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村上ファンドの残党、株式市場から不動産市場へ?!

本日発売のAERA(朝日新聞出版)の記事を拝見しましたので、幾つかコメントしたいと思います。

記事の中で、気になる点は以下の通り。

1.村上ファンドに在籍していた優秀な女性が取締役を務める不動産投資会社(「レノ」とう名称)が、ジョイントコーポレーションのスポンサーに決定した。(有名なアメリカの投資銀行のゴールドマンサックスに何故か勝利した。入札金額で上回ったらしい。)
2.旧ダイナシティのコンパクトマンション事業を引き継いだのが「シティインデックス」という会社で、この女性が代表取締役を務めている。
3.経営破綻した不動産会社を再生するハゲタカファンドのような動きが今後も活発になりかもしれない。「安く買って高く売る」という資本主義の常道を行っている。
4.まだまだ資金は潤沢にあるらしく、500億円規模ではないか?という噂があるらしい。
5.当の村上世彰氏は、一切出資や指示など関与していないとこと(海外で悠々自適な生活)


先日は、穴吹工務店が会社更生法の適用を申請したばかりですが、昨年より多数のマンションデベロッパー経営破綻してますが、同業者で救済に名乗りを上げる会社はほとんど見受けられません。

このようなファンドのような企業でも資金があり、一時的でも事業を続けていければまだましかもしれません。銀行や事業会社などで、スポンサーとなったり、資金面での援助が得られなくなっている今日では、ますます危ない企業は戦々恐々としているところでしょうか?

過剰な投資や、流行りの事業に新規参入した企業は今、相当苦しんでいる筈です。
また、ファンド会社のような短期に儲けようという会社では、10年後に継続して事業を行っているか分かりませんので、アフターサービス・瑕疵担保の問題などを考慮しますと、そのような会社の物件は選択肢からは外した方がよいでしょう。

皆さんは愚直に真面目に本来の事業を行い健全な経営をしている会社のマンションを選択されるのが賢明かと思います。


以上

追記  あくまでも噂で恐縮ですが、P社とA社はそろそろヤバイらしいです。






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マンションの入居後のトラブルは?!

今回は、マンションを買った後のトラブルについて検証してみたいと思います。
財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが今年6月にまとめた住宅相談紛争処理状況(CHORD REPORT2009)のデータを参考にします。

1.マンション(共同住宅)での不具合の事象について
「遮音不良」「床鳴り」「異常音」等『音』に関連する不具合の相談が多い。

2.マンション(共同住宅)での不具合の部位について
「床」「内壁」「外壁」の不具合が多く、不具合事象と関連して、上下階や隣戸等からの騒音等が問題になっていると想定される。

3.紛争処理の主な争点
共同住宅は、「騒音」が争点となっているものが最も多いとのこと。

4.電話相談の統計からの分析結果
騒音源については「重量床衝撃音(大きく下階に伝わる低音)」「軽量床衝撃音( 比較的軽めで高音域の音)」「その他の固体音」の割合が高いとのこと


音環境に関する不具合は共同住宅の場合に発生しやすく「床衝撃系騒音」など、床、壁、給排水管などの固体を媒介して伝わるものが多いようである。


※マンションを買う(売買契約の締結)までだけではなく、買った後の入居者(上下階や隣人)とのトラブルの事も想定し、事前にそのようなトラブルが起こる可能性を少しでもミニマイズできる物件を選択する努力(リサーチ・学習)を怠らないことが重要ではないでしょうか?

建築の専門的な説明は省略しますがマンションの基本的な構造(壁・床)や仕上、給排水設備、また施工会社の実績や評判(手抜き工事や訴訟の有無)なども予め調査しておくことは大事ですね。


→ 但し、隣や上下階に住む方の家族構成(ファミリー・ディンクス・独身・老人など)は自分では選べませんので、その事については運次第ですね。


以上


引用したデータのURL → http://www.chord.or.jp/information/docs/chord_report2009.pdf

住活



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全国の地価下落傾向止まらず!?

国土交通省は、平成21年度第3四半期(7/1〜10/1)の全国主要都市の高度利用地の地価動向を昨日公表しました。
この調査の目的は、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにするということです。

ここでは主に東京圏(首都圏)を中心に、気になった箇所をピックアップして以下にコメントしたいと思います。

1.東京圏の65か所の調査地点では、平成20年度の第3四半期以降は殆どの地点で下落しており、上昇している地点は一か所もないこと。

2.東京の住宅地で代表的なものを以下に選出しました。
・中央区月島   下落率0〜3%
・港区南青山   下落率3〜6%  
・港区高輪    下落率0〜3%
・江東区豊洲   下落率0〜3%

3.平成21年第3四半期の主要都市の高度利用地の地価動向は、前回に引き続き調査した全国150地区のうちほぼ全ての147地区で下落となった。

国土交通省のコメント(まとめ)
主要都市の高度利用地の地価は、景気の低迷を反映した低調な土地需要、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落による収益力の低下等を背景に下落基調が続いていますが、一方で、景気の持ち直しへの期待、在庫・価格調整の進展等から、総じて引き続き下落幅の縮小傾向が見られました。


→ 「景気の持ち直しへの期待」という表現とは逆行し、昨日は為替では一時84円台になるなど大幅な円高が進み、また株の指標である日経平均が9000円台まで下落するなど先行が危ぶまれる状況になりつつあります。


※先般のデフレ・デフレスパイラルへの恐怖が現実化する状況では、マンションの購入については暫く様子見という選択が賢明かもしれませんね。

デフレが進むと特に不動産業界は、最悪の状況に突入するかもしれません。

 先日の穴吹工務店の経営破たんに続く、次への展開へ

以上

「ぴったり」が見つかるリクルートの不動産・住宅サイト



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マンションの共用施設等について

最近の新築マンションは昔からすると、総戸数が多い物件が増えてきました。
昔は大型物件といえば、複数棟に分割されて1棟あたりが100戸程度で10棟で1000戸というようなものでした。最近では超高層マンションでしたら、例えば50階建て1棟で1000戸規模のものも中にはあります。

ここでは、大型のマンション共用施設フロントサービス等について考えたいと思います。

1.よくある共用施設
・集会室           → 管理組合の理事会などの会合で利用したりする為、必要不可欠です
・パーティルーム       → 子供の誕生会や、ホームパーティでは狭い場合などの利用
・エントランスラウンジ    → 知り合いや訪問者との待ち合わせなどの利用
・ゲストルーム        → 家族の気分転換や遠方の親戚などの宿泊などの利用
・キッズルーム        → 小さい子供を遊ばせる為のスペース(雨の日などはよく利用されます)


2.稼働率の低い共用施設
・シアタールーム       → 最近は大画面TVが普及し、利用頻度は低い
・ライブラリー        → あまり利用頻度は高くない
・入居者専用プール      → 一部の方のみ頻繁に利用しているケースが多い
・ホビールーム        → 一部の方のみ頻繁に利用しているケースが多い
・ジャグジー(温浴施設・温泉)→ 有償であるケースが多く、最初の頃は利用されるが継続しない


マンションデベロッパーはその時代に応じて、消費者に魅力のある商品を常日頃考えていますので、「こんなものがマンション内にあったらいいな?」とか「あのようなサービスがマンション内で受けられたらいいな」という要望・要求に応えようと商品開発をしています。

但し、時代の流行に流され本当に消費者が欲しているものを見誤り、余計なもの(最近無駄の象徴とよくいわれる「ハコモノ」)を造ってしまうこともままあります。このようなケースでは、顧客が入居後に不要だなと感じる施設は後になってから分かります。
→ 私自身管理会社から入居後の稼働率の状況を報告してもらい、あまりの稼働率の低さに愕然としたこともありました。

また、管理会社というものは、基本的には建物の維持・管理や、共用部分等の清掃を日常業務としており、所謂クリーニングの取り次ぎや宅配便の取り次ぎ、コピーやFAXなどのサービスを行うことは、本来の業務ではありません。しかしながら、最近の大型のマンションでは、エントランス付近にホテルのフロントのような窓口を設け、入居者の様々な要望に対応できるような態勢を整えているものも徐々に増えています。
→ フロントでサービスを提供している人件費は当然かかりますので、入居者全員で管理費の一部とて負担しているのです。

不動産業界に限らず時代のニーズの変化に対応していくことが、企業の存続には必須条件であると思われますので、消費者が欲するものやサービスを先取りしていくことは重要です。
これからは環境対策が重要で、太陽光発電システムなどを利用して共用部分の電気代を賄うといったマンションも増えてくるかもしれませんね。(管理費の中に含まれる共用部の電気使用料が減るので、安くなるメリットがあります。)

※電気自動車のマンション向けの充電装置が開発されたというようなことも最近新聞で知りました。
→ 日本宅配システム(名古屋市)


デベロッパーの一方的な思い込みで、余計な施設(将来、足かせになるような施設)を造ってしまったマンションが最近では増えてきてますので、ご自身のお住まいになる専有部分だけでなく、共用施設等にもよく注意いただきご検討される事をお勧めします。


以上

新築マンション



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ワンルームマンション事業に大手不動産会社が参戦?!

今週の週刊ダイヤモンドに小さい記事でかかれていましたので、解説してみたいと思います。

内容は以下の通りでした。
1.昨年9月に野村不動産アーバンネットがワンルームを2棟販売したところ、あっという間に完売。
2.三井不動産が港区でパークリュクス白金monoという専有面積25u中心の1Kの間取りで総戸数50戸のマンションを12月に発売予定
3.他の大手(東急不動産・大京・オリックスなど)企業も参入を検討中
4.昨年のリーマンショックで金融資産に大きな損害を被った投資家たちが、少なくとも物件は手元に残り、そこそこの利回りを確保できるワンルームマンション投資に殺到しているとのこと
5.ワンルームの専門業者のような、強引な電話営業などイメージが悪かったが、大手はブランド力もあり安心感があるとのこと
6.高値で取得した土地に、そのまま事業化しても利益が取りにくいが、ワンルーム事業で少しでも早く資金回収でき、グロスの価格が安く手離れが良いという事情があるのではないかとのこと
7.ワンルームマンションというとマイナスなイメージを消費者に与える懸念があるので、「投資用ではなくあくまでも自己居住用」ということにしている


大手不動産会社からすれば、ワンルームマンション事業などというのは企業全体の売上高の中では微々たる数字なので、都心部に取得した土地で事業化を見合わせているプロジェクトを以下に早く資金回収するか(保有資産を減らす)、またBS(貸借対照表)に関連して決算への影響も考慮している事もこのワンルームマンション事業に参入している要因としては考えられます。

尚、中堅の不動産会社では、金融機関にワンルームマンション事業を行うので融資してほしいとお願いしたところで、まず100%融資は受けられませんので、事業を行うことはほとんど難しいでしょう。
但し、儲かることなら何でもやるという姿勢については、一流・有名企業であっても?ではないでしょうか。片手間(わずかな期間)ではなく、継続してきちんと事業を行ってもらいたいですね。


以上


※現在、「マンションってどうよ?関東版」というNPOが運営するサイトにて、マンション購入の専門家(「マンション購入コンサルタント・K」という名で)として回答していますので、よろしければ是非ともご覧ください!!






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穴吹工務店が会社更生法の適用を申請

ここ最近大手・中堅・上場企業等で目立った経営破綻のニュースがありませんでしたが、昨日株式会社穴吹工務店がとうとうバンザイしましたね。

穴吹工務店といえば、歴史も古く(昭和36年設立)、いつも供給戸数ランキングでは常に、ベスト5以内には顔を出していた会社です。特徴は以下の内容です。

1.「サーパスマンション」というブランドで全国の地方都市を主要なエリアとしていた
2.用地取得・企画・設計・施工・販売・アフターサービスを全て自社にて行っていた
3.2008年の供給ランキングでは3位であった

規模が大きい、歴史があるなどの理由で安心して購入されても、こういうことが今後もあるかもしれませんので、皆さんはマンションを購入される際には、十分経営状態などもリサーチすることが重要ですね。
→ 倒産しそうな企業はまだまだごろごろしてますし、来年3月までに規模を問わず、倒産する企業が現れると予想されます。


ところで、皆さんは「アルデプロ」という会社をご存知でしょうか?
この会社は中古マンションを自社で買い取り、リフォームを行って一般消費者に販売する事業を行っていました。このビジネスモデルで一時期は業績が好調で、2〜3年前頃は派手にテレビコマーシャルをやったり、首都高速を走るとやたらとビルの屋上に大きな会社名の書かれた看板を掲出していました。
2004年に東証マザーズ市場に上場後、売上高781億円、経常利益116億円も稼いでいました。しかしながら、昨年の決算では純損失が100億円を超える数字となってました。

昨日付けでこの会社に対し、有価証券報告書の虚偽記載による課徴金(2億8155万円)の納付命令を証券取引等監視委員会が、内閣総理大臣及び金融庁長官に対し勧告する旨の公表があったとのことです。

→ 虚偽記載とは、実際は赤字決算なのに黒字であると公表したり、黒字の額が少ない額なのに、多い金額に膨らませ業績をよく見せかけることです。実際、この会社は2008年8月の無担保転換社債型新株予約権付社債を発行する前に業績を実態よりも良く見せかけ、資金調達を市場から得ようとした行為が問題視されています。


東証マザーズに上場している企業でも、なりふり構わず倒産を回避するためにはなんでもやってしまう(法律を犯すことも止む無し)ということが露呈しています。この会社のホームページを見ますと、CSRとか、コーポレートガバナンス・ゴーイングコンサーンなどと記載がありましたが、株主や関係者等に対し多大な迷惑をかけ、嘘をついてでも生き残ろうとしている姿勢には全くあきれます。今回の課徴金の支払いにも苦慮するのではないかと容易に予測でき、株主の方は冷静に考えられた方がよいかもしれませんね。


この業界の体質にはあきれますが、昔から比べますとこれでも少しは良くなってきていると思います。
上場企業には会計監査や内部統制など、法的な規制により徐徐にではありますがコンプライアンスの精神は浸透してきているとは思われます。ただ、おいこまれた状態で、資金調達の都合や決算発表目前などのタイミングなど最後の最後は、経営者の良心が問われていると考えられます。


以上






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マンションの間取やプランの設計変更対応について

マンションを購入検討されている方の満足度が足りない問題として必ずで挙げられるのが、プランや間取ではないでしょうか?

顧客とマンション事業者(売主)と施工(建設)会社と販売会社の立場からそれぞれ解説してみましょう。

顧客
1.出来れば、自分の好みの間取に変更するくらい簡単なのでは?と考えている方が多い
2.設備機器もグレードアップしたい。
3.色々検討したいので、あれこれ悩む時間がたくさん欲しい。

売主
1.施工会社とのやりとりが増え(交渉や協議・調整)るので、面倒である。
2.工期が延びる事だけは絶対にあってはならないので、イレギュラー対応は極力避けたい。
3.万一対応する場合に、コスト面(顧客からの当該変更に伴う金銭の授受や施工会社との費用の支払など)で、作業や確認事項が増えるのが負担(面倒)である。

施工会社
1.本来の建築工事以外の余計な作業(施工図面を作成したり、設計者への確認や施工監理の問題)が増えるのが煩わしいので、基本的には行いたくないのが本音。
2.下請け業者への指示を行うのと、売主(施工主)からの代金の授受などが面倒である。
3.詳細の打ち合わせを、販売会社等の窓口の者と行うのが面倒である。

販売会社
1.売主や施工会社の作業や仕事が増える事は問題視せず、何はともあれまず売れることが重要。
2.顧客の為に、「売主や施工会社へ無理を言って何とか頑張りました」とアピールし、顧客からの信頼を得て販売促進に結びつけたい。

それぞれ、4者の立場で色々な思惑がありますが、これは全て売れ行き次第です。
つまり、売行きが好調なプロジェクトでは、設計変更などのイレギュラー対応など面倒なことはせずに、販売が順調に進めば何ら問題はないので、顧客の要望(「色々、間取りなど変更したい」)などに耳を傾けることなど致しません。
→ そういう方にはご遠慮いただいて、何も言わずにそのまま購入だける別の顧客に買っていただければよいのですから。

逆に、全く売行き不振のプロジェクトでは、売れる為なら費用がかかろうが、工期が守れる範囲内の内容であるならば、「何とかしましょう。何とか頑張ります。」という対応に変わりますので、誠に面白いですね。
→ 全ては、売れ行き次第。

※マンション事業者で、メニュープランというものを採用しているプロジェクトがありますが、これは最初から設計段階で用意したものですので、工期的に間に合う段階であれば全く問題ありません。個別の設計変更の対応につきましては、上記の通りそれぞれの立場での思惑もありますので、なかなか現実的には難しい状況です。

※オーダ―メードマンションというのが数年前に一時期流行しましたが、あまり根づきませんでした。
その理由としては、インテリアプランナー(コーディネーター)との打ち合わせや、その人件費の問題、また、極端な変更のプランとなった場合の、その後の解約時のリスク(特殊な間取りであると、再販売しにくい為)が高くなるからです。
本当の所は、売主としては、関係者間の調整(施工会社・販売会社)など、余計な仕事が増える割には、利益が多くとれる訳でもありませんので、メリットがないからです。


今後のご参考になれば幸いです。

以上






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新築マンション購入に関連する住宅瑕疵担保履行法

ご存知のない方も少なからずおられると思いますが、この新しい法律は先月10月1日以降に新築物件を供給する事業者に対し、瑕疵の確実な補修等の為に保険や供託を義務付けるものです。(尚、正式な法律の名称は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。)
住宅事業者は、保険制度か供託制度のどちらかを選択し、対処しなければならないこととなっています。

概要
1.平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅が適用の対象
2.万が一事業者が倒産した場合でも、2000万円までの補修費用の支払が保険法人より受けられます。

事業者の対応は以下の2通りです。

1.保険制度
国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人に対し、事業者(宅建業者・建設業者)が加入の手続きを行う必要があります。

2.供託制度
事業者は予め法律で定められた額の保証金(現金等)を法務局などの供託所に供託しなければなりません。

新築住宅の契約当事者(売主と買主、請負人と発注者)間にて紛争が生じた際、上記1の保険の場合では、消費者保護の観点から住宅専門の紛争処理が受けられます。

→ 売主等または買主等が「指定紛争処理機関(住宅紛争審査会)」に申請し、「あっせん・調停・仲裁」を受けることができます。尚、申請手数料は1万円のみです。(他に調査費用・鑑定費用・謝金などは、制度全体の運営費で賄われますので、1万円の他はかからないとのこと。)

これから、新築マンションを購入される予定の方は、購入物件の重要事項説明を宅建業者(販売会社)の宅地建物取引主任者より受ける際、事業者が保険に加しているか、事業者にて供託がなされているかの対応について必ず確認して下さい。もしもいづれも対応していなければ、明らかに違法行為ですので。

以下のサイトをご参考にどうぞ。
財団法人 住宅リフォーム・紛争処理センター   URL → http://www.chord.or.jp/

以上

※現在、「マンションってどうよ?関東版」というNPOが運営するサイトにて、マンション購入の専門家(「マンション購入コンサルタント・K」という名で)として回答していますので、よろしければ是非ともご覧ください!!

URL → http://kanto.m-douyo.jp/






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マンションの駐車場について

車を所有されている方にとって、マンション選びの際の検討項目として駐車場の設置率や駐車場の形態というものはとても重要です。

新築分譲マンションの敷地内駐車場の経過について(あくまでも私の実体験がベースのものです)


1.平成初期の頃は、敷地内の設置率は60%〜80%程度で形態としては平置きの比率が高かった。

→ 販売上は、別の敷地に売主が駐車場を借りて、「駐車場は敷地内外で100%となりますので、ご安心下さい」というセールストークでお客様を説得していました。
(このケースの場合、駐車場の抽選の外れた方から全くの言いがかりや抽選方法に対するクレーム、場合によっては、外れたことが原因の解約など、様々な事がありました。)
 
2.平成5年前後の頃からは、ピット式の昇降するタイプ(地下に隠れるもので2段か3段)のものが普及し、設置率も100%のものが増えました。(維持管理コストや修繕のコストが結構かかります。)

→ この頃からRV車やワンボックスなどのハイルーフの車の比率が高まり、機械式駐車場の高さ制限でハイルーフ車が収容できないケースがままあり、駐車場の抽選に外れた方からのクレームは多くありました。

3.平成10年以降は自走式のタイプで設置率は100%が当然となってきて、来客用の駐車場や洗車スペースなども整備するなど、車をご利用の方への魅力付けの為の設備やサ−ビスなど導入していました。

→ 自走式駐車場はハイルーフ車対応の問題も解決でき、且つ機械式に比べ導入コストもランニングコストも低く抑えることができますので、事業者にはメリットがありました。(マンションの全体計画やの配棟計画に影響がありました。但し、ハイルーフ車の一部で大型車は重量の問題が若干ありましたが。)

時代の変遷とともに駐車場の形態は進化し、設置率も改善してきましたが、今後は車もハイブリット車(プラグインタイプ)や電気自動車など環境対応の車の普及が進むと考えられますので、分譲マンションなどの場合、駐車場内での電源(コンセント)の問題が発生するのではないかと考えます。

マンション購入の検討項目として敷地内の駐車場の形態や設置率というのは、入居後も色々な面(使用のルール、管理や修繕など)で影響する事が多いので、特にお車をご利用の方は慎重にご検討いただく事が肝要です。


以上


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政府、デフレ認定。(ユニクロの総額10億円の現金還元企画など)

私は以前より申しあげておりましたが、ようやく政府が昨日の月例経済報告で「日本経済がデフレ状態である」と宣言しました。政府がデフレ状態にあると認定したのは3年5か月ぶりのようです。
今回は、リーマンショック以降の世界同時不況が引き起こした金融面での信用収縮や、海外の投資資金が引き揚げられたことも大きな要因だと考えられます。
日銀は2011年度まで、今年初め頃からの約3年間はデフレ傾向であると見ており、商品やサービスの価格の下落は緩やかに続くという数年前によく耳にした所謂「デフレスパイラル」に陥ることが現実味を帯びてきました。

デフレで思い浮かべるのは、何年前か忘れましたが外食業界の激しい値下げ攻勢を思い起こします。
幾つか例を挙げます。

1.マクドナルドのハンバーガーが最安値で1個80円、チーズバーガーが1個100円で販売
2.吉野家か松屋かどちらかだったか定かではありませんが、牛丼を1杯290円で販売
3.ユニクロがフリース素材の衣料品を確か1000円〜2000円位で販売

その後一旦景気は上向きつつありましたが、昨年の原油価格の高騰や9月のリーマンショック以降再び減速してきたと思われます。今年の夏の総選挙で自民党中心から民主党中心に政権が交代しましたが、景気対策の為の実効性の伴う政策がまだ打ち出せていません。

最近の状況も以前のデフレ時代に戻りつつあるように思います。


1.マクドナルドの時間指定のコーヒー無料サービス
2.ユニクロの低価格衣料品(スーパーなどの激安ジーンズ・1,000円を切る価格)
→ 折しも本日、ユニクロの創業60周年の記念企画で銀座店では朝6:00開店前に、何と2,000人以上の人の行列ができたようです。また、12月31日までの期間、総額10億円の現金還元企画も行うとのことです。(現金1万円を10万名にプレゼント)

ところで、不動産業界に当てはめますと、一時期のデフレ傾向が続いた時期は、マンションの価格設定の際などは、土地の取得時とマンションの完成時期や販売時期まで1年ないし2年程度のズレがある為、市場価格から下落率を考慮して低めに設定していました。
今後も、賃金の減少や失業率や雇用情勢次第では、住宅販売のマーケットは売れない厳しい時代に舞い戻るかもしれないと推測できます。

企業からすると業績が悪化し設備投資が控えられ売上が落ち込むと、賃金を減らしたり、社員の雇用を減らすなどの経費削減により固定費を圧縮しようとしますので、消費者としては家計や消費が縮み、需要が減退し価格はますます下落するでしょう。

日銀の予測ではありませんが、まだ2年程度はデフレ傾向が続くのがほぼ間違いないと仮定した場合、焦ることなくじっくり腰を据えて優良な物件(立地・プラン・設備仕様・価格)が供給されるのを探されては如何でしょうか?


以上


※現在、「マンションってどうよ?関東版」というNPOが運営するサイトにて、マンション購入の専門家として回答していますので、よろしければ是非ご覧ください!!

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新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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