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明日、改正土壌汚染対策法が施行!

日経ビジネスオンラインで興味深い記事を発見しましたので、簡単にコメントしてみたいと思います。

4月1日より、改正土壌汚染対策法が施行されると、中小企業経営者は経営を圧迫されるという。
何故ならば、3000u以上の土地の改変(建物の増築・改築も対象)する場合には、都道府県知事に土壌調査の結果を届け出しなければならなくなるとのこと。

めっき工場・クリーニング工場・ガソリンスタンドなどは有害物質を廃液や汚水を出す為、対象となる可能性が高い。

都内のあるめっき工場の経営者は土壌汚染の対策費用が以前は坪あたり90万円だったのが、今は300万円程度に跳ね上がっているとのこと。


環境省によると「ブラウンフィールド」(土壌汚染の対策費用が資産価値を上回って未利用になった土地のことをいう)が全国で、30万か所はるのではないかとのこと。

面積にすると、2.8万ヘクタール(東京23区の半分くらいに相当)・資産規模で10.8兆円(2007年時点)

マンション分譲用地というのは、最近は大型物件が増えていますので、3000uを超えるものが多くなっています。

購入時の重要事項説明書などに、必ず記載があるとは限りませんが、過去の地歴や用途などについては事前に確認をすべきでしょう。(敷地面積が3000u未満の土地でも。)


相当古い話ですが、土壌汚染関係で問題になった過去の事例を2つ記します。

1.S社S地所の2社 都内で分譲したマンションで、有害物質が出たたため、マンションが完成したにも拘わらず、解体。売買契約した顧客には手付金を倍返しして解約した。

2.M社は大阪で分譲したマンションが、元々Mグループの金属系の工場跡地であったが、土壌汚染の事実を認識していたにもかかわらず、顧客にその事実を重要事項説明で説明せずに販売した。



マンション購入の際には、その土地の履歴・以前の利用方法、土壌汚染調査を売主(開発会社)が行ったのかなど、確認すべきことはありますね。(健康にかかわる問題です。)

例 ⇒ マンションの広い中庭が有害物質で汚染されていたら怖いですよね。また、1階の住戸の専用庭についても。


以上


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グ村

一級建築士でも処分される人が結構います。

国土交通省が、昨日今年度(第5回)、一級建築士の処分を公表したので、コメントしてみます。

一級建築士が建築士法第10条に該当したので、懲戒処分を下すとのことであります。

1.ファースト住建
O.A氏 ⇒ 免許取り消し

2.日本オーチス・エレベータ
H.T氏 ⇒ 免許取り消し

3.一建設
N.H氏 ⇒ 業務停止12カ月

4.パナホーム 東京支社・神奈川支社・埼玉支社・千葉支社・名古屋支社他
18件 ⇒ 業務停止1カ月〜4カ月


今回は戸建てに絡むものが殆どで、マンションに関する案件はありませんでしたが、十分注意が必要ですね。

この処分の原因となる違反の事実としては「構造基準に適合しない設計を行った」という内容のものもあり、過去の姉歯建築士・ヒューザーなどの「耐震偽装問題」を思い起こします。

行政・監督官庁は罰則を重くするとか、チェック体制を充実させるとか、法律以外の裁量の範囲でもきちんと機能してもらいたいものです。

住宅は貴重な社会資本でありますので、無駄に造っても仕方ありませんし、スクラップアンドビルドというのもこれからの時代にはマッチしていなと思われます。

特に住宅建設の関係者の皆さん(建築系)も、高い志と倫理観をもって取り組んでもらいたいものです。


これからマンション購入を検討される方は、企業の過去の処分の履歴などもチェックしてみて下さい。(リスクマネジメントの面でも有効です。)


以上


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敷金の返還トラブルを回避するのに有効?!

とあるサイトで、「敷金診断士」なる資格があり、少しリサーチしてみましたので、簡単に解説します。

この時期、引越しなどで敷金の返還、特に原状回復費用に関して、疑義が生じてトラブルとなることが多いですね。

東京都庁「賃貸ホットライン」での相談件数1位は退去時の敷金(原状回復)に関するものが最も多いようです。

東京都(平成16年)⇒ 賃貸住宅紛争防止条例
国土交通省(平成10年)⇒ 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

少額訴訟制度(簡易裁判所)⇒ 事務手数料1万円の費用で、1日で結審するのでお手軽です。当事者に和解を促す方向を目指すもの(弁護士費用などは不要。60万円以下のもの)


NPO法人日本住宅性能検査協会が認定する民間資格⇒ 敷金診断士

国土交通省のガイドラインや東京都の紛争防止条例での判例を基づいて、中立公正な立場で貸主・借主に公平な費用負担を、査定書・意見書という文書にて提示する。

一番有効なのは、退去の際にこの「敷金診断士」が立会うことが重要であるとのことです。

家主や賃貸管理会社からの見積金額の提示額そのままで、何らチェックせずに対応すると、必要以上に原状回復費用の負担をさせられてしまっているかもしれません。

このような診断士に僅かな報酬を支払ってでも元は取れるかもしれません。

東京敷金診断士会では、相談は無料で、依頼される場合には2万円〜2万7千円(税別)に別途交通費とのこと。


賃貸住宅においても、専門家によるチェックやセカンドオピニオンは有効です。
ましてや、分譲住宅では大きな買い物です。
マンション購入をご検討中の方は、プロの専門家への僅かな報酬で、様々なリスクを認識することが可能です。
有益なアドバイスやセカンドオピニオンとして、是非とも専門家の活用をご検討してみて下さい。



以上

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「新春!マンション何でも相談会」って何?

住友不動産の住まい」のホームページのTOPページで、全国の最新情報に「【グランドヒルズ三軒茶屋】新春!マンション何でも相談会 開催![期間:3/27、3/28]」というテキストバナーが載っていました。

グランドヒルズ三軒茶屋は以前(1月12日)にもホームページについて、コメントしましたが、
いったい「何でも相談会」というのはどういう相談会なのでしょう?

誠に勝手ながら予測して見ました。

1.何でも対応するという意味ならば、サービスや値引きについてもそれ相応の対応をしてもられるのかも?

2.建物は完成済みなのに、間取り変更などの内装や建具などのリフォームに近い対応もできるのかも?

3.その他(引越代やら、管理費などのランニングコストの負担、敷地内駐車場の確保など)の対応もするかも?

あくまでも推測・憶測の域ですが、普通は何でも相談会などどいうキャッチコピーは使いません。

余程売れなくて困っていると思われてしまい、逆効果(顧客にマイナスな印象を与える)であると考えます。


住友不動産が超高級路線で造り上げたマンションも完成して2年となるのに、相変わらずイメージ映像などを採用していることには呆れます。完成物件であるならば堂々と実物の画像を提示すべきです。(消費者に対して、何故本当の有り姿を示さないのでしょうか?本当のものを少しでも良く見せたいという考えなのでしょうか?)

これは、他の完成物件を扱っているデベロッパーにも同様のことが言えます。


幾らホームページで高級感を出したものにしても、もうすぐ4月という時期に「新春」というワードを使ったり、「マンション何でも相談会」というイベント名についてもセンスを疑いたくなりますね。

完成して2年経過していても、まだ10戸以上売れ残りがあるという状態でも、それほど危機感がないのでしょうから、たいしたものです。流石は住友不動産さまという感じでしょうか。感心します。


マンション購入を検討中の方は、ホームページや広告の内容についても良く理解して、そのもの自体にも色々な意味が隠されているということを推測し、見学するに値する物件か否かを判断して下さい。


以上


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湘南エリアに最大級のマンション?!

大京が、神奈川県茅ヶ崎市で、828戸の大規模マンションを計画しており、4月下旬から販売活動を開始するようです。ライオンズ茅ケ崎ザ・アイランズという名称です。


ホームページを拝見した中での感想及び注意点などコメントしたいと思います。


1.用途地域が工業地域であり、隣接地は工場などが多い。嫌悪施設として資源物選別処理施設が数分にある模様 ⇒ 環境面で?

2.駅から徒歩14分という表示なので、かなり距離があると推測

3.市役所やジャスコ(商業施設)が近いという面では便利であると推測

4.街区が2つあり、竣工時期が1年ずれているので、先に入居する場合には1年間は工事が継続する点がネックポイントである点

5.湘南の海や富士山、またハワイのリゾートの雰囲気などイメージ先行で現実とはかなり乖離した広告で、惑わそうとしているという印象

6.共用施設・サービスはこれでもかという位に、種類や数も多く設定している。水盤・水系の施設があり、維持管理の費用負担が重くなるのは明白である点(先々を考慮すると疑問?)

7.全体計画では8棟構成のブロックプランであるが、変形Vの字が2棟(地上14階建)のようなイメージで窮屈な印象(建物の圧迫感がありそうな点)


ぱっ見た印象をコメントしただけですので、あしからずご了承下さい。(現場も見学してません。⇒ グーグル マップなどで調べたレベルですが。)


全828戸の販売を、このエリアで向こう2年半(約30カ月)で完売させるのはかなり大変でしょうね!

マンション購入を検討中の方は、広告やイメージビジュアルなどにはじっくり冷静に見て、よく考えてからモデルルーム見学など行動するようにして下さいね。


以上


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中古物件が熱いっ?!

昨日の「ガイアの夜明け」を見ました。中古住宅についての特集です。簡単にコメントしてみたいと思います。

1.中古物件(マンション)のリノベーション

中古物件を買取り、フルリフォーム(リノベーション)して、内装・設備は新築同様に見立てて、魅力的な商品として造り上げて販売するという仕組み
(築20年前後、最寄駅徒歩10分以内、価格2,000万円程度が売れ筋であるとのこと。)

⇒ 仕組みは良いと思いますが、その物件に存在する問題(耐震・修繕コストの多寡・共用部分についての課題)やリスクをきちんと把握・理解してから、購入するか否かを判断すべきでしょう。


2.古い一軒家の空き家をシェアハウスとして再生・活用

空家率が10%を超えている状況の中、社会資本の有効活用という意味では良い取り組みであると考えられます。
⇒ 気になったのは、投資会社(ファンド)のような方が、利回り20%ならOK、15%程度ならば要検討といったコメントです。リフォームの設計と募集の業務を行っていた女性2人は、単なる使い走りのような印象を受けました。

入居後、共同生活していく上での住民間のトラブル(男女が混合というのも?)なども懸念されます。


3.中古戸建ての仲介&リフォーム(耐震工事含む)

フラット35Sを利用する形(当初10年間、1.0%金利優遇)で、購入する人にもメリットがある方法を仕組み(システム)として造り上げていて、フランチャイズなのか不明ですが、協力・加盟企業で全国展開を目指しているということでした。

⇒ エイムという埼玉県川口市の会社のようです。本業は木材・建材の商社、兼耐震装置のメーカーのように見受け致しました。新規事業で始められたようですが、成功するといいですね。
法人(不動産事業者)用と、個人客(購入検討者)用とにページ構成もわかれていました。


色々な中堅企業・中小企業が、新たなビジネスチャンスを活かそうと工夫していることが解りました。
テレビ東京さんは、なかなか目の付けどころがいいですね。
更に役に立つ情報・番組を制作して下さい!応援致します!


これからマンションを購入しようと検討される方は、新築物件だけでなく中古物件も検討の一つの選択肢として考えてみるのもよいかもしれませんね。(昔に比べると法制度が整備され、リスクを小さくできる環境になりつつありますね。)

以上


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家を建てる人にお得な情報です!

今回は、マンション購入という点からは外れてしまいますが、「家を建てる人」に得な情報を発信させていただきます。

今なら無料で色んな相談やサービスを受けることができるようです。(期間限定:3月中まで

詳細は以下の通り。

住まいづくりナビセンター

1.住まいのコンサルティング(2時間)
⇒ 個別のお悩みや疑問にお答えするコンサルティング

2.住まいの計画書づくり
⇒ 理想の住まいを具体的にイメージすることを専門家がお手伝い


3.住まいのパートナー選び
⇒ 良質で安全な住まいを提供する住宅メーカー等のご紹介(数社を比較検討)


その他
@住まいづくり相談会(住宅メーカーを招いての相談)
A住宅展示場バスツアー(住まいのナビゲーターが同行、プロのツボを押さえたアドバイスで見学が充実)
Bショールーム見学会(住まいのナビゲーターが同行)


住まいづくりナビセンター
場所:中央区晴海1−8−12 晴海トリトンスクエア オフィスタワーZ 1F
受付時間11:00〜17:00(土日は18:00)・水曜定休



いきなり住宅展示場に来場して、ハウスメーカーの営業マンからの猛烈な営業を受けるのは避けたいものです。(一例:○○ハウス・○○林業・○○ホームなどのメーカーのモデルハウス)
良く学んで、現場やモデルハウス、ショールームなどを見学して、経験を積まれてから、具体的な検討に進むことが段取りとしては良いのではないでしょうか?

⇒ マンションの購入も同様です。いきなりモデルルームを見学して営業マンからの猛烈な営業攻勢をかけられるとくたくたになってしまいます。
冷静に、自分のペースで検討が出来る位の場慣れ・経験を積んでから具体的な検討や行動に進まれると落とし穴(罠)には、はまる確率も低減できるでしょう!


以上

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黒地に金色の文字のチラシ。

住友不動産の豊洲のタワーマンション「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」の新聞折込チラシがまた配布されていました。

通常チラシの地色に黒い色というのはあまり使用しません。何故かといいますとお葬式とかで黒を使うように、あまりイメージが良くないからです。

インパクトを重視したからこの黒色の地に、金色の文字を使ったと予測します。

ただ、コストダウンしているところは、紙の厚さがぺらぺらで非常に薄いものを使用している点です。(流石は住友不動産。)

尚、4月3日(土)よりモデルルームグランドオープンということが、メインキャッチのコピーでした。(シンボル用に、モデルルームを新しく造り変えたのでしょうか?)

場所は、以前から継続使用している豊洲の「ガスてなーに」の向かい側(ヤマト運輸の宅急便センターの横)です。


「また、豊洲で住友不動産」といわれないように新鮮味を出したというのが本音のところでしょうか?


以上

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中古マンション購入者に朗報?!

国土交通省は、住宅リフォームを行う消費者向に向けた支援策を昨日公表した。概略は以下の通り。


1.リフォーム瑕疵保険制度

⇒ 安心してリフォーム工事が行えるように、建築士の検査をセットとした住宅瑕疵担保履行法に基づくリフォーム瑕疵保険を整備するとともに、保険に加入している工事業者のリストを公開する。


2.リフォーム見積もり相談制度(4月1日から)


⇒(財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターにおいて、工事業者から提示された見積に関する無料相談を受け付ける

3.弁護士等による無料の専門家相談制度(4月1日から)

⇒ 全国各地の弁護士会を通じて弁護士や建築士が無料で対面の相談を受ける


以下のようなトラブルを防ぐ目的でもあるようです。

1.経験のない工事業者がリフォーム工事を請け負って、ずさんな工事を行う
2.本来必要のない工事が必要であると言われて、高額な工事費用を請求される
3.契約を結んでから追加工事が必要と言われ、工事費用が大幅に増える


消費者保護の観点で、このような新しい制度が導入されることは、消費者にとってはプラスのことです。
但し、こういう制度があることを認識すること、理解すること、また利用することが重要です。


中古マンションを購入される予定の方は、購入後にリフォーム工事をされるケースが多いと思われますので、是非ともこの新しい制度をご活用されてみては如何でしょうか?

今後も皆様に役立つ情報を提供して参ります。


以上

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公示地価の下落基調は当然です。

国土交通省は、昨日全都道府県の商業地・住宅地の約27000の調査地点の公示地価を公表。
上昇地点は僅か7地点だけで、まだまだ土地取引は冷え込んでいる実情であると考えられます。

1.2008年の金融危機(リーマンショック)以降、政治はもたついたまま、企業業績も一部の勝ち組企業を除き殆どの企業は低迷し、オフィスビル需要は減少、空室率は上昇傾向です。

2.個人の所得は減る一方で、住宅ローン減税の効果もさほどではなく、住宅需要を大きく押し上げるまでには至っていない。


⇒ 不動産競売流通協会のよると、住宅ローン返済が滞り昨年12月に競売にかけられた物件は、同年1月の約1.6倍に増加傾向であるとのことです。

逆に、先般ご案内の野村不動産の「プラウドシティ池袋本町」325戸の即日完売などの明るい話題もでてきています。


二極化が進んでいるものと想定できますね。ごく少数の勝ち組若しくは景気に左右されない職業の方などは、世の中の不景気など「どこ吹く風」という感じで、消費しているのかもしれません。

大多数の方は、収入(給与・賞与)の減少や失業の不安を抱えながら、節約にいそしんでいるのかもしれません。


このような不透明な状態で、マイホーム(マンション)を購入するにはとても勇気がいりますね。

マンション購入を検討中の方は、絶対に失敗しないよう、入念な準備・リサーチ・リスクマネジメントを考えて、くれぐれも衝動買いなどせず慎重に冷静に行動して下さい。

以上


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iimansion
新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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