このテーマは、自分が在籍していた不動産会社の事にも関わっているテーマです。

最近では、新日本建物が事業再生ADRを申請しました。少し前ではプロパストが民事再生手続きをしているような状況です。

ところで、これらは経営判断（ビジネスモデルや事業の選択と集中など）が大きく影響しているものと思われます。

旧態依然としたビジネスモデルで、マンション分譲の専業デベなどでは、自転車操業のビジネスモデルでマンションが売れない時代でもマンション用地を高値でも仕入れて失敗したり、専門性が無いにもかかわらず、不動産の流動化やファンド系とも絡んで投資に失敗したのが、昔のアーバンコーポレーションやゼファーだったり、反社会的な勢力との関係で問題となったスルガコーポレーションなどが代表的な事例です。


逆に、数年前のリーマンショックの影響の中、生き残っている中堅クラスの不動産会社はやはり経営者が時勢の見極めとビジネスモデルや事業の選択と集中など、優れているから生き残っているのでしょう。


私自身は、最近では東証二部上場の「トーセイ」という会社などは素晴らしいのではないかと思っています。

最近は、分譲マンション事業に参画し始めて、今後拡大するようなリリースがでてましたが、あまりのめりこまない方が大怪我をしないのではと勝手に心配しています。

流動化やファンドなど一時期流行したREITや海外資金を当て込んだ形での不動産開発や取引は、今は静かな状態でしょう。



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ここ２、３年で経営破綻した企業でも、何とか事業を継続している企業は存在します。（とても確率としては低いのですが。）

今回、モリモトという会社が、品川地区で新たな案件をスタートさせます。（販売開始予定。）
規模は小さいですが、広告宣伝費用をかけたようですね。
（何とＢ２サイズで新聞折込チラシを配布しました。）

総戸数４８戸の物件にしては、相当に気合いが入っています。

概要は以下の通り。

所在：品川区南品川３丁目
交通：京浜急行「青物横町」駅徒歩２分
間取：１Ｒ〜３ＬＤＫ
価格：１，８００万円台〜７，３００万円台
面積：２４．０８�u〜９６．３０�u
入居：平成２３年７月
施工：東海興業��

施工会社である東海興業は、以前は東証一部に上場していた企業でしたが、会社更生の適用を受け（１９９７年）、そのご２００５年に終結した会社です。しかし、広島の章栄不動産が昨年経営破綻した際に、相当な打撃（損失）を受けたようですね。
↓
少し不安感が残ります。


このデベロッパーはもともと城南エリアに強い会社でしたね。社名は創業者の森本さんという社長からのネーミングでしょうか？（いわゆるワンマン経営であったようですね。）

小規模マンションであるのに、ワンルーム（２４�u台）から３ＬＤＫ（９３�u台）まで幅広く、価格帯も１８００万円台〜７３００万円台ということですから、明らかに購入者が多様化するマンションとなりますでしょうね。（属性は様々な方となることが容易に予測できます。）


戦略として駅近物件ですので、ターゲットを絞りこむことを避けたのかもしれませんが、果たしてそれが良い結果となるか？（推移を見守っていきましょう。）


因みに今回の広告については予告広告ですが、この季節なので青い空（背景はＣＧ）と周辺道路（実写）の合成というオーソドックスな手法ですね。
来週からの週末２回の事前案内会の予定でスタートするようです。
場所は青物横町駅の直ぐそばで、ＯＫストアという食品スーパーの横です。
（毎朝、品川シーサイド方面のオフィスに向かうビジネスマンの通勤ルートが近いですね。）


マンション購入を検討される方は、売主や建設会社の経営状況や歴史などにも留意することをお忘れなく！（１０年後、２０年後に企業として存続できているかという視点で。）

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このゴールデンウィーク期間中に東京建物のCMを何度か見ました。また、東京建物の新築分譲物件検索サイトもチェックしました。
新築マンションの現場見学会を実施している企業は非常に少ないですね。

数年前にこのニュースを知ったたときには驚きましたが、本当にマンション購入者に対して工事を中断して現場を見学することを行うのかという感想を抱いていた記憶があります。

他の企業が何故見学会を実施しないのか？その理由は大きくは２つあります。

１．建設会社の管理責任。⇒ 建設現場で万が一の事故があると、工事が中断してしまう為、発注者であるデベロッパーとの工事請負契約の工期を守ることができない事態となるリスクがある為です。

２．上記１の理由が大きいのですが、そもそもデベロッパー自体が情報公開という姿勢には消極的であるからです。また、万が一工事中の建築現場で事故や怪我などがあった際の責任（消費者に対し）が取れないという事も影響しています。（⇒ 保険でカバーするということも可能かもしれませんが、基本的には諸々段取りも含めて面倒であることが原因でしょう。）

他社が行っていない現場見学会（工事を中断してまで）をCMで放映したり、サイトのコンテンツとして掲出している点では、企業としてのディスクロージャーの姿勢は評価できると考えられますね。（差別化戦略。）


※但し、CM自体はかなりの費用がかかりますので、現在の有明スカイタワーの「オダギリジョー」のCMなど相当のボリュームで放映するとなると、実際にはそのコストは購入者が買うマンションの価格に反映されているのですがね。

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今回は、オリックス不動産が始めるようです！（販売促進策）

不動産業界はどこの企業も、真似する体質が昔から変わっていませんね。
消費者保護の観点では規制はありますが、業者間では特別な規制など無いに等しいので、自由競争でよいのかもしれませんが、進歩・発展する可能性は低そうです。

このキャンペーンについて簡潔に解説しましょう。


キャンペーンの概要

名称：１０００万円マンション・戸建購入支援プレゼントキャンペーン

１．賞品・景品について
１等１０００万円の購入支援券（マンションか戸建）１名
２等１００万円相当のギフト券（家電量販店のヨドバシカメラ）１名
３等２０万円のギフト券（インテリア家具等のアクタス）２名、４等以降は省略

２．応募期間：４月１２日（月）〜５月９日（日）

３．対象物件：関東エリア １３物件、関西エリア ２物件

４．応募条件
�@オリックス・オリエンテッドクラブへの入会が条件
�A５月１５日（土）〜６月２７日（日）までに対象物件のうちのいづれかの物件の契約を締結すること
�B個人情報の利用に予め承諾すること。⇒ オリックスグループの関連（不動産・ホテル・ゴルフ場・ヘルスケア・レンタカー・研修施設等）事業の各種サービスのご案内（メール・電話・ＤＭ）の為に利用するようです。
※このキャンペーンについては実質的には「�潟Cー・ステート・オンライン」が業務委託を受けて、応募の受付業務を行っているようです。


このキャンペーンのは（もう皆さんご存知の通りでしょうが）、一言で言うならば「売れ残りマンションの販売促進」であります。
「１等・１０００万円」というインパクトのある金額で注目してもらい、少しでも多くの一般顧客からの応募（個人情報の取得）が目的ということです。

特別、魅力的な物件や興味が無ければ、敢えて応募することは控えた方が良いでしょう。

企業の個人情報の使い道に違和感を覚えます。⇒ マンションとは関係のない他の事業（レンタカー等）の為に利用される訳ですから。

これからは、個人情報についてよく考えてから行動された方がいいですね。



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東京建物がゴールデンウィークに向け、モデルルーム来場促進の為のトリプルキャンペーンを開始するようです。詳細は以下の通り。


期間：４月２４日（土）〜５月１６日（日）
特典１．ＱＵＯカード（５００円）をもれなくプレゼント
特典２．１０組に家電製品等が抽選で当たる。（空気清浄機・デジカメ・ゲーム機・ホテル招待券）
特典３．１組に家具・インテリアの商品券（１０万円・in The ROOM）が抽選で当たる。


対象物件（首都圏・関西圏・その他）のモデルルームへキャンペーン期間中に来場して、エントリー用紙にて応募すること（Brillia Club会員に入会も）が必要である。


新年度に変り、例年この時期はなかなかお客様も落ち着いて、来場者が減少すｒのですが、ゴールデンウィーク商戦を盛り上げようという戦略なのでしょうか。


費用面ではそれほどの大きな金額でもなさそうですので、「キャンペーン」というには寂しい感じも受けます。


※対象物件のうち、茨城県の「ガレリアヴェール」というマンションは売主が東京建物不動産販売になってましたが、これは「プロパスト」の影響で、子会社に買い取らせたのでしょうか？
↓
総戸数４１０戸に対し、５３戸販売という状況のようです。売れ残りマンションという印象は否めませんね。（築１年３カ月位ですので、「新築」表記はもうできませんね。）

郊外型の大規模マンションは少し位の値下げでは、簡単には売れないのかもしれませんね。


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大証ヘラクレスの上場している、不動産ファンド会社の「ダヴィンチ・ホールディングス」は、債務超過状態が続いており、今後平均株価が１０，０００円未満となった場合には、上場廃止となる可能性があるとのことです。

４月２日（金）の終値は２，１３５円（前日比５００円の下げ）

ゴーイングコンサーンの状態でありましたが、いよいよＸデイが近づいてきましたか。


過去の決算の数字を参考に記します。

平成１９年１２月期（単位：百万円）
売上高 ⇒ ２７６，９９１
経常利益 ⇒ ８３，３０３

平成２１年１２月期（単位：百万円）
売上高 ⇒ ４９，７９２
経常利益 ⇒▲１３９，０３４


３年位前には、とてつもないほど凄い数字（利益）を計上していた企業も、リーマンショックの影響もあったのかもしれませんが、ここまで赤字になるとは驚きですね。



「驕れるものは久しからず」
一時期は、社員の高収入などが話題になったりしてましたね。（年収が１５００万円位はありましたでしょうか？）

⇒ 地道にこつこつと経営することも重要なのかもしれませんね。


同様に、不動産会社でも新興系の企業がここ１、２年で経営破綻しましたが、まだかろうじて生き延びている企業も少なからずあります。
この１年位が山場ではないかと私は予測していますが、危険な企業は幾つかあると予測しています。

これから、マンション購入を検討される際には、トランプの「ババ抜き」ではありませんが、ババを引き当てないように十分ご注意ください。


以上


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本日、ダイヤモンドオンラインで知りましたが、三菱地所が吉祥寺（東京都武蔵野市中町）で、究極の「エコ」マンションを販売するとの記事が掲載されていました。

以下ご参照。

驚くことにモデルルームも駐車場もないようです。

戸数９戸
外観は著名建築家の設計
外周は天然木ウッドデッキ
道路沿いや境界塀も樹木で緑化
外断熱工法
太陽光発電
共用部ＬＥＤ照明
新しい空調システム（床下の冷気・暖気を送り込む方式）
室内のフローリングの材質に一枚板の天然木材を使用
屋内はコンクリート打ち放しで壁紙などの内装はなし

同社によれば、「これまでの既成概念を一切取り払った分譲マンション」とのことです。

また、同社では昨年１２月８日以降に着工した物件は、全て「住宅版エコポイント」の対象住宅の基準を満たす仕様とすることを表明しています。
⇒ 素晴らしいですね。住宅の品質向上に積極的に取り組んでいる企業姿勢には共感します。

売上高はたかだか５億円〜６億円程度のプロジェクトなので、同社にしてみれば実験的な試みなのでしょうし、マスコミなどに取り上げられれば十分な広告宣伝効果が得られるのでしょう。

やはり、業界として低迷している現状を打破していくためには、このような新しい取り組みは必要であると思われます。（通常、「イノベーション」は小さい企業が市場を撹乱するのに行うケースが多いのですが、大手企業が行うというのも、不思議な印象を受けます。）

中古のマンションを購入して、リノベーション（フルリフォーム）して、自分の思い通りの間取りや設備・仕様にして住むという人が増えているようですので、その辺りを意識しているのかもしれません。


※損切り処分されたマンションを安く買い叩き、アウトレットマンションで利ざやを稼ぐという生き残りに腐心している企業などとは比較もできません。

不動産会社は、「大手・財閥系」と「その他」という感じで２極化してきていて、今後ますます市場は大手企業による寡占化が進むかもしれませんね。（資金調達の面で、中小企業は厳しい状況が続きそうですし。）


因みに、三菱地所のホームページでは、この「エコ」マンションを見つけることは出来ませんでした。


中堅の不動産会社で元気なところはなさそうですが、頑張って生き残りだけでなくイノベーションで復活・成長してもらいたいものです。

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住友不動産の新築タワーマンションが豊洲エリアでまた新発売される模様であります。
昨日、新聞折込みチラシが配布されていました。
４月３日より、グランドオープンとのことです。何とマンション自体は昨年１２月に完成しております。

以下ご参照。

キャッチコピー ：ＴＨＥ ＬＡＳＴ ＰＲＯＪＥＣＴ
住友不動産はマンション供給戸数首都圏ＮＯ．１（ナンバーワン）

名称：ＣＩＴＹ ＴＯＷＥＲ ＴＯＹＯＳＵ ＴＨＥ ＳＹＭＢＯＬ（シティタワー豊洲 ザ・シンボル）
特徴：４４階建てガラスタワー、竹中工務店施工による制震構造

総戸数：８５０戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上４４階建地下１階建
専有面積：６２．２２�u〜１５０．５２�u（２ＬＤＫ〜３ＬＤＫ）
完成済：２００９年１２月９日
入居予定：２０１０年７月下旬


現在、マンションパビリオンなる販売拠点を豊洲駅から南西方面の「ガスの科学館」
の向かいに設けており、そこでシティタワーズ豊洲ザ・ツインを販売継続中です。同じ場所で新しいマンションを新発売しようという戦略です。

まだ、このマンションも相当数が売れ残っていると思われますし、今回のザ・シンボルも完成売りしたのは止むを得なかったのかもしれませんね。

先日ご案内の通りですが、同社の晴海三丁目のプロジェクト（東京タワーズの朝潮運河を挟んだ向かい側・中央地区清掃工場の北）ももうすぐ着工するでしょうから、そのマンションについても数年後にこの豊洲のパビリオンで販売する戦略かもしれませんね。（販売にかかるコスト削減の為に）

それにしても、首都圏でのマンション供給戸数が１位というのは素晴らしいことなのかどうかはわかりませんが、質が良く住みやすく、消費者が買い易い価格で供給してもらえるとよいのですが。

同社の場合、市場原理とは乖離した価格設定（高い）で、マンションが完成していて売れ残っていても、安泰なのが不思議です。中堅デベロッパーでは資金繰りに窮して在庫のマンションは叩き売りのようにするのが常なのですが。

財閥系・大手企業は資金面の心配が無いのでしょうか？
それともビル事業や他の事業（新築そっくりさん・戸建事業・ビジネスホテル・その他）で十分収益が確保できているのでしょうか？

この謎がおわかりになられる方、いらっしゃいましたら是非ともその答えをご教授いただけませんでしょうか？（関係者・当事者の方でも構いません。極秘扱いで。）



以上

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ＪＡＳＤＡＱ上場企業のプロパスト社が、昨日、社員２４名を１５日間一時帰休すると公表した。

理由１．販売用不動産の全てに東京都及び国税局から差し押さえがかけられているとのこと。

理由２．預金口座・賃料収入に差し押さえがかけられ、資金繰りにきゅうしていること。

「一時帰休」なる言葉は製造業などで、工場勤務の人を対象としてものと思っていましたが、普通の企業で、一般社員も対象に行うというのは、私の感想としては珍しいことのように感じました。


このプロパストという会社は、平成１４年に中央区で都市型大型マンション「コンパートメント東京中央」という物件を開発分譲して以降、業績を伸ばし、江東区有明で「オリゾンマーレ」「ガレリアグランデ」などを分譲し順調に拡大して、平成１８年１２月にＪＡＳＤＡＱに上場、平成１９年１１月には本社を霞が関コモンゲートに移転して、華やかな印象を当時は持っていました。


やはり失敗した（業績悪化の）原因は、千葉県の四街道とか、茨城県とか郊外での大規模マンションプロジェクトを手がけたことだと私は分析します。もともと、デザイナーズマンションという位置づけで都心部などで、設計や外観・デザインなどに凝ったマンションで人気があったと記憶しています。
強みのある都市型物件の開発に集中して（新規参入せずに）いたならば、業績が急下降することもなかったのではないでしょうか？（ファンド向けの投資用物件の影響もあったとは思いますが。）
あとは、社員の給与などもかなり高額な報酬であったとも聞いたことがあります。

不動産会社はバブル時代もそうでしたが、短期間に急成長をする会社ほど、数年後に業績が減速・急降下して、最期を迎えるというのが昔も今も変わらない業界の体質なのかもしれません。
やはり、経営者がプロでないと継続し続けるのは難しいのかもしれません。


マンション購入を検討中の方は、企業の見極めは重要です。
何らかの要因で短期間に急成長し、派手に広告（テレビＣＭ・新聞広告）をだしているから大丈夫だろうなどと考えるのは危険ですね。
堅実な経営、安定感、事業のリスクマネジメント、コンプライアンスなど企業の評価を適切に行い、購入時や購入後に倒産しそうな企業からマンションを購入することだけは避けたいものです。


※東証マザーズのＡ社（先日、事業再生ＡＤＲを申請）においても、一時期派手にテレビＣＭを流していましたが、そろそろ最期を迎えそうな気配ですし。



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三菱地所は３月３１日までの期間、来場＆成約キャンペーンを実施しています。

１．来場キャンペーン
⇒ エントリーシートに必要事項を記入し来場され、お客様カードを記入いただいた方全員を対象とし、抽選で１００名の方に、１０,０００円分の全国百貨店共通商品券をプレセント


２．成約キャンペーン
⇒ 来場キャンペーンに参加し、且つ成約された方は５０万円相当の商品が購入できる金券等をプレゼント（全国百貨店共通商品券・ビックカメラポイントカード・ＪＴＢ旅行券の３つの中から選択）

キャンペーン対象物件
１．東京都 ： ３０物件
２．神奈川県 ： ７物件
３．埼玉県 ： ３物件
４．千葉県 ： １物件
５．茨城県 ： １物件
６．名古屋 ： １物件
７．九州 ： １物件


最近の傾向としては、値引き販売は公には出来ない事情もあり、販売促進策（集客策）として「○○キャンペーン！」などという表現で、上限１００万円以内の景品（景品法の規制の範囲内）の提供することを実施しています。


最近は、マンション分譲会社ではどこの会社も何らかのキャンペーン（友の会の入会・モデルルーム来場・成約など）を行っていることが多いですね。


マンション購入をご検討中の方におかれましては、販売促進キャンペーンなどに惑わされず、安易に行動されないことを進言致します。


マンションの売れない時期は、分譲会社は販売促進策をあの手この手で工夫をして実施する傾向があります。何故なら、マンションがよく売れる・簡単に売れるのであれば、そのような販売促進策など実施する必要はありませんので。

⇒ 先日の週間ダイヤモンドの「マンション動く！」は小さい出来事と捉え、「マグマ説」については期待を込めた業界全体の思い（希望）と解釈するのが正しい分析かもしれません。


以上

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