本日、国土交通省より、平成２２年第二四半期（４月から７月）の高度利用地の地価動向の報告（地価ＬＯＯＫレポート）が公表されました。

概略は以下をご参照。

１．調査対象の全国の１５０地区のうち、１０５地区（７０％）で下落であったが、下落幅は鈍化傾向であるようです。

２．住宅系地区では約５７％の地区で上昇又は横ばいで、下落基調からの転換が見られるようです。

３．不動産市況全体としては停滞している一方で、住宅系地区では一部明るい兆しが見えていると分析。
（マンションなど在庫調整が進み、価格調整での値ごろ感や、住宅関連の税制の優遇措置などの効果がでてきているのではないか。）


個別の注目エリア（住宅系地区）について

１．中央区の佃・月島地区では上昇傾向（３〜６％）

２．江東区の豊洲地区では、横ばい・下落傾向（０〜−３％）

３．世田谷区の二子玉川地区では、横ばい傾向（０％）

４．武蔵野市の吉祥寺地区では、横ばい傾向（０％）


首都圏マンション市場では、直近の７月度においても初月契約率は、７０％を超えているようですし、在庫（首都圏）についても５０００戸台とかなり減ってきているようです。


これらをどう見るかというのがポイントですが、今後の政治動向や、為替など経済を取り巻く環境は混沌としています。
雇用情勢も今後どうなるのかは？ですので、マンション購入を検討中の方は慎重に冷静に市場や、自分自身、所属している業界動向、会社なども分析してみてくださいね。


地価ＬＯＯＫレポート　⇒　http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/pdf/20100824a.pdf


以上


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東京都の既存のマンションの維持・管理・修繕への管理組合への支援を行うという制度のようです。

以下に概略を記します。


東京都では、分譲マンションの適正な維持・管理や修繕が円滑に実施されるよう管理組合への支援を行い、良質な住宅ストックの形成を図るために、独立行政法人住宅金融支援機構と連携した助成制度（利子補給）を実施していいるとのことです。


１．受付期間 ： 今年度の募集（受付）は、５月１７日から来年の２月２８日まで。

２．募集戸数 ： ５０００戸

３．利子補給期間 ： 最長７年間

４．助成金 ： 工事費の元本の８０％または金利１％分で低い方の金額（最大でトータル１５０万円）

５．助成の条件 ：
�@住宅金融支援機構から「マンション共用部リフォームローン」の融資を受けること
�Aマンション管理センターの債務保証を受けること
�B都内の耐火構造の分譲マンションの管理組合であること
�C長期修繕計画に基づいていること


マンションは購入して、住み始めてからの維持管理・修繕がとても重要です。
区分所有者同志が力を合わせて、管理会社任せで丸投げをせずに、高い意識で管理組合の運営も含めて建物の資産価値を損なわない（劣化させない）ことが、最終的には自分たちの利益となります。

⇒ 万が一、何らかの事情で手放さざるを得ない場合には、マンション全体で高い資産価値が維持されていれば、自分の住戸も高く評価してもらえるでしょう。即ち、高く売れる可能性があるということです。


今後も、マンション購入に関する話題・情報の他にも、賃貸関連や、管理などについても、有益なものやお得な情報などを発信して参りますので、是非とも定期的にご覧になって下さい。

URL ⇒ http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2010/05/22k5a100.htm

以上


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昨日の朝日新聞の社説に、興味深い内容がありましたので、簡単にコメントします。

１．総務省のまとめでは、昨年の調査で住宅全体の１３％を占める７５６万戸が空き家である。

２．空き家の戸数は５年前より１５％増えている。

３．空き家率は大都市圏以外で高く、２０％を超える県もある。

空き家の有効活用の事例

１．地方の村や森林組合などが予算を出して、都会からの移住者の為の住居として、また雇用の受け皿として活用しているとのこと。（岡山県西粟倉村）

２．介護施設への改築により、活用。NPO法人が空き家を借り受け、認知症や病気を抱えるお年寄りをヘルパーさんが支えて暮らすという仕組み。（宮崎県宮崎市）


首都圏でも、所謂ニュータウンという名称で３０年以上前に開発された分譲宅地や、公団の団地などは高齢者がたくさん居住しています。

また、テレビの番組でも取り上げられていましたが、「高齢者の孤独死」が問題にもあっているようです。

今後、少子高齢化が進むのは間違いないのですから、相続で発生す古い木造の一軒家の活用や、古い団地（旧住宅公団が造った共同住宅）なども荒廃しないように、再開発するか、建替えするかなどの検討も必要かもしれません。

マンションデベロッパーは新築マンション用地を買うことと建築し分譲することばかりを考えずに、既存のインフラの有効活用にも目を向けて、時には社会に貢献するという姿勢も見せてもらいたいものですね。


マクロ的な観点でいえば、人口減少に伴い空き家が今後増える。
市街化区域内の農地（世田谷区や練馬区にも農地はあります。）が、今後相続が発生して、宅地として供給されてくる可能性もあります。


今後、人口は減るのに土地は余るということならば、需要が減って供給が増えるというと仮定すると、土地や住宅の価格は全体的には下がるという推論が成立します。

一部の特殊な地域や、政策（移民受け入れ促進で、急激に人口が増えるなど。）、為替相場や税制（海外から投資資金が急激に増加する。）などの事態にならない限りは、おおよそ下がっていく傾向にあるのではないかと私は予測しています。

⇒ 「しばらくしたら、景気が回復して消費税があがったらマンション価格にも影響して買えなくなりますよ」なんていう言葉で（恐怖のモチベーション）セールスするような営業マンがいたら、注意が必要です。


テレビや雑誌などの記事にも一喜一憂せずに、冷静な判断が必要ですね。


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「平成２２年度既存住宅活性化等事業」なるものがあるそうです。
以下に概略を記します。
これから、一戸建てやマンションなどで、リフォームを検討されている方は、是非知っておいた方がお得な情報です。
個人の場合には、リフォーム工事業者が申請する形になるようです。


１．対象となる事業 ⇒ �@既存住宅流通タイプ �Aリフォーム工事タイプ
２．応募期間 ⇒ ４月２８日（水）〜５月３１日（月）
３．補助額 ⇒ リフォーム工事費用の３分の１か４分の１（工事内容で異なる）
他に検査手数料や瑕疵保険料等 （１戸あたり上限で１００万円）
事業者単位では、上限５０００万円


詳細のURL 「平成２２年度既存住宅活性化等事業」⇒
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/hojyo-index.html


※まさしく明日から応募の受付開始のようです。リフォーム予定の方はよく調べて研究されてみてはいかがでしょうか？
補助金がでれば助かりますよね。



以上

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国土交通省は、昨日全都道府県の商業地・住宅地の約２７０００の調査地点の公示地価を公表。
上昇地点は僅か７地点だけで、まだまだ土地取引は冷え込んでいる実情であると考えられます。

１．２００８年の金融危機（リーマンショック）以降、政治はもたついたまま、企業業績も一部の勝ち組企業を除き殆どの企業は低迷し、オフィスビル需要は減少、空室率は上昇傾向です。

２．個人の所得は減る一方で、住宅ローン減税の効果もさほどではなく、住宅需要を大きく押し上げるまでには至っていない。

⇒ 不動産競売流通協会のよると、住宅ローン返済が滞り昨年１２月に競売にかけられた物件は、同年１月の約１．６倍に増加傾向であるとのことです。

逆に、先般ご案内の野村不動産の「プラウドシティ池袋本町」３２５戸の即日完売などの明るい話題もでてきています。


二極化が進んでいるものと想定できますね。ごく少数の勝ち組若しくは景気に左右されない職業の方などは、世の中の不景気など「どこ吹く風」という感じで、消費しているのかもしれません。

大多数の方は、収入（給与・賞与）の減少や失業の不安を抱えながら、節約にいそしんでいるのかもしれません。


このような不透明な状態で、マイホーム（マンション）を購入するにはとても勇気がいりますね。

マンション購入を検討中の方は、絶対に失敗しないよう、入念な準備・リサーチ・リスクマネジメントを考えて、くれぐれも衝動買いなどせず慎重に冷静に行動して下さい。

以上


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国土交通省が昨日、今年度の二次補正予算案に盛り込んだ「住宅版エコポイント」の工事ごとのポイント数を公表した。以下の通り。

１．新築住宅は１戸あたり、３０万ポイント２．リフォーム関連工事では、外壁１０万ポイント、床５万ポイント、屋根・天井３万ポイント
３．バリアフリー工事などは、別途加算されるとのこと

１８日（月）より、コールセンターで対応 → フリーコール ０５７０−０７１−０７７（１０：００〜１８：００）

どれだけ景気刺激策として有効かどうか結果がでるまでには、暫く時間がかかりそうですね。


以上

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昨日、政府の税制調査会が親や祖父母からの贈与された住宅資金についての贈与税の非課税枠を拡大することを決めた。

２０１０年からの２年間のみの措置で、現在５００万円の非課税枠が２０１０年は１５００万円に、２０１１年は１０００万円に拡大する方針らしいです。

かなり昔のことで、ハッキリとは覚えていませんが、基礎控除が年間６０万円で、特例でも３００万円であった記憶があります。これが、来年には１５００万円となるとしますと５倍に増えたことになります。

マンションの価格はバブル崩壊前（平成元年）頃からしますと、現在の価格は安い位でそれほど上昇していませんので、その頃と比べると格段に買い易くなっているかもしれません。

このような景気対策絡みでの大盤振る舞いは、民主党が進める新築重視でなく中古物件の流通やリフォーム・改築関連へのシフトとは微妙に変化したのは何故なのでしょうか？


いづれにしましても、業界としては無策よりはまだいい方向には向かっていると思います。
恐らく年内に正式に閣議決定したあかつきには、年明け商戦からは親などからの資金贈与を受けられそうな顧客に対し、猛烈なセールストークを仕掛けてくることは想定できますね。

該当される方は十分お気を付け下さい！


以上

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昨日、今年の冬のボーナスについて公表がありましたのでコメントしてみたい思います。


総務省が昨日公表した国家公務員の冬のボーナスは約６．６％減少（前年比）

平均支給額は、約６９２,９００円　（平均年齢　３５．５歳）

東京都の職員（地方公務員）の冬のボーナスは、約１．１％減少（前年比）

平均支給額は、９２４,７９１円　（平均年齢　４３．０歳）


因みに民間企業では、従業員規模（大企業か中小企業か零細企業か）により大きな差があります。
kakaku.comの独自調査では、以下の金額になっていました。（あくまでも平均値です。）

１．もっとも少ない額で　３４．５万円　（従業員５０人未満の企業）
２．もっとも多い額で　７６．５万円　（従業員５０００人以上の企業）


http://kakaku.com/research/backnumber036.html#mds01


不景気の時代は、やはり公務員は比較的安定していますね。民間企業の大多数の企業では大幅な減額がなされています。但し、極端にいえば、ボーナスがでるだけまだいい方とか、雇用が守られているだけで十分幸せであるとも考えられますね。最近のハローワークは相当混雑してますよ。（一度見に行けば、分かります。）


こんな経済状況下で、本当に必要でマンションを購入される予定の方は、マンション業界からすると本当に貴重（希少）な顧客です。
→　どんどん強気に交渉した方がいいですよ！（但し、売れ行き好調の物件では無理ですが。）


以上










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昨日、政府が閣議決定した緊急経済対策の中で、住宅関連の対策を整理してみます。


１．住宅版エコポイント制度の新設

国の省エネ基準を満たす住宅や、断熱などの改修工事を対象にポイントを付与する。
→　新築は３０万ポイント程度（１ポイント＝１万円）バリアフリー工事はポイントを上乗せ

ポイントについては、既にある家電のエコポイント制度の商品と同様にする方向とのこと。

２．住宅金融の拡充
１２月６日（日）にコメントしてましたが、ほぼその内容の通りでした。

→　住宅金融支援機構が民間銀行を通じて提供する長期固定金利ローン「フラット３５」の金利を来年末までの時限措置で引き下げる。当初１０年間を１．０％分引き下げ。（長期優良住宅は２０年間）

また、民間金融機関が機構に支払う住宅融資保険の保険料率を引き下げて、融資を後押しするとのこと。


これらの制度で、どれだけ住宅需要を喚起し、経済状況がよくなるかは暫く様子を見ることがひつようですね。今後、年末にかけて民間企業もボーナスの減少や、雇用不安などで支出を切り詰めて「節約生活していくのでは？」と考えるのが普通だと思います。

不動産業界も、この暫く凍りつくような最悪の事態から早く脱出したいと考えているでしょうから、世の中が早期にデフレ状態から脱却し、消費者がマインドを上げて、消費が増えてこないといけないでしょう！


以上

新築マンション







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３日に帝国データバンクの１１月の景気動向調査が発表されました。以下に概略を整理します。

１．景気動向指数（景気DI）が、０．２ポイント前月比減り９カ月ぶりに悪化したと公表
２．今後の見通しは踊り場局面から下振れの可能性もある
３．個人消費の伸び悩みや設備投資の停滞により回復力が脆弱に

需要不足による企業収益の悪化とそれに伴うコスト削減、雇用環境や所得の悪化などが長期化しており、企業部門と家計部門に負の連鎖が表れ始めている。ただ、外需の復調と政策による下支えで、景気DI は大幅な悪化までは至っていない。国内景気はデフレスパイラルに向かう兆しもみられるが、踊り場局面に踏みとどまっているとまとめている。


※不動産業界に関する先月の景況感について

�@安価な物件の動きは良いが、高額物件は依然厳しい（不動産仲介）

�A不動産は全般的にデフレの影響を受け各社大幅ダンピングしているのに加え、建築確認凍結時期に供給　数が減ったため、販売物件数も著しく減少している（建物仲介）

�B大手金融機関の融資姿勢硬化が景気の足を引っ張っている（土地売買）

�C消費者マインドの冷え込みが続いている（マンション分譲）

�D貸しビル賃料が下落傾向となっている（オフィス賃貸）


※不動産業界に関する先行きの景況感について

�@顧客からの問い合わせ数や内容に変化が見受けられ、回復の糸口が見え隠れしており、期待感もほんの少しある（土地売買）

�A大手金融機関の不動産業界に対する融資姿勢が急に変わると思えない（不動産売買）
�B2010年度の下期に景気回復を期待している。しかし、企業の設備投資意欲は低迷したままであり、販売中の産業用地の先行きが懸念される（不動産売買）


やはり、先日の政府のデフレ認定もありましたが、企業（大企業・中小企業・零細企業）全ての景況感は悪化している模様で、個人所得も減り、消費が伸び悩んでいる状況からしますと、ますますマンション（新築分譲）の売れ行きは改善しないかもしれません。マンション業者はこれから年末・年度末にむけて相当な販売攻勢（値引きやサービス）をしかけてくることが予測できます。（大手や財閥系の不動産会社は安泰かもしれませんが、中堅以下の不動産会社は瀕死状態の企業が多いと思われますので。）

従いまして、本当に自分自身で納得される条件（価格・サービス）が獲得できるのであれば、購入されてもよいかもしれません。
但し、当面はデフレの傾向は続くと想定されますので、金利動向を注視しつつじっくり研究されてみてはいかがでしょうか？


以上

住活