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昨晩のがっちりアカデミー(住宅ローン)について

昨晩TBSで放送された、「がっちりアカデミー」はとても興味深く見ていました。
新聞のテレビ欄で「住宅ローン」についてのことのようでしたので、チェックしていました。

以下に概略とコメント。

住宅ローンについて、実はよく理解できていない3つのワード

1.繰り上げ返済

返済開始後に完済までの期間、余裕資金がある段階で当初の計画通りではなく、少しづづ前倒しで返済を進めること。(これにより、総返済額を減らすことと期間を短縮することが可能で、結果的にお得になるということ。)

2.借換え

ローンの返済途中の段階で、別の金融機関より資金調達することで、一括返済すること。(金利が1
%以上、借入残高1000万円以上、残りの返済期間が10年以上であれば、検討すべき。)

3.団信

「団体信用生命保険」の略。民間の住宅ローンの場合、殆どが返済額にこの団信料(生命保険料)が含まれています。万が一の場合には、この保険金で債務を無くすこととなり、残された家族は助かります。


変動金利か固定金利かについて

1.経済アナリストの森永氏は固定金利を薦めていました。
(金融機関が嫌がる方が良い。変動の場合、金利が上昇すると返済額アップに耐えられなくなり破綻するリスクが高い。金融機関や不動産会社に薦められるまま、安易に変動を選ぶのは危険。)

2.経済評論家の勝間氏は、変動金利を薦めていました。
(金利が上昇するということは、景気が良くなっているという事とリンクするので、資産価値も上しているので大丈夫。)

※公務員や公共性の高い職業は、収入が安定しているので、固定金利がベター、サラリーマンなどで景気に左右されやすい業種(証券・広告など)の場合には、変動金利が良いのではとのことでした。


流通ジャーナリストの金子氏(最近よくテレビで見ます。「国際値切リスト」とも呼ばれていて、面白い方です。個人的に好きです。)の情報によると、「イオン銀行の住宅ローンを利用すると、イオンでのお買い物が毎日5%OFFになるので、お得です!」と、流通ジャーナリストならではのコメントがありました。

以前(昨年)、このブログでイオンの住宅ローンの「イオンセレクトクラブ」については、解説した記憶はありますね。(年間割引の上限額の設定はありましたが。)
⇒ 日頃からジャスコなどを利用される方は、検討の価値はあるかもしれませんね。(新規の借入れと借換えの両方で適用されます。)



住宅ローンについては、昔のような護送船団方式は崩れて、自由化によって競争が激化しつつありますので、色々な商品やサービスが開発されつつあります。

これらについても、私もそうですが、「モーゲージプランナー」などの専門家から幅広く情報やテクニック・ノウハウを貰ってみるのも良いと思います。

全て自分だけでチェックしたりリサーチするよりも、専門家をうまく活用することの方が、結果的には時間と労力からすると得(楽)かもしれませんよ。



以上

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今、住宅ローンはイオン銀行がお得かも?!

イオン銀行が、自社の住宅ローンの利用者を対象に、面白いサービス(ジャスコなどでの買い物代金を最長5年間、毎日5%OFF)を開始することを発表致しましたので、コメントしたいと思います。概要は以下の通り。

1.名称:イオンセレクトクラブ


2.申込開始日:平成22年3月1日

3.対象者:
@イオン銀行住宅ローンの利用者(1000万円以上:10年以上)
A「イオンセレクトカード」の会員(新規入会含む)

4.割引について
@店舗:イオン系列のショッピングセンター
A割引対象商品:ほぼ全商品(タバコ、ギフトカード、印紙、切手、金券類などは除外)
B割引率:5%
C割引期間:5年

D割引額の上限:借入額2000万円未満:45万円、借入額2000万円以上:90万円

※クレジット(専用カード)での買物した場合のみ適用となること
※20日・30日のお客様感謝デーは店頭で5%OFFされ、クレジットカードの代金請求時に5%OFFされるとのこと。


仮に1年間のジャスコなどでの買い物金額が50万円であれば、5年間で250万円、割引額は5%なので、125,000円がお得になります。
また、1年間で2倍の100万円でしたら、5年間の割引額も倍の、250,000円となります。



金利の水準や、当初の優遇金利(幅)などの面も重要ではありますが、このようなサービスを行う金融機関もあるということも御認識いただき、住宅ローンの選定をする際には慎重に検討されては如何でしょうか?

以上


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住宅ローンの返済猶予の拒否はわずか!

朝日新聞朝刊の1面トップに掲載されていた記事についてコメントしたいと思います。

昨年12月に「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」が施行された影響なのか、住宅ローンの返済条件変更の申し込みは、法施行前の5倍程度に急増しているとのこと。

条件変更で住宅ローンの借り手の資金繰りは当面楽になるが、通常は元本・利息の減免まではしない為、各行は「猶予中に生じる利息を含めた返済額は増える」と各銀行は説明している。

この法律により、借り手から返済条件変更を求められた場合「出来る限り応じる」との努力義務が課された影響が大きいと思われます。(「借り手の要請をほぼ無条件で受け入れているようだ」と、新聞社は解説している。)

また、銀行が恐れているのは、顧客とのトラブルが当局(「金融庁?」)に漏れることのようです。
ある銀行のマニュアルには「大声を出した人や、金融庁に申し出ると発言したケースは、3営業日以内に本部に苦情報告すること」と支店に義務づけていると書かれていました。

⇒ 以前は「貸しはがし」「即回収」とか、「担保の追加」「連帯保証人を新たに立てる」など、不良債権化することを恐れていた銀行が、法律ができた影響でこれだけ対応が変わるというのも理解できます。

⇒ 所詮、顧客の方に目を向けているのでなく、金融庁などの監督官庁からの行政指導などを恐れているだけである点は、銀行の体質は従来と変わっていない事がわかります。

また、住宅ローンの専門家であるモーゲージプランナ―の方のコメントで、「返済猶予は時間稼ぎでしかない。物件の売却など根本的な解決を先送りすることで、数年後にはより悪い状況に陥る場合もある」としている。


いずれにせよマンション購入の際に、住宅ローン返済についての様々なリスクを想定して、予め返済が滞らないような無理のない返済計画を立てることが重要ですね。



以上


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住宅ローンの選定について

マンション購入の際、購入資金を借入れる比率が高いのですが、その住宅ローンの選定についてコメント致します。

住宅ローンの商品は、概ね以下の3つに大別されます。まず民間のローン・次にフラット35(住宅金融支援機構関連)、そして財形融資です。また、借り入れる際には、ご本人の属性と、購入物件の担保価値(評価額)により融資が可能か否かや、融資可能額(金融機関側からの)が決定致します。


1.種類について

@民間の融資(都市銀行・地方銀行・信用金庫・住宅金融専門の企業等)
Aフラット35(住宅金融支援機構が関連する融資:取扱は各種金融機関にて)
B財形住宅融資(財形住宅金融株式会社など)

2.融資条件について(借入者・借入条件)

@借入る方の属性(年齢・収入・保有資産・職業{勤務先の規模・勤続年数}・サラ金や車のローン・クレジットなどの借入実績の有無)
A自己資金の比率
B返済年数(最終完済年齢)
C団体信用生命保険に加入可能か否か
D保証料(連帯保証人が必要か否か)
E金利
F事務手数料(融資実行時・条件変更時・繰り上げ返済時など)
G他

3.融資条件(購入物件)
@物件の地域(エリア)
A物件の築年数・構造・規模
B物件の専有面積
C他


どこの金融機関も横並びで殆ど同じ条件で、比較しても意味のない時代は過去のもので、現在は金融機関によって、条件が様々ですので、これからマンション購入を予定されている方は十分リサーチしてから借入先を選定するようになさってください。


注意点は以下の通りです。

1.金利がみかけ上は安くても事務手数料(融資時)が高いケース
2.団体信用生命保険が返済に含まれているか否かや、含まれていない場合にはその保険料を含めた総額で比較すること(金利のみでなく。)
3.各種事務手数料の金額(繰り上げ返済の手数料が無料のところもあります。)

4.他


売主は、事業資金の融資を受けた金融機関からは、マンション購入者へ自社の住宅ローンの取扱件数を増やすようにプレッシャーをかけられますし、マンション販売会社は融資の媒介手数料(自社の収益となるので)なるものを取ろうと考えてますので。

※マンションの販売会社や売主の提携金融機関を薦められるがままに決めることだけは、絶対に避けて下さい。消費者(顧客)目線で、本当に顧客の為に一番好い条件のローンを探してきて、ご利用いただこうなどと考えている融資の面で中立な会社(営業マン)などまず無いでしょう!!

根気のおありの方はご自身で調べるか、若しくは専門家(モーゲージプランナーやファイナルプランナー)に多少のフィーをお支払いになってでも有利な商品(住宅ローン)を見つけてもらう相談をされるのがベターであると私は考えます。


以上

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住宅ローン返済の相談急増し、銀行もたいへん?!


本日の朝日新聞の記事についてコメント致します。

概略は以下の通り。
1.景気悪化による失業やボーナス削減などで、住宅ローン返済に関する相談が急増し、中小企業等金融円滑化法も施行され、メガバンクは担当窓口を設けるなど対応している。

2.三菱UFJ銀行では12月以降、1日平均で100件を超える相談件数となっており、11月の5倍というほどに増加している

3.国民生活センターによると、住宅ローンの相談件数は増える傾向で、今年度は1月21日時点で、前年度比38.4%も増えている

4.東京地方裁判所の今年度上半期(4月〜9月)の土地・土地つき建物・マンションの競売件数は2795件で、2007年度下期(1259件)の2倍以上に増えている。


このように住宅ローンが返済できなくなりお困りの方が相当な数に達しており、まずは借り入れている金融機関に返済条件(期間の延長や、元本返済の一時期間の猶予など)の変更をお願いするのが第一段階です。
そして、次の段階では個人版民事再生の手続きをとる(弁護士等に依頼することになるとおもわれますが)方法もあります。

また一番よくないケースでは、住宅ローンの返済が滞る状態を放置しつづけ何ら対処しない場合に、物件が競売にかけられる最悪の事態になることが予測できます。


これからマンション購入を検討される方は、このような社会背景なども考慮し、住宅ローンの借入金額や返済期間・返済方法・金利等諸条件などの設定の際には、マンションを買った後に直ぐに手放すような最悪の事態を回避する為にも慎重且つ十分綿密な資金計画を当初より立てることが重要です。

→ 今後、ファイナンシャルプランナー(FP)モーゲージプランナー(MP)などのプロ(専門家)に少しの費用がかかってでも、ご相談されることをお勧め致します。
(少しのフィーを支払う以上のリターンは得られると考えられます。買った後の後悔したのでは手遅れになりますから。)

これからのマンション購入は、リスクを十分に分析・理解し、そのリスクを回避する為に入念な勉強や準備・対策が必要です。




以上

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とうとう変動金利が1%を切った!?

住信SBIネット銀行では、1月1日から3月31日までの期間を対象に、変動金利タイプの住宅ローンにおいて、基準金利から1.55%を引き下げることを本日公表しました。
これにより、平成19年9月の開業以来、最も低い金利水準となるとのことです。

1.1月の金利
基準金利は2.775%であるが、変動金利限定キャンペーンにより▲1.8%で、何と金利が0.975%になり、1.0%を切る金利が適用となるとのことです。

その他、0.7%から2.2%までの金利優遇が受けられるようです。(借入期間・特約期間などにより変更されている)


このように、金融機関においても必死にあの手この手で、融資獲得競争が繰り広げられています。

賢明な皆様においては、「金利が安い(過去最低だ)から今が買い時です」などという安っぽいセールストークに惑わされることなく、冷静に・慎重にお住まいを探して下さい。

決して営業マンに煽られて、勢いでマンション購入をすることは避けるように願います。まだまだデフレ傾向は暫くは続き、景気回復が実感できるまでには相当の時間がかかりそうです。
年明けから株価が少し持ち直したところで、実態経済にはまだまだ反映されず、消費が拡大(回復)するのはまだまだ先でしょう!


以上

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各銀行の住宅ローン返済困難者対応は如何に?!

中小企業金融円滑化法が12月4日から施行されました。
住宅ローンの返済が困難な個人へのリスケジュールや条件変更などについて、大手都市銀行・信託銀行等の現在のホームページ上の表現が、どのような対応になっているか調べてみました。ご参考までに、私見も入りますが以下の通りでした。


1・みずほ銀行 → 住宅ローン(総合案内)画面で、「お知らせ」画面から、ネットでの問合せができます。

2・三菱東京UFJ銀行
→ 個人のお客さまのカテゴリーの住宅ローンの画面のtopics画面の一番上の位置にて、ご相談のテキストがあり、クリックすると相談専用の電話番号の案内あり。
フリーダイアル 0120−013−485(月曜日〜土曜日)

3・三井住友銀行
→ 明確に返済にお困りの方はこちらというものは解りにくい
(一般的な住宅ローンの相談という表現のみ)

4・りそな銀行
→ 個人のお客様のTOPページに、返済に関するご相談というバナー表記あり
フリーダイアル 0120−61−3989 (平日・但し12月中は土日も受付とのこと)

5・住友信託銀行
→ 紺人のお客さまのページから住宅ローンのページに移り、テキストで小さく「ご返済条件の変更等に関するご相談窓口のご案内」という表記 → クリック → お取引店に連絡下さいとの表記
※苦情の対応電話あり 「お客様サービス推進室」フリーダイアル 0120−328−682(平日)

6・中央三井信託銀行
→ どこにも関連する表記がない

7・三菱UFJ信託銀行
→ 個人のお客様ページの最新情報(12/1)に「住宅ローンの返済に係るフリーダイアルの設置について」の表記あり
0120−349−700(平日と土日・祝日は除く)

あくまでも私個人の感想ですが、「ベスト・りそな銀行」、「ワースト・中央三井信託銀行」でしょうか?
(但し、ホームページ上の表記のみですので、実際の条件変更への対応などが各銀行がどう対処しているかは、一般人にはわかりませんね。「金融庁のみぞ知る?」)


法律が施行されましたが、対応は銀行によりまちまちですね。あくまでもホームページを見比べただけですが、店頭での看板や案内があるのかは分かりませんが、概ね推測はできますね。


銀行にとって、住宅ローンを借りて困っている人も顧客に違いはありませんので、どうか新規の融資にばかりに注力せずに、困った方への支援(期間延長や条件変更など)に前向きに対処してもらいたいですね。


以上

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住宅ローン返済に困ったら?

昨日夜のNHKの7時のニュースを見ていましたら、住宅ローンの返済に困った場合の特集がありましたので、そのあたりのことにコメントしてみます。

1.この冬のボーナスが激減し、ボーナス支払いが困難な状況に陥っている人が増えているようです。
2.モーゲージプランナーの方が、ボーナス払いを変更してもらうことを金融機関と交渉するようアドバイスしていました。
3.金融機関によっては、返済期間の延長や、一定期間の返済額の減額などの対応もできるようです。


ところで、以前にもコメントしましたが、約10年頃前に当時の住宅金融公庫の融資を受けた方々は、11年目からは段階金利という制度で、金利が4.0%にあがる仕組みになっていました。従って、現在のような低金利時には、借り換えを行うことで返済総額を減らせたり、毎月の返済額も減らすことが可能です。うまく活用して賢い消費者になりましょう!


ご参考までに、住宅ローンの借り換えには一時的には以下の費用がかかります。

1.設定済の抵当権の抹消費用(司法書士報酬)や繰上げ返済の手数料、
2.事務手数料(融資・斡旋)、保証料、抵当権設定費用(司法書士報酬)、印紙代など


※上記の費用は借入金額にもよりますが、仮に一時的な負担が40万〜80万円程度と想定しても、金利を3.0%以下で借り換えできれば十分検討に値します。


詳細は、金融機関の借り換えローンのシュミレーションのサイトなどで試算してみて下さい。


いづれ(半年以内の予定)、私自身もモーゲージプランナーというNPO法人が認定する資格を取得予定ですので、その際は適切にアドバイスを提供できると思いますのでご期待下さい。


以上

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住宅ローン金利が優遇される?!

今度は民主党の思いつきの政策か? 政府の追加景気対策(住宅需要の喚起策)らしいです。

住宅金融支援機構の長期固定型の住宅ローンのフラット35の融資を来年(2010年)ご利用される方に通常の金利から当初10年間が金利1.0%分低い金利が適用となるような優遇策(省エネ・バリアフリー・耐震などのいづれかの条件をクリアしている物件が対象)が検討されているようです。

フラット35の現在の金利はおおむね2.60%前後なので、1.0%優遇されるとなんと1.60%の金利での借入が可能になるかもしれません。


→ 以前のような直接の融資はほとんど無くなりましたが、銀行(金融機関)独自の商品(住宅ローン)が売れにくくなることも想定されるので、民業圧迫とかまた別の意味での問題になる可能性もはらんでますが、消費者サイドにとっては、低い金利で借入が可能になることはもしも本決まりになったら、朗報になるかもしれせん。

→ そうはいっても来年だけの優遇かもしれませんので、この制度が確定するまでは安心できませんね。

→ 販売担当の営業マン「新しい金利優遇制度が決まりましたので、今が買い時です!!」のようなセールストークでプッシュ営業するのは容易に予測できますが。間違っても不良な物件を無理やり買わされないよう慎重に行動を!


以上




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某信託銀行の住宅ローンのチラシについて

おはようございます!
 昨日の新聞の折込チラシの中に、某信託銀行の住宅ローンの案内の一色刷りのチラシを発見しました。
記載されていた内容で、気になる点を幾つか挙げてみたいと思います。
1.平日夕方相談会&休日相談会のご案内
2.当初金利引き下げ型(固定金利20年型と10年型)の商品
 まず、1の件についてですが、信託銀行も業績(融資残高の実績)があまり良くないのか、新聞に折込チラシを配布して告知するなどの広告宣伝を行うことなどは以前はありえない事でした。また、平日の夕方や休日に相談会を開くことも考えられないことでしたね。(以前、売主として某信託銀行に販売代理をお願いしていた際に、お客様との契約日の日程を休日に設定すると、あからさまに嫌がられたり、場合によっては人員の都合を理由に断られたこともありましました。)
 次に、2の件ですが、今月(11月)の店頭表示金利が20年型で4.80%を適用金利はマイナス2.0%となり、2.80%とし、10年型も同様に店頭表示金利が4.05%を適用金利を2.05%とするという内容でした。これでは、店頭表示金利というのは一体何を意味するのかと思いたくなります。誰が来ても同じ条件であるならば、店頭表示を最初から引き下げれば良いと思います。チラシの概要や注意を促す表記は小さい文字で書かれてる事が多いのですが、こちらの銀行さんは、普通の大きさで書かれていたので、比較的良心的かもしれませんが、ひとつ気になったのが対象が平成22年9月30日までのお借入・お借り換えの方との記載でした。これは、本当に間違いなく担保されるのか不安になりました。あまりにも期限が約11カ月も先である点が不確実ではないかと思われるからです。恐らくは名前もある銀行さんですからそのようなことはないと信じますけれども。
(私は不動産業界におりましたので、金融業界との接点は少なからずありましたが、店頭表示金利というものは、今回のケースの場合意味があるのでしょうか? このチラシを知らずに、お店に直接来店し、住宅ローンの融資を申し込んだ場合には2.0%の優遇は受けられないのでしょうか? 商品やサービスのわかりにくい事例で公正取引委員会から過去に注意や勧告をうけたケースでは、紳士服専門のお店のチラシや、家電量販店の店頭での価格表示なども非常に分かりづらく、怪しい感じがしますね。)
 また、かなり短い期間限定でこのようなキャンペーンを行う場合もありますが、銀行の資本関係のある売主であったり、物件の資金調達でその銀行から売主がプロジェクトのファイナンスとして融資を受けていたりした際の個別の優遇金利などのケースではよくあります。
 関連するのでマンションの広告についてですが、不動産広告の場合通常は広告を作成した時点の日付を明確にし、且つ広告有効期限などは大体1カ月位と比較的短めに設定している事が多いです。これは販売中の場合などは、刻一刻と販売状況は変化しますので、最低価格・最高価格や、住戸の専有面積なども変わるからです。私がいた会社では、折込チラシは毎週新しい版を作製し、印刷し新聞に折り込んでいました。(コスト面では、いかがなものかと個人的は思っていましたが。)
因みにあまり良くない業者がやる事ですが、同じデザインのチラシを一括で多数印刷し、有効期限などもかなり先の日に設定し、2カ月から3か月も同じ内容のものを折り込んでいる場合もありました。いくらコスト削減・節減を徹底しろと会社の方針があったのかもしれませんが、厳密には不当表示やおとり広告になっている可能性が高い場合などしばしば見受けました。
 ご検討中の皆さんは、新築マンションの折込チラシなどは週末の金曜日か土曜日には必ずといっていいほど最低でも1物件は見かけると思いますが、注意深く見てみて下さい。怪しい不動産広告には騙されないように!!

   
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新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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