私自身、余程の資産家でない限りは、普通のサラリーマンなどが、不動産投資（賃貸アパートやワンルームマンション、一棟ものなど）をすることには、懐疑的な見解です。


よく新聞広告などで、たまにワンルームマンション投資の広告や、中古のマンションやアパート投資を指南する解説書や、そのようなセミナーなどの広告などもみかけます。


不動産投資は本当に合理的な投資と言えるのでしょうか？


私の持論を以下に記しますので、ご参考にされてみてください。



１．土地を保有している地主が、建物（マンションやアパート）を建てるのであれば、検討の余地はありますが、金融機関から資金の融資を受けてまで行うというのは、本当の意味での投資ではなく、それは相続税対策という視点であるならばOKです。
→　借り入れまでして投資するのは、金利負担や空室リスクなどを考慮すると、今後の空室率上昇（住宅は余っています。少子化で需要も増えません。）など、楽観できる要因は見当たりません。


２．現金で一括購入するなど金利負担なく投資できる範囲であれば、検討の余地はあるかもしれませんが、メリットは減価償却でコストとして認識する点以外には、リスクやデメリットのほうが大きいと考えられます。
→　不動産会社はメリットのみ強調し、賃貸運営の業務を受託して、自分たちの仕事のネタとして顧客を食物にしているだけであると考えるべきですね。


３．本当に不動産投資をしたいのならば、個人のレベルでなく、法人化して事業としての規模（目安として、資産価値で２億円程度、区分所有物件で１０戸以上など）以上であるならば、参入してもよいかもしれません。
→　不動産管理（運営）会社を設立して、人件費や経費を費用としておとせるなど、個人での投資に比べてのメリットがありますし、損失が発生した歳の控除なども個人での投資よりも、メリットがあります。



※また、今後不動産賃貸における礼金や更新料などのあいまいな（根拠の乏しい）収入が見込め無くなる可能性が高いという状況です。


ダイヤモンドオンラインの記事をご参照下さい。

→　http://diamond.jp/articles/-/9350

家主が強い時代（家の無い時代）、貸主優位な状況、つまり貸してもらえるだけで感謝するような、戦後の復興期のような時代は、相当昔の話です。


現在は、住宅は余っており、空室が多い状況下で、借主のほうが優位な立場なのです。
礼金や更新料などが、今後とれるかどうかも物件次第、商品次第、会社次第かもしれません。


素人の方でも将来の予測を立てれば、自ずと不動産投資（アパート・マンション投資）のリスクを理解することは容易なことであると思われます。



プロの方の投資話や、セミナーなどで惑わされて、自分の資産（金融）を不動産投資に充てるのは愚の骨頂でしょう。

それでもどうしても投資したい方は、死ぬほど勉強してからにした方がいいですよ。きっと。




以上


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本日、日経ビジネスオンラインに「都心マンション活況は最後の宴？」なる記事を発見しました。

以下に概略とコメント。


１．３０代・４０代の結婚や子供が誕生した方などは、２００８年のマンションバブル崩壊以降、しばらくの間マンション購入を見送っていた人が多い。

２．今年の春先からは、底打ち感がでてきたのと、金利の下落や、政府の景気刺激策（住宅金融支援機構のフラット３５Ｓの当初１０年間の１％の金利優遇措置や、贈与税の非課税枠の拡大など）が功を奏し、
都心部で高所得者層（年収１０００万円前後）を中心に売れ行きが好調である。

３．野村不動産の「プラウドシティ池袋本町」や、伊藤忠都市開発の「オアシティ錦糸町」などは、即日完売するなど、都心寄りの駅近くの物件は好調に売れている。

４．「今は好調に売れているが、郊外物件は相変わらず苦戦しており、（最後のマス世代）と呼ばれている団塊ジュニアとその前後の世代の需要が一巡したら、相当苦労することになるかもしれない。」とある中堅デベロッパーの社長は解説している。


国の政策も、既存住宅の流通促進や、住宅の修繕データの履歴など、制度面や助成制度も含めて、新築重視の政策から少しは転換しつつあります。


首都圏の新築マンションの供給戸数も今年は４万戸〜５万戸の間であろう思われますが、以前の８万戸の供給のような数までは回復しないと思われます。

２〜３年前の中堅デベロッパーがいくつも倒産しましたので、最近では大手財閥系や、上場企業などの系列企業が殆どで、新興系のデベロッパーは瀕死の状態で生き延びているレベルでしょうから。


※昨日発売の「週刊東洋経済」を見ましたが、特別な感想がなかった為、このブログのネタとしては取り上げませんでした。



以上


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グーグルのサービスは、「これが無料なのか？」というところが驚きを感じます。
ところで、以前にとても有効なサイトとして紹介した「The Earth」(ジアース)というサイトがなんとグーグルとライセンス契約を締結したそうです。


グーグルマップ上で、ジアースに登録された不動産賃貸物件情報が、検索できるのです。具体的には以下の内容が分ります。

１．物件情報（賃料・面積・間取・設備など）
２．画像（外観・室内・水廻りなど）
３．提供する不動産会社名


そもそもこのジアース自体が、不動産会社からすると物件情報の登録料が無料であり、グーグルマップでの検索も一般消費者は無料ですから、所謂「ＦＲＥＥ」戦略なのでしょうか？

不動産ポータルサイトで、企業（不動産会社）から掲出料を取っている会社は、今後ビジネスモデルが崩れてしまう可能性がありますね。

不動産を検討する立場の消費者からすると、さほど影響は少ないかもしれませんが、グーグルはやることがスゴイですね。本当に感心致します。
（リクルートやネクストなどと契約しないところが、なかなかのものです。）


グーグルマップ　⇒　http://maps.google.co.jp/maps?ct=reset

ジアース　⇒　http://www.the-earth.tv/TheEarth/


分譲物件についても遅かれ早かれ、グーグルマップで検索できる日がくるでしょう。
今後も、グーグルの事業展開には注目していく必要ありですね。



以上


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本日、７月の住宅エコポイントの実施状況について国土交通省からデータの公表がありました。

以下に概略とコメント。


１．住宅エコポイントの申請状況 　　

(1)平成22年7月の合計 　　　　
[1]新築　　　　　16,684戸 　　　　
[2]リフォーム　　27,124戸 　　　　
[3]合計　 43,808戸

(2)申請受付開始からの累計 　　　　
[1]新築　　　　　34,072戸 　　　　
[2]リフォーム　　91,365戸 　　　　
[3]合計　　　　 125,437戸


やはり、リフォームの方が断然新築に比べて申請する数が多いのですね。

今後のことを考慮すると、一戸建てやマンションについても、マーケットは新築偏重から中古など既存物件にシフトしていくことになるかもしれませんね。

その理由としては、政府（民主党）の政策が既存物件の流通を促す方向であることや、環境面での視点からすると、いかに資源を有効活用するのかや（スクラップアンドビルドは望ましくない方向でありますので。使えるものまで壊す必要はないと考えられます。）、購入者の体力が所得の増加が見込みにくい点、若者の価値観の変化（新築指向が薄れつつある）などが挙げられます。


新築物件の供給者は、いかに魅力的な商品・企画で勝負できるかという点も重要ですね。



以上
　　

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最近「子供手当て」など政治面でも、子育て支援がクローズアップされてますが、そこをフォーカスしたマンションプロジェクトが比較的好調であるようです。
「ダイヤモンドオンライン」で気になる記事を見つけました。以下に概略とコメント。


１．今、マンション業界でにわかに注目を集めているのが、子育て支援マンションである。

２．伊藤忠都市開発が開発した八王子市のマンションでは、病後児保育室を備えているとのこと。
（内科・小児科・調剤薬局などのクリニックモールを併設している。）

３．東急リロケーションの賃貸マンションでは、認証保育所の他、キッズルーム・玄関前のベビーカーの乗降スペース・子供が遊べる広い中庭などで、子育てし易い施設・設備を充実させた物件を計画中。

４．民間では、「ミキハウス子育て総研」が２００６年より「子育てにやさしい住まいと環境」認定を行っており、有名である。


※私自身も、マンションデベロッパーで商品企画なども行っていましたが、「子育て」という切り口で他社と差別化を図ろうと計画していた事が実際ありました。（最終的にはそのプロジェクトは実現しませんでしたが。）

社会的な要請、自治体・企業・消費者も含め、ハード面だけでなくソフト面でも新しいサービスが提供されて、購入者（入居者）の満足度が高まるということは喜ばしいことです。

単純に土地を買って、建物を建てて、売るだけというのでは、あまりにも創意や工夫が無さ過ぎますね。

やはり、企業である以上、付加価値を見出して良いものを提供するという姿勢で取り組んでもらいたいものです。
（立地・環境面などで売れそうも無いマンションを、何とか話題性や関心を引く為だけの戦略で採用するというような事は避けて欲しいですね。）


ダイヤモンドオンライン　⇒　http://diamond.jp/articles/-/8988


以上

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本日、国土交通省より４〜６月期の月例経済　公表されました。

概略とコメントは以下の通りです。

１．公共工事の受注は低調に推移
２．住宅着工（６月）は、持ち直しの動きもみられていたものの、足元では弱含みの傾向
３．マンションの（４〜６月）着工数は、前年同期比では約１１％増加、首都圏では２４．４％増加


※なんとなく、マンションの売れ行きが好調であると、マスコミなどで報道されていますが、足元の着工数などのデータでは、首都圏は伸びていますが他の地域では減少している傾向です。

現在、住宅ローン金利も下がりつつあります。いったいどこまで下がるのかとも考えられますが、あまり良いことばかりでもありません。

円高が進み、輸出がメインの企業（電機・自動車など）の業績は悪化する可能性もあります。賃金カットや賞与も減るなど、所得が増えずに減る可能性もでてきます。

いづれにしても、景気刺激策が今年度内に終わると、その反動は必ず起きます。（エコカー減税・エコポイントなど）

今後の見通しは不透明な状態が続きそうですので、何とか政府が景気浮揚の方針を定めて、国会運営も円滑に出来るよう頑張っていただきたいです。

このような状態が続くと、中国にはGDPでも抜かれると言われてますし、日本の国力の衰退が国民が抱く不安が大きくなり悪循環となりえます。

政治家は相当高額な歳費を貰っているようですが、それに見合う仕事をきちんとしてもらいたいですね。


国土交通月例経済（７月）
⇒　http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/h22/getsurei2207.html


以上


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東京都が、今月２８日から来月中旬にかけて、「耐震キャンペーン」なるイベントを開催するようです。
９月上旬は毎年、地震について考える機会（関東大震災）があり、避難訓練など必ずどこかしこで行っていますね。（学校や公共施設などでも。）


以下、ご参照下さい。

南関東でこの３０年以内にマグニチュード７クラスの地震が発生する確率は７０％とのことで、過去の大地震で倒壊した建物の多くは、昭和56年以前の古い構造基準で建築されたものです。従って、古い旧耐震規準の物件などでは、耐震工事などを早急に実施することが重要ですね。（生命と財産を守る基本です）


１．耐震フォーラム

日時　８月２８日（土曜日）　14 時〜 17 時 場所都議会議事堂1 階都民ホール（定員250 名）

２．耐震フォーラム及び体験・見学バスツアー

日時　８月３１日（火曜日）　第１回12時〜15時、第２回15時〜18時 ９月４日（土曜日）　第３回12時〜15時、第４回15時〜18時

３．マンション耐震セミナー＆個別相談会

日時 ９月４日（土曜日）　13時30分〜17時 場所都議会議事堂1階都民ホール（定員250名）

４．木造住宅やビル・マンションの耐震改修工法等の展示会・耐震相談会

日時　８月３０日（月曜日）〜９月１日（水曜日）　10時〜18時 場所JR 新宿駅西口イベントコーナー（入退場自由）


新築マンションの場合には、よほど建設会社などが手抜き工事や、資材・材料などを偽装しない限りには問題が起こる確率は低いでしょう。（先般のセメントの件もありますが、基本的には施工能力・精度が余程ひどくないことが前提です。）


売主や設計監理を行う会社や建築士などが、責任を持って業務を遂行すれば手抜き工事や欠陥は未然に防ぐことはできますね。（一番、よくないケースは、施工会社に丸投げするケースです。）


住宅という高額な商品を扱っているという責任を十分認識することが重要です。当然、社員を教育する立場である経営者の責任も重大です。


最近では、企業の評判や口コミなども多少は参考にすることも必要かもしれませんね。


以上

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世田谷区・目黒区などの人気の城南地区では、最近一戸建てなどが好調に売れているようです。

本日朝の、テレビ東京の「ニュースモーニングサテライト」で特集されていました。

三井不動産が世田谷区で分譲した「ファインコート深沢」という１２棟の建売住宅は、販売初日に全て完売したとのことです。
（土地面積：１００平米、建物面積：１００平米、価格：９６００万円前後）

最近は親の資金援助を受けて購入する人の割合が多く、親世代はマンションであると資金の援助はしないので、地べたのある一戸建てならば資金援助をしてあげるというと、報道されていました。

また、最近の低金利と税制の優遇措置などが、購入に踏み切る後押しとなっているようです。


郊外（埼玉県草加市）の建売住宅も好調のようで、ポラスが販売した物件なども好調にうれているとのことでした。

１年前頃は、マンション業者が土地の仕入れをストップしていたので、好立地の土地を仕入れることが出来たとの事です。しかし、最近ではマンション業者と土地の仕入れで競合するようになっているようです。

今後、新築マンション供給は少しづづ回復する（供給が増える）ことが予想されますね。
数が増えれば、選択肢も広がります。マンション購入を検討中の方は、焦らず良い物件を見極める選択眼を養ってみて下さい。（焦りは禁物ですよ。）



ニュースモーニングサテライト
↓
http://www.tv-tokyo.co.jp/nms/shincyouryu/post_630.html



以上

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本日、ダイヤモンドオンラインにて、先月２５日に国土交通省が公表した、宇部三菱セメントのコンクリートの不適合についての記事が掲載されておりましたので、以下にコメントします。

問題のコンクリート製品は超高層に利用される特殊品とのことで、東京・神奈川・埼玉県などの都心近郊のタワーマンションが該当するのではないかと。施工会社や物件名は公表されていないが、スーパーゼネコンが大半ではないかとのこと。

２００８年７月の神奈川県の生コン業者が偽装した事件がありましたが、「六会コンクリート」の件ですね。また、２年間相当な被害を受けたマンションデベロッパーとは、東戸塚の物件の売主である「積●ハウス」社のことですね。

また、先日ブログでもご紹介した川崎のタワーマンション（O社）が該当することは、想像に難くないでしょう。
販売を急遽中止した理由など、まさにこのコンクリートの一件が原因であります。公式サイトは本日時点で、まだ販売中止のままでありました。


ダイヤモンド社の編集者の解説
↓
「メーカー、商社、地元生コン会社、搬送会社、施工するゼネコンなど多くの企業がかかわる生コンの品質偽装問題は以前から繰り返されてきた。その影響も甚大だ。」

「国・生コン業界・ゼネコン業界横断での再発防止のための抜本的な対策が必要だ。「臭いものにフタ」で終わっていいはずがない。」

ごもっともと思います。消費者を守る行政が、見方によっては業者の見方に回っているという印象は拭えません。何故、物件名や施工会社などを公表しないのでしょうか？
↓
２年前の六会コンクリートの一件のような相当な被害（損失）を被る可能性がある企業（スーパーゼネコン）を救済しているとしか思えませんね。


ダイヤモンドオンラインの記事
↓
http://diamond.jp/articles/-/8705


あまり、テレビ・新聞・ニュースで取り上げられないのも、違和感を覚えます。（マスコミへの圧力か？）


以上



TOPICS
↓
�@今週末より、まぐまぐ（配信スタンド）にて、メールマガジンを発行することと致します。明日、読者登録の方法などをお知らせ致します。

�A近日、一部の方（マンション購入を検討中の方限定）を対象とした、情報共有サイト（コミュニティ）を立ち上げる予定です。こちらも会員登録の方法など、確定しましたらこちらなどでも告知致します。（無償です。一般の消費者のみ。業界関係者の方は参加できません。）


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本日、新聞広告で週刊現代の｛「値下げ」する新築マンション傾向と対策｝というコピーが気になったので、昼頃チェックしてみました。

以下に概略とコメント。

１．昔は、「値引き販売は一切いたしておりません。」という企業が多かったのですが、最近ではマンションが完成後に暫く日数が経過した場合など、「新価格」という名で、値下げ販売に踏み切るケースが多い。

２．大手のＳ不動産では、「自社では原則値引き販売はしていません。」と広報では説明しているとのことであるが、目白の物件などでは、記者（関係者）の潜入取材では、値引き交渉すると多少の価格の対応（値引き）は可能であるようなニュアンスであったとのこと。

３．これからお盆明けの時期が狙い目　⇒　たいていの企業は９月が中間決算なので、決算対策で９月に間に合わせる為に、好条件が引き出せるかもしれませんとのこと。　


「モデルルームで使用していた住戸なので、限定で特別販売をしています。」とか、「家具や家電・調度品など全てお付けします」とかいうのは、もう普通（あたりまえ）ですので、いかに値引き金額を多く獲得できるかというのが、テクニックとしてはあります。

色んな書籍や専門家などが、テクニックなどについて解説してますが、一部分は合っている所もあります。

企業の懐事情に拠るところが大きいですね。「どこ会社の誰がキーポイントなのか」、普通はお客様はわかりません。（判らなくて当然です。）　販売現場にいる末端の営業マンですら判りませんので当然です。

⇒　売主が直接販売しているケースでない所謂、販売委託（代理・媒介）のケースでは、売主が最終的に決裁権を持ってますので、いかに売主を説得できるかがポイントなのです。

※この先の真相の部分は、また後日か別の機会に解説するといたしましょう。（今後開催予定の相談会やミニセミナーなどで。）


値下げマンションのリストの記載あり

１．Ｋ建設（一部上場の大手建設会社）：岡本（世田谷区）⇒　約４０００万円弱の値下げ
２．Ｓホームライフ（有名な警備会社の系列）：芦花公園（世田谷区）⇒　２０００万円以上の値下げ
３．Ｔ通商（大手自動車メーカーの系列）：　上用賀（世田谷区）⇒　１０００万円以上の値下げ

※「livily」（リビリー）というサイトでのデータ元に作成したようです。
アウトレットマンションや値引きについての口コミ評価の掲示板などが記載されているサイトです。

以下省略


一級建築士やマーケッターなどの専門家のコメントが掲載されていましたが、真実は実際にデベロッパーや販売会社で経験したことのある者の方が、現実味があるでしょう。


本当にわかっている専門家はごく僅かですね。


「売れ残りの不人気マンション、売れ行きの良い人気のマンション、建物・設備などが先進のマンション、欠陥マンション」、世の中には色々な種類のものがあります。

これらのマンションを全て、不動産価値としての見極めと、不動産会社・施工会社の経営状況・実績・信用などからの総合的な分析・判断が必要です。

マンション購入を検討されている方は、情報・ノウハウ・テクニック、リサーチ、セカンドオピニオン、その他様々な方法を駆使できる専門家を活用して、リスクを極力減らすことを考えてみるのは如何でしょうか？（一個人が独自に、単独でリサーチするには限界があります。）


※結構悲しいケースの一例を記します。

気に入ったマンションがありました。　⇒　色々調べた結果、購入するに値する物件と判断しました。
⇒　売買契約を締結しました。（引渡しは１年後）

「契約締結後、引渡しの２ヶ月前頃に、別のいい場所で建物の構造も良く・設備も最新の物を備えた、信頼できる別の企業のマンションの販売予告を知りました。」しかも、価格は同じか少し安いくらいかもしれません。

そんなことに遭遇したら、あなたはどうされますか？


※近々、都内の主要エリアのマンション開発計画について、データを現在作成中です。
然るべき方法と、特定の方を対象に、ご提供する方法などを現在検討中です。ご期待下さい。（６ヵ月後から３・４年程度先の案件もあります。）



以上


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