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1月の新設住宅着工戸数引き続き減少!

国土交通省総合政策局建設統計室は26日(金)に、建築住宅着工統計を公表。

新設住宅着工戸数は前年同月比8.1%減、14カ月連続して減少。
新設住宅着工床面積は前年同月比3.4%減、15か月連続して減少。
マンションは7959戸、(前年同月比11.7%減、13か月連続の減少)
⇒ 首都圏のマンションでは、前年同月比18.4%減少。


最近マンションが売れているという報道や記事を見かけるようになってきましたが、ほんの一部の話を誇張しているのではないかと思われます。
マスコミ(新聞・テレビ・WEB媒体など)は、広告予算の多い不動産(特にマンション分譲)業界にマイナスな報道はしない傾向があります。それは、広告をたくさん出してくれるお得意様であるからです。


今のマーケットは、供給抑制により需要と供給のバランスが過去に比べ明らかに供給が絞り込まれている為であろうかと推測致します。供給戸数が半減したのと同様に需要も半減するということもないかと思われます。一部の購入希望者は中古マンションに流れている事も推測できます。

マンションデベロッパーの2月の倒産は目立った企業はありませんでしたが、3月あたりはまだ注意が必要かもしれませんね。(ゴルフ場がいくつか倒産したようですね。)

マンション購入をご検討中の方は上場企業など、IRやプレスリリースなどよくチェックしておく必要がありますね。


以上

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新浦安にリゾートマンション?!



野村不動産が、千葉県の新浦安で、リゾート(風)マンションの販売開始にむけモデルルームを公開するようです。

以下ご参照。

キャッチコピー
Palm Court 親愛なるリゾート空間へ。

⇒東京から直通16分のロケーションに誕生する、全戸南東・南西向き、100u超中心の550邸
それは新浦安エリア最後を飾るビッグプロジェクト

※実際にマンションの玄関先からではドアツードアで、駅までは10分以上(マンションも大規模なのでエントランスを出るまでにも時間を要します)、電車も東京駅の京葉線ホームは遠い(乗換に不便)場所にありますので、30分以上かかると想定した方が良いでしょう。


概要
名称:プラウド新浦安パームコート
交通:JR京葉線「新浦安」駅バス8分・最寄りのバス停下車徒歩1分
総戸数:550戸
専有面積:85.02u〜135.76u
入居時期:平成23年3月下旬
売主:野村不動産株式会社

特徴(主な設備・サービス)
⇒ 二重床/二重天井、ディスポーザ、ゲストルーム(3室)、100%平置き駐車場、ミニコンビニ、全戸セコムセキュリティ、シャトルサービス

※駅から距離のある大型マンションでは、シャトルバスを足回りを補完する為に設けます。
ここで注意しなければいけないのは、当初の数年間分をデベロッパ−が予め、運営事業者にコストを前払いするケースでは、その期間終了後には管理組合が引き継ぐか止めるかの選択をすることとなります。
(最初から、管理費の予算に組み込んでいる場合もありますが、その場合には実質は購入者全員でコストを負担していることとなります。)

⇒ 550戸の大型マンションですのでそれなりの需要(利用者)はあろうかと思いますが、利便性との兼ね合いがポイントです。運行本数が少なければ利用しないでしょうし、本数が多ければコスト負担が大きくなります。

マンション購入は、不動産購入ですので、立地(交通利便性)はとても重要です。日頃外出することが多い方(自己所有の車利用以外で)は、その辺りも良く考慮する必要はありますね。


以上


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不動産コンサルティング技能って?

今日はブログの記事を書く時間が日中取れかった為、こんな時間になってしまいました。
皆さん、「不動産コンサルティング技能登録者」ってご存知ですか?

この技能登録の更新手続きの申請の締め切り日が本日であった為、研究報告書(レポート)の作成などに手間取ってしまったからでした。

財団法人不動産流通近代化センターは、不動産コンサルティング技能試験・登録事業について、国土交通大臣に登録して行う登録証明事業を行っています。

⇒ 不動産コンサルティング技能登録者に「不動産コンサルティング技能登録証」を交付するとともに、「技能登録証」の有効期間を5年間と定め、更新に必要な要件を設けています。

⇒ 国土交通大臣 登録証明事業 不動産コンサルティング技能登録 登録番号(○)第○○○○○号という表記になります。


宅地建物取引主任者資格登録者か、不動産鑑定士資格登録者でないと試験を受験できません。

⇒ 不動産コンサルティングに関する一定水準の知識及び技術を有すると認められます。(不動産流通近代化センター)



マンション購入を検討される方へ、より高度なアドバイスが出来るように今後も自己研鑽に励んで参ります。

以上


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吉祥寺レジデンシアが竣工!まだ完売してないようですね!



一瞬、新聞の記事かと勘違いされる人がいるかもしれませんが純粋に不動産広告です。(「朝日住まいのレーダー 注目の物件をセレクトしました。」と小さく真ん中にありますが・・・。)
本日の朝日新聞朝刊に全面カラ―の広告が掲出されていました。
住みたい街ランキングで1位になる街「吉祥寺」で、最寄りの「吉祥寺」駅からは徒歩13分総戸数208戸という大型物件です。物件概要によれば、2月16日に竣工したようです。


以下にコメントします。

売主:興和不動産、名鉄不動産、長谷工コーポレーション

販売代理:野村不動産アーバンネット、長谷工アーベスト、みずほ信託銀行

設計・施工:長谷工コーポレーション

気になる点

@敷地の一部に高圧線がかかっているようです。再建築の際には、東京電力の基準で、高圧線と建物とを一定の距離を離す必要があるようです。

A敷地の一部には、都市計画道路が含まれているようです。(8,997.34uの一部)

B駐車場が総戸数208戸に対し、機械式で141台、身障者用1台の合計142台なので、設置率は約68.3%となっています。
⇒ 6,000万円を超える高額な住戸が多い物件であるのに、敷地内の駐車場が利用できないリスクがあります。また、機械式駐車場というのは、メンテナンスコストと将来の修繕コストが高く付くので、あまり望ましいものではないですね。

C商談順位先着順住戸物件概要と書かれていますが、単純に先着順で販売していることと大差はないのでは?⇒ お客様の属性(購買力・信用度合い)により、事業者側から断る為の表現でしょうか?

D販売戸数が29戸と記載されています。
⇒ 入居時期が3月下旬とありますので、入居時に全て完売できているでしょうか?


E130号室が販売事務所のようです。
⇒ 「ご来場の際はエントランスで130号室をお呼び下さい」とありました。売れ残りの住戸で1階のアクセスし易い住戸を事務所としていると思われます。

F販売代理会社が3社もあります。
⇒ 恐らく、信託銀行は実質名前だけ(土地取得時の仲介に絡んで、手数料のフィーを得る為)で、殆ど業務らしいことは全て他の2社にお任せするスタンスであろうと思われます。(印鑑押すだけ。)
他の2社が仲良くやっているかも?ですね。( 野村不VS長谷工 )


良い面


@フラット35Sの融資で、当初10年間、1.0%の金利優遇が受けられるようです。(2次補正予算成立が前提とのこと。)


マンションの広告・チラシなどは概要の情報だけでも、おおよその状況や問題点・リスクなどが推測できます。

マンション購入を検討中の方は、最低限の知識・ノウハウを学んだ上で、見学するに値する物件かどうか判断して下さい!!



以上


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※このブログでは、特定企業や団体を批判したり誹謗中傷することは意図しておりません。あくまでも一般消費者に対して必要不可欠な情報、正しく判断する為のノウハウを提供することを目的としています。予めご了解のうえでご覧下さい。

注目のマンションがいよいよ発売開始!

いよいよ私が注目する今週末から野村不動産(単独事業)が売主で、総戸数785戸のビッグプロジェクトである「プラウドシティ池袋本町」が登録受付開始となります。

以下ご参照。

第一期登録期間:2月27日(土)〜3月6日(土)
第一期販売戸数:325戸

販売価格:4,190万円〜8,380万円
最多価格帯:5,300万円台(30戸)
入居時期:平成23年3月下旬

今のような売れ行きの厳しい時期の販売で、総戸数785戸に対し第一期の販売戸数325戸というのはは、約41.4%の比率で、初回に300戸を超す販売を行うというのは、余程好調(お客様の反応が良い)ということでしょう!

※駐車場についての記載が?なところがありましたので以下に記します。

⇒ 有り(敷地内)283台(総戸数に対する台数で、区画は抽選になります。)(駐車場は100ではない駐車場は無料ではない)

総戸数785戸に対し283台なので、設置率は約36%と少なめな点が気になりますね。
駐車場が無料でないというのは、普通(当たり前)なことだと思うのですが、敢えてそのような記載をしたのは、どういう意図があるのでしょうか?


都内23区で700戸を超える大型のマンションは、タワー型のマンションを除いては、久々の登場であるので、駅からも近くこの物件には注目しています。
まだ、見学できていませんので、近く行ってこようとは思います。
近くリポートできればいいんですが。


ただ、約15カ月で785戸を売ると仮定しますと、一か月平均52戸以上成約しなければならないというマンション事業者の事情を考えますと、初回の売り出しはとても重要ですね。

このマンションの購入を検討されている方は、登録初日などは相当数のお客様が登録手続きの為に来場されるでしょうから、その数の多さや雰囲気(みなぎる活気)に惑わされ(煽られ)ないように冷静に判断して下さいね。

敢えて、お客様の申し込み(登録)手続きを短時間に集約して、混雑を演出してとても人気のある物件に仕立てるという手法なども、もしかしたら行うこともありえますので、注意が必要です!

⇒ 心理的な作戦にも要注意です!!

以上

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三軒茶屋で公社の新築賃貸物件の募集有り!

都心部・近郊エリアで、東京都住宅供給公社が貸主の新築賃貸物件が近く募集開始されるようですので、ご紹介します。
賃貸物件をお探しの方にも有益な情報を提供して参りますので、宜しくどうぞ。

概要などは以下の通り。

募集開始時期:3月10日(水)より
名称:コーシャハイム三軒茶屋
所在:世田谷区太子堂3丁目・・・
交通:東急田園都市線「三軒茶屋」徒歩11分
構造・規模:RC造・地上4・6階建
総戸数:101戸
募集戸数:35戸
家賃:128,700円〜202,200円
専有面積:34.49u〜60.96u
間取り:1DK〜2LDK
入居予定時期:5月頃
契約形態:定期借家契約(10年間)
募集期間:3月10日〜17日

設備・仕様面

共用部:オートロック・宅配ボックス・100Mbpsのインターネット(光回線・専用回線)・複層ガラス
専有部:浴室暖房乾燥機・高効率給湯機(エコジョーズ)・エアコン(1基標準設置)・ガラストップビルトインコンロ

※住宅性能評価書(設計・建設の両方)取得済み


東京都住宅供給公社の物件は、一般の民間賃貸住宅と比較し、礼金・手数料・更新料が不要な点がメリットとして挙げられます。初期費用が少なく済みます。

この物件は住友不動産のハイグレードマンション・グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデンの直ぐ近くです。

また、近くには三宿の森緑地(公園のような感じ)や烏山川緑道など自然を感じられるよい環境であり、おしゃれな飲食店が多い三宿エリアも直ぐそばです。


ご興味のある方は、東京都住宅供給公社のホームページをご覧になってみて下さい!

http://www.to-kousya.or.jp/chintai/new/kh_sangenjaya/index.html


以上




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不動産ファンドのダヴィンチが債務超過に!

大証ヘラクレスに上場しているダヴィンチ・ホールディングスが、平成21年12月期の決算を2月19日に公表したところ、実質債務超過に陥っていることが判明した。また、継続企業の前提に関する重要な事象等が存在しているとのことです。(いわゆるゴーイングコンサーン)また、財務制限条項に抵触している状況にあり、金融機関から期限の利益の喪失に伴い、一括弁済を請求される可能性があるようです。

連結決算は以下のような数値です。(カッコは前期の数値)

売上高 ⇒ 49,792百万(52,769百万)

営業利益 ⇒▲112,996百万(▲11,948百万)

当期純利益 ⇒▲26,391百万(▲17,929百万)

営業活動によるキャッシュフロー
⇒ 29,375百万(▲334,080百万)

現金及び現金同等物期末残高
⇒ 20,677百万(32,348百万)

1株純資産 ⇒ ▲7,129円(9,789円)

大証ヘラクレス市場では、債務超過の企業は原則として1年以内に債務超過を解消できない場合や、月間の平均株価が1万円未満の場合に上場廃止となると定められているようです。

本日(2月22日)はストップ安気配で終了しました。


今後予想されることは、不動産ファンドが厳しい状況はこのデフレの経済状況下からも理解できましたので、更にREITやファンド系企業が資金繰りに苦しみ、リファイナンスが出来ず、保有物件の売却が進むのではないかと予測します。

つまり、まだまだ不動産市況の回復には時間がかかるのではないのでしょうか?
事業用(オフィス)のみならず、住居系(賃貸住宅)にも影響してくることも予想できますので、今後注意が必要ですね。

資産運用でREITなどを保有されている方は、よく検討してみて下さい。


マンション購入を検討中の皆様、年度末が近づいてきましたが、中堅の不動産会社で経営破綻する企業がそろそろでてくるかもしれませんので、経営状態(決算発表・4半期決算も)のチェックは重要です!(マンションデベロッパーのみならず、施工会社についても。)

以上

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今後、中央区の月島・勝どき・晴海は供給過剰に?!

現在、勝どき駅最寄りのゴールドクレストが売主の新築タワーマンションが販売開始予定ですが、今後、月島・勝どき・晴海エリアにおいてものすごい供給のボリュームがありますので、ご参考までにちょこっとだけお知らせ致します。

月島エリア
@月島一丁目のプロジェクト ⇒ 駅からも比較的に近く、墨田側沿いの良い立地です。地上14階の計画で、マンション事業者も大手企業(T社他)が名を連らねています。
約200戸〜280戸程度?(延べ面積からの推測ですが。)

晴海エリア
@晴海二丁目マンション計画 ⇒ 晴海二丁目の土地区画整理事業区域内で大手のM社が開発しております。地上49階建てのタワーマンションが2棟という噂です。(未確認ですが。)
約1800戸程度

A晴海三丁目A2・A3街区計画 ⇒ 晴海三丁目の市街地再開発事業の一部です、大手のS社が建築予定であるようです。地上51階建てのタワーマンションが2棟の計画のようです。
約1500戸程度

勝どきエリア
@勝どき一丁目地区プロジェクト ⇒ かちどきGROWTH TOWN 鰍ニいう大手T社がメインスポンサー企業を務めるSPCが建築主です。こちらは、地上45階建ての賃貸住宅のようですが、総戸数は500戸以上のようです。(2011年1月末竣工予定)


このように、現在の勝どき一丁目のゴールドクレストの物件を除いても、タワーマンションだけでも合計5棟があります。(賃貸を含む)


また、月島三丁目の「東京エースレーン」というボーリング場が以前営業していた場所も現在更地になっておりましたので、ここももしかしたらどこかのデベロッパーが土地を取得しマンションを建てるかもしれません。(そこそこ広い土地です。)

他にも勝どきエリアの他の場所でも、マンションが建ちそうな怪しい物件をチェックしました。


このように、今後2〜3年程度の間に、少なくとも3,500戸程度の新築分譲マンションが供給される可能性があるエリアであると予測されます。

東京オリンピックの誘致には失敗しましたが、この月島・勝どき・晴海エリアは今後最も注目してよいエリアになるかもしれません。
少し前に豊洲エリアが注目されましたが、住所は「江東区」でした。今回の物件はすべて住所は「中央区」内ですので、中央区に魅力を感じられている方はこれからが楽しみですね。


過去に晴海テラスやザ・晴海レジデンスなども供給され安めの価格となりましたが、これらのタワーマンションの価格がどの程度で供給されるかは、マンションデベロッパーの戦略と販売時の市況に左右されるでしょう!


以上

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今、住宅ローンはイオン銀行がお得かも?!

イオン銀行が、自社の住宅ローンの利用者を対象に、面白いサービス(ジャスコなどでの買い物代金を最長5年間、毎日5%OFF)を開始することを発表致しましたので、コメントしたいと思います。概要は以下の通り。

1.名称:イオンセレクトクラブ


2.申込開始日:平成22年3月1日

3.対象者:
@イオン銀行住宅ローンの利用者(1000万円以上:10年以上)
A「イオンセレクトカード」の会員(新規入会含む)

4.割引について
@店舗:イオン系列のショッピングセンター
A割引対象商品:ほぼ全商品(タバコ、ギフトカード、印紙、切手、金券類などは除外)
B割引率:5%
C割引期間:5年

D割引額の上限:借入額2000万円未満:45万円、借入額2000万円以上:90万円

※クレジット(専用カード)での買物した場合のみ適用となること
※20日・30日のお客様感謝デーは店頭で5%OFFされ、クレジットカードの代金請求時に5%OFFされるとのこと。


仮に1年間のジャスコなどでの買い物金額が50万円であれば、5年間で250万円、割引額は5%なので、125,000円がお得になります。
また、1年間で2倍の100万円でしたら、5年間の割引額も倍の、250,000円となります。



金利の水準や、当初の優遇金利(幅)などの面も重要ではありますが、このようなサービスを行う金融機関もあるということも御認識いただき、住宅ローンの選定をする際には慎重に検討されては如何でしょうか?

以上


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「マンションってどうよ?関東版」1月度月間MVP1位!!

少し宣伝をさせていただきます!

NPO法人住宅情報ネットワークの運営するQ&Aサイト「マンションってどうよ?関東版」にて1月度月間MVP1位を獲得いたしました。

⇒ http://kanto.m-douyo.jp/mvp/1001.html


今月も、TOPを独走中です。
これからも皆様のお役に立てるよう頑張って参ります!!!


以上


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プロフィール

iimansion
新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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