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マンション専有部サービスを標準化!(東急不動産・他)

東急不動産東急コミュニティは、2010年以降供給するマンション全戸に、マンション専有部サービス(サービスの名称:「家族力・プラス」)を付帯すると発表した。

サービスの概要は以下の通り。

1.東急コミュニティが管理するマンションを対象に、有料で専有部内の様々な場面をサポートするサービス(1年間で税込1800円と格安な金額)

例@水回りトラブル(応急処置・簡易なものは無料)
A鍵トラブル(応急処置・簡易なものは無料)
Bガラストラブル(応急処置・簡易なものは無料)
C家具の移動(年1回は無料)
D照明・管球の交換(年2回は無料)

2.暮らしサポート(有償・業者の紹介)
例@布団丸洗い・乾燥
Aパソコンサポート
B不用品回収

3.その他、ギフト、レジャーや冠婚葬祭についてのサービスの紹介や、電話による各種の相談(無料)

同社によると、このサービスは今年の一月から一部でスタートしていたようで、顧客数約4000件で、8割が50歳以上であり、高齢化によりニーズは着実に増加傾向とのこと。


マンション業界もあの手この手で、顧客ニーズの吸い上げ、開拓・開発により新たなサービス・付加価値の提供をして差別化を図っています。


今年も残すところあと1日となりましたが、このブログを読んでいただいた方々には感謝申し上げます。
誠に有難うございました。
来年も可能な限り頻繁な日数で、マンション購入に不可欠且つ有益な情報やノウハウなどを、このブログを通してご提供して参ります。
どうぞ宜しくお願い申し上げます!


以上


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営業マンのセールストークにはご注意?!

現在、NPO法人住宅情報ネットワークが運営するQ&Aサイト「マンションってどうよ?関東版」にて専門家として回答してますが、売買契約締結後の解除に関する質問が多いと感じております。何故なのでしょうか?
以下ご参照下さい。

※安易(簡単)に、購入の意志決定をしてしまっていること。

1.マンションの販売センターでは、あの手この手で消費者の購買意欲を掻き立てる多種多様な仕掛けが施されております。

2.営業マンは必死で、顧客の購入マインドを高める為、不安を払拭する為、問題の解消の為にあらゆる手段で、説得のセールストークを試みてきます。(現在のような売れない時代は特に)

3.他のスタッフや、イベントに参加している専門家(ファイナンシャルプランナー)などの協力も仰ぎながら、必死にクロージングを試みようとします。


対策として私が考えること

1.事前にマンション購入に必要な知識を習得し、且つ有益な情報を入手することに注力すること。

→ 簡単に、拙速に判断している傾向がある。
→ 人生の買物で最も高額な買物(消費)かもしれない3000万円〜5000万円位のマンション購入を検討するに際し、殆どの方は努力(学習)不足である。

2.事前に専門家(コンサルタント等)に相談(利用)すること。セカンドオピニオンという観点からも有効です。



売買契約時に手付金を通常であれば、5%から10%程度お支払いになりますが、金額にすると概ね100万円から500万円位の幅が多いと想定されます。
契約締結後に、自己都合で解約するとなりますと、この手付金が没収されてしまいます。
つまり100万円から500万円を一瞬にして失ってしまうということです。(それだけの金額を貯めるのに、どれだけ苦労されたかを良く思い返してみて下さい。)



これからはマンション購入を検討する際に、専門家からアドバイスを受けられることでリスク回避や、セカンドオピニオンという観点からも重要(有効)だと考えます。

必要なコストとして、仮に10万円をかけたとしても物件価格に対する比率は僅かな金額で済みます。

1.物件価格が3000万円の場合
@1.0% → 30万円
A10万円 → 0.33%

2.物件価格が5000万円の場合
@1.0% → 50万円
A10万円 → 0.2%



決して失敗が許されないマンションなどの住宅・不動産(高額商品)の購入には、慎重且つ用意周到に臨まれることが今後は肝要かと思われます。是非、専門家をご活用下さい。(色々な分野の専門家がいます。恐らくは50万円とか100万円などの高額な費用は通常かからないと思いますので。)


以上

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この業界は早くも年末年始休暇か!?

マンション業界は夏(7月下旬から8月)年末(12月)・正月(1月上旬)の時期は例年、売れ行きが良くありません。
その理由は、以下の通り。


1.夏 → 顧客マインドは、夏休みもあり、遊びやレジャーの方に関心が高まるので、敢えて暑い時に、汗をかいてまで奔走することは、この時期は避ける傾向があるからです。

2.年末・正月 → 顧客マインドは12月は師走というくらいで何かと忙しい事が多く、住宅購入への関心が薄れ、翌年から開始(再開)すればよいのではと考えるる傾向があるからです。


今年も今日がクリスマスで、年末の準備もこれからという人も多いと思います。また、大掃除や正月に向けての準備もあろうかと思います。


ところで、マンション業界(特に販売・営業)では、日頃休みが取りにくい(営業成績を上げるために、休日返上ということもままありますので)という事情もあり、この売れない時期は長期間の休みをとるケースが多いですね。(早いところでは23日あたりから既に休業している所もあります。)

私自身も当時、夏と年末年始は9日前後の連続休暇をとっていました。
(長期間の休暇をとることで、会社からは、英気を養うことと、リフレッシュ、ストレス解消、自己啓発などすすめられていましたね。)
仕事の準備や、販売戦略を考えたりする生真面目な人もいれば、家族サービスをする人、海外旅行などでゴージャスに過ごす人など、色々ですね。(現在の経済状況では、ゴージャス派は稀でしょうが。)


2009年はマンション業界としては業績が急降下した厳しい年であったと思われますが、2010年も決して安泰ではないのではないかと予測されます。

政府の有効且つ迅速な対策(景気刺激策)を強く望む次第です。
(政治にまつわる金の問題などで、トラぶっている場合ではありませんよ!鳩山首相!)


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来年のマンション市場予測は?!

不動産経済研究所が20日に発表した、首都圏マンション市場予測は以下の内容であった。

1.マンション供給は4.3万戸に。都区部と神奈川中心に2割増
→ 大手や財閥系中心で、中堅以下の企業は依然少ないと予測

2.超大型物件は避け、販売のリスクを回避し、100戸規模の中型にシフト
→ 超高層や超大型は人気あるものもあるが、リスク回避の為に中・小型物件が主力に。

3.在庫は適正水準に、着工の落ち込みは用地取得の復活で解消
→ 用地費・建築費の下がったユニクロ物件が秋頃から登場するのでは。

4.大手間の競争が激化、電鉄・商社系なども
アウトレットマンションは姿を消す可能性あり
→ 免震・制震等の安全強化、エコロジ―でエコノミーなマンション
民主党の住宅・不動産政策が懸念材料



ほぼ、同感です。
私もまだまだ、来年は需要が回復してこないので、業者は供給を少なくし調整してくると思います。
また、完成在庫もすこしづづは減少してます。またアウトレットマンション自体も数(タマ)は減りつつある状況にあると予測します。
恐らく、業界全体でも売れ行きの厳しい1年となり、ますます商品企画や価格戦略、販売戦略が重要となりますね。


ご購入を検討される方は、じっくり腰を据えて、良好な物件がでてくるのをゆっくりと待って、慎重に判断されることをお勧め致します。


以上

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各銀行の住宅ローン返済困難者対応は如何に?!

中小企業金融円滑化法が12月4日から施行されました。
住宅ローンの返済が困難な個人へのリスケジュールや条件変更などについて、大手都市銀行・信託銀行等の現在のホームページ上の表現が、どのような対応になっているか調べてみました。ご参考までに、私見も入りますが以下の通りでした。


1・みずほ銀行 → 住宅ローン(総合案内)画面で、「お知らせ」画面から、ネットでの問合せができます。

2・三菱東京UFJ銀行
→ 個人のお客さまのカテゴリーの住宅ローンの画面のtopics画面の一番上の位置にて、ご相談のテキストがあり、クリックすると相談専用の電話番号の案内あり。
フリーダイアル 0120−013−485(月曜日〜土曜日)

3・三井住友銀行
→ 明確に返済にお困りの方はこちらというものは解りにくい
(一般的な住宅ローンの相談という表現のみ)

4・りそな銀行
→ 個人のお客様のTOPページに、返済に関するご相談というバナー表記あり
フリーダイアル 0120−61−3989 (平日・但し12月中は土日も受付とのこと)

5・住友信託銀行
→ 紺人のお客さまのページから住宅ローンのページに移り、テキストで小さく「ご返済条件の変更等に関するご相談窓口のご案内」という表記 → クリック → お取引店に連絡下さいとの表記
※苦情の対応電話あり 「お客様サービス推進室」フリーダイアル 0120−328−682(平日)

6・中央三井信託銀行
→ どこにも関連する表記がない

7・三菱UFJ信託銀行
→ 個人のお客様ページの最新情報(12/1)に「住宅ローンの返済に係るフリーダイアルの設置について」の表記あり
0120−349−700(平日と土日・祝日は除く)

あくまでも私個人の感想ですが、「ベスト・りそな銀行」、「ワースト・中央三井信託銀行」でしょうか?
(但し、ホームページ上の表記のみですので、実際の条件変更への対応などが各銀行がどう対処しているかは、一般人にはわかりませんね。「金融庁のみぞ知る?」)


法律が施行されましたが、対応は銀行によりまちまちですね。あくまでもホームページを見比べただけですが、店頭での看板や案内があるのかは分かりませんが、概ね推測はできますね。


銀行にとって、住宅ローンを借りて困っている人も顧客に違いはありませんので、どうか新規の融資にばかりに注力せずに、困った方への支援(期間延長や条件変更など)に前向きに対処してもらいたいですね。


以上

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住宅取得の贈与税の非課税枠拡大か?!

昨日、政府の税制調査会が親や祖父母からの贈与された住宅資金についての贈与税の非課税枠を拡大することを決めた。

2010年からの2年間のみの措置で、現在500万円の非課税枠が2010年は1500万円に、2011年は1000万円に拡大する方針らしいです。

かなり昔のことで、ハッキリとは覚えていませんが、基礎控除が年間60万円で、特例でも300万円であった記憶があります。これが、来年には1500万円となるとしますと5倍に増えたことになります。

マンションの価格はバブル崩壊前(平成元年)頃からしますと、現在の価格は安い位でそれほど上昇していませんので、その頃と比べると格段に買い易くなっているかもしれません。

このような景気対策絡みでの大盤振る舞いは、民主党が進める新築重視でなく中古物件の流通やリフォーム・改築関連へのシフトとは微妙に変化したのは何故なのでしょうか?


いづれにしましても、業界としては無策よりはまだいい方向には向かっていると思います。
恐らく年内に正式に閣議決定したあかつきには、年明け商戦からは親などからの資金贈与を受けられそうな顧客に対し、猛烈なセールストークを仕掛けてくることは想定できますね。

該当される方は十分お気を付け下さい!


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新宿区、完成目前マンションが「違法」、たぬきの森を救え!

正直、昨日夜のニュースで知りましたが驚きました。
何故、このような事態になったのでしょうか?

私の方で、勝手ながらこれまでの経緯を仮説を立てて検証(推理)してみました。

1.マンション事業者(開発業者)が裏金めいたものを間接的に使い、有力な政治家などから圧力をかけさせて、建築確認を取得した。

2.東京都の条例に合致しないのに、何故建築確認がおりたのか、また工事も着工できてしまうのかが理解できません。(私の勉強不足かもしれませんが。)
→ 業者が、このような事態に陥るリスクを承知で「えいやーっと」後先考えずに工事をしてしまった?

3.新宿区下落合という場所柄もあり、近隣には有力者(政治家・大学教授・弁護士)などが住んでいて、強烈に反対運動を展開したことも容易に想像できます。
→ 貴重な森林(緑・自然)を奪うな!という、昔から居住されている住人の方々の想いというのは理解できます。



一方でマンション建築はたいていの場合、近隣住民に反対されます。何故なのでしょうか?(マンション分譲事業を行う企業の社員が考える、最も負の要素には近隣住民対策があげられます。)

理由は

1.工事中に騒音・振動・粉塵などで迷惑を被る
2.日照に影響を受ける(太陽が当たらなくなる)のと、風(ビル風)の影響を受けるなど
3.新しい住民が増え、ゴミの問題や、周辺道路への違法駐車などが増える


そして疑問点として以下に記します。

1.テレビのニュースや新聞の記事を見ましたが、事業者及び施工会社の企業名が出ていないこと
何か目に見えない圧力が、マスコミ(テレビ局や新聞社)にかかっているのでしょうか?(現場を見に行けば、建築確認のお知らせ看板に記載されていますので、ご興味のおありの方は見に行って見てきて下さい。)


当該物件の周囲は崖になっていて、尚且つ、接道条件も悪く(長さ24メートルで、最小幅が約4メートル)、一般的に考えれば、火事の時など避難経路など心配です。また、隣接した家屋などに延焼でもしたら大変ですよね。


それにしても、二審(高裁)で建築確認が取り消されたのに、上告する新宿区のお役人についても見識を疑います。私も役所や行政機関の方と折衝したことがありますが、私の経験上からも、お役人の中に感覚がずれている人が一部に見受けられますね。(資質を疑いますし、教育・研修・訓練を徹底してもらいたい所です。)


以上

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マンションの売れない時代には?!

マンションの売れない時代には、お客様はとても神様のような扱いをされます。逆にいいますと、売れている時代には、冷たい対応をされる場合も時にあります。
その辺りを少し掘りさげてみましょう!

マンションが売れている時代


1.まず、受付でアンケートを記入すると、その記入されたアンケートの内容を事務所内に持ち帰り、チェックした後、その方が物理的に購入できる顧客かどうかを判断します。

→OKならば、きちんと営業マンが接客にあたる。(マンツーマン対応
→NGならば、ご自由にご覧下さいなどどいわれ、適当にあしらわれる。

2.モデルルームを見た後、資金の相談をしたいとなた場合でも、待たされる。
3.検討したい住戸が他の顧客とかぶってしまい、営業マンが重複を避けたいが為に、「他の住戸に移りませんか」のような営業(セールストーク)をしかけてくる。
→ このようなケースなどはまさしくお客様の立場(希望)など尊重せず、販売会社の効率のみを優先していることが分かります。



マンションが売れていない時代

1.徹底的に顧客が少ないので、営業マンも必死な為、1から手とり足とりでつごう2時間から、場合によっては丸1日くらい説得の営業をされる。(現場を見たり、周辺施設を案内されたり、ある意味洗脳のような状態)
2.1度、見に行ってアンケートに記入すると、他の物件のセールスや、しつこい電話営業にあう。
3.ダイレクトメールが頻繁に自宅に届くようになる。
4.頻繁な訪問や電話連絡、メールでの連絡など、売買契約が成立するまでは、親身に色々と相談に乗る営業マンを演じて、何とか顧客の信頼を獲得し、購入してもらう努力を惜しみません。
→ 何故なら、売れない為、時間をもて余しているからです。(売れている時代は忙しくて出来ませんので)


書けば長くなりますのでこの辺で終わりますが、この業界は昔から根本的に変わっていませんね。
もう少し、社会的な評価が向上するよう、知識やマナー、法令遵守の精神などきっちりと経営者は社員教育する必要がありますね。


最近では、デベロッパーが自社で販売しないケースでは、販売業務をアウトソーシングしますが、元請けの販売会社も更にアウトソーシングしています。(大手や財閥系企業などは当然行っていますよ。)


デベロッパー → 販売代理会社 → 販売復代理(媒介)会社 → 表に社名がでてこない下請けの会社(業務委託で受けている会社)
このような2重・3重構造を止めて、すっきりとした形にしてもらいたいものです。


以上

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有明でまた1000戸超の分譲?!

東京建物がまた、有明1000戸を超えるマンションを分譲するようですね。来年1月9日より予約制でモデルルームの事前内覧会を始めるそうです。
今度のパートナー(共同事業者)は東武鉄道ですから、経営面では大丈夫でしょう。

隣のブリリアマーレ有明では、共同事業者の1社のプロパストが経営不振で共同事業体から離脱してますからね。但し、今年の三月に竣工してまだまだ在庫はあるようですね。

東京建物のプレスリリースを拝見しました。以前、オダギリジョーを大きく打ち出した新聞の折込チラシも見たことがあります。


1000戸もある超大型プロジェクトは話題性を造ることが大事ですし、スタート時の売れ行きもとても重要です。普通の商品企画では差別化が出来ませんし、立地の難点をカバーする為にあの手この手で、付加価値をつけ、これでもかという感じでしょう。


デベロッパーがよく使う手法
1.著名なデザイナーや建築家を採用
2.プールやフィットネスジム、豪華なラウンジやゲストルーム、華美な装飾品(エントランス他)
3.広告・プロモーションに有名人・タレントの起用

構造・仕様など
1.制震工法を採用
2.オール電化


価格帯が3000万円台〜2億円台とずいぶん幅がありますが、庶民と金持ちが同じ屋根の下というのは少し違和感を感じますね。(2億円の住戸はセキュリティには格別の配慮が当然なされていると思いますが。)


東京オリンピックの誘致が実現出来たならばポテンシャルが高まる可能性はありましたが、現状では周辺の開発の見込みも不透明な様子ですので、来春の販売動向には注目していきたいと思います。
(関係者の方は頑張って下さい。ご健闘をお祈りいたします。)


個人的な意見を述べますと、有明は江東区なので都心の中央区や港区という位置づけにはなりえません。アクセスもゆりかもめか臨海線を利用するので不便ですね。景色は南側方面は有明テニスの森、西側はレインボーブリッジが斜めに見えるような感じでしょうか?
環境的には、佐川急便やヤマト運輸、フェデラルエクスプレスなどの配送センターや月島倉庫など騒々しいイメージがあります。あと嫌悪施設としては都の清掃工場も比較的近いですね。

競合環境は豊洲の住友不動産のツインタワーや、晴海界隈(三菱地所)の物件も今後計画があるようですし、厳しそうな予感がします。
私の勝手な売れ行き予報としては「曇?ときどき雨」でしょうか。(価格が激安でない前提です。)



以上


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マンションの市場動向について

株式会社不動産経済研究所が、昨日公表した11月度の首都圏マンション市場動向を分析してみたいと思います。

概要
1.新規発売戸数は前年同月比10.8%増、前月比7.7%増
2.地域別発売戸数のシェアで東京都区部の割合が56.3%
3.月間の契約率は68.8%
4.販売在庫数は6,825戸(前月比70戸減、前月末戸数:6,895戸、前年同月末戸数:11,085戸)
5.即日完売物件は4棟、181戸
6.12月の発売予定戸数の見込みでは約4,000戸(’08年12月:6,696戸、’07年12月:8,190戸、’06年12月:10,259戸、’05年12月:10,132戸)


まず、驚いたのは、今月の発売予定戸数が約4,000戸と過去4年間の数値と比較し、著しく減少することが見込まれている事です。
また、東京都区部に集中していることが、首都圏でのシェア56.3%という数値から読み取れます。
これは裏を返すと、マンション事業者が郊外型の物件は苦戦している為、新規物件を供給しても売れ行きが悪いと想定し、新規発売を控えて在庫圧縮に傾注していると思われます。


日銀短観も昨日、日本銀行より公表されました。
概略としては、景況感は改善幅が縮小し水準は依然として低く、円高やデフレにより企業の設備投資は下方修正されている模様である。2010年度の新卒採用数は2009年度比でマイナス30.5%減とのこと。

→ 政治(民主党中心の3党連立政権)も混乱している様なので、有効且つ迅速な経済政策を打ち出せていない中、このままでは本当に来年には景気が二番底に陥る可能性がますます高まってくるかもしれません。


この先デフレからの脱却や景気回復にはまだ少し時間がかかるかもしれませんでしょうか?

そういう意味ではマンション購入を検討する時間が十分にあると考え、価格動向を見極め、良い立地・良質な物件がでてくるのをじっくり待つというスタンスで良いのではないでしょうか。


以上


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住活



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プロフィール

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新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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