先日、最寄駅にある本屋さんでたまたま見かけて即買ってしまった文庫本をご紹介します。
宝島社の宝島ＳＵＧＯＩ文庫というシリーズで、「コワ〜い不動産の話」宝島編集部編 という文庫本です。

帯に書かれていた内容
１．楽しめる４８０円！
２．住宅情報誌が絶対に書けない話
３．憧れのマイホームに潜むワナ

全六章で、全てに「コワ〜い」という枕ことばがついています。

１．新築住宅の話
２．中古住宅の話
３．新築マンションの話
４．中古マンションの話
５．タワーマンションの話
６．住宅ローンの話


※不動産選びに失敗した人の体験談を紹介していますし、住宅ローンについても色々と注意すべき点なども解説していますので、反面教師という意味でも是非お読みいただき、参考にしていただければと思います。

あまり詳しく書いてしまいますと、著作権の問題や営業妨害などと出版元からクレームがきてしまう恐れもありますのでこの程度とさせていただきますが、４８０円という価格設定ですので、十分内容としては元は取れると思います。

まあ、この本を読んでマンション（マイホーム）を買うのは止めようと考える人も少なからず出てくるかもしれませんが、そういうことを意図したものでなく、正しく不動産を購入する為に必要な知識や情報分析などの手法を理解する為に、必読の本といえるかもしれません。

マンション購入を検討されている方は、よく勉強してから具体的な検討を開始して下さい！！



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２月１２日に商社のマンションについて解説しましたが、今回は双日が以前分譲していた横浜の鶴ヶ峰のマンション（インプレスト横濱鶴ヶ峰）について、本日の朝日新聞に広告がでていましたので、コメント致します。


物件のホームページの概要では、以下の通りとなっています。

⇒ ※で、「売主が双日株式会社から双日リアルネット株式会社に変更となりました。」とあります。
親会社から、子会社に売主が変わったようです。何故そのようなことをしたのでしょうか？目的は？メリットは？（買取再販売の専門業者に売却しないだけ、まだよい姿勢であるとも受け取れますが。）

疑問その１．区分所有権を売買（所有権の移転登記）しているのでしょうか？

⇒ 地位の譲渡など色々な手法がありますが、このような物件を購入する場合には、きちんと真の売主がどこなのか、自分が購入し登記する場合には、所有権保存登記なのか、所有権移転登記なのかなど、注意すべき点は幾つかあります。（保存登記と移転登記では、登記に要するコストが異なりますので。）

疑問その２．企業が親子間で売買しても、連結決算には影響しないので、何のメリットがあるのでしょうか？



先着順物件概要
販売戸数：１６戸
販売価格：２，７９８万円〜４，２１８万円

再登録住戸概要
販売戸数：１戸
専有面積：７２．７１�u〜９８．２５�u
販売価格：３，２９８万円


※情報更新日が２月５日となっており、次回更新予定日が２月２２日となっています。
朝日新聞の概要では、２月１５日現在の金利ですとの表示があることから、そのタイミングで新聞広告の概要をチェックしている筈です。それならば、ホームページの概要も同時にチェックし訂正（更新）することなど容易なことです。

⇒本日（２月１８日）に新聞広告を掲出するのに、何故このタイミングに合わせて情報を更新しないのでしょうか？（消費者に最新の正しい情報を開示するという姿勢がないのは残念です。）

本日の朝日新聞の広告に掲載の概要では、以下の通りとなっています。

先着順物件概要
販売戸数：７戸
専有面積：７２．４１�u〜８５．１７�u
販売価格：２，８９８万円〜３，９１８万円


販売価格[事務所使用住戸につき] ７６�u超が２，８９８万円
注釈 ⇒ 事務所使用住戸（E−１１７号）は、平成２２年１月より事務所として使用を開始し、お引渡まで不特定多数の方が出入りすることから、現状有姿でのお引渡となること、及びお引渡時期が３月中旬以降となることをご了承していただきます。
↓ ↓
この注釈は、事務所で使用している住戸なので、最初設定した価格からは減額して販売してますが、正当な（合理的な）理由がきちんとありますので、ご了解下さいねということを、既に購入している方からの苦情（クレーム）を回避する為のものです。（「当初の価格からは値引きして販売してますが、ちゃんとその理由がありますよ」と言いたいのです！）

「いよいよ残りわずか！！」「３００組を超えるご成約者様に評価されています。」という表現が虚しく感じられます。

⇒ 竣工時期は平成２０年１０月竣工ですので、もう築年数は一年以上も経過しています。つまり、新築マンションと表記できないのです。

⇒ 昨日の住友不動産もそうですが、この物件も完成済みであるのにも拘わらず、実物の画像ではなくCG加工をしたものを新聞広告でも使っています。また、ホームページにおきましても、トップページに完成予想図を使っていました。正々堂々と実物の画像を使って消費者に正確な情報を提供していただきたいものです。


尚、この物件では、「ご来場予約キャンペーン」で最大で５０００円の商品券をプレゼント（スタンプラリー）という販売（来場）促進の為のキャンペーンを実施しているようです。（先着３０名：２月末日まで）


新築マンションと表示できない売れ残りマンションでは、早く完売させたい売主企業（デベロッパーなど）の意向が手に取るようにわかります。

⇒ 皆さんもマンション購入を検討する際には、正しく情報を理解する能力・判断力を身につけてから、モデルルームなどへ来場して下さい。

以上


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※このブログでは、特定企業や団体を批判したり誹謗中傷することは意図しておりません。あくまでも一般消費者に対して必要不可欠な情報、正しく判断する為のノウハウを提供することを目的としています。予めご了解のうえでご覧下さい。

住友不動産シリーズともなるかもしれませんが、ホームページを見て気になること（謎・疑問点）を発見しましたので、コメントします。


住友不動産の最上級グレードマンション 「セントラルレジデンス シティテラス目白」についてです。

物件ホームページの項目の見出しの飾りの表現があまりにも誇張しすぎていて、ちょっとやりすぎな感じがします。以下ご参照。

１．正統なる邸宅地「目白」
２．最上級グレードマンション
３．迎賓思想を具現化したコモンスペース
４．安全思想を極め抜いた構造とセキュリティ
５．然るべき方に相応しいプライベートプラン
６．他の追従を許さない設備・仕様
７．プレミアムという名の邸宅

⇒ 「最上級」という表現、「他の追従を許さない」などの表現は適切な表現とは言い難いですね。
一部上場企業でしかも財閥系の名のある企業が行うことは、とても残念ですね。


また、以前も同社の三軒茶屋の物件でお伝えたかもしれませんが、「プレミアムサポート」というサービスを行っています。

１．タクシーかハイヤーで送り迎えするサービス
２．現地周辺をタクシーかハイヤーで案内
３．建築士の提案により、お好みの間取りに設計変更するサービス（内容によっては出来ないものがあるとの注釈あり。）

※ここにも謎（疑問）があるのですが、マンションが完成していてこれから設計変更というのは間違いなのではないでしょうか？記載するのであれば、「お好みの間取りにリフォーム致します。」が正しい表現ではないでしょうか？

⇒ また疑問に思いますが、既に完成して２年近く経過しているので、お住まいになられている方はいる筈です。「最上級グレードマンション」として購入したのに、売主の都合（売れ残っている為）でリフォーム工事が隣や上の住戸で行われたら迷惑ですよね（住み心地は悪いですね）。

この物件ですが、２００８年３月に竣工していますので、新築マンションではありません。未入居マンションです。
また、総戸数２９３戸ですが、これから第四期の販売が開始するようで、ホームページによれば、予告の広告という販売概要となっていました。


疑問その１．いったい、完成在庫は何戸あるのでしょうか？

疑問その２．建物が完成済みであるのにも拘わらず、完成予想図などを掲載している点
⇒ 実際の完成している写真（画像）を掲載すべきであると思われます。何故なのでしょうか？
（消費者は、実物を見たい・知りたいと考えると思うのですが・・・。）


入居後にいつまでも販売が継続しているようなマンションの購入は避けたいものです。（自分が購入して住む場合ですが。）


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朝日新聞朝刊の１面トップに掲載されていた記事についてコメントしたいと思います。

昨年１２月に「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」が施行された影響なのか、住宅ローンの返済条件変更の申し込みは、法施行前の５倍程度に急増しているとのこと。

条件変更で住宅ローンの借り手の資金繰りは当面楽になるが、通常は元本・利息の減免まではしない為、各行は「猶予中に生じる利息を含めた返済額は増える」と各銀行は説明している。

この法律により、借り手から返済条件変更を求められた場合「出来る限り応じる」との努力義務が課された影響が大きいと思われます。（「借り手の要請をほぼ無条件で受け入れているようだ」と、新聞社は解説している。）

また、銀行が恐れているのは、顧客とのトラブルが当局（「金融庁？」）に漏れることのようです。
ある銀行のマニュアルには「大声を出した人や、金融庁に申し出ると発言したケースは、３営業日以内に本部に苦情報告すること」と支店に義務づけていると書かれていました。

⇒ 以前は「貸しはがし」「即回収」とか、「担保の追加」「連帯保証人を新たに立てる」など、不良債権化することを恐れていた銀行が、法律ができた影響でこれだけ対応が変わるというのも理解できます。

⇒ 所詮、顧客の方に目を向けているのでなく、金融庁などの監督官庁からの行政指導などを恐れているだけである点は、銀行の体質は従来と変わっていない事がわかります。

また、住宅ローンの専門家であるモーゲージプランナ―の方のコメントで、「返済猶予は時間稼ぎでしかない。物件の売却など根本的な解決を先送りすることで、数年後にはより悪い状況に陥る場合もある」としている。


いずれにせよマンション購入の際に、住宅ローン返済についての様々なリスクを想定して、予め返済が滞らないような無理のない返済計画を立てることが重要ですね。



以上


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リクルート社が年末に発行した２０１０年不動産会社ガイド首都圏を入手していましたが、例年掲載していた会社の掲載が無かったり、新しく掲載している会社が出てきたり、変化の兆しが見えます。
簡単にチェックしましたので、解説してみます。

掲載ページ数のランキング上位１０位は以下の通りです。

１位：（４２Ｐ）⇒ 三井不動産レジデンシャル
２位：（１４Ｐ）⇒ コスモスイニシア・東京建物
４位：（１２Ｐ）⇒ 藤和不動産・三菱地所
６位：（１０Ｐ）⇒ 有楽土地（住宅販売）・リビングライフグループ
８位：（６Ｐ） ⇒ ＮＴＴ都市開発・オリックス不動産・住友不動産・東京建物・野村不動産・モリモト


ＮＴＴ都市開発やサンケイビル，阪急不動産などの（上場）企業は、本業がしっかりした会社の子会社なので、親会社の経営も比較的安定していますし、リスク管理が徹底されていますので、急激に経営状態が悪化して会社が傾くようなことはまず殆ど考えにくいでしょう！


ところで以前まで、マンション供給戸数で上位が常連の企業であった、大京（オリックスが支援）や穴吹工務店（会社更生法2009年11月）、ダイア建設（民事再生法：2008年12月）などの掲載がありません。まあ大京以外はリクルート社の掲載の規定でもともと掲載は無理でしょうが、大京が掲載されていないのは意外でした。

また、コスモスイニシアは事業再生ADR（2009年9月）という手法で経営再建中の状態で、よくリクルート社が掲載を了承したのか少し疑問が残ります。

⇒もともとがリクルートコスモスというリクルート社の関連企業であった経緯があったから特別な扱いを受けたのかもしれませんが、真実は？です。

⇒ 私も認識していなかったリビングライフグループという世田谷区等々力に本社があり、創業２０年の会社（リビングライフ、リビングセンター、朝日建設、東横建設という４社）が初めて掲載されていました。２０年もの歴史のある企業でしたが、全く知りませんでした。


マンション購入を検討する際には、企業の評価・調査も重要です。しっかり企業が継続し続ける体力（純資産と負債の額・資金調達力など）があるかのチェックも重要ですね。
物件の引渡後に、倒産しているようでは、瑕疵担保の責任やアフターサービスなど、色々と困りますからね。

以上


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２月８日発売の２０１０年３．１号の「ＰＲＥＳＩＤＥＮＴ」の特集記事には色々なお役立ち情報が満載でしたので、是非購読してみてはいかがでしょうか？

１０年追跡調査！知らないと損する知恵満載
土地・駅、マンションの目利き入門

・プロが選ぶ「お値打ちマンション」ベスト１００
・「危ないゼネコン・デベロッパー」の見抜き方
・「住宅減税・ローン」一番賢い使い方


私が興味深く読んだ特集は、「危ないゼネコン・デベロッパー」の見分け方でした。実質、債務超過やゴーイングコンサーンなど以外で、有利子負債やキャッシュフロー、損益などの指標で危険の度合いを測るものです。

また、「住宅減税・ローン」一番賢い使い方では、弁護士による色々なアドバイス（返済不能に陥った場合の対処法）に関心をもちました。
⇒ リスクマネジメントの観点で、とても参考になる内容です。

このような経済雑誌も、時々役に立つ特集を掲載することがありますので、住宅情報誌や評論家の出版する本も悪くはないかもしれませんが、私はビジネス誌では、「ＰＲＥＳＩＤＥＮＴ」「ダイヤモンド」「東洋経済」「日経ビジネス」などを、記事次第で選択してから読んでます。


「知は力なり」⇒ 知識を習得しているのといないのとでは雲泥の差が生じます。また、経験があるのとないのでも大きな差がでます。

十分な情報収集・理論武装と、数多くの物件見学による経験（物件評価・営業マンの能力など）・目利きできる能力を身につけることが、マンション購入の準備として最低限必要な条件です。

更にリスクを低減する為には、専門家からセカンドオピニオンを聞くというのも一つの手段です。


以上


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アットホームが「恋人と住まいの関係」について調査した面白い記事を発見しました。
アラフォーの方や、パラサイトシングルなど色んなネーミングも昨今ありますが、要は結婚していない独身の方の意識調査でしょうか。

それによると、「住んでいる場所で相手の経済力を推測したことがあるか」の質問について、男性の２７．３％、女性の３２．７％が「ある」と回答したとのこと。

⇒住む場所で経済力を推測するのは、簡単でわかりやすいのでしょう。

風呂なしの古い木造アパートの部屋なのか、新築の超高層マンションの景色の良い部屋なのかで比較すれば、おのずと想像はできますね。

※因みにお笑い芸人のオードリーの春日さんは、確か中野か杉並あたりの木造の古いアパートに住んでいましたが、あれなどは芸人独特の「ネタ」の一つなのかもしれませんね。


賃貸住宅に住むのか、持家（分譲マンションや一戸建て）に住むのかなど、個人のライフスタイルや価値観が問われますね。

かなり昔車好きの方が、どうしてもフェラーリに乗りたいといって住む場所は古い木造アパートに住んでいるのが、面白くテレビ番組で取り上げられていた記憶があります。
この方は駐車場が家から１０分以上も離れた場所で、フェラーリを駐車していました。世の中にはこういう価値観の人もいるんだなとその時は感じましたね。


価値観は人それぞれですが、婚活中のシングルの男性・女性の方々へ、適度なバランス感覚も重要でしはないですかね！

マンションを購入すると、一般的には信用力はあがるかもしれませんね。

以上

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本日、住友商事と子会社の住商建物の２社の新聞広告（一面カラ―・全１５段）が掲載されていました。

新しい暮らしのブランド、発表！ ⇒ 「ＣＬＡＳＳＹ ＨＯＵＳＥ」クラッシー ハウス

暮らし ⇒ クラッシー もしかして駄洒落でしょうか？




商社が分譲マンション事業を行うメリットというのは何なのでしょうか？単に儲かるからでしょうか？商社お得意の口銭（手数料）商売などは、この時代大した儲けにはならないのではないでは？

ところで、意外にも大手（準大手）の勢力図が変動しているようですので、分譲棟数を参考までに調べてみましたので以下ご参照下さい。

１．住友商事 （２２棟）
⇒ 首都圏１６棟、関西圏６棟

２．丸紅（２０棟）
首都圏１２棟、その他のエリア８棟

３．伊藤忠都市開発（１５棟）
首都圏９棟。関西圏６棟

４．双日（６棟）
首都圏３棟、関西圏３棟

５．三井物産（４棟）
首都圏４棟

６．三菱商事（４棟）
首都圏４棟


昔のイメージでは、双日（旧日商岩井）と丸紅がかなり多くの棟数（戸数）を分譲していて、その次位に伊藤忠商事が位置して、住友商事・三井物産・三菱商事はかなり分譲数は少なかった記憶があります。


今回、たまたま新聞広告を載せるほどの資金投下（先行投資）をするのは何故かと思い調査しましたら、何と、住友商事が一番分譲棟数が多いことが判明致しました。

双日（旧日商岩井とニチメンが合併）については、かなり棟数が減少してることがわかりました。
（かなり昔には、日商岩井の時代に、マンション供給戸数で１位になったこともあったようですが。）


※ホームページ上にあるものを簡便に調べただけですので、実際の戸数・売上高など詳細に調査したものではありませんので、あしからずご了承下さい。


これからマンション購入を検討する方は、商社のマンションを検討の際には、アフターサービスの体制が整っているかや、施工の監理体制が整っているか（マンション分譲事業の担当セクション内に一級建築士の資格を持った社員が何人いるか）なども確認をされてみて下さい。
商社の場合には専業の不動産会社とは異なり、効率重視の考える体質がありますので、設計会社や施工会社に丸投げするケースがあるかもしれませんので注意が必要ですね。
↑
（あくまでも一般論です。特定の企業についてのものではありません。）

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本日の朝日新聞朝刊３１面（東京・西部都心）の記事について、コメントしたいと思います。

記事の概要は以下の通り。

渋谷区は４月から区内の賃貸住宅に２年以上住む単身者や子育て世帯の家賃の一部を助成する（計画！）。

世帯収入の条件は、単身者：年収４００万円以下、夫婦：年収５００万円以下、３人以上の子育て世帯：年収６００万円以下

単身者は月額３万円、夫婦は月額４万円、子育て世帯は月額５万円を助成する案らしい。
助成金は最長で１０年間、合計で１００世帯を募集する計画であるとのこと。

区は予算案として、５０００万円を盛り込んだとのこと。
単純計算しますと、以下のような試算が成り立ちます。

単身者 ⇒ ３万円×１２カ月＝３６万円（年間） ３６万円×１０年＝３６０万円（最長１０年間）
子育て世帯 ⇒ ５万円×１２カ月＝６０万円（年間） ６０万円×１０年＝６００万円（最長１０年間）

渋谷区としては区内は賃料が高い為に、暫く居住後に家賃の安い所へ転出する人が多いようなので、定住化を促進することが狙いのようです。
また、単身者などの若者や子育て世帯などが転出すると、地域の元気が失われると、恐れているようです。

⇒ ご老人ばかりでは住民税も入らないでしょうし、住民がいないのは困るのでしょう！（若年層が外から遊びに渋谷を訪れるのだけでは、喜ばしくないのが本音でしょうか？）


役所の方のお考えなので良い面もありますが、対象世帯が１００件とのことのようですが、どのように選定するのでしょうか？
恐らくはこの助成制度の対象者で申し込みされる方は、この助成制度が実際に受けられることが確定しましたら、応募は１００件以上あると思われます。
そうした場合にどのような基準で選ぶのか？公平な方法を既に検討されているのか？単純な抽選なのか？など、役所仕事で、思いつきでないことを期待致します。

但し、既に２年以上渋谷区に居住しているという事が条件なのが残念です。（これから転入する人も対象にしてもらいたいものです。）


「マンション購入」を選択しない方にも、時には「耳寄り（補助金・助成金や、優遇措置）且つ貴重な情報」をご提供して参りたいと考えていますので、是非とも引き続きこのブログを定期購読して下さい！！


以上

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本日の朝日新聞朝刊の東京版（３１面）に、豊島区役所の新庁舎の記事がありました。
何と、区役所の新庁舎の高層階が分譲マンションとなるようです。
豊島区のホームページもチェックしましたので、以下ご参照下さい。


１．２０１４年度に新庁舎が完成予定
２．地上４８階地下３階で民間事業者との共同開発で、１０階以上を分譲マンションにする計画
３．設計は著名な建築家の隈研吾氏
４．場所は南池袋２丁目の旧小学校跡地と周辺の再開発エリア
５．マンション部分には再開発の権利者が入居し、残りを東京建物と財団法人・首都圏不燃建築公社が買い上げて、一般に販売するとのこと。

６．太陽光発電や水循環システムなどの環境対策も導入される予定
７．現在の本庁舎の跡地に定期借地権（２５年間）を設定し、民間業者に貸し、その賃料を一括で受け取り、新庁舎の整備費に充てるとのこと。


区役所の真上が住宅なんていうのも、日常生活を過ごす上で行政サービスを受ける観点からすると、とても便利かもしれませんね。
（但し、住民税など納税の義務を怠った場合には、直ぐに納税の督促（催促）がくるかもしれませんが・・・・）

やはり、大手デベロッパー（東京建物）が保留床を取得して、販売することが決まったんですね。恐らくは現在の区役所跡地の定期借地権も東京建物が借りるというバーター取引があるのではと容易に想像できますね。賃料１７６億円ともなる高額な資金は大手でないと簡単には調達できないでしょうし、信用の問題もありますからね。


以上


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