「住まいサーフィン」というサイトが「住まいサーフィンレポート」というプレスリリースを出したので、早速見てみました。住宅ジャーナリストで有名なＳ氏が執筆しているとのことです。


https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/2010spring.php



１．冒頭の２０１０年春のマンション市況についてのコメントは、専門家としてマンションの販売現場を視察し、所管を述べている。⇒ ０．５次層、１．５次層の動きに注目とか。

２．Ｓ氏が探した狙い目マンションの紹介をしている。

⇒ Ｓ氏の視点で、市況の解説にあるようなマンションをピックアップしたとのことなので、どんな物件なのかを注意深く、私自身が深く掘り下げてみました。（以下ご参照下さい。）

１．オーベルグランディオハートアイランド （有楽土地）

２．サンクタス西葛西（オリックス不動産）

３．ザ・レジデンス千歳船橋 （大和ハウス工業、三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション）

４．サンクタス宮崎台 （オリックス不動産）

５．ザ・ハウス港北綱島 （長谷工コーポレーション、住友林業）

６．ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ （大京）

７．ブランシエラ浦和 （長谷工コーポレーション）

８．パークシティさいたま北 （三井不動産レジデンシャル）


これら８物件に共通する項目は次の通りです。

１．これから販売を開始する物件ではなく、１期販売が完了後（６の１物件のみ販売中）の物件である。

２．１００戸以上の大規模マンションが多数で（７の１物件以外）、これからの販売（第二期分譲）の継続という物件が多い。

３．８物件の全ての施工会社がＨ社である点。（単なる偶然か？そこに何かが隠されている？）


以下に私の感想を記します。


１と５の物件は、駅からバス利用の物件であり、苦戦が強いられていると予測します。また、その他の物件も即日完売しているような好調な物件ではないと思います。
↓
つまり、評論家（住宅ジャーナリスト）が、マンション事業者に利用されているのか、若しくは販売促進（集客）に協力してあげているのかは定かではありませんが、何らかの意図がそこにはあるのではないかと、邪推してもおかしくはないかもしれません。


このように、プレスリリースといっても、所詮は民間企業であり、マンション業者（業界）とは広告宣伝費などで恩恵を受けている企業や、セミナーの講師などで世話になっているなど、利害関係が生じているケースもあり、どこまで信用できるものなのかは、一度冷静に見極めることも重要です。

個別のマンションへのコメント（評価）や市場分析をしていることは当然の責務であろうと思いますが、利害関係のある企業の応援のようなことで、プレスリリースなどを広告宣伝のように使っていたとしたならば、？ですね。

そもそも、私としてはジャーナリスト（評論家）という立場の方が、具体的なマンション名を上挙げて、特定の物件を推奨すること自体に違和感を覚えます。

皆さんが、どのような感想をもたれたか、コメントしてみて下さい。（ブログのコメントを活用して下さい。）


以上


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本日は、日頃私のブログをご覧いただいている（企業）方に、この場を借りてお礼を申し上げたいと思います。


一部の方は、ブログパーツ等の関連で、業務上でのアクセスも含まれているかもしれませんが、真面目（純粋）にご覧頂いている（マンション購入をご検討中の）方には、是非とも引き続きご覧いただければ幸いです。

企業等のアカウントで上位（１０番目）までをご参考までに以下に記します。

１．早稲田大学 ⇒ （ブログパーツ関連の為でしょう。）
２．アスキーメディアワークス ⇒ （？）
３．アグレックス ⇒ （？）
４．いちよし証券 ⇒ （？）
５．ニコン ⇒ （？）
６．富士通 ⇒ （システム系でしょうか？）
７．大京 ⇒ （リサーチの為？それとも勉強？）
８．ＫＤＤＩ研究所 ⇒ （ブログパーツ関連？）
９．ＪＲ東日本情報システム ⇒ （？）
１０．ネクスト ⇒ （リサーチの為？）


その他、一部上場企業の名前のある企業など、色々な企業さんにお勤めの方にご覧いただいているようで、とても光栄です。

今後も、皆様に有益な情報や、ノウハウをこの場などを通して発信して参りたいと思います。

また、６月中旬以降に、リアルな場（ミニセミナーや、個別又は少人数の勉強会など）を設けたいと考えていますので、是非ともご参加してみて下さい。

都内の比較的交通アクセスの良い場所で、開催するべく準備中です。
詳細は、後日公表させていただきます。


以上


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港区高輪４丁目の「グランスイート高輪」が売主（開発会社）であった大手商社Ｍ社が売れ残りを買取再販業者に一括売却して、買い取ったＥ社が再販売を始めたようです。

しかしながら、４月に再販売を始めたようですが、まだ３戸売れ残っているようです。

以下ご参照下さい。

所在：港区高輪４丁目
名称：グランスイート高輪
戸数：１５戸
構造・規模：ＲＣ造地上９階地下１階
専有面積：４９．１０平米〜１２１．０８平米
完成時期：平成２１年１１月


このプロジェクトがうまくいかなかった要因は以下の通りであろうと推察します。

１．そもそもの価格設定（相場・市場の見誤り） ⇒ ３億円の住戸の場合には坪単価８１９万円
２．小規模（１５戸）なので、管理費・積立金などのランニングコストが相当高額である点
３．プラン設定の誤り（顧客ターゲットとのミスマッチ）


広告に記載されている３戸の価格について

１．４９．１０平米（１ＬＤＫ）５，５１０万円 ⇒ 新価格 ４，９８０万円（▲９．６％）
２．１０９．３９平米（２ＬＤＫ）１９，８００万円 ⇒ 新価格 １４，８００万円（▲２５．２％）
３．１２１．０８平米（１ＬＤＫ＋ＤＥＮ）３０，０００万円 ⇒ 新価格 １５，８００万円（▲４７，３％）


驚きの価格設定ですね。最初に定価で購入された方はどのように感じられているのでしょうか？
大手Ｍ社という企業のブランドを信じて購入された方などは、恐らくは裏切られた気持ちを持たれているかもしれませんね。


しかしながら、事業者が作成する重要事項説明書には、「売主は販売開始後一定期間を経過してもなお在庫（売れ残りの住戸）が存在している場合には、事業者（売主）は当該住戸を賃貸運用若しくは売却することがあります」というような内容での容認事項という内容を記載して説明をしているのです。

概ね、完成して１年程度経過しても売れ残ってしまった場合には、会社にもよりますが一括で在庫を処分するという方法を採る会社はありますね。（但し、業界内では失敗したプロジェクトであることが、明白となってしまいますが。）


一番の犠牲者は最初に定価で購入してしまった人たちです。
このような致命的なミス（選択の誤り）を犯さない為には、事前の入念なリサーチをご自分で行うか、若しくは信頼できるプロ（専門家）のアドバイスを受けるかなどで、うまくリスクを回避することを考えるべきでしょう。


マンション購入での失敗は避けたいものです。一度の失敗が致命的なダメージとなります。リスクマネジメントの重要性を十分ご認識いただくことが、成功への近道かもしれません。


以上

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昨日の朝日新聞朝刊（１３面）の記事に、気になるものがありましたので、簡単にコメントします。

１．２００９年度の新設住宅着工戸数が４５年ぶりに８０万戸を割れたが、最近戸建てを中心に持ち直しの傾向。

２．リクルートのＳＵＵＭＯの編集長が、「マンションの供給は減ったが、分譲戸建ての価格が下がり、選択肢に加わった。」と解説。

３．野村総合研究所のコンサルタントが、「マンション建設には多額の資金が必要で、資金調達できる企業が大きく減った」のが、マンションの供給が少ない要因と解説。

４．ローンの破綻が増加（２００９年度）
⇒ 不動産競売流通協会によると、２００９年度は競売物件数が前年比で約１．４倍に増加。相談役の方が「いまローン破綻している人の中には、９０年代のバブル崩壊後に政府が住宅取得を促進したことで家を買った人が多い。政府の景気対策の犠牲者ともいえる。」と解説。


私がとても関心を持ったのと、共感したのは４番目の内容です。実際に１０年以上前などは景気対策で住宅金融公庫の融資制度での優遇など、景気テコ入れに持家促進策を行っていました。

例えば物件価格の８０％までの融資が１００％まで融資可能となったり、ステップ返済とかゆとり返済とかいう名称で、当初５年間の返済額を少なくする方法などもありました。

それらの制度をうまく不動産会社が活用して、営業マンにお客さんを説得させて、「この金額なら十分返済できますよ。」などとセールスしているのを記憶しています。

現在、まさにその時と同様のことが現在おきていると感じます。
↓
１．フラット３５Ｓ（金利が１％優遇される返済方法が利用できる。
２．住宅ローン控除（所得税の還付）が、今年は最大規模の金額を享受できる。



自己資金がゼロとか、少ない方は慎重に冷静に行動しませんと、数年後に大変な事態に陥るリスクがあることを、よく念頭に置いて下さい。


折角購入したマイホーム（殆どが借入金）が、５年後・１０年後に重くのしかかり不測の事態の際に身動きがとれないなんてことになりませんように。


マンション購入の成功の秘訣は、事前の用意周到な準備と慎重且つ冷静な行動が必要不可欠ですので。


以上

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本日の朝のニュースモーニングサテライト（テレビ東京）で、マンションのマーケットに関連する特集（取材・報道）がありました。


動画が、テレビ東京のサイトから見ることができます。（約７分弱）

ＵＲＬ ⇒ http://www.tv-tokyo.co.jp/nms/shincyouryu/post_584.html

概略は以下の通りです。

１．お客様の来場が増え、モデルルームは活況（混雑状況の画像）である。
（有明のタワーマンションの販売拠点を取材：建設地から離れたビルの上層階から見渡す手法）

２．リーマンショック以降、物件の供給が減り価格が下がった為、「消費者もそろそろ買い時かな？」と考え始めて、購入に動き出している？（藤和不動産の文京区のコンパクトマンションを事例として紹介）

３．ゴールデンウィークの状況は昨年を今年では、来場数が４割増し、成約数は６割増しとのこと

４．都心のコンパクトマンションも、以前は投資目的の需要があったが、リーマンショック以降減り続け、現在は実需（自分で住む）での購入が増加傾向であるとのこと。（価格が下がってきた為）

５．「マンション購入のマグマがいつ噴出するのか」という業者の期待を寄せていたが、そろそろではないかという専門家のコメント

６．「大型で超高層マンションが稀少価値がでてきており、価格も下がって買い手側にも安心感が出始めているので、これから益々回復の速度があがってくるかもしれませんね。」と締めくくった。


まず、業界としてはようやく最悪期は脱出しつつあるかという安心感があると思います。また、新聞や雑誌、また今回のテレビ番組などでも「底打ちの兆しか？」とか「モデルルームの来場者が増加！」などと公表・報道されると、一般の消費者は直ぐに「そうか！そろそろ買い時なのか」と信じ込んでしまい、行動を急いだり、不動産会社の営業マンの言葉（セールストーク「今が買い時、底値ですよ」なんて囁かれる。）を鵜呑みにして、自分自身で良く考えずに、失敗する方が如何に多かったことか。（私自身、供給者の立場で数多く見てきました。）

需要と供給のバランスで価格が下がったので、今後消費者が一斉に動き始めると、マンションデベロッパーは急に強気の価格設定にして吊り上げてきたりします。（様子を見ながらですが。）

マンション購入を具体的に検討する際には、じっくり検討して世間の報道や他者の動きに惑わされずに、本当の好物件を選択できる能力を養ってからにして下さいね。


以上

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本日は、マンション購入を検討されている方に、無料で利用可能なとても便利な機能を備えたサイトをご紹介致します。

以前、マザーズオークションという不動産のオークションを事業として行っていた会社（株式会社アイディーユー：東証マザーズ）が、大きく事業転換するようで、アプリケーションプロバイダ―のようなイメージのようです。


今回、その会社（社名が「ジアース」に変更するようです。）が、新たな不動産関連のＷＥＢサイトを立ち上げました。とても便利そうな機能が数多く備わっているので、個人の方は登録すれば無料で使える見たいです。
お試しになってみては如何でしょうか？


ＵＲＬ ⇒ http://www.the-earth.tv/TheEarth/

（グーグルが提供しているサービスの一部やゼンリンの地図データなどを活用しているようですね。）


主な機能

１．賃貸物件のデータを地図上で検索・チェックできる
２．地価（土地の価格データ）などを調査できる
３．用途地域を確認できる
４．人口を確認できる（町単位）
５．周辺施設を確認できる（例：学校、公共施設、銀行、病院、スーパー、コンビニなど）
６．地図や空撮写真上で、簡単に距離や面積を計測できる（概算）


※５の機能では、具体的に各種施設が充実しているかが簡単に調べられます。（数の多さや検討物件からの距離など）

※６の機能では、検討物件の最寄駅までの直線距離が判ります。また、土地の面積もおおよそ判ります。


これらの機能があれば事前のリサーチ（調査）としてとても有効かもしれません。

また、実際の現場や販売センター（モデルルーム）を見学するだけの価値ある物件か否かの判定（判断）を、事前にネット上で一時的に選別する為にもきっとお役に立つでしょう！


以上

本日は、以前に中央区でのマンション計画について、ご案内をしておりましたが、画像You Tubeにアップしましたので（約２分）、是非ご覧下さい。


ＵＲＬ ⇒ http://www.youtube.com/watch?v=pVQ2wwJghHY

尚、以下のものです。（画像あり）

１．勝どき一丁目計画（再開発）← 勝どきＧＲＯＷＴＨ�梶i実質は東京建物他が参画している）

（民間賃貸・一部子育て向けの低額な家賃の予定）

地上４５階 （タワーマンション）


２．月島一丁目計画（隅田川沿い） ← 東京建物・他２社

地上１４階（盤状型のマンション）


３．晴海二丁目計画（区画整理事業）← 三菱地所

地上４９階（タワーマンション）


４．晴海三丁目計画（大規模物件）← 住友不動産

地上５１階（タワーマンション）


５．勝どき５丁目計画（※未確認・許認可取得前の段階です。） ← 名鉄不動産

（長谷工グループとの案件と推測）


その他画像はありませんが、月島の東京エースレーンというボーリング場の跡地（月島３丁目）が広大な更地となっていますので、マンションが建つ可能性はありえます。


今後、都内（主に都心・城南地域）を中心に新しいマンション予定地（計画となりそうな案件）の情報を動画・画像などで、発信して参りたいと思います。

是非ともご期待下さい！！

現在マンション購入をご検討中の皆様、もしかしたら今後良い立地のプロジェクトが出てくるかもしれませんよ。
今すぐと焦らずに、これらのような予定物件の情報も参考にしてみて下さいね。

以上

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ここ２、３年で経営破綻した企業でも、何とか事業を継続している企業は存在します。（とても確率としては低いのですが。）

今回、モリモトという会社が、品川地区で新たな案件をスタートさせます。（販売開始予定。）
規模は小さいですが、広告宣伝費用をかけたようですね。
（何とＢ２サイズで新聞折込チラシを配布しました。）

総戸数４８戸の物件にしては、相当に気合いが入っています。

概要は以下の通り。

所在：品川区南品川３丁目
交通：京浜急行「青物横町」駅徒歩２分
間取：１Ｒ〜３ＬＤＫ
価格：１，８００万円台〜７，３００万円台
面積：２４．０８�u〜９６．３０�u
入居：平成２３年７月
施工：東海興業��

施工会社である東海興業は、以前は東証一部に上場していた企業でしたが、会社更生の適用を受け（１９９７年）、そのご２００５年に終結した会社です。しかし、広島の章栄不動産が昨年経営破綻した際に、相当な打撃（損失）を受けたようですね。
↓
少し不安感が残ります。


このデベロッパーはもともと城南エリアに強い会社でしたね。社名は創業者の森本さんという社長からのネーミングでしょうか？（いわゆるワンマン経営であったようですね。）

小規模マンションであるのに、ワンルーム（２４�u台）から３ＬＤＫ（９３�u台）まで幅広く、価格帯も１８００万円台〜７３００万円台ということですから、明らかに購入者が多様化するマンションとなりますでしょうね。（属性は様々な方となることが容易に予測できます。）


戦略として駅近物件ですので、ターゲットを絞りこむことを避けたのかもしれませんが、果たしてそれが良い結果となるか？（推移を見守っていきましょう。）


因みに今回の広告については予告広告ですが、この季節なので青い空（背景はＣＧ）と周辺道路（実写）の合成というオーソドックスな手法ですね。
来週からの週末２回の事前案内会の予定でスタートするようです。
場所は青物横町駅の直ぐそばで、ＯＫストアという食品スーパーの横です。
（毎朝、品川シーサイド方面のオフィスに向かうビジネスマンの通勤ルートが近いですね。）


マンション購入を検討される方は、売主や建設会社の経営状況や歴史などにも留意することをお忘れなく！（１０年後、２０年後に企業として存続できているかという視点で。）

以上


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昨日の、テレビ東京のイーモーニングという番組（情報・ニュース）で、マンション市場について報道されていましたので、コメントしたいと思います。

因みに、ネットで見ることができます。（動画で約７分）

⇒ http://www.tv-tokyo.co.jp/emorning/tokusyu/post_1278.html



１．野村不動産のプラウドシティ池袋本町が、取り上げられています。
マンションギャラリーへの来場者がＧＷは１年前の１．５倍に増えているとのこと。
６月の第二期分譲では、

２．品川区の三菱地所のマンションはネット上での宣伝しかしていないのに、問合せが２０００件を超えているとのこと。

３．今年になって、条件の良い物件は続々売れているとのこと。

４．ローン減税制度の拡充や、エコポイント制度など購入する環境としての政策の後押しが心理面で良い方向に影響 （フラット３５Ｓなどの融資での金利優遇幅の拡大：当初１０年間１％優遇。）

５．需要と供給のバランスで、供給戸数が少なすぎるので、売れ行きが良い状況となっている。


外資系の証券会社のコメンテーターが解説。


マンションデベロッパーが今までは、在庫の処分に傾注していた為、新規の用地取得が進んでいなかった。需要が底堅くなってきているので、今後の価格はもう下がらないのではないかと。
↓
キャスターは、「それでは今が買い時」ということですかと質問
↓
「いつでも良い物件がでたら買い時なんですよ！」と軽くかわした専門家。


最近は、週刊誌や専門誌、ネットや新聞などでもマンションがよく売れていますとの報道がされています。
↓
一部、底をうったのかもしれないと皆さん思って買いに動くと、相場が上昇して業者は直ぐに価格を上げて利益を増やそうとします。
↓
一方、世界の情勢では、ヨーロッパではとても不安定な経済状況（ギリシャ・ポルトガル）や、政治状況（イギリス）となっており、マーケットは不安定な状況です。
↓
株価も下落し、為替も円高になっています。
↓
また、７月には参議院議員選挙もありますが、その前の今月末の普天間基地問題もどうなることか定かではありません。


マスコミ報道に左右されずに、じっくりと腰を据えて、慎重に冷静に行動するのが得策です。（慌てるとろくな目に遭いません。）


以上


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本日、特別に公表します。

今まで、メールでの相談などを実施していましたが、来月（６月）中旬に無料の個別相談会や、無料のミニセミナー（マンション購入の為の）を開催することを計画中です。

実は、開催場所は既に確保しています。

本日時点では詳細はお伝えできませんが、開催場所は中央区の銀座界隈です。

個別相談会（無料）は平日夜のお仕事帰りにお気軽にお立ち寄り下さい。

また、ミニセミナー（無料）につきましては、休日（土曜日か日曜日の午前）を予定していますので、こちらも銀座界隈です。

今回恐縮ですが、真剣に具体的にマンションを購入される予定の方のみを対象とさせていただく予定です。

尚、受付等につきましてはまた改めましてこのブログやツイッターなどでご案内をさせていただきます。（今月末頃にでも。）


マンション購入の皆さんのお役に立てることを楽しみにしております。
（私どもは、マンション購入に真剣な方を応援・サポートしています。事業者や関係者などの巧みなセールストークや文書等の注意点や問題点を浮き彫りにして、判り易く解説致します。）

今後もお役立ち情報やノウハウを発信しますので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。


以上


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