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都心マンション活況の後の反動は?!

本日、日経ビジネスオンラインに「都心マンション活況は最後の宴?」なる記事を発見しました。

以下に概略とコメント。


1.30代・40代の結婚や子供が誕生した方などは、2008年のマンションバブル崩壊以降、しばらくの間マンション購入を見送っていた人が多い。

2.今年の春先からは、底打ち感がでてきたのと、金利の下落や、政府の景気刺激策(住宅金融支援機構のフラット35Sの当初10年間の1%の金利優遇措置や、贈与税の非課税枠の拡大など)が功を奏し、
都心部で高所得者層(年収1000万円前後)を中心に売れ行きが好調である。

3.野村不動産の「プラウドシティ池袋本町」や、伊藤忠都市開発の「オアシティ錦糸町」などは、即日完売するなど、都心寄りの駅近くの物件は好調に売れている。

4.「今は好調に売れているが、郊外物件は相変わらず苦戦しており、(最後のマス世代)と呼ばれている団塊ジュニアとその前後の世代の需要が一巡したら、相当苦労することになるかもしれない。」とある中堅デベロッパーの社長は解説している。


国の政策も、既存住宅の流通促進や、住宅の修繕データの履歴など、制度面や助成制度も含めて、新築重視の政策から少しは転換しつつあります。


首都圏の新築マンションの供給戸数も今年は4万戸〜5万戸の間であろう思われますが、以前の8万戸の供給のような数までは回復しないと思われます。

2〜3年前の中堅デベロッパーがいくつも倒産しましたので、最近では大手財閥系や、上場企業などの系列企業が殆どで、新興系のデベロッパーは瀕死の状態で生き延びているレベルでしょうから。


※昨日発売の「週刊東洋経済」を見ましたが、特別な感想がなかった為、このブログのネタとしては取り上げませんでした。



以上


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23区内の住宅関連の助成制度について

不動産ジャパンに、都内23区の住宅関連の助成制度について整理されているページがありました。

以下に概略及びコメント。

代表(サンプル)として目黒区を紹介します。

1.家賃の助成制度
⇒ 民間住宅の家賃を2万〜3万円を2年ないし3年間を助成してくれる制度があります。(更に転居一時金として最大で15万円が助成されるケースもあるようです。)

2.高齢者の家賃助成制度

⇒ 65歳以上で、5千円〜2万円を最長5年間の助成を受けられるようです。

3.住宅リフォーム資金助成
⇒ 増改築・修繕・機能維持向上などの為の改修工事について、5%分(上限10万円まで)が助成されるようです。

4.木造住宅の耐震改修工事費用の助成

⇒ 耐震改修費費用の10分の8以内(上限100万円まで)を助成


他にも住宅修築資金融資の斡旋などの制度もあるようです。


23区内の各区毎に、色々な助成(支援)制度があるようです。
受付時期や予算の枠(対象となる件数)など、色々な条件もあるようですが、折角このような制度があるのですから、一度調査してみることも必要ですね。

皆さんは住民税などを負担している訳ですから、少しでも納税者として負担した税金の元を取る位の努力はしてみる価値はあるかもしれませんよ。


不動産ジャパン(23区の住宅関連助成について) ⇒ http://www.fudousan.or.jp/jyukankyo/jyosei/jyutaku_01.html


マンション購入を検討中の方に、マンション購入に関する助成制度は少数でした。
既存住宅のリフォームや、木造住宅の耐震補強工事などへの助成制度が多いようです。
また、賃貸住宅入居者への家賃補助的なものもありますね。(若年層の定住者を増やす為か?)



以上


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仲介手数料が安い理由は?!

最近、仲介手数料が「0円とか、半額」などというキャッチコピーやリスティング広告をよく見かけます。

その秘密(理由)は何なのでしょうか?
検証してみたいと思います。

1.ある会社のホームページでは、「仲介手数料が無料!」などと書かれています。

良く見ると、「新築一戸建てに限る」とあります。そもそも新築一戸建てというのは、不動産会社や建売業者などの法人が売主なので、買主である顧客からは手数料はいただかないのが通例です。(売主が報酬を支払いますので、買主はそもそも手数料報酬は不要なのです。)


.「仲介手数料が定額」とか「半額」という企業もあります。

最も安いところでは、30万円、概ね50万円〜80万円程度が多いようです。
安い理由は何故なのでしょう!

幾つか判明したのは以下のような理由があるようでした。

1.物件をネットで探すのは、ご自分(お客様)で行うこととなってました。
2.物件の見学(案内)の回数が、MAX3回までという条件がありました。
3.会社指定の火災保険への加入や、司法書士の利用などの制約がありました。
4.「オプションメニュー」という表現で、別途費用がかかる仕組みもありました。

※いづれもネットを駆使して、省力化(人件費・広告費等の節減)を図り、コストの削減で対応しているようであると推測致します。



通常、仲介手数料は取引金額の3%(プラス6万円:消費税別途)がかかりますが、半額であったり30万円〜80万円程度というのは、魅力的ではあります。

最終的には、その企業(不動産仲介会社)の実績や信用の問題であったり、営業マン個人(ひと)の能力・資質の問題であると思います。

仲介の報酬額は宅地建物取引業法で上限額が定められていますが、必ずしも3%(プラス6万円:消費税別途)が絶対であるというものではありませんが、業界の慣習(通例)としてその上限額が当然のように扱われています。

その企業(不動産会社)が提供するサービスが、きちんとそのレベルに達しているのであれば、良いかと思われますが、ひどいサービス(低レベル)の場合には上限の報酬額に見合っていない場合もあるかもしれませんね。


これらについては、経験を積むことによる「見極め」が重要ですが、一般の方の場合経験することなどごく僅かな回数なので、判断すること自体が難しいのが実情であるかもしれません。

⇒ 宣伝のようになってしまいますが、中立公正な立場の私のような専門家(不動産コンサルタント)などから、助言やセカンドオピニオンなどを貰い、判断することも有効ではないでしょうか。

(営業マンや仲介会社という利害関係のある立場でないので、客観的且つフラットにアドバイスが可能です。)



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国土交通省の地価LOOKレポート

本日、国土交通省より、平成22年第二四半期(4月から7月)の高度利用地の地価動向の報告(地価LOOKレポート)が公表されました。

概略は以下をご参照。

1.調査対象の全国の150地区のうち、105地区(70%)で下落であったが、下落幅は鈍化傾向であるようです。

2.住宅系地区では約57%の地区で上昇又は横ばいで、下落基調からの転換が見られるようです。

3.不動産市況全体としては停滞している一方で、住宅系地区では一部明るい兆しが見えていると分析。
(マンションなど在庫調整が進み、価格調整での値ごろ感や、住宅関連の税制の優遇措置などの効果がでてきているのではないか。)


個別の注目エリア(住宅系地区)について

1.中央区の佃・月島地区では上昇傾向(3〜6%)

2.江東区の豊洲地区では、横ばい・下落傾向(0〜−3%)

3.世田谷区の二子玉川地区では、横ばい傾向(0%)

4.武蔵野市の吉祥寺地区では、横ばい傾向(0%)


首都圏マンション市場では、直近の7月度においても初月契約率は、70%を超えているようですし、在庫(首都圏)についても5000戸台とかなり減ってきているようです。


これらをどう見るかというのがポイントですが、今後の政治動向や、為替など経済を取り巻く環境は混沌としています。
雇用情勢も今後どうなるのかは?ですので、マンション購入を検討中の方は慎重に冷静に市場や、自分自身、所属している業界動向、会社なども分析してみてくださいね。



地価LOOKレポート ⇒ http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/pdf/20100824a.pdf


以上


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原宿のマンション建替計画

東京都は今月10日に、原宿(渋谷区神宮前三丁目)にあるマンション建替組合の設立を認可しました。(都内では22件目)

このマンションは昭和32年に(旧)日本住宅公団が分譲した団地であり、築後53年を経過し住宅設備の老朽化や住居の狭隘さ、耐震面の不安などの理由から建替えを行うということのようです。
従前の戸数が112戸で、今回222戸とほぼ2倍の戸数に増えるようです。
恐らくは参加組合員である以下の二社が売主となり、分譲するのではないかと予測しています。


概要は以下の通り

1.名称:原宿マンション建替組合

2.参加組合員:株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社

3.構造・規模:鉄筋コンクリート造地上19階地下2階 1棟

4.総戸数:222戸

5.スケジュール

平成22年12月 工事着工(予定)  
平成25年 5月 工事竣工(予定)  
平成26年 3月 マンション建替組合の解散(予定)


場所が場所だけに、いったい幾ら位で分譲されるか?ですが、今後も都心部の良い立地での古い住宅が、規模を大きく(容積率の未消化分を有効活用)して建替えられる可能性は多いかもしれませんね。


慌てることなく、冷静に慎重に検討するのが良いかもしれませんよ。



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グーグルの進化はスゴイ!!

グーグルのサービスは、「これが無料なのか?」というところが驚きを感じます。
ところで、以前にとても有効なサイトとして紹介した「The Earth」(ジアース)というサイトがなんとグーグルとライセンス契約を締結したそうです。


グーグルマップ上で、ジアースに登録された不動産賃貸物件情報が、検索できるのです。具体的には以下の内容が分ります。

1.物件情報(賃料・面積・間取・設備など)
2.画像(外観・室内・水廻りなど)
3.提供する不動産会社名


そもそもこのジアース自体が、不動産会社からすると物件情報の登録料が無料であり、グーグルマップでの検索も一般消費者は無料ですから、所謂「FREE」戦略なのでしょうか?

不動産ポータルサイトで、企業(不動産会社)から掲出料を取っている会社は、今後ビジネスモデルが崩れてしまう可能性がありますね。

不動産を検討する立場の消費者からすると、さほど影響は少ないかもしれませんが、グーグルはやることがスゴイですね。本当に感心致します。
(リクルートやネクストなどと契約しないところが、なかなかのものです。)



グーグルマップ ⇒ http://maps.google.co.jp/maps?ct=reset

ジアース ⇒ http://www.the-earth.tv/TheEarth/


分譲物件についても遅かれ早かれ、グーグルマップで検索できる日がくるでしょう。
今後も、グーグルの事業展開には注目していく必要ありですね。



以上


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業界の当たり前を疑え!

マンション購入の際に、不動産会社から当たり前のように言われたり、進められたり、「この業界の慣習ですよ」などと説明される事は、全てを鵜呑みにせずに一度疑ってみるのもよいかもしれません。


例:

1.住宅ローンの選定は、業者が提携する金融機関以外でも可能か?

2.売買契約締結時の手付金の金額は定められている金額でないとダメか?

3.契約手続き会、建物内覧会、入居説明会、引渡会など、決められた日しかダメなのか?

4.販売センターなどの売れ行き表示(価格のパネルなど)は真実か?

5.ダイレクトメールや電話営業での案内におけるキャンセル住戸は、本当にキャンセルされたものか?

6.「即日完売!」や人気物件のような表記は、本当なのか?


他にも数多くありますが、これらのようなことについて、一度よく考えてみてください。
あまり詳細のことはブログ上にはかけませんが、何かの機会にお分かりいただけるようにできればと思います。

賢明な方は、営業マンが言うことが本当のことなのか否かを見極めることが出来るのですが、初心者や経験の乏しい方、疑う事を知らない真面目な方などは、うまく料理されてしまいますね。(簡単にクロージングされて、まんまと契約書に印鑑を押すようなこととなっています。良いか悪いかは別として。)


※ところで、8月25日(水)の無料相談会についてまだ空きがございます。是非ともお気軽にご参加下さい。

詳細は12日のこのブログの記事(後半部分)にて確認下さい。



以上


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住宅ローンの返済条件緩和について

本日の朝日新聞に興味深い記事がありましたので、概略の紹介及びコメントします。
昨年12月施行の中小企業金融円滑化法に基づき、今年の6月末時点までの実績値(申込件数等)について。


大手四行が実績を公表(三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行)

1.融資返済の条件緩和の申込件数(応諾率)

・三菱東京UFJ → 5,783件(71.1%)
・三井住友 → 4,265件(69.5%)
・みずほ → 5,213件(77.7%)
・りそな → 2,760件(53.4%)


住宅ローンについて、合計では約1万8千件ほど、申込があったという状況が読み取れます。

※銀行が猶予を断ったり、申込から3カ月を過ぎた件数は、約4%の777件であったようです。

大手四行の公表ですので、これ以外にも地方銀行や信用金庫、その他の金融機関についても同様の返済猶予や条件変更の申込はあったと推測(仮定)できます。

→ 住宅ローンを借り入れる際には不動産会社や金融機関に勧められるがままに変動金利(例えば1%前後)などを安易に選択すると、6年目以降の変動リスクに対応できなくなり厳しい事態に陥る可能性が高いですね。

マンション購入を検討中の方は、ご自身の資金返済能力の分析や将来への見通しなどは、楽観的ではなく慎重且つ冷静な分析が必要不可欠ですね。


以上


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コンサルティングサービスのご案内

本日は、私どもで提供する不動産コンサルティングサービスについてのご案内をさせていただきます。
以前より実施しておりましたが、一部金額とシステムなどを変更して、より皆様に身近にご利用いただけるようにさせていただきます。

詳細は以下をご参照下さい。


1.お試しコース(メール相談・無制限、30日間内にて)⇒ 5,000円

2.ノーマルコース(個別面談1回50分+メール相談2回:15日間内にて) ⇒ 10,000円

3.プレミアムコース(個別面談トータル300分まで:最大4回+メール相談・無制限、共に60日間内にて) ⇒ 30,000円

4.VIPコース(個別面談+契約書チェック+住宅ローンコンサルティング+出張サービス、トータル900分まで:最大10回、メール相談・無制限、共に100日間内にて) ⇒ 100,000円


※個別面談について出張(訪問)をご希望の場合には、ご相談に応じます。また、VIPコースの出張サービスにおきましても、遠方の場合には別途交通費(実費)をご負担いただきます。
また、個別面談につきましては、超過時間30分につき5000円を追加料金としていただきます。


オールアバウトプロファイルにおいて、ECサービス(オールアバウトにて報酬額の決済を完結)を利用する場合よりも、直接のご依頼の方がお得になるように設定しております。



今回、このサービス料金(システム)改定を記念しまして、以下の日程でマンション関連の無料相談会を開催することと致しました。

ご興味のおありの方は是非ともお問い合わせの上、お気軽にご参加下さい。(一人でも多くの方にご参加いただく為、オープンな形でコンサルティングを行います。日頃お悩み・ご不安な点など皆さん解決・解消いただき共有していただくことを望んでおる次第です。)


定員:6名まで

日時:2010年8月25日(水)16:10〜17:50

場所:東京都港区港南2-14-14 品川インターシティフロントビル3F 

デスカット品川港南口店(ルームM) ⇒ JR品川駅港南口 徒歩2分  駅前デッキからインターシティフロントビル2F入口へ直結


お申込はメールにて直接ご連絡下さい。件名を「8月25日無料相談会に参加希望」とし、お名前と相談されたい内容、ご連絡先(携帯電話)をご記入の上、以下のメールアドレスに送信して下さい。

iimansion@yahoo.co.jp


※本日より、21日(土)の17:00までお申込を受付致します。お申込が多数の場合には抽選となる場合があります。
尚、ご参加決定のご連絡は、当方より23日(月)の10:00までにメールにてご連絡差し上げます。



不動産コンサルティングオフィス小向


以上


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住宅エコポイントについて

本日、7月の住宅エコポイントの実施状況について国土交通省からデータの公表がありました。

以下に概略とコメント。


1.住宅エコポイントの申請状況   

(1)平成22年7月の合計     
[1]新築     16,684戸     
[2]リフォーム  27,124戸     
[3]合計  43,808戸

(2)申請受付開始からの累計     
[1]新築     34,072戸     
[2]リフォーム  91,365戸     
[3]合計     125,437戸


やはり、リフォームの方が断然新築に比べて申請する数が多いのですね。

今後のことを考慮すると、一戸建てやマンションについても、マーケットは新築偏重から中古など既存物件にシフトしていくことになるかもしれませんね。

その理由としては、政府(民主党)の政策が既存物件の流通を促す方向であることや、環境面での視点からすると、いかに資源を有効活用するのかや(スクラップアンドビルドは望ましくない方向でありますので。使えるものまで壊す必要はないと考えられます。)、購入者の体力が所得の増加が見込みにくい点、若者の価値観の変化(新築指向が薄れつつある)などが挙げられます。


新築物件の供給者は、いかに魅力的な商品・企画で勝負できるかという点も重要ですね。



以上
  

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iimansion
新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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