）がある程度で、非常に見やすくなっています。

マンション評価ナビ

⇒ http://www.mansion-hyoka.com/



これからマンション購入を検討される方は、一度ご覧になって参考にしてみては如何でしょうか？


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今回は、新築マンションの購入について、資産価値の維持という観点で解説してみたいと思います。


概ね新築マンションの販売時には、マンション事業者は売りやすさの観点から管理費や修繕積立金などのランニングコストは極力少なめな金額に設定します。

一例としては、７０�uから８０�u前後のファミリータイプで、管理費は1万４０００円程度、積立金が６０００円以内位で、合計して２万円以内といった設定です。

平成６年当時、住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）が中古物件の融資について、優良中古マンションとして認定される為の幾つかの基準をクリアすれば、借入金額や融資期間などが他のものよりも優遇されるという制度がありました。
それは、毎月の修繕積立金については、一戸あたりの平均額が６０００円程度であれば、優良中古マンションとしての融資が、いずれ中古マンションとして購入される方が利用できることとなっていました。


従ってまともなデベロッパーは、その制度が利用できるように月々の修繕積立金が平均で６０００円程度となるように設定しています。（修繕積立基金という入居時に一括で支払うものも算定に繰り入れる計算式がありましたが、詳細については省略。）


今後、マンション購入をご検討される際には、将来の資産価値の維持（極力価値が減らないこと）についての視点も重要です。


基本的には、一戸平均で月額１万円強の修繕積立金は最低限必要であろうかとよくいわれます。（大規模修繕を実施する際に、たいていの場合不足しているケースが殆どで、一時金で数十万から百万円単位がかかることが多いようです。）

「中古マンションらくらくフラット３５」の登録手続きを売主が予め手続きを行っていれば、中古マンションで購入される際に、買主はそのマンションの融資の際に適合証明などの手続きを簡略化できます。


これらの観点から中古物件の購入の際にも、上記の通り修繕積立金の積立残高がいくらなのかや、毎月の積立金が適正か（少なくとも１万円以上あるか）や、理事会や管理組合の活動が活発に行われているかなどにもチェックすることが必要でしょう。



以上

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「SUUMO」というリクルート社のポータルサイトで、とあるページ（レポート）を発見しましたのでコメントしたいと思います。

新築マンションの購入に関して、みんなの住まい選び体験談というコーナーのようですが、「偶然見つけたモデルルームで営業担当者の説明に納得。新築マンションを即決購入。」というもの。

⇒ http://suumo.jp/edit/taikendan/mansion/100127/index.html


参考までに内容は、転職と結婚を機にペットの飼える家の購入を考え始めた方が、探し始めて３か月くらい経ち、築２０年の中古マンションを見学したが、古くて汚くて住む気がしなかったという感想をいだいていたところ、最寄りの駅までの帰りがけに営業マンからチラシを渡され、軽い気持ちでモデルルームを見学し、説明を受けて納得して、即購入を決断したとの内容である。
日当たり最高・設備は充実（食洗機・ディスポーザー）、セキュリティなどでも安心の装備とご満悦のコメントをされている次第。

⇒ 築２０年の中古マンションと新築マンションでは、セキュリティや住宅設備機器には雲泥の差があるのは当然で、驚くほどのことでは有りません。


賢い消費者はマンション購入の際に、上記のような即決など絶対にしてはいけません。また、入念なリサーチと準備、資金面の検証、場合によっては専門家からのセカンドオピニオンを得るなどして、相当の覚悟を以って臨んで下さい。

⇒ 安易に購入（契約）して、しばらくしてから後悔しても「後の祭り」となってしまいます。

契約締結時にはたいていの場合、価格の１０％か少なくとも５％程度の手付金を支払いますが、自己の都合で中途解約する場合には、これらは返還されません。（住宅ローンの融資の特約などは除き）

従いまして、仮に５０００万円の物件であれば、５００万円から２５０万円位の手付金が一瞬にして損してしまうこととなるのです。


※今後は、マンション購入にあたっては、少なくとも１０物件以上は見学して、半年以上は研究して、且つ専門家からも助言をいただくなどして、そこまでしてから購入するかしないかの判断をするという位、慎重な姿勢で臨むことが重要だと思われます。

不動産会社（新築の場合は、売ることが彼らの仕事です。）や仲介会社（中古の場合は、仲介を成立させることが彼らの仕事です。）は自社に大きな収益がもたらせる為に必死に、成約させることを主眼としています。


因みに売買や仲介を本来の目的としない専門家（純粋な「不動産コンサルタント」）である私などは、中立公正な立場で客観的に助言をご提供致します。
もしもご興味がございましたならば、メールにてご相談を承ります。

（NPOが運営する「マンションってどうよ？関東版」にて、現在「専門家」として回答中。ランキング１位です！）

以上

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マンション購入の際、購入資金を借入れる比率が高いのですが、その住宅ローンの選定についてコメント致します。

住宅ローンの商品は、概ね以下の３つに大別されます。まず民間のローン・次にフラット３５（住宅金融支援機構関連）、そして財形融資です。また、借り入れる際には、ご本人の属性と、購入物件の担保価値（評価額）により融資が可能か否かや、融資可能額（金融機関側からの）が決定致します。


１．種類について
�@民間の融資（都市銀行・地方銀行・信用金庫・住宅金融専門の企業等）
�Aフラット３５（住宅金融支援機構が関連する融資：取扱は各種金融機関にて）
�B財形住宅融資（財形住宅金融株式会社など）

２．融資条件について（借入者・借入条件）
�@借入る方の属性（年齢・収入・保有資産・職業｛勤務先の規模・勤続年数｝・サラ金や車のローン・クレジットなどの借入実績の有無）
�A自己資金の比率
�B返済年数（最終完済年齢）
�C団体信用生命保険に加入可能か否か
�D保証料（連帯保証人が必要か否か）
�E金利
�F事務手数料（融資実行時・条件変更時・繰り上げ返済時など）
�G他

３．融資条件（購入物件）
�@物件の地域（エリア）
�A物件の築年数・構造・規模
�B物件の専有面積
�C他


どこの金融機関も横並びで殆ど同じ条件で、比較しても意味のない時代は過去のもので、現在は金融機関によって、条件が様々ですので、これからマンション購入を予定されている方は十分リサーチしてから借入先を選定するようになさってください。


注意点は以下の通りです。

１．金利がみかけ上は安くても事務手数料（融資時）が高いケース
２．団体信用生命保険が返済に含まれているか否かや、含まれていない場合にはその保険料を含めた総額で比較すること（金利のみでなく。）
３．各種事務手数料の金額（繰り上げ返済の手数料が無料のところもあります。）
４．他


売主は、事業資金の融資を受けた金融機関からは、マンション購入者へ自社の住宅ローンの取扱件数を増やすようにプレッシャーをかけられますし、マンション販売会社は融資の媒介手数料（自社の収益となるので）なるものを取ろうと考えてますので。

※マンションの販売会社や売主の提携金融機関を薦められるがままに決めることだけは、絶対に避けて下さい。消費者（顧客）目線で、本当に顧客の為に一番好い条件のローンを探してきて、ご利用いただこうなどと考えている融資の面で中立な会社（営業マン）などまず無いでしょう！！

根気のおありの方はご自身で調べるか、若しくは専門家（モーゲージプランナーやファイナルプランナー）に多少のフィーをお支払いになってでも有利な商品（住宅ローン）を見つけてもらう相談をされるのがベターであると私は考えます。


以上

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ダイヤモンド社のビジネス情報サイト「ダイヤモンドオンライン」の記事（船井総合研究所のコンサルタントが執筆）について、簡単に整理・分析しましたので、以下にコメント致したいと思います。

１．「２０１０年はここまで下がる」との見出し

⇒ 首都圏のマンション供給戸数はピーク時（２０００年の９．５万戸）に比べ３７％と低迷
２００９年の市場規模では、ピーク時の６４％と試算。

２．買取再販会社の強さの秘密
⇒ アウトレットマンションを事業として取り組む会社の中には２０％業績が向上した企業もあるようである。

３．営業力に頼らない販売で失ったデベロッパーの信頼

⇒多くのマンションデベロッパーでは、営業力に頼らず、販売戦略構築に力を注ぎ、プロモーションや集客に力点を移し、モデルルームでの案内フローやセールストーク・クロージングパターンを分析し、営業マンのレベルの平準化を追及したようである。これにより、マンパワー（個人の販売力によるバラツキをなくす）に頼らない方法を確立させた。

４．２０１０年はここまで下がる？
⇒ ２００８年、２００９年と２期連続の厳しい決算である企業が多いので、来期（２０１０年度）の決算も厳しい決算となる（3期連続）ことは避けたいとうのが、企業の本音であろうと分析
従って、即日完売や竣工時までに完売する為に、思い切った価格を提示する企業がでてくるのではないかと予測している。


確かに、以前は首都圏のマンション供給戸数は８万戸とかの大量供給の時代がありました。そ戸から比較しますと、半分にまで市場が小さく萎んでしまったのかもしれません。
しかし、土地取得費・建築費・広告宣伝費・外注の人件費などが、企業のコスト削減要求と競争の激化で、かなり低く抑えられてくるのではないかと考えられますので、今後はマンション事業者も採算ベースで、低価格でも利益が確保できる状態に回復してくる可能性は少なからずあると思います。


マンション購入はタイミングが大事です。自身のライフプランや、市場の動向・金利水準など総合的に判断して、慎重に検討されてみて下さい。

⇒ 新聞・雑誌はともかく、販売現場の営業マンの「今が買い時」、「今が底値」とかいうセールストークにだけは、安易に信用しないで冷静に判断して下さいね。


以上

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